欢迎来到澳房策，我是Alex老师。
刚刚过去的10月，澳洲房市继续上涨，但是房产市场形成了2大阵营，趋势已经开始背离，大盘走势已经出现减弱的趋势，不确定性上升。雪上加霜的是移民留学生暴涨带来的住房危机。悉尼将会改变战略，对近城区大开发，把原计划高密度公寓数量再翻一倍，同时居然取消了几个城市边缘的开发区上万套住宅。墨尔本将会跟进。悉尼和墨尔本房市的未来，究竟会变成什么样子？解决了民生问题，更多的人买得起房子，本来是好事，但是全新的趋势也造就了有房一族的贫富两级分化，有的人因为有了房子越来越富，其他人只能止步不前。
澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识，案例，政策和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
10月澳洲房市
澳房策在每个月初都有一场月度直播，讲解上个月澳洲房产市场8大城市的走势和分析，在ZOOM和腾讯会议上，ZOOM针对墙外, 腾讯会议针对墙内，同步直播。下一次的直播非常重要，是2023年澳房策的年度收尾直播，定在12月9日。到时候我们会讲解澳洲房产市场11月份走势，回顾2023年全年澳洲房产市场，预测2024年房产市场发展方向，8大城市的前景，不限时在线回答问题，同时还有价值 $3,000澳币的奖品等你拿！请您赶紧在官网报名占座，手快有位子，手慢就没了。
我们上周6刚刚做完一场90分钟直播，对10月份澳洲房市解读非常详细，想看完整版的话，请到油管会员区。我们现在来一个快速的超级简化版总结。
澳洲房市大盘在10月份再次上涨0.9%，这是在今年3月份触底反弹之后连续第8个月上涨。悉尼连续第9个月上涨，10月份上涨0.8%，但是比9月份的上涨速度下降了0.2%。悉尼房价还是在上涨的，只是上涨的速度稍稍下降了一点。墨尔本上涨0.5%，但是结合8月9月10月的走势，每个月都没有上涨超过0.5%，所以有进入平盘的趋势。布里斯班房价上涨速度再次增加，10月份房价上涨1.4%，珀斯加速上涨1.6%，阿德莱德上涨1.3%但是月环比增速降低0.4%，变化比较明显。堪培拉和达尔文都非常稳定地在平盘期。其中堪培拉平盘期已经持续了7个月。
从季度环比趋势图上来看, 悉尼和墨尔本房价增幅降低的趋势，有缓解的可能性，布里斯班，珀斯和阿德莱德房市还在持平或者加速上涨的过程中。
供给和需求，可以反应市场最直接的买房和卖房力量对比，从而看出短期市场的价格波动趋势。新房上市量月环比超过2022年同期，但是低于5年平均值，虽然上市量还在增加但是趋势已经减缓。上市量多起来是因为那些杠杆过高贷款利率过高的人，上市抛售引起的。同时存量房月环比依旧低于2022年同期和5年均值，增速已经放缓。通过澳房策自己的数据分析来看，布里斯班/珀斯/阿德，新上市房源最少，这也是支撑价格的最显著动力。ACT今年春天上市房源暴涨了21%，大家都在卖房，所以房价上不去，持续7个月的平盘。悉尼上市量增加9.3%，墨尔本上市量增加10.7%，所以房市动力逐渐降低。我们还观察到，新上市的房源大多数是高密度公寓房源，那种适合家庭居住的独立别墅上市量并没有明显增加。
我们对10月份澳洲房市做一个总结。首先全国房价大盘将在11月中期超过疫情期间的高点，一扫上一波房产市场下跌的所有亏损，即使你买在了疫情高点，大概率从下个月开始也可以盈利。同时全国大盘房价增速有减缓的趋势，一些城市已经进入了平盘期。主要是因为上市销售的房源增加，房价上涨带来的可负担性变差，和房贷利率保持高位造成的。10月份除了达尔文以外，其他城市房价都录得上涨。布里斯班，珀斯，阿德莱德，领涨澳洲。墨尔本郊区目前房价涨幅最差。
澳房策的观点是房价和租金还会继续上涨，没买房的人财富继续缩水，有房子的人随着房价上涨，资产量越来越高。短期内需求端的力量不会有本质改变，直到入市门槛降低。比如持续的人口暴涨，带来买房需求持续增加，或者财政补贴减税，货币政策的增发货币，降低利息，还有信贷难度降低，和贷款能力增加。这些因素如果没有出现的话，购买端的需求很难有本质上的提高。虽然说有房的人财富上涨，没房的人财富缩水，但是目前的政策的经济环境又开始催生了一个全新的未来趋势，让有房人的财富也会呈现两级分化，在未来几年很可能决定了你到底能不能通过房产投资赚钱。
