【澳洲房产】从头开始房产投资的秘诀就在这5步！大多数人第1步就错了! 跑赢90%的澳洲房产投资者其实很简单!【澳房策375】
- 澳房策
- 7月23日
- 讀畢需時 11 分鐘
你有没有发现，买一套投资房，看起来好像挺简单的。上网找房，谈谈价格，签个字转个账，房子就是你的了。但真正难的，从来都不是“买”这个动作，而是你买的那套房适合你吗，能真正帮你改变人生状态吗？说白了，买对一套房，就能让你跑赢九成人，而买错一套房，可能让你十年时间白忙一场。有人买投资房是为了赚钱，有人是为了减税，有人是为了养老，有人是想早点退休，还有人是为了把资产传给下一代。但问题是，具体怎么做没几个人能说得清。这次我把“从头开始投资澳洲房产”的整个流程，浓缩成5个容易理解容易实践的步骤分享给大家。只要一步步跟着去实践，很快就会拥有一个稳健的房产投资组合，有了随时说“我不干了”的底气。
1.为什么买投资房/源动力与目标
买个投资房实在太简单了，找到一个在市场上出售的房子，谈谈价格看看合同签个字再把钱给卖家就能买到了。但是想买到好的投资房，适合你的投资房，就没那么简单了。甚至可以说是一门很深奥的学问。比如说你投资股票，懒得选股，你就去买个大盘股就好了。但是澳洲房产市场是没有大盘房的，都是一个个单独的房产个体。每套房子的地区，类型，样式，结构，建筑年份，状态等等全都不一样。在澳洲买房子，就跟在股市里面选股一样难。不同人按照不同买投资房的目的，也会适合买不同的投资房。那么一个更深层的问题来了，你为什么要买投资房呢？
要想回答这个问题，你要有个清晰的思路。买投资房，肯定是想要赚钱。那这钱怎么赚，赚多少，怎么算是赚够了...澳洲投资房产有两个赚钱的地方，1.资本增值。房子买入150万，卖出200万，你就赚到了50万，当然还有各种费用各种税务，为了简化问题，暂时先不涉及。2.租金收入。这部分收入基本是每周一次打进你的账户的，是房产投资现金流的来源。那你就要问自己一个问题，买房子你是奔着资本增值去，还是现金流去的？当然你可以自己去做调研了。澳房策的结论是，澳洲房产投资，最赚钱的是资本增值。如果想拿高现金流，有太多的投资类别要比住宅房产好了。租金唯一的作用就是让你持有房产更长时间，来获得更高资本增值。
买投资房是为了赚钱，那你赚了钱要去做什么呢？或者说这钱到底赚到什么时候什么程度是个头呢？很多工薪阶层面临的问题是，做着不喜欢的工作，赚的钱勉强够活攒不下钱，想换工作还不敢，想辞职来场说走就走的旅行没这个胆，因为不工作就没有钱赚。35岁以上的打工族可能已经有了一套自住房，但是背着贷款，上有老下有小，什么时候能跳出现状，活得自由一点。45岁以上的打工族想的是退休的时候，退休金不够花怎么办，政府给发的那点养老金真的够用吗？55岁以上的打工族想要在退休前再努力一把，但是完全没有突破现状和改变的勇气，因为这个年纪不能失败，很难想象55岁的人失败后从头再来需要多大的勇气和毅力。高收入打工族想的是怎么少交点个人所得税。做生意老板想的是怎么能拓展生意，如果人家告我的话，怎么能保住财产，还有这些钱怎么能安全传给下一代...等等。你要找到你的诉求，找到你买投资房的底层原因，这样才能找到明确的投资目标。
说到底适用于绝大多数人的目标，就是通过房产投资，赚到可以替代工资的被动收入，然后拥有随时换工作，随时退休，随时旅行的自由。很多人觉得退休就是什么都不做，对于大多数人来说，什么都不做会非常无聊。你可以自己做个基准测试。比如你平时工作很忙，难得放假去旅行，你是3天就会烦躁想着回来工作，还是1周2周，或者直到假期结束了还觉得没玩够？如果你3天就想着工作，这辈子可能你都不会退休的，但是你需要有随时退休的选择权。如果放假1周2周开始烦，那你最终会减少工作量，比如一周只工作2天，同样可以享受生活。如果你是最后一种，相信我，你需要用最快的时间，获得足够的被动收入，然后完全躺平。也是最需要认真考虑通过房产投资达到财富自由的人。
所以你看，每个人都有买投资房的源动力，都应该有一个跟钱相关的清晰的目标。重要的是要找到你自己的目标。如果你不知道从哪里开始，直接到澳房策官网做个基础咨询就好了，我们会根据你的情况，分析有哪些可行性目标可以选择。
2.如何通过房产投资实现目标/策略设计
