【澳洲房产】为什么RBA不降息房价还在涨？一个即将爆发的信号正在逼近！7月数据揭示澳洲楼市真实走向，错过这次你后悔十年!【澳房策378】
- 澳房策
- 8月6日
- 讀畢需時 10 分鐘
你有没有发现，虽然上个月RBA没有降息，澳洲房产市场又在悄悄涨了？2025年7月，澳洲房产市场迎来了连续第六个月的上涨。乍一看，涨幅不大，但你把过去几个月的走势连起来看，会发现，我们已经处在非常明确的上升通道中。而就在7月份，有几个信号，预示着整个市场，可能即将迎来一个关键的爆发点。那问题来了，澳洲房市现在到底处于什么阶段？ 是不是还来得及进场？现在买房，是追高，还是入场的好时机呢？而这些问题的答案，可能已经藏在上涨的失业率、逐月走低的通胀、和越来越低的“职业流动率”里了。更关键的是，澳洲央行RBA的下一次议息会议，就在下周。我们会不会迎来新一轮降息？会不会点燃下一轮房价的冲刺。今天这集，我们就带你一起，把7月澳洲房市的全盘走势，一一拆解。不只是讲数据，更是讲趋势、陷阱、机会，和决策背后的逻辑。看完这集，你不一定马上决定买哪套房子，但你会比95%的买家，更早看懂市场。
7月房产市场保持上涨趋势
2025年7月份澳洲房产市场延续了前几个月的走势，上涨0.6%，连续第六个月上涨。澳洲房产市场大盘在24年12月降价-0.1%触底之后，进入了关键的反弹阶段。1月2月3月连续加速上涨。关键转折点出现在2月。但是4月份增速有一点回落，就是大选的不确定性和2月降息效果消退导致的。随着大选尘埃落定和再次降息，6月继续上涨，7月延续了6月份的趋势。上涨的速度跟6月一样都是0.6%，也是因为上次降息效果消退。但是把最近几个月的曲线连起来，看到的是非常明显的上涨周期。
7月份悉尼市场单月上涨0.6%，跟6月份持平，没有加速上涨。墨尔本趋势稍微弱了一点，单月上涨0.4%，比6月份的0.5%还低了一点点，重新回到了澳房策平盘期标准+-0.5%区间。把过去几个月的曲线连起来看，能看到很明显的上涨趋势。
再看看3个中型城市。布里斯班，阿德莱德，珀斯全都连续上涨了2年多。上涨速度在今年2月份触底，但当月还是在上涨的。然后34567五个月连续加速上涨，布里斯班7月单月上涨0.7%，上涨趋势非常强。珀斯上涨0.9%，加速比其他两个中型城市都更加明显。阿德上涨0.7%跟布里斯班一样。很明显，布里斯班和珀斯市场已经完成了在没有负增长情况下的V型反弹，跟我们去年11月全年总结直播里面的预测的一样。不知道那些从2年前就开始担心这三个中型城市是不是已经涨到头了的朋友，后来买了没有，因为还会继续涨下去。
这次三个小型城市的走势有些不一样。霍巴特虽然没有形成明显的上涨趋势，过去的2年中涨跌不定，但是趋势在向好之中。达尔文继续暴涨的趋势，7月份单月上涨2.2%，全澳8大城市中最疯狂。至于暴涨的原因，我在半年度直播之中做出了详尽的分析，而且给出了是否购买的建议，我就不再重复了。这次堪培拉的单月涨幅有了小幅回调来到了0.5%。这个上涨的周期现在又变得不是很明确了。毕竟过去的2年中，有过几个月涨几个月跌的小周期轮换。
以上是各个城市房产市场单月走势情况。如果要看趋势，最好的方法还是看90天均线，因为时间拉长到一个季度，上下跳跃没有那么快，趋势更明显。图中看得非常明确，大型和中型城市都已经在上涨周期之中了。霍巴特一直跳来跳去，现在也居然在上涨周期中。
图里的5个绿色圆圈，是过去5年之中我做出市场预测的时间点，而且这5次对市场的走势的判断全部正确。经常来看我们月度直播的朋友，可以说是见证了我们这5次预测和验证的全过程。这五次预测现在我们频道的直播录像里面都可以查到的，好较真儿的朋友可以去考古。
