【澳洲房产】四大银行吵翻了！2026房价真相, 30万套缺口+26万移民, 房价到底怎么走? 2026年利率走势根本不重要! 【澳房策408】
- 澳房策
- 2小时前
- 讀畢需時 12 分鐘
上个月，四大银行的经济学家们，吵起来了。CBA说2月要加息，NAB更狠，说要连加两次，把利率抬高到4.1%。但ANZ和Westpac说不对，利率全年按兵不动，维持3.6%不变。四大银行，两个说加两个说不加。你没听错，就是这么分裂。这种局面，我做这个频道这么多年，头一回见到。你可能在想，利率到底加不加，跟我买房有什么关系？关系太大了。利率的方向，直接决定了你的借贷能力、每个月的还款压力，甚至决定了你应该现在出手还是再等等。
但我今天要告诉你一个更重要的事实——利率，可能根本就不是2026年房价的决定性因素。接下来15分钟，我跟你讲清楚四件事：第一，四大银行到底在吵什么，谁说的更靠谱；第二，30万套住房缺口到底是怎么回事，对房价意味着什么；第三，悉尼、墨尔本、珀斯、布里斯班，2026年哪个城市最值得关注，机会在哪；第四，首置者和投资者正在抢夺同一片市场，你该怎么站队。看完这期，你对2026年该不该买房、买哪里，心里就会有谱了。
四大银行吵起来
先把利率这事讲清楚。澳洲央行RBA，现在的现金利率是3.60%。这是2025年8月最后一次降息之后的水平。去年一整年降了三次，每次25个基点，加起来一共降了0.75%。按照正常逻辑，降息周期应该继续才对？但11月的通胀数据出来后一起都变了，CPI同比涨了3.4%。你可能觉得3.4%，好像也没有很高嘛。问题在于，剔除那些波动比较大的项目之后，核心通胀，也就是Trimmed Mean，还有3.2%。RBA的目标区间是2%到3%，现在这个数字还在目标线的外面。
CBA的首席经济学家Belinda Allen站出来说，经济增长动能太强，通胀下不来，预测2月份会加息25个基点到3.85%。NAB更加激进，说不只是2月要加，5月还要再加一次，直接把利率推到4.10%。但ANZ和Westpac不买这个账。他们认为，虽然通胀确实有点顽固，但经济的其他指标，比如就业市场、消费数据，并没有强劲到需要加息的地步。所以预测2026年全年维持3.60%不变。不过这两家银行也承认，如果RBA真的要动，加息的概率比降息大得多。
那到底该信谁呢？我自己的判断是，加息的概率比很多人想象的要高。为什么这么说？因为RBA这几年被通胀打脸好几次了，2022年说通胀是暂时的，结果被打脸；2023年说很快就能控制住，又被打脸。他们现在学乖了，宁可紧一点，也不愿意再被媒体和市场批评说动作太慢。1月28号会公布第四季度的CPI数据，那是关键中的关键。如果核心通胀还是下不来，2月3号那场利率会议，加息的可能性就真的不小了。
但这里有一个反直觉的事情你要记住——就算真的加息了，房价也不一定会跌。为什么？因为在一个缺30万套房子的市场里，25个基点的利率变化，对房价的实际影响，远没有你想象的那么大。决定房价的从来不只是利率，还有供需关系。这就是我接下来要讲的重点了。我们来看看真正决定房价的底牌——30万套的住房缺口，到底是怎么回事。
26万移民要住哪
我们先从需求端说起。很多人以为，后疫情时代那波移民潮已经结束了。从数据上看，确实在下降。2024-25财年，净海外移民NOM是30.6万人，比前一年的42.9万少了一大截，比2022-23年峰值53.8万人更是腰斩了一半。
