【澳洲房产】太疯狂! 澳洲两大城市房价差距已到历史极限! 墨尔本房价还能追上悉尼吗？两个城市房价为什么差这么多？背后的原因太扎心!【澳房策377】
- 澳房策
- 7月31日
- 讀畢需時 12 分鐘
截止2025年6月，澳洲的两大城市悉尼和墨尔本房价差距，已经来到了过去25年的最高点。悉尼房产中位价居然比墨尔本高出70%。为什么同为澳洲两个大型城市，人口差不多，房价却差这么多呢？即使是来了澳洲超过20年的老移民，可能也想不明白其中的原因。其实原因也简单也复杂，我们就从地理环境，经济结构，政策措施，天气社会人文方面仔细分析。最终的结果其实并不复杂，只是你身处其中，很难看清而已。我们房产投资者更加关心的是，两个城市的房价差距，未来会越变越大还是越来越小？会不会未来有一天墨尔本房价能赶超悉尼呢？
墨尔本和悉尼过去25年房价发展
我们先看一张图, 横轴是时间，纵轴是别墅中位价。2000年左右两个城市非常接近，而之后差距越来越大。尤其到了疫情之后，价格差距不但变大，变化的速度还加快了。其中的几个关键的节点到底发生了什么事情呢？我们就从2000年开始，分析一下这25年两个城市的房价走势。按照期间发生的事情和涨跌趋势，可以分成6个阶段。
1.奥运红利 (2000-2004)
新千年刚开始，悉尼就成为了世界关注的焦点。2000年悉尼奥运会红利，让悉尼地产市场受益。奥运给悉尼带来了大量的基础设施建设，比如新的公路，铁路，奥运村，体育设施，改善了整座城市的面貌让城市生活更加便利, 还提供的大量的就业机会。当年的市场情绪有多乐观呢？市场分析师说悉尼房价5年内将会上涨50%。2000年悉尼别墅中位价是29万澳元。
2000年7月1日，澳洲政府推出了首次置业补贴，只要你符合条件，政府就给补助7000澳元，相当于别墅价格的2.5%。2025年悉尼的首次置业补贴只占别墅价格的0.6%。这么一对比，你就能想像出来，当年这个补贴有多给力了。在悉尼全职工作的年轻人，可以在奥运村Newington这样的区域，花大概40万澳元买一套两居室。
墨尔本没有直接承办奥运会，但是受到全国经济活跃和房地产市场整体回暖的影响，房价同样上涨。但是增长的幅度要低于悉尼，比较温和。主要由本地的人口增长和经济发展推动，跟有奥运加持的悉尼没法比。2000年墨尔本家庭能在中环郊区用20万澳元左右的价格买到二手别墅，城市边缘开发区的房价更低一些。那几年悉尼房价年均增值7-10%，墨尔本5-8%。
2.矿业繁荣 (2004-2007)
2004年到2007年，中国快速工业化让澳洲迎来了矿业繁荣，为澳洲创造了大量财富，也造成了澳洲房产市场分成了2个部分，一个快一个慢。珀斯和布里斯班一个产铁矿石一个产煤，赶上了这波热潮。工作岗位，经济产出全都上涨，当然房价也跟着飙升。当年的矿业城市吸引了大批人才，去那里赚钱。赚到的钱流回了墨尔本。矿业城市本地人的房产大量升值，赚到的钱也投到了墨尔本。推动了房价上涨。这个时期墨尔本房价没有悉尼高，但是上涨的速度超过悉尼。虽然墨尔本的经济没有矿业加持，但是珀斯的资金回流，还是促进了经济上行和房价上涨，只是没有像珀斯那样暴涨而已。墨尔本别墅中位价从2004年的32万澳元上涨到2007年的41万澳元，增幅28%。反观悉尼经历了奥运最后一波红利之后，上涨到当时周期的顶点。2004年房产市场进入调整期。别墅中位价从2004年的52万澳元下跌到2007年的48万澳元。价格下跌的部分原因是悉尼市场需要时间消化后奥运时代多出来的房屋建筑产能。那时候很多悉尼投资者也买在了墨尔本。
矿业工程师15万澳元年薪，在矿区工作，反正没地方花钱，完全可以在墨尔本买得起投资房产。珀斯矿业小镇房价1年张个30%很常见。房价的增值部分都投资到了墨尔本。墨尔本的Richmond和South Yarra当年吸引了大批手握现金，在珀斯赚到钱的房产投资者。你现在听起来，这个事情有点不可思议。不过2025年，珀斯人又开始投资墨尔本房产了。看来历史总会重复。
3.次贷危机 (2008-2011)
