最近我们接到的咨询量真的非常多。但是我们发现很多问题都是重复的，而且我们的策略师在回复咨询的时候，经常碰到愣住的情况。到不是因为问题有多难多专业，而是粉丝们问的问题太基础了，真的不知从何说起。比如问澳洲买房好不好，布里斯班买房有什么推荐，我买房钱不够怎么办，这类的。真的，几句话说不清。所以这次我们就用一期影片，把这些澳洲买房的基础问题一次说清。特别适合还没有清晰买房思路，视野没有打开，或者没有在市场中经过锻炼的朋友。当然，如果您是房产投资老手，请用娱乐的心情看完本期影片。
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我先说几个具体的基础咨询案例
思维欠费停机
您看一下这个咨询，如果您是澳房策策略师的话，能不能在15分钟内解决问题呢？他首先说了自己的情况，感兴趣的城市也没说是悉尼，墨尔本还是哪个城市，预算90万，这个预算是自己想的，还没有经过银行预批，而且是要买二手房，就是说还不知道他们想出来的这个预算，最后是到底会变成多少，因为结果取决于银行给不给贷款，贷多少款。
不知道贷款最终数字是多少，就开始想要捡漏买学区3房联排别墅或者公寓了。这就是典型的买房跳着走。自己能买多少钱的房子还不知道，就开始纠结不知道买哪个了。澳洲买二手房，首先你要准备好，就是钱得到位，衡量标准就是比如明天你看上一个房子，马上就能下定金，说打钱就打钱，银行还出了预批信。这叫准备好钱了。
买二手房很简单，1，现金用澳币形式存在澳洲银行的活期账户，随时能用，银行出了贷款预批信，这样你能算出来自己预算极限，比如100万，2，最多只看8折的房子，就是80万左右的房子，因为要给自己留出预算空间，不管是因为不想贷款贷太多，还是你要去跟人家竞拍，都要有空间。3，确定区域，预算知道了，你就能筛掉80%的区域，那些纠结买什么区的人，到了这步，往往开始纠结怎么没什么选择了。所以买什么区的问题就基本解决了，因为没什么可选的。4. 开始看房。如果你一早就开始看房，只有锻炼身体的作用，其他没什么好处，纯粹浪费时间。
所以说这一类咨询，我真的不觉得自己能在15分钟内解决，因为我需要做的，实际上是把咨询人，乱七八糟的想法先纠正过来，这个过程1个小时1天1个月都有可能。对于澳洲买房思维欠费停机的朋友，我们澳房策制作了几套课程，希望自我提高的朋友可以参考一下学学。初级课程“澳房策速通课”，2小时快速讲解澳洲买房，目前还是免费的，只要在官网注册“基础会员”就可以领取。绝对值得学学。
海外人士买房需要什么条件
这个问题我们经常被问到。最简单的回答是，海外人士买房唯一条件就是你有钱，回答完毕。怎么样，够清晰吧。海外人士能不能在澳洲买房，跟你拿哪个国家护照没关系，跟签证类型倒是有点关系。首先海外人绝大多数情况下只能买一手房，如果人在澳洲，持有某些签证同时州政府允许，是可以买二手房的。但是注意，买房的审批费用FIRB，针对海外人士购买二手房，已经上涨了3倍。
海外人买100万以下的二手房，光是FIRB一项，从14100上涨到42300。就是只要你买二手房，就得交这个钱。当然这只是费用的一部分，详细的澳洲买房和持有费用解说请看一下【澳房策234】
海外人士绝大多数还是在买新房的。我知道有人会说各种税务的问题，这个我专门讲过，每个州领地的法律不一样，收不收，收多少都不一样。在这里就不再解释了。目前我们海外VISION会员的在澳洲的房产投资组合税前净现金回报率可以达到9%。
国内的钱怎么汇出来
