今天是澳洲传统的复活节，孩子们最开心了。我们这期就来聊聊孩子的话题。现在澳洲房价这么高，贷款这么贵，很多年轻人到了30岁还都没有买到人生第一套房子。但是有这么一小群青少年，在父母的正确引导下，还没到18岁就开始投资澳洲房产，等大学毕业，已经妥妥有了好几套房子成了人生赢家。2021年墨尔本的8岁女孩Ruby和哥哥姐姐一起凑了零用钱，加上父母的资助，购买了一套4房别墅，到现在3年时间已经增值$289,000. Ruby也成为了澳洲最年轻的房产投资者。早早就把大富翁游戏里面买地，盖房，收过路费的投资理念，活生生地搬到了现实生活中。差距怎么这么大呢？在澳洲未成年人买房可行吗？究竟好不好？澳洲的开挂人生，到底是从卷学习开始还是从卷房子开始？影片后面我还会回应上期节目【澳房策289】的酸民留言。
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超级女儿和超级老爸
Ruby平时不买糖不买玩具，零用钱全都攒下来，加上14岁哥哥Angus和13岁姐姐Lucy，三个人零用钱，给爸爸写的新书打包快递赚到的“第一桶金”，一共投资6000块，加上父母赞助和贷款担保，买了一栋地处墨尔本Clyde的4房全新别墅，三个孩子名字都在房产合同上。当时是2021年，正好是市场上涨期，同时利率很低的时候。可以说这个时间点采得非常准。房子买到手671,000澳币，现在市场价96万澳币，仅仅3年时间。房子涨价的部分，已经被套现，准备买下一套投资房了，而最近又赶上墨尔本房市低点，没准儿又被他们踩中时机。
2021年刚买房子的时候，由于利率非常低，这套房子是正向现金流。也就是说除去所有房产持有费用，每个月还有净收入。看到这，各位可能在想了，怎么人家孩子知道攒钱，知道买房，还能买对房子呢？其实最大功臣是她老爸。一位50岁的墨尔本房产投资公司老板。这老爸财商在线，财力在线，还愿意身体力行花时间教育孩子怎么投资，才有了这么出色的孩子。
被问到为什么会让孩子学习买投资房，这位超级老爸的回答让我特别有感触。夫妻两有3个孩子，10年之后，他们都到了该自己搬出去住或者成家买房的年龄了。澳洲房价涨得那么快，到时，没个20-30万首付，连个最小的房子都买不到，即使父母能帮一点，恐怕还是要推迟到30甚至35岁之后才能买第一套房子。既然这样，还不如现在就教孩子怎么投资房产，趁着房子没涨起来，用更小的成本帮他们一把，让他们增长财商的同时，用房子涨价的部分再继续买房，扩大房产数量和增值幅度，等长大了，想要买套像样的自住房，不但首付攒够了，没准儿还能有剩。澳洲别墅类房产差不多7-10年翻一倍。第一套67万的房子，到时候应该价值140万。这钱不就有了么。同时孩子的赚钱思维也已经被培养好了，一辈子不愁。
我只能说，这超级老爸太厉害了。夫妻两在20多岁的时候买了第一套投资房，目标定的是财富自由。现在他们两个每周工作4小时，每年放假4个月到处度假，活成了人生赢家。他们没有选择很多中国父母的惯用方法，冒着孩子财商废掉的风险，自己买房子自己投资，留钱给孩子，而是留给孩子能赚钱的脑子，其实这点是最关键的。
那么在澳洲青少年买房可以吗？有哪些讲究，要注意哪些事情呢？
澳洲青少年买房
在澳洲18岁以下未成年人是可以买房子的，也不必加上父母名字。但是有几个问题。
1.卖家可能不愿意卖。有人说有钱还不卖吗，对啊。未成年人跟你签合同买房，那在签合同和房产交割之间，仗着自己是未成年人，说自己没有行为能力，毁约还不给罚金怎么办呢？怎么能保证这种赖皮的事情不发生？新州为例，未成年法（Minor Act）规定，必须找独立于买卖双方的第三方律师，或新南威尔士州受托人监护人（NSW Trustee & Guardian）出具证明，确定：未成年人了解合约的真实目的和法律效力；自愿进入合约；购房价格没有明显过高（证明人需收到估价师的正式报告）但是在实践之中，卖家还是倾向于不卖给未成年人。
2.有没有银行愿意给未成年人贷款。当然父母可以作为贷款担保人，把还款的责任揽过来，但还是有些银行不接受这种安排的。
3.政府补贴。未成年人买房一般很难获得政府的买房补贴。比如首次置业补贴，或者印花税减免。长大了买下一套房子的时候，大概率也没法使用首次置业补贴了。当然前提是到那个时候还有补贴。
4.税收影响。个人所得税方面，如果现金流为正，就是租金大于包括贷款利息在内地所有费用，这部分所得需要缴纳澳洲最高税率。在46%左右。所以我认识的朋友房子买在未成年孩子名下的人，都要去把房子操作成现金流平衡或者负现金流来避税。
资本增值税方面也是一样的税率。所以房子买在未成年人名下，你必须提前确定孩子年满18岁以后再卖掉，要不然的话，税缴的有点多。
5.如果夫妻关系变化，或者孩子太叛逆，可能这套房子就跟你没什么关系了。
所以有一部分父母会选择使用信托结构为孩子持有房产，父母作为受托人，孩子作为受益人。信托比较灵活同时也有点复杂，感兴趣的朋友可以看看【澳房策265】有详细解说。在建立信托之前一定要咨询一下会计师，律师，或者财富规划师。