截止本期发稿，澳洲的悉尼，布里斯班，阿德莱德，珀斯和达尔文房价全都来到了历史新高。墨尔本比22年3月最高点低了3.4%，霍巴特低了10.4%，堪培拉低了5.2%。说到这里，我需要提示大家一个思维陷阱，很多刚刚接触澳洲房产投资的朋友想不清楚。比如说专门做墨尔本房产的新房中介，二手房中介，买家中介，那肯定是想尽办法说一定要买墨尔本，因为墨尔本现在是低点，是好的入市机会。或者说珀斯已经达到了历史最高，绝对不能买。这两种思维都有局限性。历史新高，那有没有可能未来几年越来越高呢？市场低点，那有没有可能未来2年保持低点呢？你想自己看懂的话，这个时候就要去看经济和政策未来的走势大方向来判断。当然大多数普通人没法凭自己看清。
澳洲房产中介通过自媒体做宣传，有这么几种思维。1.不懂市场但是觉得自己懂就瞎说，给受众造成伤害不自知，这种在短视频平台上我看占到一大半；2.懂市场, 但是因为自己生意的局限性，必须说一类房产好，比如只帮人买墨尔本房子的买家中介，或者只卖墨尔本新房的中介，都必须这么说，因为不这么说就赚不到钱，这属于故意坏的一类，占一小部分，但是破坏力非常高；3.还有一类纯吹牛的，比如最近有一个蝴蝶号上流量不错讲澳洲房产的人，背景打霓虹灯的，风格是甩出来各种专业金融名词，像是金融说书人出来卖房的感觉。我们做了个背调，这人没有公司，没有公司电邮，中介牌照号我们也查不到，好不容易发了个手册给我们，里面没有公司地址，电话，电邮，ABN，然后硬把10多个英文词的组合标注成注册商标，我们专门查了，根本没有这些商标。可以说就是纯骗。但是流量很好，不愁没人上当。我不是说澳洲所有房产中介都不好，守规矩认真做事的人太少了。
我再教大家一个辨别的方法，就是在选择是不是相信一个房产自媒体的时候，你先看他们背后的产品是什么。如果产品就是帮人买墨尔本房子的买家中介，那这人说墨尔本好的时候，你就要留个心眼儿。如果只是帮人家买50万以下房产的人，说50万左右房产最好的时候，你就要想想了。还好澳房策的产品覆盖全澳洲的新房和二手房，价位从30多万到700-800万，根据会员需求匹配。我们在表达观点的时候就不用受到产品，价位和地区的限制，非得说哪类房子好。
拍卖清空率方面7月份更高了，上升到68.5%，从今年2月开始，清空率就在稳步上涨，市场非常明确越来越火爆。这里我要提一点，大家在参考清空率的时候，只看悉尼墨尔本布里斯班的清空率就好了，因为交易量大，能够准确反映市场的动力，其他城市交易量比较小，尤其是珀斯，不看也罢。
租金回报率的变化不大。7月份全国大平均还是3.7%。悉尼最低3.0%，因为房价相对高。回报率最高的仍然是达尔文, 达到了6.4%。阿德莱德，布里斯班，墨尔本都在3.7%左右。按照现在的利率，80%贷款比例，长租的话，全国只有达尔文房子能够产生正现金流。但是我需要澄清一下，单一正现金流并不应该是任何房产投资者买房的唯一原因。资本增值，长期稳定性，当地人口素质，经济发展和经济多样性都是非常重要的因素。
7月份澳洲房产市场走势并没有什么出彩的地方，可以说是意料之中。不过7月份出炉的澳洲经济数据，改变了我对市场的看法，几个数据加起来相互印证，说明下一轮降息几乎板上钉钉。
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上次的RBA的决议完全出乎意料，明明数据反映出的经济基本面很符合降息的条件，但就是没降息。其中的一个论点是，在第二季度通胀数据出来之前，RBA就说第二季度通胀比预期的高。当时我的猜测是，在统计局还没有公布资料的情况下，RBA从统计局那里先拿到了。但是刚刚出来的数据跟RBA当时的预估完全相反。