这个问题很多人都关心，其实所有绕过国内监管汇款出国都是违法的。你如果心细的话，会注意到，在国内往国外汇款，汇款用途绝对不可以填买房，因为这个用途本身就违规，外汇管理局定的规定。所以从广义上说中国人出国买房这个事情本身也是违规的。资金出海耳熟能详的方法，比如蚂蚁搬家，升级版蚂蚁搬家，这都很容易查到。目前比较流行有效的方法是通过加密货币，贸易公司和换汇公司几个渠道。
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推荐房子
有不少朋友咨询的问题是让我们推荐房子。上来什么都不说，就直接问，能帮我推荐推个好房子吗？我想买悉尼房子有什么推荐吗，有什么建议吗？我都不认识你，怎么给你建议啊。还有问，你手里有什么好房子发我一下。
我们的基础咨询15分钟时间，我觉得想把您情况聊透的时间都不够，怎么可能推荐房子呢？让我们发房子资料的朋友，我想是把澳房策看成房产中介了。我们不是中介，我们做的是会员制的房产投资规划一站式服务。我们从来不会上来就发房子资料的。都是会员加入后，深入了解情况，制定目标，财务规划匹配，然后去全澳范围搜索房产，然后才会把搜索结果给会员看。所以我们是从来不会不问3721直接就发房子资料。这个还请不懂我们业务的朋友见谅了。
澳洲所有的二手房资料在网上都能找到，搜一搜就好了，想要自己动手买房的朋友根本不用跟中介要资料，自己去调研就好了，信息都是公开透明的。还有一种咨询是，给儿女买房和替儿女咨询。天下难为父母心，这个我理解。但是孩子买房的事情还需要父母操心的话，说明这个孩子心智还不太成熟，还没有准备好承担房贷，或者根本没有财商思维，还沉浸在“活在当下”这种笑话里面。个人建议，谁的名字放在房子合同里，谁来咨询，免得您花了大力气，最后孩子一句，我不想买，结果前功尽弃。
应该买在哪里
哪里买房非常普遍的问题。我先说城市，自住的话，没得选，哪个城市生活工作就买哪个城市，如果是投资的话，还是要看您的预算，你说我只想花40万澳币，那您只能去小城市郊区碰碰运气。如果你想花300万，选择面就比较大了，你基本可以随便挑城市。投资角度看（注意我说的是买入持有策略，不包括改建加建翻新，1开多，土地银行）你可以试试找几个你看上的房子，算一算5年或者最好10年预期税前净现金回报率ROI，作为主要参考，比较一下，再结合贷款策略，和增值预期，以及套现策略和退出策略，就可以决定买哪套了。这个我们在澳房策大师课里面有具体讲解。每个城市都有不同周期，相同类型的房产在不同的城市规律也不一样。大家可以翻翻澳房策以前的视频，补补课。
选定了城市之后，就到了选区的环节，还是那个思路，先确定预算，然后8成区域会被淘汰，按照最高预算的8折找房，如果你自住，就选择自己生活方便的区域，如果投资，就选择投资回报高的区。两个都想要的朋友，祝您好运，这个对于我来说超纲了，就算我自己买也很难遇到这么好的房子。所以个人建议，自住舒适和投资回报，放弃一头。比如在自己公司附近租房，然后只看投资买套房，就是不错的选择。如果真的两个都要的话，您需要预算达到豪宅的档次，才有可能投资自住两头兼顾。如果还在纠结的话，也没办法，只能靠你自己走出来，我见过纠结的客人有5年都没买房的。后来我跟他开玩笑，你当年随便买个房，现在的财务情况都会更好。
买什么类型的房子
按照大类别分，澳洲住宅房产可以分成独立别墅，联排别墅，和公寓三类。也有其他的分法，但是基本就是这三大类。单身或者小家庭，居住最方便的是公寓，随着家里人口增加，可以考虑联排别墅或者独立别墅。能一步到位直接上别墅的话就更好。如果是投资的话，一般来讲，公寓租售比，高于联排别墅，高于独立别墅。涨价幅度正好是反过来的。这是大方向，里面也有特例。在澳洲，住宅房产属于低现金流高增值的投资品类型，如果你看的是现金流，其实可以去投基金，高分红股票，生意，这些现金流都会更好。在我看来，只有看中房子涨价，你买房才有意义，尤其是在财富积累的初期。澳房策的投资理念，住宅房产租金的唯一作用就是能够让你持有房产更长时间，获得房子增值，其他的作用不大。