2008年美国次贷危机席卷全球，成为几十年来对澳洲经济和房地产市场的第一次重大考验。澳洲在当年还是很幸运的，跟很多国际市场不同，澳洲房产市场经历了比较温和的调整期，然后迅速反弹。一场危机下来，全国房产市场大盘居然只下跌了4.6%。2008年10月首次置业补贴加码到21000澳元，RBA的现金利率从2008年的7%降低到2009年的3%，刺激危机期间的需求，给市场提供了强力支持。
从2008年到2011年，悉尼别墅中位价从大概50万澳元上涨到58万澳元。3年增幅一共16%。同一时期墨尔本从40万左右上涨到41万左右，基本没动，只是在2010年的时候一度接近44万澳元。墨尔本房价3年增值2%。为什么会产生这么大的增幅差别呢？
首先是因为2009年底到2010年，墨尔本房价增幅过快，导致可负担性承受压力，说白了就是人们买不起了。而悉尼因为2005年到2007年基本是负增长状态，起点低。在这几年间，悉尼早就消化完了奥运后期的过量房屋供给。需求在信贷复苏之后开始释放。墨尔本却因为房价上涨，大量开发土地上市销售，比如Point Cook，Tarneit，Berwick等等新开发区，新房价格不贵容易入手，所以这段时间墨尔本房产总体价格上涨有限。2011年墨尔本投资者对大量土地供给开始担心，转向投资比较成熟和安全的悉尼。2011年末，海外投资者数量开始明显上升。
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4.海外投资超级周期 (2012-2017)
从2012年开始到2017年的5年间，见证了澳洲房产市场史上最剧烈的价格上涨期之一，而背后的动力是外国资金流入和超低利率。这个时期澳洲的悉尼和墨尔本两个国际都市，成为了全球投资的目的地。中国对澳洲的的房地产投资资金量从2009年的6亿澳元，飙升到2014年的169亿澳元，暴涨28倍。2015年这个数字又再次上涨到240亿澳元，可以说彻底改变了市场格局。澳洲RBA的现金利率在2016年来到了历史低点1.5%，借贷成本极低，而且由澳洲四大银行发起的对海外收入放贷政策，让来到澳洲的海外资金获得了3到4倍杠杆，市场开始从投资转为投机。2012年到2015年迎来了公寓建设狂潮，为什么呢？因为海外投资者都认公寓，而且公寓还适合炒作，一转手就能赚一笔。当时墨尔本CBD公寓价格在60到80万澳元之间，很多人还会一次性买好多套。悉尼本地人年薪10万可以用超低利率贷到50-60万澳币，有能力跟海外投资者竞争，加速推高了房产价格。悉尼别墅中位价从64万澳元上涨到120万，增幅83%，墨尔本从52万上涨到90万，增幅69%。
这个时期的悉尼房价上涨速度再次超过了墨尔本，有几个主要原因。悉尼在国际上知名度高，国际投资首先想到的肯定是悉尼，无论是豪宅，核心地段还是普通中产社区，需求都特别旺盛。在Chatswood，Eastwood，Epping社区，当年的拍卖现场经常被本地和海外华人占领，加价都是10万20万地加。当年的墨尔本人口增长主要来源于国内移民，而悉尼主要来自于海外移民，自然带来的财富量有巨大差别。再加上悉尼投资者善用负扣税，悉尼Sydney Metro和WestConnex项目还提升了人们对于西悉尼市场的信心。这些因素都让悉尼房产涨价幅度领先墨尔本。
5.皇家委员会调查与市场调整 (2018-2019)
到了2018年，海外投资戛然而止。监管收紧和银行审查引发了几十年来最猛烈的一次行业调整。悉尼和墨尔本自上世纪90年代初以来，首次经历了显著的价格下跌。
2017年12月成立的“皇家调查委员会”揭露了银行业普遍存在的贷款欺诈行为。银行大幅收紧信贷标准，许多买家的借贷能力被削弱。澳大利亚审慎监管局（APRA）实施严格的贷款控制，要求银行评估借款人的生活开支时更加严格，减少对投资者贷款。随着中国资本管制收紧，和澳大利亚监管机构加强对海外购房的审查，外国买家的活跃度明显下降。一对年收入合计15万澳元的夫妻，借贷能力因为皇家调查委员会的严格贷款审查，从75万澳元降至60万澳元。
2015-2016年签订期房公寓合同的中国投资者，因为信贷环境收紧没钱收房，导致大量违约。像悉尼Mosman和墨尔本的Toorak这样的高端社区，房主们发现房价比高峰时期下跌了20万至30万澳元，几年的资本增值一夜蒸发。
