新州悉尼全新开发法案，5年内推向市场112,000套住宅，暴力推进，这些房子大多在大悉尼地区，越往市中心靠，越往交通枢纽，火车大站靠，房子就越多，密度越高。现在各个地方市政府已经吵开锅了，有的完全支持，有的一边骂骂咧咧一边不情不愿地支持，还有地方市政府拉横幅抗议，到海外抖音平台宣传争取支持，搞得像是示威一样，别提多热闹了。但是热闹归热闹，对于我们澳洲房产投资者来说，这可不是什么好事儿。这项法令大概率会在小改之后全面推行，那么究竟哪些地区房价上涨，哪些地区房价下跌，房产投资在未来5年大开发建设期，和之后的成熟期会有什么变化，这房子究竟买不买房呢？看完本期影片，你自然会得到答案。
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我们先回顾一下这项开发法案的内容，给我接下来的分析打个基础。新州政府在未来5年内，通过州政府直接审批，增加几乎所有土地的建房密度，建造额外112,000套住宅推向市场，这大概占了新州向联邦政府承诺的，5年建造377,000套新住宅的⅓.
大悉尼地区，一共有33个市政府，像是我们熟悉的City of Sydney，City of Parramatta, The Hills Shire, 都属于市政府，也叫Local Government Area (LGA)。而每一个LGA都各自为政，互不隶属，为自己的居民，同时也是选民谋福利。
所以就产生了每个LGA审批开发建筑的不同规定，来反应居民的意愿。Local Environment Plan (LEP) 就是每个LGA起草的，必须遵守的，开发建筑审批的指导文件。当然每个LGA的LEP就不同了。在LEP中，最关键的规定就是每个地块能够用来做什么, 也就是zoning。在新州的zoning系统中一共有35种分类，其中跟住宅相关有5种，R1-R5。最简单的理解，R2是低密度，可以建独立别墅, 双拼别墅；R3是中密度，可以建联排别墅Townhouses或者小区别墅Villas；R4是高密度，可以建造高层公寓。当然实际应用中比这要复杂地多。
那么要改成什么样呢？具体有几点。
1，在整个新州的所有R2地块上都允许开发Dual Occupancy，就是在一块土地上开发两户住宅，住两家人，可以是有公用墙的比如双拼别墅duplex，或者没有公用墙的奶奶房Granny Flat。
2，在交通枢纽或者城区中心附近的R2地块可以开发, 联排别墅Townhouse, 已经分开地契的长得像联排别墅的Terrace，或者1-2层的低层公寓楼。
3，在交通枢纽，城区中心，就业中心附近800米范围内的R3地块可以开发3-6层中密度的公寓楼。
看到这里，我想聪明的你已经感觉到新州将会推出多少新房了，几乎所有火车站，就业中心附近的住房密度都直接提升了一个数量级。但是这还不是最狠的。原来是各个LGA各自为政单独审批，即使能批下来，也需要好几年的审批流程。现在不用了，州政府直接立法，绕过了市政府审批流程。预计从2024年下半年开始，进入应用阶段。这将会对整个新州的住宅房产供应端，开发建筑行业等等产生深远地影响。我们普通投资者的投资逻辑也必须要修正了。
那么对哪些市政府会产生多大的影响呢？先说结果，毁灭性的影响，我举几个例子让您体会一下。
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City of Ryde
在新州的大开发期间，Ryde市政府所在地区将会增加43,000套住宅，人口增加107,000。相当于目前Ryde市政府人口的83%。几乎翻倍。很难想象5年内凭空多这么多人出来，基础设施会挤到什么程度。当然这是假设全部可以开发的地块都开发的情况下，显然不可能这么快实现，但是这给我们描绘了一个未来人挤人，抬头一看都是住宅楼，看不到天空的时代。
属于City of Ryde管辖的Macquarie Park其实已经公寓扎堆了，这下好了，继续大开发，再盖5000套公寓。你脑补一下整个Macquarie Park就业园区都改成住宅区的样子。
Waverley
