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你看上了一套房子，出了价钱，卖家接受了出价，你签好合同发给卖家，现在只等卖家签好合同，你是不是已经为买到了这套房子开始庆祝了？不巧的是，在你等待的过程中，另一个买家横刀夺爱，出的价钱比你高或者附带条款更少，卖家接受了新买家出价，签了合同。等全都搞定了，才来告诉你。怎么样，你是不是很想骂人？这在澳洲有个专有名词Gazumping。如果你不希望这种事情发生在你身上，那么本期影片你一定要看完，我会一口气讲清楚出价接受流程，如何在珀斯，布里斯班，墨尔本和悉尼，避免Gazumping这种烦人的事情，让你保住自己买的房子，不让别人捷足先登。
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Gazumping
在讲解各个州的合同出价接受方法之前，我们必须要搞懂Gazumping。Gazumping是卖家接受了你的出价之后又改主意卖给别人。那就涉及到你的出价是怎么被买家接受的，如果是口头接受，那基本上随时都可以改主意，如果是书面接受比如电邮和短信，也有可能改主意，只有用卖家签合同的形式接受才最不可能更改。Gazumping就出现在，卖家非正式接受出价，和双方签署合同交换合同，这两件事情的时间差上面。澳洲每个州领地都有自己的房产过户法规，所以情况大相径庭。那我们就来一个一个看，先从操作最规范的西澳珀斯开始，到最乱的新州悉尼。
西澳珀斯
Perth - Western Australia
珀斯买房时候的‘出价接受’流程与众不同，珀斯甚至给这个流程取了个名字叫做 ‘Offer and Acceptance Contract’ 简称O&A，你可以理解成为出价, 接受, 跟签合同，用这一个流程就能完成。O&A在书面上有两个文件, 第一个叫‘The Contract for Sale of Land or Strata Title by Offer and Acceptance’，名字特别长，里面写明白了主要条款，比如要买这套房子你出价多少，首付多少，如何支付，你希望的房产交割日期(settlement date), 包括其他特殊条款或者附带条款。第二个文件叫做‘The Joint Form of General Conditions for the Sale of Land’，就像是一个买房须知手册，写明白了通用的注意事项和条款。
当然第一个文件最重要，在发给中介之前，需要填好所有信息，包括你想要加进去的条款。签名然后发给中介，这才完成了正式出价这一步。注意，出价不光是价钱的问题，还有各种合同条款的问题。所以最好事先跟中介口头沟通好，这样能够增加出价被接受的可能性。
第一个文件里面还有贷款条款，除非买的是期房或者期地，一般买家都要保留贷款条款。如果贷款没有批的话，买家是可以退出合同并且不用支付罚金的，之前支付给卖家的合同定金必须如数退还。但是有一个特例，就是购买土地别墅的时候，如果买家支付给建筑商一笔意向金比如说1000-3000澳币，建筑商一般是不予退还的，尤其是在买家需要建筑商改各种设计，最后还不买的情况下。所以在直接交钱给建筑商之前，一定要书面确认，在什么情况下可以退钱，全额退还是退一部分。在珀斯买房，要如果买家不确定的话，就不要交钱。别像在其他州买房一样，什么地方都先留个意向金，想把所有机会都抓在自己手里。珀斯的买房流程在我看来非常直接，也很保护买家。
在珀斯买房，买家可以向中介索取房产的所有权文件Certificate of Title, 但是获取和检查这个文件和相关土地使用限制的文件责任都是在买家这一边，并不像是悉尼墨尔本布里斯班一样，中介会提供一本合同，里面有所有相关文件。相关信息可以在Landgate网站上查询。如果有游泳池的话，买家还要到当地的council查询是否合规。地下水管连接的问题也需要单独查询。
中介在拿到O&A之后，会给卖家看，这时候卖家有3个选择，1，不理你去跟别人签合同，2，还价(counter offer)，需要在O&A上面标注卖家还的价钱和需要更改的条款，发给买家，买家可以接受也可以继续还价，直到双方同意所有条款，才算是尘埃落定。3，卖家直接同意，签名，并且告知买家，出价已经被接受了，这时候合同已经有了法律效力。只要双方都知道对方已经签名，并且双方各有对方签名版本的O&A，买卖合同就已经成立。西澳珀斯的合同默认没有冷静期，所以一般认为只要卖家签名了，合同就板上钉钉。
其实西澳珀斯的出价接受流程非常干净整洁，不认真随便问一嘴的买家，根本没人理，有兴趣的买家都是书面出价，一旦卖家接受，合同就算成立了。买卖双方都知道出价被接受的标志就是卖家签名，不会出现那种买家以为卖家接受了出价，但是卖家又卖给别人的情况。所以说Gazumping这件事情在西澳不会出现。但是在澳洲东部的三个城市布里斯班，墨尔本，悉尼，问题就要复杂很多。
昆州布里斯班
Brisbane - Queensland