悉尼的房价从2017年的峰值下跌了16%，而墨尔本下跌了10%。这轮调整的速度比全球金融危机时期更快，价格下跌的速度是普通市场下行周期的两倍。2018年全国住房价格均值下降了5.1%，超过了全球金融危机期间4.6%的跌幅。
这段时期，墨尔本房价下跌主要原因是建造的房屋数量比悉尼还多，人们开始担心市中心公寓和开发区别墅供给过量的问题。悉尼下跌的原因是海外投资者撤离。市场下跌趋势从2019年5月新政府上台之后得到了缓解。
6.疫情与后疫情时代 (2020-)
然后就来到了我们都熟悉的后疫情时代。对抗疫情让经济受到很大影响，银行下调利率，政府给更多的买房补贴。虽然疫情时期封国，但是悉尼和墨尔本的房价还是上涨显著。打开国门之后大量移民进入澳洲，房价又迎来了第二波上涨。但是只要我们看看房价走势，就会发现问题。
疫情开始的时候，悉尼别墅均价120万，墨尔本90万，差距不是很大。但是到了2025年，悉尼上涨到170多万，墨尔本也就100万，差距居然拉大到了70%。墨尔本根本就没有赶上2022年初以后的两波市场上涨小周期。这段时间，悉尼持续得到海外移民的输血，即使有过几个月短暂下跌，后续的反弹也要更高。墨尔本没这么幸运，疫情期间封城时间全球第一长，州政府欠下天量债务。为了还债，专门指向房产市场加税，让投资者撤离。没想到房住不炒这句话居然应验在墨尔本。现在墨尔本房价已经在全澳洲8大城市之中排倒数第三，跟国际大城市地位已经不匹配了。
造成房价差距的几大原因
现在您各位已经了解了悉尼和墨尔本过去25年的房价走势历史。我个人的从业经验也差不多20年，完整经历了几乎所有的市场起伏。我对悉尼墨尔本房价差距的总结有这么几点。
1.地理与供应限制。悉尼的地理限制可能是推动房产溢价的最重要长期因素。作为一座港口城市，悉尼被悉尼港、蓝山和大片国家公园和自然地形环绕，限制了可开发的土地的供应量。相比之下，墨尔本地势相对平坦，更有利于城市扩张。这个根本性的差异也体现在住房供应数据中：过去25年中，维州每年每1000名居民建成9.5套住房，而新州每1000人只有7套。
2.土地稀缺与开发成本。悉尼受限的地理条件创造了人为稀缺性，推动土地价值上涨，尤其是在理想的沿海和近港地区。更高的开发成本加剧了这一局面，税收、费用和繁琐的审批程序占悉尼新住房成本的50%，而墨尔本仅为37%。如果你了解建筑价格的话会发现，同样平米数，同样内装和建筑质量，悉尼比墨尔本贵出15%。持续的低价建筑供给，拉低了墨尔本房产均价。
3.经济与人口因素。过去十多年，墨尔本的人口增长速度历来快于悉尼，但最新数据显示差距已明显缩小。到2023年，新州新增人口18.55万人，而维州为18.65万人，悉尼特别受益于更高的海外移民数量。
4.国际吸引力。悉尼作为一座拥有地标、港湾景观和国际知名度的全球性城市，持续吸引高端买家。滨水物业和海滩提供了墨尔本无法复制的资源，使豪宅市场的需求保持稳定。
5.墨尔本疫情时期的困境。2020年以来，墨尔本房产市场表现越来越差。这座城市经历了全球最长的疫情封锁，导致大量人口外流和投资者信心下降。2020年3月以来，墨尔本一直是表现最差的首府城市，截至2024年，房价仍比峰值低4.7%。维州对投资房产引入更高的土地税，也使墨尔本相比悉尼对投资者的吸引力下降，同时更高的市场挂牌量为买家提供了更多选择，抑制了价格上涨。
墨尔本和悉尼房价差距会更大吗？
墨尔本和悉尼房价差距会更大吗？我自己的看法是，随着墨尔本从疫情导致的低迷中恢复，像现在这么大的价格差距可能会开始慢慢缩小。墨尔本市场复苏，没准儿会在2025年底到2026年初重回历史高点，而悉尼则面临房产可负担性问题，可能会限制进一步增长。但是，地理限制、供应和国际吸引力这些根本驱动因素影响，在可预见的未来，悉尼很可能会继续保持对墨尔本的大幅度溢价。现在70%的价格差距未来可能会有所缓和，回归历史大平均的30%-40%溢价更现实。而价格完全持平甚至墨尔本超过悉尼这件事情，我认为未来20年都不可能。
对于房地产投资者和买家来说，理解这些结构性差异会帮你做出明智的投资决策。墨尔本房产是可以投资的，但是如果你有同样的钱，会先投资布里斯班，珀斯，还是墨尔本呢？欢迎在留言区参与讨论。
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