【澳洲房产】中澳双重征税即将开启! 你在澳洲房产中赚的每一分钱, 中国都要分! 影响每一个华人! CRS2.0全球天网116万账户全曝光!【澳房策特别篇024】
- 澳房策
- 1天前
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你在澳洲辛辛苦苦买的投资房，卖掉赚了30万澳元。本来以为交完澳洲的税就完事了，结果中国税务局找上门来，说你还欠一笔税。什么情况？我都拿PR了，中国还管得着我？管得着。只要你户口本还在，你就是中国税务居民。全世界任何地方赚的钱，中国都有权征税。
我一点都没夸张。2025年，中国税务总局对1818个人立案稽查，追缴15亿人民币。四省联合、六局协同、大数据交叉比对——这是一场正在发生的全球追税行动，而现在已经征到澳洲华人头上了。只要你是华人，买了澳洲房产，这是就跟你直接相关。
我会用一个真实的卖房案例，一笔一笔帮你算清楚——你在澳洲房产投资中赚的钱，中国和澳洲怎么分。CRS2.0升级之后堵住了哪些国际税务漏洞，中国是怎么查到你的。我还会给你3条马上能用的合规建议。
逃不掉的身份
先把最要命的问题搞清楚：你到底算不算中国税务居民？很多人觉得，我移民了，拿了PR甚至入了籍，跟中国税务没关系了吧？错。而且大错特错。我见过太多人就是栽在这个"觉得"上面。
中国个人所得税法第一条，写得明明白白：在中国境内有”住所“的个人，就是“居民个人”，从境内和境外取得的所得都要缴纳个人所得税——也就是全球征税。
关键词——"住所"。不是说你在中国有没有房子。这是个法律概念。根据《个人所得税法实施条例》第二条的定义：因户籍、家庭、经济利益关系，在中国境内“习惯性居住”的，就叫"有住所"。国税发〔1994〕89号进一步解释：所谓"习惯性居住"不是看你实际住在哪，而是一个法律标准——如果你在境外的原因消除后，比如出国旅游，学习，陪读，做生意，事情结束之后，仍然会回到中国境内居住，就算是你父母的房子，那中国也算是你的习惯性居住地。
在实际操作中，户籍是认定"有住所"最强的推定因素。只要你的户口还在派出所系统里，税务机关基本会推定你在中国境内有“住所”。但要注意两点：第一，法条上户籍只是三个并列因素（户籍、家庭、经济利益关系）之一，是需要综合判断的，也没有个公式和标准，所以这里留了很大的操作空间，实际操作中判断是不是中国税务居民我觉得算是玄学；第二，也是很多人忽略的。根据《国籍法》第九条，取得外国国籍即自动丧失中国国籍，需要注销中国户籍。个税法第十三条也明确规定，因移居境外注销中国户籍的，应当在注销前办理税款清算。换句话说，一旦你入了外籍并注销了户口，"有住所"的认定基础就没了，“中国税务居民”身份也就终止了。
真正棘手的是中间地带：取得了外国国籍或永久居留权，但没有注销中国户籍的人。这种情况下，即便你长期生活在海外，只要户口还在，实际操作中还是很可能被认定为"有住所"的居民个人，对你的全球收入征税。
这跟澳洲的判定逻辑完全不一样。澳洲看的是你人在哪、生活重心在哪，是事实标准。中国看的是法律关系，是法律标准。所以同一个人，澳洲说你是我的税务居民，中国也说你是我的税务居民。两边都对，那两边都要交税。
更扎心的来了。中澳之间虽然有双重征税协定，可以按"永久性住所（183天规则）、重要利益中心、习惯性居所"这个顺序来判定你"更像"哪国居民。但这个过程非常复杂，而且注意听——判定完成之前，两边的税你都得先认。你不能自己宣布"我只算澳洲的"就不管中国那边了。这不是你说了算的。
那税率多少？中国对海外房产收益归类为"财产转让所得"，固定20%。不像澳洲有阶梯税率、有持有超12个月的50%折扣。中国这边一刀切，20%，不打折。
你在澳洲卖房赚了钱，先按澳洲规则交资本增值税，然后中国按20%重新算一遍。澳洲交的部分可以抵扣，但大概率不够抵。差额，你得补给中国。这意味着什么？你在澳洲怎么省税优化，到头来总税负还是被中国那个20%给封顶了。
好，搞清楚了身份和税率这个基础，咱们算一笔具体的账。算完你就知道这事到底有多真实了。