澳房策专注一站式澳洲房产投资托管服务“VISION会员”, 当好您的投资军师和管家, 请在官网下载服务手册。如果您需要澳洲房产投资初步意见，请到官网使用“基础咨询”。同时欢迎加入澳房策基础会员领取5大礼包和房产投资速通课。想深入了解房产投资，欢迎参加80分钟直播公开课 Master Class，学习最有效的澳洲房产投资理念，买到好房实现财富目标。所有报名链接都在影片描述栏，如果不是在YT看到影片，请您私信我们获得报名链接。
澳洲房屋短缺严重
现在澳洲，人多房子少，这个事实，我想在澳洲生活的人都不会反对，即使不用看数据，在直觉上也是这样。房价上涨，人们买不起房子，贷款利率上涨，导致借贷能力下降，还款压力上升，人们不但买不起房子，已经持有房产的投资者也有一些挺不住需要降低杠杆上市卖房的。人们买不起房子就只好租。1年多以来，澳洲打开国门让新移民和留学生涌入澳洲，截止今年9月份的12个月里，人数暴涨了50万。居住需求上来了，但是房子供给却跟不上。根据澳洲统计局数据, 澳洲第二季度新房开建量只有25000套，完工量27000套，而从趋势上看，开工量最近几个季度都在下降。过去4个季度总开建量只有10万套。那让这50万人怎么住呢？这还没有算上澳洲本地人孩子长大，需要自己房子的情况。
澳洲租房危机就这样产生了。据统计在过去39个月里面，澳洲的平均租金连续上涨，也印证了澳洲房产供应量紧张的现实。在这个大环境下，澳洲本地人都已经租不起房子住了，我们经常看到澳洲本地新闻报道，租不起房子，抢不到房子，不得不搬到更远郊区，甚至是住在房车里面的例子。民生已经成了大问题。那么澳洲政府要怎么让澳洲人都有房子住呢？
新州悉尼的解决方案
别的州领地先不说，我们说说悉尼，因为悉尼的情况非常典型。新州州政府向联邦政府保证，将会在未来5年向市场供应375,000套全新房源，相当于每年的新房完工量需要达到75,000套。或者说每1000个人里面，需要每年建完8.75套。但问题是从1985年开始到现在的将近40年时间里面，只有2019年一年完工量超过这个数字。所以新州政府想要达到目标，自己夸下的海口要兑现，只能动用一些非常规手段，或者说接近疯狂的手段了。在这件事情上新州政府的解决方案是, 1,停止城市平面扩张，2, 在近城区Metro站点搞公寓大开发，3, 州政府强制建筑审批和预制建筑方案。
1.停止城市平面扩张
悉尼的西北和西南开发区已经进行了超过10年。这么多年中，大悉尼的范围也一再拓展。而其中的基建环节所需要的费用，是现在政府最不愿意承担的。修路要花钱，修火车线要花钱，学校，商场，医院，产业园，娱乐设施，绿地，球场，每一样都是烧钱的买卖，现在新州政府财政赤字已经不允许这么做了。我们从最近取消和推迟的悉尼基建项目上面就可以看出趋势。如果拓展城市边缘，大多数的房子只能建造低密度，土地使用效率和完工数量根本跟不上，跟目前的保民生目标直接相抵触。就在上周，新州政府决定取消原定西北几个开发区的规划。包括Marsden Park North, Riverstone Town Centre 和West Schofields的一部分，一共12700套原计划建造的住宅，直接砍掉了其中的10000多套，只留下了2300套继续建造。官方给出的原因，是因为被取消的房规划所在地区有洪水隐患。是不是因为洪水隐患我不知道，我知道的是政府会省下大笔的基建费用。这种趋势在未来还会持续，悉尼城市地理上的扩张可能已经宣告结束了。既然城市不再扩张，提供更多房源的方法就只剩下建造高密度房屋，也就是高层公寓。
2.在近城区Metro站点公寓大开发
据悉尼先锋晨报报道，新州政府正在筹备，把近城区7个Metro站点附近的大片土地规划为”Priority Zones”优先发展区。用来干什么呢？你猜对了，建造高密度公寓。原来规划不是高密度的区，变成高密度。原来已经规划是高密度的区，没关系，密度再高一倍。比如原来政府批了10层，这回可以批20层了。原来项目一共200套，现在可以建400套了。这还没完，在每个Metro站点的最中心高密度圈附近的1.2公里范围之内，会规划建造中密度3-4层的公寓楼，更有效地利用规划。如果你想象不出来是什么样子，看看现在的Epping就知道了。
到本期影片截稿时间为止，新州政府并没有正式宣布会在哪7个Metro站点重新规划。但是我查了新州的官方网站相关页面，觉得下面这几个地区非常有可能。
Cherrybrook
Macquarie Park
Crows Nest
Eveleigh
Parramatta Road
Camellia
Westmead