说了这么多我们做个小结。明知道麻烦，为什么还是有父母把房子买在孩子名下，而不是等孩子上班挣钱了，再帮孩子出点首付的钱呢？1，现在的澳洲房子越来越贵，悉尼的房价收入比已经来到了13.3倍，虽然还没有台北的29倍和北京的50倍吓人，但是10-15年之后孩子需要买房的时候，这个倍数肯定会再次提高，甚至有可能翻倍，因为别墅类房产价格7-10年就能翻倍么。那还真不如现在就用更少的成本把房子买起来，怎么算也要比10-15年以后再买房更轻松吧。2，培养孩子的责任感和赚钱的脑子，也就是财商。在买房的过程中，孩子耳濡目染，为什么这套房子能挣钱，另一套不行，为什么租金回报率没有资本增值重要，如何跟中介打交道，怎么去计算房产投资的可行性，什么时候把equity拿出来再买下一套。这些概念甚至现在不少30多岁40岁的人都完全不懂。天天补课不就是为了孩子上好学校，将来能挣钱么？但是好学生上社会一样买不起房子啊。所以早点给孩子财商教育，其实比卷学习卷补课更重要。
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我现在来回应一下【澳房策289】的留言。上期讲到澳房VS美股哪种投资好，结论是不贷款的情况下，美股年化收益11.08%，澳房6.70%，如果加了杠杆，也就是房贷，澳洲房产年化将会达到12.71%, 至于如何得出这些数字的，好较真儿的杠精们，自己去刷一遍【澳房策289】。这个结果一出来，评论区又炸锅了。我印象特别深刻的是，有一位朋友留言说“买股票也能贷款加杠杆, margin loan 了解一下”，其实这就引出了一个特别深入的话题, 追缴保证金VS澳州法拍屋 是一回事吗？澳洲房价真的不会跌到0吗？我会帮你解开一个长久的误区，究竟哪种贷款模式绝对不能碰。
“Margin Loan” 是“保证金贷款”的意思，说白了就是借钱买股票，买到的股票抵押给借你钱的券商。比如你想买20000块的股票，券商要求最少放50%的现金进去，初始保证金(IMR)要求是50%。买股票用了自己10000块和券商借给你的10000块。
当然借钱就要给利息，比如澳洲联邦银行证券部CommSec的保证金贷款利率一般比房贷高2%，利息按天算。假设股票增值25%，你卖出股票能拿回25000，还掉券商10000，自己剩15000。所以股票上涨25%，你的回报是50%，增加一倍。但是如果股票下跌25%会怎么样呢？
首先你的股票价值变成了15000。其中券商的10000不变，你的自有资金只剩下5000。而保证金比例就变成了5000/15000=33.3%。假设券商设置的最低保证金是35%。保证金价值不够了，就会触发炒股届闻风丧胆的“追缴保证金”（Margin Call）。这时，你有两种选择，1，乖乖交钱把保证金比例提高到35%，2，券商强制清仓，卖掉你的股票，自己先拿10000，剩的给你。如果被强制清仓，账面亏损就会变成实际亏损。10000本金变成5000，亏损50%。如果发生像是纳斯达克上市的“丽翔教育”，3天股价下跌88%的情况，会怎么样呢？同样的例子，20000股票价值还剩下2400. 券商清盘，自己拿到2400，你一分钱本金拿不回来，还得倒找券商7600。所以说借钱炒股真的可以输掉底裤。
而澳洲房贷性质完全不一样。一般贷款8成，自有资金2成。澳洲房产历史上还没有3天房价下跌88%的情况发生。只要不是在矿业小镇，不是疫情期间的大学附近的公寓，甚至连1年内下跌20%例子我都没见过。我们假设下跌20%，会发生什么情况呢？1，只要你正常还贷款就没事，2，如果不能还贷款，银行会给宽限期，3，如果宽限期过了，银行会把房子拿去法拍。卖掉之后银行先拿钱，剩下的你再拿。我截稿时间为止，整个澳洲的法拍屋不到50套，其中还有一大部分是没人管的老广告。相对与澳洲在售房产数量，比例可以忽略不计。
所以，我想跟那位开头留言“股票也能贷款”的朋友说一句，借钱买股票和贷款买房根本就是两回事，风险可以说是两个极端。包括借钱买股票，做空，差价合约，期权，day trading，这些都是给金融界一小部分精英玩儿的高风险游戏，而贷款买房是每个人都可以参与的长期安全的投资模式，没有任何可比性。
当然有一种贷款买房的模式我非常反对，每次我们VISION会员提出来，我都会直接否定掉。那就是超低首付超高杠杆买房。悉尼墨尔本都有过这种情况，开发商为了推房子，说是为了圆一部分没钱人的有房梦，就会联合中介搞什么2%首付5%首付这种营销模式，剩下的钱银行和开发商借给他，甚至搞 “提高合同价+返现+提高valuation+骗银行贷款” 套路。这种房产一般都是高于市场价没什么人敢碰的房子，同时受众是一帮没什么存款，赚钱能力也不太行的人。当然也有人就愿意支付LMI保险，去贷款95%的。如果首付是5%，房价下跌10%，又正好没钱还贷款，你就要去卖房还贷或者银行法拍。卖掉房子，银行回款90%，你不但5%拿不回来，损失掉印花税，还要再还给银行5%。所以开超高杠杆的买房族也真的有可能底裤都输掉的。为了有房梦，开超搞杠杆买房，真的值吗？
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