欢迎来到澳房策，我是Alex老师。前两期影片我们讲解了二手别墅和二手公寓的买法。这期继续填坑。我们做买家中介和澳洲房产投资咨询和会员一站式投资服务的时间已经不算短了，走遍了澳洲8大城市，看过无数的房子，帮粉丝和会员买到了很多称心和赚钱的房子。我们之前做过一期类似的节目。不过时过境迁，2023年的房产市场发生了巨大变化，所以我们来结合过去几年澳房策的实战经验，做一个彻底的更新。为了制作这期影片，我们整合了澳房策的专业团队知识储备，包括律师，会计师，财富规划师，贷款策略师，综合得出了这9种绝对不能买的房产。所以还没有收藏转发的朋友抓紧时间了。澳房策为您守住买房底线，让您买房不踩坑。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识，案例，政策和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
1.酒店式公寓
澳洲买房绝对不能碰的房产，第1类就酒店式公寓，这类房产银行不愿意放贷款。如果银行不愿意贷款的房产，说明房产价格波动风险很高，也会比较难卖。酒店式公寓一般地处机场，火车站这些交通枢纽，投资者购买，跟物业管理公司或者酒店签订长期的租赁协议，比如10年。酒店把这些公寓当成是客房来经营。房东当这些公寓是纯粹的投资产品收取租金。银行给这类公寓的贷款比例一般在60%左右，有点像是商业房产。这种房产贷款比例低，杠杆低，在持有时期收益取决于管理公司运营和市场情况，卖出的时候受众非常有限，而且一个比一个精明。综合来看跟持有普通住宅房产在资本增值方面逊色很多。
2.DHA房产
第二类就是DHA房产。DHA就是国防住房保障计划，联邦政府设立的，用公司模式运营的机构，你可以理解为国有企业。他们的宗旨是为国防人员和家属提供住宅。主要经营范围是，购买和开发土地，建设住房和购买住房，通过出售加回租的模式运营，外加物业管理服务。对投资者来说，DHA实际上是开发商也是出租管理公司。你在DHA购买的房产，一般都带超长的回租协议，比如3-12年。回租协议一般包括租金支付担保，每年重估租金，租约结束的时候DHA负责对房屋翻新。DHA有选择租客的权力，一般是国防人员和家属，出租管理费在16%。这比普通出租管理公司收取的3%-8%的管理费高出不少。转手时候的购买群体非常有限。类似的还有一种叫做NRAS的房产，相当与政府廉租房，我也不建议买来作为投资房，理由一样，卖出时受众很有限，资本增值有限。
3.大型公寓项目
不论是大型公寓的楼花项目，还是已经建成的大型公寓楼盘，在绝大多数情况下我都不建议购买。如果是楼花的话，可能会遇到银行接受整个楼盘一定比例房产的贷款申请这种情况。如果已经建成是现房，其实问题可能更多。首先就是购买的人群是不是很单一，如果都是中国买家买同一个大型公寓项目，尤其是海外买家居多的话，我是会掉头就走的。因为中国人扎堆的地方是非太多。墨尔本极光楼就是这种情况。这种项目还有一个问题就是同质化太严重，1205户型和1305户型一摸一样，500套的项目里面有100套户型一样，同时上市10套在卖，卖家怎么可能卖上价钱呢？如果是户型种类不多，不在正中心位置，中国买家多，然后还有各种设施增加物业费。基本就是噩梦一样的组合了，打死也不能买。
4.超过均价2倍的房子
一条街上最贵的房子一般都不是我的首选，有个专有名词Overcapitalise，过度资本化了。比如同一条街上的房子均价200万，而这一套超级大超级漂亮卖400万。我一般是不会碰的。有400万为什么还在这个区买呢，完全可以去更高一个级别的区买房子啊。不但卖房时候受众有限，涨价的压力也会很大，带着同一条街上的房子涨价，人家涨10%，这套贵的可能只涨5%。投资角度一般不行，除非有再开发的潜力。但是人家房子漂亮，卖给你的价钱里一大部分是房价，你再开发的利润就会大打折扣。这样的房子同样不太适合居住。给你400万，你会在一个入门级别的区买最好的房子，还是在高尚区买一套主流的房子呢？你问我100次，我的答案都是后者。因为涨价速更快，环境优雅，人们素质又高，住得也开心。
5.有硬伤的房子
硬伤的定义比较广泛，简单理解，你一看就一皱眉的那种。比如后院有高压线，地下有经过房子横插过来的排污水管，正对T字路口晚上无数车头灯晃你家卧室窗户，正对高速主路吵死人，挨着酒吧俱乐部每天晚上家门口都能看到醉汉，要不然就是社会闲散人员和低素质人员聚居地。这些房产你买到手里面，卖出的时候，买家也同样会皱眉。这类有位置硬伤的房产，在投资领域我都统一归类为B级或者C级房产。可以买，但是投资一般跑不赢大盘，有点鸡肋的感觉。在我们的投资大师课里会具体讲。但是我想补充一下，我确实见过有硬伤房子涨幅跑赢大盘的情况，不过是因为多年前的买家卖得实在太便宜了，可能当时卖家有个人原因急着脱手，遇到了一个有眼光，又鸡贼的投资人吧，反正人家自己不住在哪里，租客可以天天享受高压线辐射。关于高压线，手机信号塔的辐射问题，没有明确医学权威认定会影响人们的健康。但是从人们心理角度来看，很多人是避之唯恐不及的，自然别想卖上好价钱。
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6.物业/结构有问题的房子
