【澳洲房产】8月澳洲房价暴涨! 悉尼墨尔本分道扬镳! 央行RBA降息红利还能撑多久？下一个大坑已现端倪! 未来12个月澳洲房市会这样走【澳房策385】
- 澳房策
- 1天前
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本周澳洲房产市场数据新鲜出炉，8月份全国房价大盘连续第7个月加速上涨！如果你以为这只是小打小闹，那可就大错特错了。悉尼，布里斯班，珀斯，阿德莱德延续趋势，只有墨尔本这次掉了队，几乎在原地打转，已经回到了平盘期。这个势头背后，是真金白银的机会，还是一个隐藏的巨大陷阱？尤其是考虑到RBA的降息规律，每次当月房价加速，之后却逐步放缓，未来的房市会重蹈覆辙吗？更别提移民政策和经济数据在暗中推波助澜了。
今天这期视频，我会带你深入剖析这个暴涨背后的逻辑，包括哪些城市在领跑，哪些掉队，为什么经济数据看似疲软房价却能逆势而上。但最关键的是，一个即将到来的不确定因素，可能让整个市场翻盘。如果你正在纠结要不要上车，或者已经在场内想避险，别走开，接下来帮你理清思路，避免踩坑。
8月房产市场暴涨
2025年8月澳洲房产市场延续了前几个月的走势，再次上涨0.7%，连续第7个月加速上涨。澳洲房产市场大盘在去年12月份降价-0.1%触底之后，进入了关键的反弹阶段。1月2月3月连续加速上涨。转折点出现在2月。但是4月份增速有一点回落，就是大选不确定性和2月降息效果消退导致的。随着大选尘埃落定和再次降息，6月继续上涨，7月延续了6月份的趋势。上涨的速度跟6月一样都是0.6%，也是因为上次降息效果消退。但是把最近几个月的曲线连起来，看到的是非常明显的上涨周期。8月份因为降息，房市再次加速上涨。根据前三次的降息规律来看，每次降息的当月，房价都会加速上涨。第二个月上涨慢一些，第三个月更慢，直到下一次降息开始再加速。如果这个规律持续的话，9月份房价大盘上涨速度可能没有想象中那么快，当然会不会成真，还要等9月份数据出来再说。
8月份悉尼市场单月上涨0.8%，相对于6月和7月，加速上涨的势头变得特别明显。历史上看，澳洲整体房价走势，跟悉尼的走势有很多相似的地方，毕竟悉尼是全国最重要的房产市场。墨尔本这次出乎意料，涨势没有持续，8月上涨只有0.3%，相比6月和7月反而变慢了。其实按照澳房策的衡量标准，墨尔本在过去的7个月中，单月涨幅都没有超过0.5%，严格来说还是处在平盘期。这次增速下降让墨尔本房产市场冲破0.5%界限，明确上涨趋势的希望少了一分。
我知道市场中，不少的买家中介还有自媒体上都说应该买墨尔本。看这类言论首先大家要看说这个话的是谁，如果是一个主要经营墨尔本市场的买家中介说的话，可信度就要打个折扣。不说墨尔本好的话，他就没生意。澳房策在这点上可能是澳洲华人媒体上唯一一个可以没有利益冲突说真话的了。为什么呢？因为1，澳房策经营范围覆盖全澳洲，不限制任何城市；2，投资房不限制新房还是二手房。所以我们可以说任何城市，任何房产好或者不好。可以全心全意为我们的会员服务，只找适合的房产，而不是我们主动想要推荐的房产和地点。想买墨尔本的朋友，有几个原则可以参考以下。1，投资，先买好其他城市，再买墨尔本。2，自住的话，别犹豫，今天就买墨尔本。
说完了澳洲两个大城市，再来看看3个中型城市。布里斯班，阿德莱德，珀斯全都连续上涨了2年多。上涨速度在今年2月份触底，但当月还是在上涨的。然后345678六个月连续加速上涨，布里斯班8月单月上涨1.2%，加速上涨趋势非常强。珀斯上涨1.1%，加速趋势也毫不逊色。阿德单月上涨0.9%，也在加速上涨，但是相对其他两个城市稍微滞后。很明显，布里斯班和珀斯市场已经完成了在没有负增长情况下的V型反弹，跟我们去年11月全年总结直播里面的预测的一样。不知道那些从2年前就开始担心这三个中型城市是不是已经涨到头了的朋友，后来买了没有，因为这三个城市还会继续涨下去。