当然这些都是猜测，到底是哪7个开发区，还要等待州政府公布才知道。
3.州政府强制建筑审批和预制建筑方案
你可能会问，州政府想要开发高密度，如果市政府Council不同意怎么办？按理说是可以的，但是这回州政府为了扫清障碍，出了绝招，直接在州政府层面决策，不理市政府反对。如果真的实现的话，这7个Metro附近开发区的居民和未来想要在这里买房的人可要好好考虑一下，因为居民的意见已经不能阻止高密度开发了。
州政府还会事先预批一些3-4层的中密度公寓楼的设计，然后开发商去购买设计，稍微改动以后就可以开始建筑，大大缩短了申请批文的周期。我担心的是，以后这些Metro开发区周边1.2公里范围内的3-4层公寓楼是不是都长得一样呢？这还没完，州政府主导的开发审批，还会包含15%政府廉租房。也就是说，未来的5年，不但公寓会开始泛滥，廉租房就藏在这些公寓中间，你躲都躲不开。
墨尔本的思路跟悉尼基本一致，只是维州政府财政赤字比新州更多，在近城区开发，减少城市拓展基建费用的倾向更严重。
未来几年的趋势(猜测)
我们讲了这么多，大家可以静下心来想想，未来5-10年，悉尼和墨尔本的房产市场可能会发生些什么变化。如果你能看到的话，说明你有一定的发展眼光和投资眼光了。我说一下我自己的看法，不一定会成真，我也不希望成真，但是我觉得很有可能。
首先就是高密度公寓泛滥，来悉尼和墨尔本的的移民留学生这么多，再加上本地人需求，而悉尼墨尔本房价又这么贵，怎么能更便宜地解决住房问题呢？好像目前只有这一个方案，在近城区，交通方便运力强的地方比如Metro站点，搞高密度公寓大开发。公寓供应量在未来几年很有可能成暴涨的状态。公寓会不会涨价我不好说，有时候在绝对价格上还是会有上调的，这年头白菜都在涨价么，但是澳洲房产投资的基本逻辑之一，稀缺性，只会越来越差。你可能会说，我买公寓不是为了涨价，而是为了拿现金流。现在租金疯狂，在公寓大开发的浪潮下又能持续多久呢？即使能持续，悉尼的租金回报率长租3-4%，短租6-8%，还要贷款给利息，那你为什么不去投基金买高分红股票呢？兴许现金流还会更好些。反过来说别墅的供应量有减少的趋势，因为城市边缘扩展的速度慢了，开发区建房量可能也会逐渐慢下来，当然这个要按照不同的地点和区域具体分析不能一概而论。如果是老区，又不是交通大站，可能州政府就会高抬贵手，不去搞大开发，那这里的别墅就会一直稀缺，尤其是适合家庭居住区域的别墅，更会变成有钱人争抢的对象。
我能想到的未来，如果按照现在的趋势发展下去的话，就会产生明显的两极分化。穷人高密度，富人大别墅。那些只能买得起公寓的人，虽然有了一个家，但是这套房子没法带来财富，真的只是一个家而已。买得起别墅的人，因为稀缺性，社会上产生的新贵争相购买，价钱上涨，不但是个家，也成为了创富的工具。
我经常在各种媒体和某书上面看到卖公寓的广告，广告词听着就离谱，公寓不是不能买，住可以，相对便宜，想赚钱的话，你真的想多了。
如果您看到这里了，请帮我点赞订阅，转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
如果您想快速了解澳洲房产市场，给自己的房产投资做准备，请您参加我们的直播《选好投资房，开启创富之路》80分钟直播课程，绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。
现在加入澳房策会员！"让每一位澳洲房产投资者学会中立并且经过验证的投资策略”得到澳洲房产市场中立信息，与志同道合的房产买家交流，系统学习澳洲房产投资。现在加入领取超值福利！
澳洲Alex，澳洲买房，澳洲房产，澳洲房產，澳洲房价，澳洲房價，澳洲房產，财务自由，財務自由，财富自由，財富自由，买房赚钱，澳洲赚钱，澳洲理财，投資理財，投资理财，澳洲理财课，澳洲生活，悉尼房产，悉尼生活，房产中介课程，展望地产课程，vision training, 澳洲，澳洲疫情动态，澳洲经济，悉尼买房，悉尼房价，墨尔本房价，墨尔本看房，澳洲地产2020，地产销售，房地产销售技巧，销售技巧，房地产如何赚钱，房地产经纪，房产经纪，地产经纪，房地产中介，房产中介，地产中介，房产投资，悉尼房价，墨尔本房价，布里斯班房价，阿德莱德房价，塔斯马尼亚房价，达尔文房价，堪培拉房价，佩斯房价，澳洲投资，澳洲房地产，澳洲买房，悉尼房地产，墨尔本房地产，悉尼房价，墨尔本房价，澳洲房价，澳洲地产，房产中介，房产销售，房产销售证书，房地产从业证书，