一笔账算到你心凉
陈先生，中国护照，北京户口。老婆孩子在北京。2019年拿到澳洲PR，2020年在墨尔本买了一套投资房，80万澳元。2026年卖掉，110万。扣掉买卖成本，净赚30万。问题来了：这30万两边到底怎么分？
先看澳洲这边。持有超过12个月，作为澳洲税务居民享受50%资本增值折扣。应税金额不是30万，是15万。这15万加上他当年其他收入，按阶梯税率算，边际税率大概37%。算下来，资本增值税大概3.79万澳元。有效税率12.6%。到这儿，大部分人觉得税交完了。故事结束了对吗？才没有。故事才刚开始。
再看中国这边。陈先生户口在北京，老婆孩子也在北京。毫无争议的中国税务居民。全球收入都要申报。30万澳元的增值，中国要全额纳税。注意关键区别——中国不认澳洲的50%折扣。你赚了30万就按30万来算，没有打折这回事。
30万澳元，按2026年大概4.7的汇率折算，就是141万人民币。乘以20%固定税率，应纳税额28.2万人民币。但不是说你得实打实掏28.2万。中澳双重征税协定第23条有"税收抵免"机制。澳洲已经交了3.79万澳元资本增值税，折成人民币大概17.8万。这笔可以拿来抵。28.2万减17.8万——还要向中国补缴大约10.4万人民币，折合2.2万澳元。
这里面还有一个细节容易被忽略。根据2020年财政部、税务总局联合发布的第3号公告，境外税收抵扣有上限——不能超过这笔收入对应的中国应纳税额。如果澳洲的税比中国高，多出来的部分可以往后结转5年，但不能抵扣中国境内的其他税。
好，来算总账。澳洲资本增值税，3.79万。中国补缴，2.2万。加起来——大约6万澳元。30万的利润，交了6万的税。有效总税率——20%。
等于中国那个20%就是你的税负天花板。不管你在澳洲怎么用折扣、怎么搞架构优化，只要你还是中国税务居民，最终总税负就卡在20%这条线上。
陈先生知道这些吗？他2020年买房的时候，有谁告诉过他？中介说过吗？贷款经纪提过吗？会计算过这笔账吗？我敢说，99%的人买房那天压根没想过这事。
而且这还只是卖房的资本增值部分。持有期间有租金收入的话，也得向中国申报。中国个税申报期限是每年3月1号到6月30号，过了就是违规。
到这里你心里肯定有个问题——中国真的追得到我吗？我人在澳洲，钱在澳洲，它怎么知道的？这个问题，每个听到双重征税的人都会问。以前也许追不到，信息不透明，税务局想查你也查不着。
但从2025年开始，游戏规则彻底变了。因为中国开始基于一项国际准则征税。
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全球税务天网
CRS，全名"共同申报准则"。就是OECD搞出来的一套全球金融账户信息自动交换系统。各个参与国的税务局之间，每年自动互相交换外国居民的金融数据。你在澳洲的银行账户、投资账户、有中国税务居民成员的自管养老金账户，澳洲税务局年年都打包发给中国税务总局。
CRS从2018年就跑起来了，不算新鲜事。但大多数人根本不知道这张网到底已经撒了多大。根据澳洲税务局2026年1月21号更新的最新数据——光2023这一个报告年度，澳大利亚向中国大陆交换了116.8万个金融账户信息。
116.8万。什么概念？澳洲总共也就60来万中国出生的移民。也就是说，基本上每一个在澳洲有银行账户的华人，你的信息都已经在那份清单上了。这些账户的总余额——358亿澳元。别急，还有。跟前一年比，账户数量增长15.1%，余额增长11%。如果加上香港的41.7万个账户、196亿余额，大中华区加起来超过180万个账户，612亿澳元。
中国是澳洲CRS数据交换的第一大目的地。全球第一。比英国多，比美国多，比新西兰更多。你的钱在澳洲银行里待着，以为没人知道？人家那边有一份完完整整的清单。
但CRS 1.0确实有漏洞。加密货币不在范围内，房产不直接申报——只有卖掉之后钱进了金融账户才被追踪。部分离岸信托和基金架构可以绕开，还有一些"黄金签证"之类的灰色地带。所以有些人觉得，还能打打擦边球。