我会在3月2日周六的澳房策月度直播中，具体分析澳洲房市24年2月走势，很多趋势已经形成，有的城市在平盘期，有的在上涨期，有的在下跌期。各类房产的表现都不一样，已经出现了很多细分市场周期。今年不管您计划买房还是卖房，这期直播都能帮您全年的房产投资规划打好基础。这次直播你一定要看。现在就赶紧在官网预定占座吧。
跨洲买房太担心
这个问题我在直播和课程里面讲过很多次。投资者如果被感觉左右的话，不可能成为成功的投资者，即使赚到钱了，也是运气而已，一次可能OK，但是没法持续复制成功。现在做个选择题，你担心，然后呢，选项A，看清问题，寻找解决方法，对冲风险，选项B，撤退。选A类的人，是自带成功光环的，B类就很难了。因为担心和撤退已经成为了习惯，不可能改变。你想想，你身边有没有只买家附近投资房的人？有没有觉得人家说的很有道理，到行动的时候还是按照自己方法来的呢？担心，是因为你不懂，所以觉得有风险，但是又不知道风险是什么，还不愿意去了解它，这就是问题所在。我们回到问题本身，跨洲投资其实可以很轻松，比如澳房策VISION会员其实只管签个字，每年参加投资回报审核会议就好了。找房，过户，出租，维护，卖出，转贷，这些都是我们一站式服务的一部分。所以丝毫不用担心。即使不是会员也没问题，其实只要在做好调研之后，飞去目的地城市，买房签合同，就好了。其余的事情就交给当地中介解决，让专业的人办专业的事。跨洲投资，能有效错开房产周期，让投资组合更稳定，还能利用各州的地税起征点，和免税优惠额度，为自己争取更大投资回报。
什么时候买房
买房的时间点也是很多基础咨询比较集中的问题。买房最佳时间点是市场最低点。卖房最佳时间点是市场最高点。有人说这不是废话吗。你能骂出来，说明你有提高空间。我在过去3年中猜对了4次市场趋势，都是在直播里面，现在YouTube上有所有以往直播的录像，较真儿的人可以去查。同时我在房产行业10多年经验，自己也是资深投资者，说实话，我有正确的自我认识，我踩不准最高点和最低点，最多就是踩在附近而已，当然也有踩错的时候。所以买房这件事情上，大家不要这么纠结。如果你看的是短线，短期买卖获利，我劝你别买房。如果是看长期7-15年，买房时间点的重要性比持有时间长度差得太多了。时间点不完美，通过长时间持有还是可以获利的，但是因为要踩时间点，而浪费的时间，过去了就是过去了，补不回来。买投资房，在你自己财务准备好，有了未来10年的财务规划的和明确目标的情况下，买就好了。从长线投资的角度看，最好的买房时间点永远是过去，最好的卖房时间点永远是未来。自住房只要住的舒服就可以买，跟时间点关系不大。
澳房策接待的咨询最近越来越多，究其原因，是买房的热度开始上升，不懂买房的人也越来越多开始买房了，但是没有人给予指导。让我们策略师逐个具体讲解，真的是忙不过来，所以我会在“澳房策速通课“里面增加”常见问题“栏目，持续更新。如果您在小白阶段，想问问题，请在这条影片下面留言，不怕问题太小白，就怕你不问。我们会回答问题，持续更新速通课，让更多的人受益，节省大家宝贵时间。在预约澳房策任何服务之前，可以先浏览一遍，没准而您的问题，不用花钱就能解决呢。
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