通胀持续下降
从2022年的高点开始，通胀已经大幅度下降。今年第二季度Trimmed-mean CPI，从第一季度的2.9%下降到2.7%，是自从2021年第四季度以来的最低点，趋势非常明显。而6月份的Trimmed-mean CPI，从5月的2.4%再次下降到2.1%。已经处于央行通胀2-3%目标的低端位置了。所以从通胀上来看，应该降息。我们时刻跟踪的建筑成本没有什么变化，7月同比上涨0.4%，环比上涨0.2%，基本没动。所以其实新房目前涨价，都是因为土地涨价。这就非常健康了。
失业率上升
而在失业率方面，打破了过去连续多个月保持低位的惯性，6月失业率从4.1%上涨到4.2%，数字上看你可能觉得不是太明显，因为那就是个数字而已，但是这背后代表的趋势可能会让你吓一跳。就业市场现在都这样了吗？就业市场能够衡量经济健康程度。想要看得全面看得深入，一共要看三个数字。
1.失业(unemployment)，15岁以上，1周内没有工作，过去4周主动找工作的人。衡量标准是失业率，就是全部失业人口除以全部适龄劳动人口，得出的比例。最新的数字是4.2%。在澳洲历史上不算高，但是已经明显感觉到失业率在上涨了。6月份上涨的0.1%失业率代表多出来34000人找不到工作。实际上失去全职工作的人要多很多，其中一部分被兼职工作岗位吸收了。说明澳洲经济中就业趋势比较弱。失业率越高，RBA就越有动力降息，因为RBA的职责之一就是保就业。
2.就业不足(underemployment), 那些已经就业但是想要工作得更多一些，主要是在做兼职的那些人；或者能力和工作不匹配的那些人，比如博士开出租。就业不足的人口除以整个适龄劳动人口得出的比例就是就业不足率。更高的就业不足率说明劳动力没有发挥出全部的效率，侧面说明澳洲就业市场不是很强劲。6月份澳洲的就业不足率上涨了0.1%达到6%。形成触底反弹的走势。
3.职业流动(job mobility rate), 这个很好理解，就是人们换不换工作。RBA的衡量标准是职业流动率，就是在职员工去年换工作的人数占所有员工的比例。如果职业流动率低，就说明换工作的人少，在同一个工作做的时间更久的人多。同时也说明经济活力不够，工作职位不够多，人们不敢跳槽，保住工作更要紧。ABS最新数据，10个澳洲人里面就有1个在同样的工作岗位呆了超过20年。现在的职业流动率不到8%，也就是说去年只有1百多万人换了工作岗位。2023年这个数字还是9.6%。那么8%是什么概念呢？澳洲90年代经济危机之前，市场非常活跃，职业流动率差不多20%，大家都觉得找工作很容易，升职加薪没问题。但是在经济衰退开始之后不久，下降到12%，紧接着又下降到了8%，有个工作就不错了。而我们现在就在8%的位置。这就是为什么你会看到媒体上有不少经济学家说，澳洲已经在经济衰退中2两年的原因。
澳洲央行RBA下一次的议息会议就在下周，按理说讲到这里，降息应该是板上钉钉的了。但是金融市场给出的预期是一半一半。降息概率只有51%。
为什么呢？因为我们只看了澳洲内部情况，忽略了外部情况。8月1日开始的美国关税政策已经落地。这些关税的影响还要等等才能看出来。RBA怕的不是确定性，而是不确定性。我自己是认为下周会降息的。不过RBA的具体行动，我们拭目以待吧。
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