这就是CRS 2.0来了的原因。澳洲税务局2026年2月9号正式宣布，澳大利亚从2027年1月1日起实施，首次数据交换2028年进行。全球76个司法管辖区已经承诺加入。
升级之后堵住了什么？我给你一条一条过。
第一，加密资产全面纳入强制申报。比特币、以太坊、稳定币，交易所必须向税务局报告。第二，在澳洲用空壳公司间接持有不动产，行不通了。第三，最狠的一条——双重居民身份的人，两个国家都会收到你的完整账户信息。以前可以用仲裁条款选择只报一边，现在取消了，两边都得报。第四，金融机构的尽职调查标准大幅提高，合规豁免的空间极度压缩。一句话总结：以前可能还有几个角落可以躲。2027年以后，角落没了。
但这还不是最让人紧张的。CRS只是基础设施。真正让你应该坐直了听的，是中国税务局拿到这些数据之后，到底干了什么。
中国已经动手了
2025年是中国大规模追缴海外收入的元年。我给你拉一条时间线，你感受一下这个加速度。
2025年3月，湖北、山东、上海、浙江四省市税务局联合行动，对2021到2023年度的海外收入进行专项核查。中国历史上头一次搞多省联合追查海外个税。
6月，彭博社报道，追查范围从超高净值人群扩大到资产不到100万美元的普通投资者。你没听错——不是千万富翁的事了，普通人也在射程里。背景是中国地方财政缺口同比扩大50%，达到3600亿美元。
7到8月，各地税务机关开始通过电话、短信直接联系海外收入纳税人，要求自查申报。财新的标题很直白——"海外炒股所得需缴纳20%个税"。
11月，升级。六局协同。北京、深圳、厦门加上广东、福建、四川六地联合行动，首次大规模动用大数据交叉比对。
12月8号，国家税务总局开新闻发布会。数据硬邦邦的：全年稽查1818名海外收入纳税人，追缴税款15亿人民币，折合约2.15亿澳元。执法门槛是年收入100万人民币以上，或可投资资产1000万以上。
2026年1月16号，通过新华社发通知——要求有海外收入的个人自查2022到2024年度纳税情况。
你看出来了吗？三月四省，十一月六局，十二月全国发布会，一月全民通知。这不是试探，是一步一步往前推。
中国的执法策略是五步走——提示提醒、督促整改、约谈警示、立案稽查、公开曝光。先好好跟你说，你不听，约你谈话，还不听，查你，最后网上公示。
为什么突然加码？说白了两个字——缺钱。2024年中国卖地收入暴跌44%，从8.7万亿掉到4.87万亿。税收同比降3.4%。广义财政缺口12.7万亿。追海外税，是成本最低、见效最快的财政补血手段。
外管局也在收紧。2026年1月1号起，个人外汇增强验证门槛从大额交易降到5000人民币或1000美元。"六不准"还在——每年5万美元购汇额度，明确禁止用来买境外房产、境外证券、境外人寿保险。
CRS数据、外管局汇款记录、出入境记录——三条线交叉比对。你的每一笔资金流动，都在这张网里面。
好，中国那边说完了。你可能想着——那我管好中国的事就行了，反正人在澳洲。但问题是，澳洲这边也没闲着。
在澳买房也更难了
澳洲这边，三把刀同时砍下来。
第一刀，FIRB禁令。
2025年4月1号起，澳洲联邦政府全面禁止外国人买现有住宅，禁令到2027年3月31号。注意，这里说的"外国人"包括拿临时签证的人，比如说留学生。你如果还没拿到PR，二手房市场直接对你关门。这刀砍得狠，直接把一大批人挡在门外了。
第二刀，预扣税翻倍。
2025年1月1号起，外国居民资本利得预扣税从12.5%涨到15%。而且起征门槛从75万直接降到零。
什么意思？以前卖75万以下的房不用管这事。现在不管你卖多少钱的房子，只要被认定是"外国居民"，买家交割的时候直接扣掉房价的15%给税务局。
这里有个坑很多人不知道——"外国居民"不只针对外国人。你是澳洲公民或者PR，但长期住在海外，也可能被认定为税务意义上的外国居民。解决办法是卖房之前向澳洲税务局申请清关证书。不拿这张纸，15%先被扣走，年底报税再看能退多少。
第三刀，反洗钱新规。