这次三个小型城市的走势有些不一样。霍巴特虽然没有形成明显的上涨趋势，过去的2年中涨跌不定，但是趋势在向好之中，8月房价下跌-0.2%。达尔文暴涨趋势这次有了大幅度调整，7月份单月上涨2.2%之后，8月单月只上涨了1%。感觉市场有点泄气了一样。我知道有很多买家中介也在推达尔文，也知道达尔文在涨价，租金回报率也在涨，但是我没有推荐我们自己的会员去买。因为澳房策的投资理念是买入持有不卖，让时间和复利效应为我们赚钱，买房需要看10-20年。在长期上来讲，我并不看好达尔文。当然如果的投资理念不同，或者有其他需求的话，可以自己去衡量要不要买达尔文。这次堪培拉的单月涨幅延续了前两个月的趋势，增速继续减慢，8月市场上涨只有0.4%，已经回到了平盘区间。达尔文和堪培拉两个城市未来会怎么发展呢？这个很难说，因为这两个城市的房价走势在最近的两年里面，有很多跳跃性。就是那种上个月还在涨，下个月就在跌的时期。要看趋势的话，如果降息之后的9月份这两个城市还是没有加速上涨的话，很可能这波上涨周期就结束了。
以上是各个城市房产市场单月走势情况。如果要看趋势，最好的方法还是看90天均线，因为时间拉长到一个季度，上下跳跃没有那么快，趋势更明显。图中看得非常明确，大型和中型城市都已经在上涨周期之中了。只有霍巴特是在震荡期而且是在降价区间。
图里的5个绿色圆圈，是过去5年之中我做出市场预测的时间点，很幸运，这5次对市场的走势的判断全部正确。经常来看我们月度直播的朋友，可以说是见证了我们这5次预测和验证的全过程。这五次预测现在我们频道的直播录像里面都可以查到的，好较真儿的朋友可以去考古。这次我们做的预测是未来12个月澳洲房市将会保持目前的趋势，继续上涨周期。12个月以后我们再来看这个预测对不对。
截止本期发稿，悉尼，布里斯班，阿德莱德，珀斯和达尔文房价全都来到了历史新高。墨尔本比22年3月最高点低了3%，霍巴特低了10.4%，堪培拉低了4.6%。记得当年还有不少只卖悉尼房产的中介做自媒体说珀斯和布里斯班已经历史新高了，绝对不能买。这个思维陷阱很清晰。历史新高，并不是说下个月就不会再是历史更高。也不知道那些当年做自媒体的中介们，现在还在不在这个行业了。
拍卖清空率方面8月份更高了，上升到69.3%，从今年2月开始，清空率就在稳步上涨，市场非常明确越来越火爆。如果某个城市的清空率高于75%，将会进入完全的卖家市场。这里我要提一点，大家在参考清空率的时候，只看悉尼墨尔本布里斯班的清空率就好了，因为交易量大，能够准确反映市场的动力，其他城市交易量比较小，尤其是珀斯，不看也罢。
租金回报率的变化不大。8月份全国大平均还是3.7%。悉尼最低3.0%，因为房价相对高。回报率最高的仍然是达尔文, 达到了6.5%。阿德莱德，布里斯班，墨尔本都在3.7%左右。按照现在的利率，80%贷款比例，长租的话，全国只有达尔文房子能够产生正现金流。但是我需要澄清一下，单一正现金流并不应该是任何房产投资者买房的唯一原因。资本增值，长期稳定性，当地人口素质，经济发展和经济多样性都是非常重要的因素。
总体上讲，8月份澳洲房产市场走势更强了。市场房源比过去5年平均值还要低2成，价格上涨，拍卖清空率上升，除了霍巴特之外，其他所有城市都录得增长。不过刚刚出炉的澳洲经济数据，让我对澳洲房市的看法有了一些改变。
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澳洲经济基本面
从2022年的高点开始，通胀已经大幅度下降。今年第二季度Trimmed-mean CPI，从第一季度的2.9%下降到2.7%，是自从2021年第四季度以来的最低点。但是7月份的通胀同比上涨2.7%，比6月份通胀提高了28%。这个变化可不算小了。通胀是RBA衡量是否降息的一大因素，如果通胀超过3%，说明RBA首先要停止降息，然后考虑加息的事情。
