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没错，又是墨尔本。在降低土地税起征点，打击房产投资之后，维州政府又出大招，这次重点，是打击Airbnb短租。不但房东需要持牌上岗，每年过年审交钱，还要多收短租附加税，进一步压榨应对高贷款利息的房东们。导致最后可能不得不抛售房产，增加房产供应量，导致房价下行压力。具体政策到底是什么，会如何影响房产投资者，新州昆州会不会步维州后尘，收紧短租市场，我们投资者又应该如何应对呢？
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墨尔本疯狂打击Airbnb
我们不说废话直奔主题。先来个开胃菜，维州墨尔本市政府(City of Melbourne)议会，通过议案，将会推行全新政策，所有Airbnb类短租房产必须缴纳每年$350的注册费，注意是每年每套，并且一年之中最多出租180天，计划在2024年2月开始实施。这注册费就好像汽车牌照一样，每年续一次交一次钱。City of Melbourne包含的范围很广，包括了市中心东西南北临近的区，比如Melbourne CBD，Docklands, Southbank, South Yarra...这些地方的情况大都是中高密度住宅泛滥，Airbnb成堆。有多少呢？根据墨尔本市政府统计，辖区内有4100套Airbnb短租房，占到了总房产数量的14%。目前这个政策已经通过了议会表决，进入了修订审议阶段，明年2月开始实施。
政府希望能够通过加税和让监管变得更难，让Airbnb无利可图，逼房东放弃运营短租，或者改成长租或者卖掉房产，释放房源，让澳洲本地人有更多的长租房源可以选择，从而降低租金上涨的压力，目的是要改变墨尔本的民生，本来是好事，但是对于房产投资者来说，赚钱的渠道可能被卡死。
凡是中高密度住宅都有业主委员会，比如一栋楼里面有100户，业主在对这栋楼的管理上，都是有投票权的，本来Airbnb藏得藏得好好的，业主委员会都不知道。一旦开始施行Airbnb注册制度，交了钱，拿了牌照，自己的牌照号码和注册地址，在政府官网上就能查到。这样的话，原本偷着做Airbnb生意，而业主委员会睁一只眼闭一只眼的情况，可能也要改变了。没了灰色地带，就只有允许或者不允许两种选择。如果不允许的话，可不是一家不允许，而是整栋楼的房子可能都要被业主委员会禁止做短租。
其次是二房东问题。有不少Airbnb其实是房客从中介那里租来，做长租的，不管是后来觉得自己有经济压力，开始对空闲的房子做短租，还是一开始就这么打算，即使中介默许，不跟房东讲，房东也能查得到。同样，灰色地带消失。你想想，如果房东允许做Airbnb，为什么不自己去做，而非要转一手少赚点呢？
然后就来到税务问题。有了注册，没了灰色地带，原来在税收方面想要藏点收入的房东，这下也没法藏了。虽然这个税早就该交，但是对他们来说，运营成本是实打实地上涨了。
还有安全合规，防火有没有问题啊，噪音问题能不能解决啊等等。为了合规可能还有一笔改造费用需要投入。
这还没完，我们尝试开个脑洞，按照现在的趋势，肯定是要挤压短租的运营利润，增加政策合规成本，那么出台了这个牌照规定之后，还会不会继续加码呢？比如缴纳个什么明目的保险，或者短租房东也需要经过培训才能上岗，要不就给牌照加个什么条款，比如说你想拿牌照，就要随时随地接受政府专员检查, 等等吧，这些麻烦事情。我想维州政府发起疯来，没什么事情是干不出来的。
说到这里已经有不少房产投资者开始揪心了。别急，这只是个开胃菜，不但Airbnb类短租需要申请牌照和年审，维州正在考虑永久增加一项全新的税种，短租附加税。
短租附加税
维州政府正在积极考虑增加7.5%短租附加税，也就是说，在维州住Airbnb, 租金将会上涨7.5%，这笔钱被政府拿走充公了。到本期影片成稿的时间为止，这项税务还在讨论之中，但是按照本届维州政府一贯的行事规则，增加这项税收的可能性，我认为还是非常大的。
根据Airbnb公司内部的预测，如果这项税收上线，墨尔本市中心Airbnb每晚价格将会上涨$17, Geelong以南的Surf Coast每晚上涨$29，Mornington每晚价格要上涨$42，
这个短租附加税会在很大程度上打击旅游业，所以业内也叫它旅游税。不过维州政府显然是在对比旅游和民生的情况下，选择了放弃旅游，挺民生。所以在打击短租，释放长租房源改善租房问题的同时，也打击了旅游业。
墨尔本的居民评价不一。有的说维州政府再一次对房产投资者下手，继续抢钱模式。还有的说社会主义共和制维州政府再次侵犯房产权。当然也有挺维州政府的人了。