AML反洗钱和反恐怖融资法案第二阶段，2026年7月1号正式生效。这次把房产中介、律师、会计师全部纳入"报告实体"——大概9万家新增报告机构。你买房卖房的每一笔交易，每一个参与方，都有义务做客户身份识别、上报可疑交易、上报超过1万澳元的现金交易。
三把刀叠在一起，再加上CRS的数据交换——想想看，从你的银行账户到你的房产交割，从中国的CRS数据到澳洲的AML合规，所有信息都在往一块汇聚。FIRB审批记录、银行流水、物业交割文件、税务申报，全是拼图碎片。CRS就是那个把碎片拼成完整图片的系统。
到这里，坏消息讲完了。但你别慌——有问题就一定有解法。真正重要的在最后这部分。
讲之前，我要特别感谢本期影片的专业支持团队，澜途财富（Bluewealth Advisory），他们做的就是跨境财富基础设施搭建。专家团队包括——持牌税务师、合规律师、CRS审计专家。不是帮你想怎么藏——而是站在税务局审计官的角度，帮你提前把结构搭好。等哪天税务局真来查你，你的每一笔钱、每一个账户、每一家公司，全都经得起查、说得清楚。核心四块服务：阿联酋税务居民身份规划、资产持有结构设计、跨境收入合规安排、每年的CRS合规年检。如果感兴趣，可以点击影片下面描述栏里的链接或者后台私信，了解澜途财富的服务。
合规才是出路
先说3件绝对不能做的事。
第一，不要心存侥幸隐瞒海外收入。CRS数据交换是自动的、系统性的，不是随机抽查。116万个账户意味着你大概率已经在清单上了。
第二，不要盲目相信"注销户口就没事"。户籍只是判定标准之一。你在中国有家庭关系、有经济利益，就算注销户口，税务局也可能认定你"有住所"。这个决定权在税务机关手里，不在你手里。
第三，不要自作聪明搞架构套利。CRS 2.0之后，壳公司、信托穿透、多重居民身份这些灰色手段，空间已经极度压缩。搞不好不但省不了税，反而多顶一个"逃税"的帽子。
那能做什么？三件事。
第一，马上找一个同时懂中国税法和澳洲税法的跨境税务专家，比如说澜途财富，做一次全面的税务居民身份评估。搞清楚两边各自的纳税义务，以及双重征税协定框架下最优的抵扣路径。这就是澳房策“VISION全天候投资”体系里一直强调的——投资不只是买房那么简单，税务合规和实体架构才是你资产保护的根基。你不提前规划，到头来赚的钱都替两边的政府打工了。
第二，卖房之前务必提前申请澳洲税务局的清关证书。零成本、低门槛、高价值。拖到交割那天才想起来，你的15%就先被扣走了。
第三，建立合规的持有架构和资金路径。该用家庭信托的用信托，该用公司结构的用公司结构，但一定要在合规框架内提前规划。不要等到要卖房了才临时搭架子。
合规不是"多交税"的意思。合规是在法律允许的范围内，用最优路径，合法地少交税。
好，回到开头那个问题——你在澳洲卖房赚的钱，中国能不能收税？答案很清楚了。三个核心结论。
第一，只要户籍在，你大概率就是中国税务居民。全球收入，申报义务，跑不掉。
第二，CRS 2.0和中国追税风暴不是"狼来了"——狼已经到家门口了。116万个账户、1818人被查、15亿被追缴，这都是2025年已经发生的事实。
第三，澳洲FIRB禁令、预扣税15%、反洗钱新规三重收紧，买房卖房的每一步都在监管雷达上。
信息差的时代已经过去了。在全球税务透明的时代，合规不是一种选择，是唯一的出路。
CRS2.0影响的力度实在太大了，但是现在的澳洲房产圈还没有人站出来讲，也没有人意识到这件事情对澳洲房产投资会产生什么影响。从现在开始，如果你没有澳洲国籍，想要在澳洲买房子，第一件事情不是买房，而是要把自己的税务架构做好，合规做好，退路做好。所以澳房策把AML和CRS专家服务融入到了我们的黄金会员之中，原来是5位专家服务会员，现在是6位专家了，这种集中和全方面的服务，不只在华人圈，即使是在英文圈子，目前也是独一份儿。其实这期节目做出来之后，我知道肯定有很多自媒体会拿出来抄袭和仿写，但是我还是决定写，因为希望我们粉丝和会员能够直接受益。
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