悉尼著名海滩Bondi所在的市政府Waverley更惨，本来有年代感和文化气息的街区，都会被现在的一栋栋居民楼占据。风情和特点这种词，以后就没法用来形容Bondi了。更严重的是，在新法案之下，Bondi海滩的人口将会暴涨3倍。Bondi公寓值钱的最重要原因就是不让开发，供应量有限，但是5年之后呢，价格会怎么走就很难说了。
Fairfield
有意思的是, Fairfield市长说, “They’re gonna turn western Sydney into Kolkata”. 在新的法案下，西悉尼将会变成印度的加尔各答。我不知道你们有没有理解到这个点。加尔各答我去过2次，拍了很多照片和视频，画风是这样的，就想象一下，马路上人挨着人没有走路的地方，车道上汽车，摩托车，牛车，并排走，不打转向灯，随便并道，还有不少直接开反道的。当然这是一方面，市长还有另一方面的意思，就是印度移民已经占据了西悉尼地区。所以我听着特别可乐，还觉得这市长真敢说。当然他也马上被各种媒体喷。
理性上说确实澳洲住房危机的一大部分原因就是，像不要钱一样涌入澳洲的移民，人多了建房速度跟不上，而政府又不得不大量引进移民提振经济，所以造成了这几年房价上涨和澳洲本地人买不起房的局面。
问题的关键-利益
这其实就是问题所在了，来澳洲的人太多，住房紧张，房价飙涨，房租飙涨，澳洲年轻人买不起房子，租不起房子，生活质量下降。而这些人正在逐渐成为政府的主力票仓。所以政府想要在房屋供给端解决问题，放松开发审批的难度，提高供给量，多建房子，让房子价格别涨那么快。
而眼下遇到了现实问题，没法让悉尼城市平铺扩大，因为基础设施跟不上，如果建造的话又太费钱，正好赶上政府没钱。所以只能让现有的城市利用率提高，也就是让住宅密度更高，楼的高度更高，从平铺变成叠罗汉。这也是没有办法的办法。我完全想不出更好的办法。
但是现在这个能解决问题的方法，又遭到了悉尼众多居民的强烈反对，包括交通，医院，超市，幼儿园，学校这些设施的建设速度跟不上，造成过度使用，即使造出来了，又会不会像是悉尼Rozelle区全新开放的交通疏导路口一样，花那么多钱造出来，每天干的事情不是疏导交通，而是把交通堵死。
其他人担心，房子建起来会改变城市的原有风貌，会挡到别人家光线，等等，其实在我看来，只是打个嘴炮而已。年轻人住不上房子，大家骂政府骂房产投资者骂得特别起劲儿，真到了需要改变的时候，没人愿意牺牲自己的利益，还想把事情办成。
你想想，澳洲经济这么差，人们没钱，政府也没钱，还没人愿意牺牲自己利益，还想要让年轻人买得起房子，房子多多建造出来，然后还要打击房产投资者，这怎么可能呢？所以从悉尼居民反对多建高密度这件事情上来说，有助于控制了供给量，推升房价。其实悉尼居民本身就是推动房价上涨的动力。怎么样，这个结论是不是有点反常识？其实这就是人性。人，生来趋利避害，那种向我开炮的思想都是后天强制灌输进去的。潜意识中人们要保住自己的利益，一旦涉及到自己利益，那种什么帮助年轻人买得起房子，不能让房价上涨，就全都抛到脑后了。
澳洲这种广泛的居民反对建造高密度，反对改变城市风貌的文化，只要存在一天，就多一天房子涨价的动力。我们作为房产投资者，只要看懂形势，跟上形势，顺势而为就会水到渠成。
在视频最后，我们看看悉尼的每个地方市政府，对州政府的大开发规划的意见，各位在买房的时候可以作为参考。
为了不占用时间，我只放了图片，大家可以暂停截图，绿色表示同意，红色表示反对。这也反应出了一个区域相关房产类型未来上涨和下跌最重要的因素之一。如果居民不喜欢高密度，那么这里的高密度推进就会有阻力，房价保值增值，尤其是低密度，就会更好一些。当然猜房价上涨，这只是其中的要素之一，还是要具体问题具体分析，全面衡量才好。如果法令顺利推行，在前5年的建设期，短时间不会推出大量房源，对于有投资头脑的人，有预判，对于某些房产可能是买入持有的好时机，另外一些房产的卖房套现的窗口期。至于做买入还是卖出的动作，标的是什么，还要根据您自身的情况做个判断了。一旦大开发期结束，就意味着窗口关闭。市场变成了成熟市场，想要比别人赚钱更快可能会更困难。
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