一旦有了目标，下一步要做的，就是要找到一条能够达到这个目标的途径。比如你设定了一个目标，说20年后要通过房产投资获得足够的被动收入，想退休就能退休。那就要从这个结果往前推导，看看这20年内，怎么样能从现在的财富状态达到你的目标财富状态。这里有很多问题你需要回答。
1.用什么实体买房。到底是个人持有，公司持有，信托，还是自管养老金。针对这个问题，大家可以看看【澳房策361】
2.买什么类型的房子。是独立别墅，联排别墅，还是公寓，新房还是二手房。
3.在哪里买。澳洲8个州领地，哪里买更适合你呢？是买城市还是买小镇？
4.什么时间点买。是在市场下跌得卖不动的时候你去买，还是开始反弹了去买，明确加速上涨了再买，还是不管市场周期和时间点，你什么时候准备好了就什么时候买。
5.买了以后怎么办。是要长租还是短租呢？持有多长时间后应该卖出？怎么做选择才能在税务方面找到最优解？
这就是在你设计策略的时候，需要问自己的5个最基本的问题。有人说，那我想不到要问自己什么问题，或者不知道怎么找问题的答案。如果你学习能力特别强，还有大把时间，可以尝试自己去搜索答案，现在的各种AI工具这么多。想找到问题的答案不是很难。唯一的挑战就是你不知道AI找到的答案，正不正确。如果研究的是税务规则，ATO网站上有明文规定，有唯一答案。但是房产投资这件事情，没有绝对的正确，途径也不是唯一的，可以说是见仁见智，而且不同的策略适合不同的人。对于没有买过房子没有经验的人来说，几乎无解。这也是澳房策存在的最主要原因了。
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3.现金/贷款/预算(需求)
有了投资的策略，下一步就要开始筹备资金。这里有一个经典问题，买房是不是要全款。房产投资用全款的，都多少有点二，为什么呢？因为不懂得杠杆能够让资产增值速度成倍上涨。全款投资房产，真不如股票的回报率更高，股票还没有购置持有和卖出成本。澳洲房产投资，玩的就是杠杆和策略。还好，除了个别情况之外，大家投资澳洲房产都需要去银行贷款。那么问题来了，你在未来20年要买6套房子，总价600万，按照80%LVR需要贷款480万，哪个银行能贷这么多钱给你呢？只要用好了策略，贷款量能够成倍上涨。具体方法可以看看【澳房策370】
你知道了自己的现金量，知道了贷款能力，就知道了自己的买房价格上限，这就是你下一套房子的预算了。但是如果预算不够怎么办呢？如果你已经有自住房，可以去银行做个估价，增值的部分是可以通过贷款拿出来的，这个叫equity套现，套出来的是现金。找父母让他们赞助一点现金也行。贷款能力不够的话可以和另一半一起贷款。还有一种方法，使用父母的存款或者自住房里面的equity作为担保，让银行给你贷款超过80%，而且不用给LMI，这个叫做Guarantor Loan。如果你没法还款的话，父母有责任偿还。高级一些的方法还有使用信托结构或者自管养老金结构增加贷款额度。
讲到这里你已经知道了自己能够负担的房价上限。那么最现实的问题来了，这个预算能买哪里的房子呢？我们在实际操作中遇到了一些买家，委托我们做房产投资，期望值超级高。比如60万澳币预算想要在悉尼买一套独立别墅。对市场多不了解才能有这样的要求啊。我们没那么神奇的，不可能低于市场价买到房子，尤其是在火热的房产市场里面。我们能做到的是在市场价买到适合你的房子，如果运气好的话，可以稍微低于市场价买到。所以买房还是要有足够的现实感才行。
这是在需求端你需要理清楚的东西。下一步就是去市场找房子了，那么在供给端你需要掌握什么信息，怎么做调研呢。
4.市场调查(供给)
市场调查是你能不能在合适的时间，用合适的价钱，买到合适房子的关键点。澳洲各个城市房价大盘走势月环比，我整理成了表格，大家可以在官网上看到。这个图表是看市场走势最直观最快速的参考。如果你是本州投资者，可以开车去现场看。如果是跨州投资者，多数情况下就需要借助数据调研了。现在有很多数据平台可以拿到第一手市场资料，只是平台的使用成本和学习成本偏高，普通人可能没这个精力去学。这也就是普通投资者住在哪里就买哪里房子的原因了，熟悉么。但是澳洲这么大，比你家门口好的房子，有太多。要看你愿意花多少时间学习和研究。