但你千万别被这个下降给骗了。根据财政部刚发布的《2025年人口声明》（Population Statement），2025-26财年NOM预计是26万人，2026-27财年22.5万人，长期会稳定在每年23.5万左右。这个数字，比疫情前19万人的历史均值，还是高出了20%以上。换句话说，移民引擎并没有熄火，只是从之前的涡轮增压模式，切换到了正常巡航模式。每年多出来的这二十多万人，都需要有地方住，都要租房或者买房。
更有意思的是，人口流动的方向正在发生变化。西澳的人口增速达到2.2%，是全国第一名，总人口刚刚突破300万大关。为什么大家往西澳跑？因为矿业在复苏，就业机会多，而且房价相对可负担。昆州的州际净流入更厉害，达到2.4万人，是西澳的两倍多。从1981年以来，昆州几乎每个季度都在从其他州吸收人口。
那新州呢？2024-25年净流出2.43万人。悉尼的房价太贵了，很多人扛不住，往外跑。但跑出去的这些人，并不是从地球上消失了，他们还是要买房、要租房，只不过换了一个州而已。
所以需求端的故事其实很简单：人还在来，虽然没有前几年那么疯狂，但绝对足够支撑市场需求。问题是，房子建设的速度，也就是供给端跟上了吗？供应端到底有多惨？这个数字说出来，你可能会倒吸一口凉气。
政府画饼现实打脸
还记得2022年工党上台时喊的口号吗？五年建120万套新房！平均每年24万套。当时听起来挺振奋人心的，感觉住房问题终于有人管了。但现实呢？2024年全国住房完工量，17.7万套。不是24万，是17.7万。缺口率26%，相当于每四套房里面就少了一套。而且这还只是一年的数据。国家住房供应与可负担性委员会NHSAC算了一笔账：按照现在的建设速度，五年下来总完工量大概93.8万套，跟120万套的目标相比，累计短缺26.2万套。开发商行业组织UDIA的预测更悲观，他们说首府城市的缺口可能会达到40万套。
30万套是什么概念呢？大悉尼地区一年的新房供应量。也就是说，我们要额外再建一整个悉尼的量，才能把这个坑给填上。为什么建不出来？三个字：太贵了。
建筑成本在过去五年里飙升了53%，工期延长了50%，技术工人严重短缺。更要命的是，建筑公司自己都撑不住了。根据ASIC的数据，2024年建筑业破产企业数达到3217家，同比增长26%，占全行业破产总数的27%，创了历史新高。你以为30万套缺口已经够吓人了？还有更狠的。新州连目标的65%都完不成，维州完不成，昆州完不成，西澳也完不成。没有一个州能完成自己的建房目标。这说明什么？说明供应短缺是一个结构性问题，不是周期性问题。不是说等一等、忍一忍就能解决的，而是可能要等上五年、十年。
所以回到最开始那个问题：利率加25个基点，房价会跌吗？在一个缺30万套房子的市场里，你觉得这25个基点能改变什么？
这就是我们澳房策一直强调的541法则的核心逻辑：50%看地点，40%看持有时间，10%看入场时机。在供应稀缺的市场里，时机的影响被大大稀释了。选对地方、拿得住，比你纠结利率是3.6%还是3.85%重要太多了。
宏观面讲完了，现在我来一个城市一个城市帮你分析。
前面三个错误都是关于「该不该买」的判断。但还有很多人，判断对了该买，却在「买哪里」这个问题上栽了大跟头。这就是第四个错误。
快速入门澳洲房产投资, 请参加直播公开课《选好投资房开启创富之路》揭秘普通人如何购入10套房产实现财富自由；有相关问题请到官网预约15分钟免费‘基础咨询’；房产投资想安全省心, 请加入“展望黄金会员”。澳房策帮您定位, 贷款, 选房, 管理, 搭建投资组合与财富传承，一站式澳洲房产投资托管。想学习房产投资并且独立实践，请加入“展望俱乐部”，获得澳洲顶级房产投资人知识经验和所有工具，买房辅助与持续培训, 省下买家中介费，澳洲房产投资到财富自由不求人。也可使用“展望买家中介服务”, 数据为先导帮您全澳买好房。对资金跨境国际避税和阿联酋房产感兴趣的朋友，可以看看《阿联酋避税与房产投资大师课》。咨询报名链接请看YT影片说明栏，或者到澳房策官网。其他平台请先关注再私信。