在澳房策之前分析维州预算案的影片里面，我曾经说过，维州政府因为在疫情期间发行太多的债务，目前正在10年的还债计划之中，维州生产效率提不上来，没法更快创造财富，只能靠移民和税收，而税收的重头戏就是房产。目前维州房产相关税务已经是全澳洲最高，前两个月又降低了地税起征点，让房产投资者多交税。还有最近对长租房限制涨租，现在又来抢短租的钱了。如果维州政府和财政没有根本性的改观，在接下去的几年中，这个趋势将会持续下去。
这还不是最可怕的，如果维州成功实施以上几项政策的话，新州和昆州会怎么反应呢？原来根本没想到可以对Airbnb也多收点税，搞个牌照。现在好了，有样学样，维州有现成的政策架构，稍微改改然后复制粘。本来政府没有过多的人力物力去管理短租行业，但是通过发放牌照和收注册费，资金的问题完美解决。只是不知道在政府对Airbnb下手之后市场会变成什么样子。虽然在澳洲没有先例，但是最近在美国纽约打击Airbnb的行动之中已经出现了一些社会反应，在这种情况下房东会发生些什么变化，到底会不会释放出政府期望的长租房源呢？
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纽约Airbnb终结
9月5日开始，纽约限制Airbnb短租的规定被强制执行。首先，整套公寓一次不能出租30天以内。比如想要租一整套公寓1周，不好意思，现在租不到了。然后，短租必须首先跟市政府注册，并且在运营的时候，房东要跟租客同住。还有同一时间最多有2个租客。所以家庭类租客基本上被完全屏蔽。看出这项法律有多严格了吗？它不仅限制了Airbnb在城市中的运营方式，对于许多客人和房东来说，几乎就是完全禁止。
有意思的上街抗议的双方，一方是支持禁止Airbnb的人，都是些租不到房子的人，说自己很惨。另一方是房东，说自己找不到租客，赚不到钱，还不起贷款，也很惨。那打击Airbnb底有什么好处呢？
从法律实施开始，纽约大概有11000套房子从Airbnb网站下架。因为现在法规实施还不到1个月，具体对与经济和民生的效果还没有显现出来。我能想到的结果，是投资者因为无法盈利或者持有成本太高而抛售房产，让纽约同类房产价格出售价格下降，同时一部分投资者把短租变成长租房，新房源上市增加供给，压低房租。由于短租房源极速下降，我们不久就会看到酒店价格暴涨，同时游客减少的现象。到底这个法律对经济和民生的综合效果会怎么样，只有时间能给我们答案了。
我们从墨尔本讲到澳洲又讲到美国，现在我们再说回澳洲，目前持有Airbnb房产的投资者，或者想要长租变短租的投资者，还有那些想要买房做短租的人，到底应该怎么应对未来的趋势呢？
澳房策观点
首先就是目前来看，Airbnb重点打击的地点，是人口最集中的地方也就是CBD和周边地区。这里往往高密度住宅泛滥，能够释放出的房源也非常多。短期内还不会影响到传统的度假地区，比如滑雪胜地，冲浪胜地等等。所以如果你在CBD周边持有房产的话，要做好应对的准备。
如果你买房，做Airbnb，开始的时候租金不错，现金流不错，而随着Airbnb运营费用增加和规则限制变多，你发现运营Airbnb越来越累，最后想要换一个方案，但是突然发现你买的房子不涨价，这一大块利润没赚到，如果长租的话，租金根本没法对冲投资房持有成本。这种情况下，投资房持有时间越长，亏损得就越多，最后你扛不住只能忍痛割肉止损。所以如果你想要专门买房做Airbnb, 不为了房子升值，也没有很健康的长租方案做后备的话，就要多考虑考虑了。最好是把Airbnb作为后备方案来运行，而投资房产的优先级要放在资本增值和能够稳定长租上，Airbnb只是作为锦上添花的选项比较好。
前几天有位台湾的朋友，来咨询澳房策，说自己没有澳洲任何签证，但是想要在澳洲某个城市投资买房，然后做Airbnb，我当时想了半天，真没法三言两语回答完。外国人在澳洲投资买房本来就面临着种种限制，比如绝大多数情况下只能买新房，需要缴纳额外的FIRB申请费，印花税附加，土地税附加...贷款也要比本地人利率高出1-2%, 所以纯海外人士在澳洲买套房子就是为了做短租，确实是要想想的。还有一位住在印尼的华人老板，到咨询澳房策，想要投资澳洲房产。因为最近涉及到这么多的变化和未来趋势的改变，其实我自己也很好奇，海外人士现在到澳洲投资房产到底能不能赚钱，所以就花了1整天的时间，做了一个模型分析，里面包含了几大城市，放了不少变量，比如本地贷款比例，贷款利息，申请费，印花税，印花税附加，地税，地税附加，资本增值，租金等等。还分析了包括独立别墅，联排别墅和公寓类房产，然后尝试寻找最佳方案。没想到被我找到了一个非常好的海外人士投资澳洲房产的解决方案。只有在这个城市，投资这种房产，这样投资，才适合海外投资者。我会把具体分析过程和模型放在我正在加班加点制作的《澳房策大师课》全新的3.0完整版里面，不久就会跟大家见面。如果你是海外投资者，对澳洲房产投资感兴趣，赶紧找澳房策咨询。
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