在市场上升阶段，你能多快了解市场趋势，锁定某个城市或者区域，然后去研究区域内的单个房产，基本上决定了你买房的成本。在市场上涨期，你行动的速度能不能赶上房价上涨的速度是最考验人的。如果你是全职工作，下了班还喜欢喝个小酒，周末去烧烤，各种活动堆满，还想要去专门拿出精力学习房产市场，调研，看房，这个太难了，因为你没那个时间。即使是除了朝九晚五之外时间都用在房产投资上，你每天能看几套房做好几套房的数据分析呢？1套还是2套？这里就体现出专业人士存在的意义了。澳房策的新房部门跟各个城市顶级开发商建筑商都有合作，能够拿到最好的房源。澳房策的二手房买家中介部门，跟全澳洲潜力区的卖家中介都很熟悉，有机会拿到没有上市的房源，同时我们有同事每天专门找房子，基本上1个人1天能做好20套房子的调研和筛选。上班族想要做到这个效率和视野，太难了。
如果你非要自己去做调研的话，一定要找到房子这些方面的数字，自己算一算。买入成本有多少？包括印花税，印花税附加，律师费，机会成本，前期装修成本...持有成本是多少？包括土地税，土地税附加，市政费，水费，物业费，保险费，日常维护成本，出租管理中介费，银行利息...卖出成本是多少？中介费，广告费，损失的租金，还有资本增值税。关于买房的17项费用，大家可以看看【澳房策296】。实在搞不懂，或者根本就不想自己从头开始摸索的话，那就花钱上上课，一次把思路理清方法拿到，澳房策就有《小白课》《大师课》还有手把手教你怎么自己买房投资的2号产品VISION俱乐部，这些都可以帮你省下大把时间和试错成本。当然也有不愿意花钱的，这些朋友的知识基本来自某书，某音，某号。大家记住，短视频平台是澳洲房产中介网上摆摊抢客人的地方，不是免费教你学知识的地方。你以为你学到的知识，只不过是包装过的广告而已。
整个买房的过程，可以说是在和时间竞争，和自己的分析能力学习能力在竞争。买第一套投资房的时候，你会特别小心，生怕出一点错，很想找到完美的房子，但是总找不到，错过好的买房时机。等你买到第10套之后，其实只要看看账面数字，看看区域前景，基本就能下手买了。越买越自信，越买越轻松。
5.开始行动/按照策略重复操作
第5步就是实际行动阶段了，如果你要自己去买房的话，就要开始给对面的卖家中介打电话联系，约开放参观，拿合同，跟律师过合同一系列标准流程。在这一步的时候，很多人是没有这种交流和讨价还价的软技能的。见到人不敢说话，不敢还价，不敢提条件，觉得有压力。这时候可以让你特别善于跟人交流和讨价还价的朋友出面，或者就找专业人士帮你做也行。
如果你买到的是一套好的投资房，现金流不管正负，你持有没什么压力，下一步就是坐等升值，然后转贷套现，再买入其他投资房。然后整个流程重复再重复，直到你达到当初设定的投资目标。这种执行力是成功的关键。学习有两种，如果你学完之后没有行动，那是“知道”，有了行动，行为方式改变了，那才是“学到”。如果你想要获得更加细致的投资蓝图，可以来参加我的直播《选好投资房开启创富之路》
最后3个提示
最后我再送个大家三个重要的提示。
1.确定信息源头。在学习阶段，你接触到的信息，基本就决定了思维模式和之后的行为方式。在这个阶段，我是坚决反对在短视频平台上看片段化视频的。信息太碎了，拼都拼不起来。同样的话题一堆人说，不是互相抄，就是东一个观点西一个观点，都不知道文案是哪个月薪3000人民币的小编写的，你都不知道到底听谁。最后大概率是选个长相看着顺眼的就信了。就这种甄别能力，你不上当谁上当啊。最近我还看到悉尼多年前坑了无数人买公寓楼花的中介老板讲课的短视频又开始爆火，怎么，老韭菜都领低保去了，新韭菜刚长成是吧。短视频平台多数是国内的人或者刚到澳洲的人在看，他们不懂澳洲。这个池子人太多，骗都骗不过来。长视频平台好一点。而最好的方法就是看直播，因为直播能看出一个博主到底有没有能耐，短视频是可以包装的，你看不出来水平。华人的媒体能不看还是别看了，我觉得没一个靠谱的。
2.团队意识。房产投资想要做到极致，你需要组建自己的团队，必须有个好的贷款经纪人，好的会计师，好的法务顾问，好的财富规划师，和房产投资策略师。怎么让这些人沟通协作为你办事，怎么把他们组织起来，就看你自己的能力了。
3.房产投资方式要选对。通过投资房产赚钱的方法有很多，有翻新，改建，加建，一开多等等。但是这些说到底是个生意，能赚到钱。既然是生意，你就要接受它的风险，接受它需要你投入的时间和精力。澳房策的投资模式是买入持有不卖，让时间和复利给你被动赚钱，同时你还能享受生活，这才是适合大多数人的投资。
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