悉尼的未来在西边
先说悉尼。悉尼独立屋中位价现在是158.7万澳元，12月份环比下跌了0.3%。先别慌，这是2025年1月降息周期开启以来首次出现月度下跌，但同比来看还是涨了6.9%。悉尼的核心问题是什么？太贵了，涨不动了。158万的中位价，普通双职工家庭，凑首付加上每月还款，压力太大了，很多人扛不住。但悉尼的机会在哪里呢？记住这三个字：往西看。西悉尼机场2026年底就要通航了，配套的Aerotropolis产业园和Metro West地铁线，是未来十年悉尼最大的增长引擎。150万以下的入门级区域，主要集中在西南和西北走廊。如果你预算有限但又想上车悉尼，这些地方值得重点关注。Domain预测悉尼2026年能涨7%，年底中位价可能触及192万。但我要提醒你一点，均价涨7%不代表每个区都涨7%。内城豪宅区可能只涨2%，西南外围可能涨10%甚至更多。选对区域，比选对城市更重要。
接下来说墨尔本，这可能是今天最反直觉的一个判断。
墨尔本最被忽视的机会
墨尔本独立屋中位价98.1万，只有悉尼的62%。更关键的数据是，这是1981年以来，墨尔本相对悉尼的最低折价水平。两个城市的差价已经拉到60多万了。很多人说墨尔本不行，维州地税太高，人都往昆州跑了。这些说法都没错。但你有没有想过，正是因为所有人都不看好墨尔本，它的价格才会被压到这么低。KPMG有一份研究报告说，墨尔本是全澳主要首府城市中最被低估的市场。历史上每次悉尼和墨尔本的差价拉到这个程度，墨尔本都会迎来一波追赶行情。SQM预测墨尔本2026年能涨4%到7%，Domain给的预测是6%。涨幅不是最高的，但如果你看的是性价比和未来的增值潜力，墨尔本绝对值得认真考虑，我们只是不知道这个潜力什么时候能爆发出来。墨尔本的窗口期不会太长，一旦市场情绪开始转向，价格修复起来会非常快。
珀斯3000套房源300万人口
珀斯的事，用一个数字就能说清楚。12月份珀斯的在售房源数量，只有1881套。这是历史最低水平。同比暴跌了57%。房子一上市，平均9天就成交了。所以珀斯独立屋中位价98.3万，12月份环比涨了1.9%，同比飙升15.7%。五年累计涨幅达到89%，接近翻倍。很多人说珀斯见顶了，冲得太猛了，该歇歇了。但数据并不支持这个判断。SQM预测珀斯2026年还能涨12%到16%，是所有首府城市里预期涨幅最高的。
珀斯的底层逻辑是什么？矿业周期复苏、人口持续流入、加上极度紧张的住房供应。只要这三个因素不变，珀斯的上涨动能就不会消失。
布里斯班内环让给有钱人
最后说布里斯班。布里斯班独立屋中位价113.1万，已经超过了墨尔本，成为全澳第二贵的房屋市场。12月份环比涨了1.5%，同比涨了14%。但布里斯班的市场分化已经开始了。内城区和高端区的涨幅正在放缓，因为前几年涨得太多，可负担性已经到了极限。增长动力正在往外围区域转移。Ipswich、Logan、Moreton Bay这些地方，中位价还在70到80万的区间，是州际移民首选的可负担区域。昆州政府的首置者政策也在推波助澜：买新房，不管价格多高，全额免除印花税。另外还有3万澳元的首置者补贴。这套政策组合拳，是全国最优惠的。SQM预测布里斯班2026年能涨10%到15%。但我的建议是，重点关注外围区域，而不是内城。113万的中位价，对普通人来说已经够吃力的了。外围那些价值洼地，才是你应该看的地方。