另一个考量要素是失业率。在失业率方面，澳洲连续多个月保持4%左右，7月份没有什么本质变化，失业率只有4.2%。澳洲经济中的就业部分目前的形势非常好。
消费者信心指数在8月份达到了近期的新高，说明大家对目前的收入有安全感，愿意消费。而实际消费数字在过去的12个月里面上涨了5.1%。为什么呢？实际工资有了一定改善。工资有两种，一种是名义工资，就是你拿到手的钱数，比如说年薪10万，说的就是名义工资。另一种是实际工资，提经过通胀调整后的真实购买力变化。2025年第二季度实际工资同比上涨1.3%。
移民方面，工党政府决定留学生签证发放数量增长10%。本财年PR批准数量不变，还是185000个。但是要注意这个决策是在全澳洲反移民游行之后决定的，很难说不是为了安抚人心。过段时间，如果突然决定增加10%，我一点都不会觉得奇怪。
所以你看看房产的需求端有多少因素在起作用？人们工资变高了，消费信心提升，利率下降，资产升值财富效应，工作稳定，移民留学生变多，还有10月1日上线的5%首付计划。这些都会产生真实的买房需求。而供给端呢？7月份新建筑批文数量跟6月份比几乎没有变化。新房批文数量决定了未来12-24个月，全新完成的房产供给，是个领先指标。需求的力量远远大于供给。这就是我预测澳洲房产市场目前的上涨周期，至少会在未来12个月持续的原因。但是其中只有一个不确定性因素，那就是利率。
9月降息成泡影
澳洲央行RBA下次议息会议就在月底。由于通胀上升趋势，我看不到降息的机会。金融市场的预测差不多，说只有20%的机会降。下一次降息是0.25%，在11月，然后将会是本周期的最后一次降息，0.25%，在明年4月。
现在消费支出正在回升，从现在到年底，还有好几波消费热点没到，另外电价补贴也将会结束。通胀确实有上涨的压力。一旦通胀上涨，原来想要降3次，现在可能只能降2次。原来是每个月降一次，现在可能隔好几个月才降一次。这是唯一可能影响利率，而且最终影响这波房市上涨期高度和长度的因素。
悉尼暴涨期开启
这次我想特别说一下悉尼房产市场。悉尼上一波房产市场上涨期在24年8月结束。之后就进入了调整期。同一时间，布里斯班，珀斯，阿德莱德，都在暴涨。很多人说悉尼房子涨不动了，因为房价已经太高，人们已经买不起房子。但是这几个月悉尼市场上涨，直接打了这帮人的脸。悉尼的房子确实已经太贵，而且目前处在历史最高。但是这并不妨碍悉尼房价更贵，或者下个月历史更高。“人们已经买不起房子”这个说法”, 你没法深究。“人们已经买不起房子”，是说澳洲2700万人里面的多少人买不起哪里的什么房子呢？所以你看，这个说法根本没意义。房产市场涨价，从来不是因为买不起房子的人，而是因为那些能买起房子的人。确实房价越来越贵，买不起房子的人大有人在。可是买得起的人更是大有人在。悉尼某些热点地区，500人到现场拍卖的例子屡见不鲜。所以千万别因为“新高”和“太贵”就否定在悉尼投资房产。那只是被房价劝退的人安慰自己的方法而已。悉尼这波房产市场上涨将会非常猛，各别地区会出现两位数涨幅。
上周我做了第一次英文直播“APS Market Insight”，内容和中文版直播差不多，是针对英文频道粉丝的。在直播中我做了个调查问卷。如果你现在买投资房的话，会买在哪里？华人想在墨尔本买的只有2成多不到3成，而英文圈子有大概6成。英文圈子居然还有就想买墨尔本docklands公寓，怎么说都说不动的人。我真的是特别惊讶，应该是思维被影响到了。可见英文圈，自媒体和各种投资信息杂乱的程度，一点都不亚于华人圈。看来澳房策找到了一个全新的战场。把我们澳房策媒体目标“让澳洲房产圈不再有谎言”带到英文圈，让更多的澳洲人看懂澳洲房产市场，不要再上当受骗。
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