在昆士兰，房子卖掉在技术上讲就是卖家在合同上签名，并且告知买家。如果这件事情没有发生，房子根本就没有卖掉，可以随时卖给别人。如果一个买家签了合同，但是卖家没有签，其实就只是买家出了个价格，表示自己想买而已。在房产市场火热的时候，卖家同时收到多个买家的出价 (multiple offer) 很正常。其他州做得比较混乱，昆州把多个出价这件事情给上升到了文件层面。如果目前房子是多个出价的情况，你想要出个价试试的话，需要填写一份“REIQ Acknowledgement of Multiple Offers Form” 有人可能觉得多此一举，那是你用华人的思维逻辑来想。澳洲占绝大多数的澳洲本地人的思考方式完全不一样，他们的常识和认知都落在了公平和道德这两件事上面，他们认为，1，卖家只能同一时间考虑一个出价，不能同时考虑别人的，讲个先来后到，2，如果有人出价，中介应该通知所有对房产感兴趣的人，并且获得一个出更高价格的机会，3，如果卖家口头同意接受出价，就不可以跟别人签合同。这几个所谓的认知，在实际操作中没有一个是正确的，只要合同没有板上钉钉，中介和卖家怎么做都可以，道德上正不正确各有各的看法，但是法律上讲，没问题。昆州显然是想要让买家观念端正过来，别总一天天抱怨，所以搞了这么一个表格。让买家确认自己知道目前在多个出价阶段，什么事情都有可能发生。
现在在昆州买房，出了公开拍卖之外，一般都是这种多个出价的情况。出价和条件都是白纸黑字，中介和卖家操作空间比较小。Gazumping这种事情出现的几率就越来越小。
在双方都签合同之后，除非事先要求免除，买家一般有5天冷静期，期间买家可以退出，卖家不可以。如果退出的话，对买家有合同家0.25%罚金，其余款项归还。跟珀斯一样，除非卖家要求免除，一般合同里面都有贷款条款，如果贷款没贷下来，买家可以退出合同。但是在竞争激烈的市场中，如果买家坚持要贷款条款，这套房子怕是买不到。布里斯班还算操作比较规范的，相比之下，墨尔本和悉尼的操作简直就跟野路子没区别。
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维州墨尔本
Melbourne - Victoria
维州的出价接受过程又是独一份。维州住宅房产买卖合同都有一个3天冷静期条款，注意这个冷静期可不是从卖家签合同开始算，而是从买家签合同那天就开始了。在这3天里面，买家可以选择退出合同，卖家可以选择不理，或者接受，或者等别人更高的出价。决定买家有没有被Gazumped, 1是看中介有没有口头告诉买家出价被接受了，2是看最后房子卖给了谁。如果口头告知接受出价，最后卖给别人，那就陷入了Gazumping的情况。
在维州出价，你可以选择口头出价，但是没人会理你的。更好的方法就是用买家签合同的方法正式出价，但是一签合同，冷静期就开始了，如果你在用签合同的方式出价之后，想要退出合同就会有成本。直到卖家签字，并且告知买家的时候，其实你都没有买到房子。
新州悉尼
Sydney - New South Wales
相对与上面的3个州，新州悉尼房价最高，出价接受环节也是最野的。除了公开拍卖的情况，想要买房，很多中介都要求买家先支付意向金，还要填个人情况表。这个过程叫做Expression of Interest (EOI), 做完了EOI，中介才会正眼看你，但是要注意，做完EOI之后，卖家没有义务卖给你，你也没有义务买，只是说明你有购买意向而已。初步的谈价谈条件过程都是口头进行的，即使你写了正式电邮发给对方，也没有法律效力。当然卖家口头接受同样没有法律效力。在卖家接受你的出价和条件之后，中介会把合同发给你，你的律师跟你一起过一遍合同，然后还要跟对方律师沟通，完全搞定之后你签字，然后把合同发给卖家，最后卖家签字，完成合同交换。从双方口头同意，到最后双方签字，这个流程可能是3天也可能是2周，在这段时间里面，卖家完全可能考虑其他人的出价，然后直接跟别人签合同，还不告诉你。所以Gazumping在新州悉尼很常见。为了应对这种情况，后来就变成了，如果有兴趣买的话，先要一份合同，让自己律师研究，然后把条款和出价情况通过中介确认，直接把签合同当作正式出价，来缩短流程，减少Gazumping的风险，但是说实话，效果一般。
如何避免Gazumping
买房卖房交易板上钉钉需要5件事情都发生，1，买家签合同，2，卖家签合同，3，双方互通信息并且交换合同，4，支付5%-10%定金，注意不是签合同之前支付的意向金, 5, 合同没有附带条款, 或者条件满足之后附带条款失效 (贷款条款，冷静期, FIRB)，在这之前，买家和卖家分别有可能退出合同。
想要避免Gazumping，首先就是不要把口头接受出价当回事情，其次就是认准买到房子的标志是卖家签合同，在这之前，什么都有可能发生。
其实Gazamping只是在澳洲买房过程中的一个小插曲，想要搞懂澳洲买房还需要花点时间学习。
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