四大城市讲完了。但2026年最值得关注的，其实是买家行为的变化。接下来这部分内容，直接决定了你应该怎么做决策。
30万人抢同一个市场
2026年，首置者和投资者，会在可负担区域正面对决。为什么会这样？
先看首置者这边。各州都有印花税减免门槛：新州是80万，维州是60万，昆州买新房不限价格都能享受优惠。还有联邦政府的首置者担保计划，只需要5%首付就能上车。这些政策加在一起，把大量首置者推向了价格上限以下的区域。再看投资者这边。高端区域的租金回报率太低，算账算不过来。而可负担区域现金流表现好，而且首置者政策制造的需求，会推高这些区域的房价。聪明的投资者，早就把目光锁定在这些地方了。还有一群特殊的买家，我叫他们父母投资者。就是那些已经有房的中产家庭，用自己的房产权益（Equity）帮孩子买房。他们的预算范围，也集中在可负担区间。
所以你会看到一个很有意思的现象：在80万以下的区域，首置者、投资者、父母投资者，三方混战。供应本来就少，需求却集中涌入，这些区域很可能会出现两位数的涨幅。更关键的是涟漪效应。一个区域涨到买不起了，需求就会转移到隔壁的下一个区。一波接着一波，把整个城市的价格中枢一点一点往上抬。你以为自己是在跟市场博弈，其实你是在跟30万人抢同一套房子。
说到这里，你心里可能冒出一个问题：房价涨这么多，不会崩盘吗？
等崩盘的人还在等
每一次房价上涨，就会有人跳出来喊崩盘。2015年喊过，2017年喊过，2021年喊过，2025年还在喊。但你回头看看历史数据，悉尼2015年中位房价首次突破100万，到现在快200万了。那些等着崩盘的人，等了整整十年，房价翻了一倍。
为什么澳洲房市很难出现崩盘？
第一个原因，APRA就是审慎监管局的监管从来没有放松过。现在的服务能力缓冲是3个百分点，银行在审批贷款时，要按照贷款利率再加3%来测试借款人的还款能力。而且从2026年2月1日开始，还新增了DTI限制，就是债务收入比限制。债务超过收入6倍的贷款，不能超过银行新增贷款总额的20%。
这意味着什么？意味着现在能拿到贷款的人，都是真正有能力还款的人。不是2008年美国那种次贷危机的情况，什么人都能借到钱，最后一起崩盘。澳洲的放贷标准严格得多。
第二个原因，虽然家庭债务水平很高，但违约率一直很低。家庭债务占可支配收入的比例是180%，听起来很吓人，但银行在批贷款的时候已经按高利率做过压力测试了，借款人是扛得住的。
第三个原因，供应短缺是结构性的。30万套的缺口，五年之内填不上。只要供不应求的格局不变，房价就有坚实的支撑。
所以我的观点非常明确：系统性崩盘的概率非常低。局部调整会有的，某些区域可能会横盘一段时间，但全面崩盘？在数据层面和大趋势层面我都看不到。
看一下各机构对于2026年房价的预测。
机构 | 全国预测 | 最看好城市 |
SQM Research | +6%~10% | 珀斯、布里斯班 |
Westpac | +6% | 布里斯班、珀斯 |
NAB | +6% | 均衡增长 |
ANZ | +5.8% | 稳健预期 |
CBA | +4% | 最保守 |
Domain | +6% | 悉尼、墨尔本 |
你会发现，这些机构用的模型不同，假设条件也不同，但得出的结论方向是一致的——都是涨。差别只是涨多还是涨少的问题。
总结一下今天讲的核心观点
第一，利率不是2026年房价的决定因素。 就算真的加息了，25个基点也改变不了供需的基本格局。
第二，30万套的供应缺口短期内无解。 这才是支撑房价的真正底牌。
第三，城市选择比入场时机更重要。 悉尼往西看，墨尔本可以在资金充足的情况下考虑进场，珀斯还有上涨空间，布里斯班重点看外围。