如果大家关注地产新闻的话可能还记得，悉尼Mascot的公寓结构问题和奥运公园OpalTower的结构问题吧。如果你实在想要买公寓，在买之前一定要获得物业报告StrataReport。在这个报告里面，会有记录说这个楼的业主有没有因为任何问题在跟开发商或者建商打官司，有没有任何需要大修但是还没有向业主征集费用的情况，还有就是在维修基金SinkingFund里面有多少钱？这个是维修备用基金，越多越好。另外一定要注意房子外立面有没有防火涂层的问题。如果涂层易燃，必须更换，这可是一笔不小的费用，谁是业主谁承担。我个人建议规避这些有物业问题的房产。但是在实际操作中，在OpalTower刚出事的时候，就有不少抄底投资的人，就是那些时刻在市场上找低价房产的投资者，询问有没有这栋楼里面的物业出售。他们一般的出价都是半价起。如果你是那种遇到事情先躲的性格，直接不考虑有物业问题的房产就好。如果你是有经验有冲劲的投资者，可以多下心思研究一下。投资好不好，决定因素之一就是入手的价格低不低。
7.有产权问题的房子
房产合同上有时候会出现各种限制(Encumbrance)。限制的种类有很多，主要的有Easement，这块土地是你的但是其他个人或者公司有权力进入你的土地，比如你别墅下面有排污管线，而维修的入口在你家后院，人家来维修，你不能拦着。更深一层的影响是，在房子推到，重建，或者扩建的时候，你不能影响到Easement持有方的利益，所以对土地价值会有负面影响。Covenant一般是对土地使用和开发的限制，比如一个‘brick and tile’ covenant意思就是这块土地上只能建造砖结构的房产。其他种类的Covenant包括对房子大小的限制，能不能建造工具屋等等。所以对房产的价值也有负面影响。我还见过合同中显示邻居栅栏建筑过界的，甚至是DP土地大小和Surveyer测量大小不一致的情况。总之有产权问题的房子，能避开就避开。要买的话，你必须认真了解这些条款和权利，才能选择是否购买。
8.矿业城镇
矿业城镇房产的自住比例超级低，房价波动直接跟当地矿业发展相关联。你可能听过“鬼城”的说法，这些城镇一般都是因为煤炭，矿石资源耗尽，或者贸易需求大幅度降低而荒废掉，人员大批离开。导致大多数住宅类房产没有人住。你买了这样的房子，自己的投资计划可能会被完全打乱，因为波动实在太大了。基本上是1年房价涨一倍或者跌50%的波动幅度。我在会员频道曾经专门分析了澳洲出租回报率最高25%的矿业小镇SouthHeadland，你听着出租回报率这么高，但是本质上房价波动太大，出租稳定性低，所以我都是不建议在这里买房的。当然有兴趣仔细研究这个案例的话，欢迎加入YouTube会员看看这期影片。
9.有隐形成本的房子
隐形成本就是指你没有注意到的成本。买房子的时候你没想到，但是买到手以后才反应过来。比如说最典型的一种，就是朋友介绍给你的房子。你亲戚，朋友，邻居，同事，会计师，律师，给你介绍的房产你会买吗？买不买当然你自己可以决定。但是必须要了解这个不是房产中介的中间人到底能拿多少介绍费。我这么多年的经验上看，不拿介绍费的人少。即使不拿介绍费，你怎么知道这个人介绍给你的房子就很适合你，就是好房子呢？我们很多人对‘朋友’这两个字是有误解的。如果你就是是跟人家喝过几杯咖啡，其实就是“认识”而已，谈不上朋友。即使是平时低头不见抬头见，经常有生活或者工作上的交集，也算不得朋友只是“熟人”而已。杀熟，都是这个认识程度的人干出来的事情。没有做过跟利益相关的事情，你是看不出来一个人到底是什么品行的。这种隐形成本还是停留在大众认知的层面。在技术层面上还有不少其他的隐形成本。
比如你买投资房买多了，是不是要缴纳额外的地税啊？海外人买房要交印花税附加和地税附加。二手房在入住之前，到底要花多少钱整修呢？公寓有没有一大笔维修费，等着业主交？比如电梯要大修了，这个楼要重新粉刷，大厅换地毯，加装监控。新房的话，建筑成本会不会上升，公寓房实际交付面积可能变小，等等吧。这些都是在购买前必须要考虑的隐形成本。
所以这9类房产我们一般不建议入手或者要充分考虑之后再入手。包括，
1.酒店式公寓
2.DHA房产
3.大型公寓项目
4.超过均价2倍的房子
5.有硬伤的房子
6.物业/结构有问题的房子
7.有产权问题的房子
8.矿业城镇
9.有隐形成本的房子
2023年，买家卖家分歧非常明显，一边是火爆的市场，有限的房源和一部分买家疯狂购买，另一边是硬撑着贷款不想卖房的房主，和大批持币观望的买家。为什么有人能在房产市场抄到底，其他人却总是买在顶点呢？最主要的问题就是自信心，自主意识，独立思考能力和承担所谓“风险”的能力。能够准确把握住市场低点买入房产的人，都是财商更高，时刻了解市场动态，同时积极修正自己观念和有行动力的人。而反观买在市场顶点的人，一般是财富观念薄弱，无法承担任何风险，不接受跟自己认知不同的市场信息，人云亦云，必须看到所有人都买的时候，才会去购买的人。我希望大家都是第一种人，如果不是的话，欢迎学习澳房策课程，加入澳房策会员，让自己变成可以把握机会投资赚钱的人。如果您喜欢本期影片，请您订阅频道，澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
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