第四，首置者和投资者会在可负担区域展开激烈竞争。 早做决定，比纠结什么是完美时机要重要得多。
第五，系统性崩盘的风险非常低。 不要被网上那些恐慌文章给吓到。
如果你是首置者，一直等所谓的完美时机，很可能让你付出更高的代价。如果你是投资者，可负担区域才是2026年的主战场。市场从来不等人，但它会奖励那些提前做好准备的人。
今天讲的是宏观方向，但真正做投资决策的时候，需要的是suburb级别的数据分析。供应情况、需求热度、租金水平、空置率、增长潜力，每一个维度都要仔细看。这就是我们黄金21法则要解决的问题——用21条严苛的标准去筛选每一套房产。如果你想省时间、想避坑、想用机构投资者的眼光来选房，可以预约一次免费的策略咨询，看看我们的VISION黄金会员服务是不是适合你。链接我放在视频下方的置顶评论和描述区了。
如果您想快速了解澳洲房产市场，给自己的房产投资做准备，请您参加我们的直播《选好投资房，开启创富之路》80分钟直播课程，绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。
加入1号服务“VISION会员”, 澳房策为您打造专属房产投资组合, 更快买入5-8套投资房，获得被动收入，实现财富自由，退休自由，旅行自由。澳房策在”VISION会员”服务中整合了5位专业人士，包括房产投资策略师，贷款策略师，财富规划师，房产会计师和法务顾问。5方面专业知识融会贯通，5位专业人士无缝沟通。凭借自身强大的调研能力，数据分析能力与实践投资经验，澳房策根据您自身的情况建立房产投资组合规划，贷款规划，财富规划，税务规划。赶快下载“VISION会员”服务手册了解详情, 或者直接预约“发现之旅”30分钟视频会议, 与策略师探讨加入事宜。
成为2号服务“VISION俱乐部”学员，小白也能轻松学会，澳洲房产投资到财富自由不求人。学习课程，买房实践，培训支持。从高端谈判技巧到未上市房源信息，打通澳洲房产投资渠道。基于AI辅助的数据调研，让您精准筛选澳洲最佳区域，轻松抓住未来暴涨机会。加入后立刻获得澳洲顶级买家中介所有资源与工具。赶快下载VISION俱乐部服务手册了解详情, 或者直接预约“发现之旅”30分钟视频会议, 与策略师探讨加入事宜。
使用3号服务”VISION买家中介”, 数据调研为先导，帮您全澳买好房。如果您工作非常忙没空自己买房，想要跨州投资，或者想要让专业的人办专业的事，澳房策“VISION买家中介”服务非常适合您。根据您的买房诉求，现金情况，贷款情况，资产情况和财务目标，帮您确定买房的目标和预算，制定买房策略。赶快下载VISION买家中介服务手册了解详情, 或者直接预约“发现之旅”30分钟视频会议, 与策略师探讨服务细节。
澳洲Alex，澳洲买房，澳洲房产，澳洲房產，澳洲房价，澳洲房價，澳洲房產，财务自由，財務自由，财富自由，財富自由，买房赚钱，澳洲赚钱，澳洲理财，投資理財，投资理财，澳洲理财课，澳洲生活，悉尼房产，悉尼生活，房产中介课程，展望地产课程，vision training, 澳洲，澳洲疫情动态，澳洲经济，悉尼买房，悉尼房价，墨尔本房价，墨尔本看房，澳洲地产2020，地产销售，房地产销售技巧，销售技巧，房地产如何赚钱，房地产经纪，房产经纪，地产经纪，房地产中介，房产中介，地产中介，房产投资，悉尼房价，墨尔本房价，布里斯班房价，阿德莱德房价，塔斯马尼亚房价，达尔文房价，堪培拉房价，佩斯房价，澳洲投资，澳洲房地产，澳洲买房，悉尼房地产，墨尔本房地产，悉尼房价，墨尔本房价，澳洲房价，澳洲地产，房产中介，房产销售，房产销售证书，房地产从业证书，
留言