【澳洲房产】悉尼墨尔本房价突然"熄火"！3座城市却疯涨？2026澳洲房价要变天？这个数据让所有人沉默! RBA加息真的来了!【澳房策403】
- 澳房策
- 13分钟前
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澳洲房产市场正在发生分裂。悉尼和墨尔本突然'降温'了——这两个曾经的购房天堂，如今却成了最冷的板块。同时澳洲的三个中型城市房价已经飞升。这不是巧合，而是一个信号。非常危险的信号。因为数据告诉我们：降息红利用完了。加息风暴正在酝酿。11月澳洲统计局的数据刚刚爆出——通胀又反弹了，失业率没有恶化反而坚挺，移民潮还在源源不断涌入。RBA现在被夹在中间，进退两难。而这正意味着，那些靠政策红利'吃饭'的房价，可能再也不会继续现在的上涨速度，甚至有走弱的可能。这期我要拆开11月房产市场的真相、澳洲经济的死穴，还有12月RBA会议最诡异的转向，以及我对2026年澳洲房价走势的'大胆预测'——如果你还想在澳洲房产上赚钱，接下来的15分钟一定要认真看。
11月房产市场加速上涨
不说废话直接上数据。2025年11月份澳洲房产市场虽然继续上涨，但是打断了前9个月加速上涨的趋势，11月单月只涨1%。趋势不变但是增速回落，可能是降息预期越来越弱的原因。今年开始的时候，大家还看不清大盘方向，而二月份降息之后，大盘开始反弹。5月降息，明确了市场方向，继续加速。8月第三次降息之后，市场延续了加速上涨趋势，但是9月10月11月都没有降息，所以11月大盘增速下降了一些也算合理。
11月份悉尼市场单月上涨0.5%，增速比9月和10月都稍稍慢了一点，但是上涨的趋势并没有改变, 只是看上去悉尼的上涨趋势已经过峰了。墨尔本11月份大幅度回落到0.3%，回到了平盘期，这个月的房价上涨速度，全澳洲垫底。10月份墨尔本单月上涨0.9%，很可能是这波周期里面唯一的亮点。
中型城市的趋势没有改变。布里斯班，阿德莱德，珀斯全都连续上涨了2年多。上涨速度在今年2月份触底，但当月还是在上涨的。然后连续7个月加速上涨，布里斯班11月单月上涨1.9%继续加速。珀斯上涨2.4%已经升仙了，全澳单月房价增速最高，也不知道那些在今年年初喊着要退出珀斯市场的中介们情何以堪。阿德上涨1.9%速度也非常快。
三个小型城市的走势有些不一样。霍巴特虽然没有形成明显的上涨趋势，过去的2年中涨跌不定，但是趋势在向好之中，11月上涨1.2%本轮周期中最快。达尔文继续暴涨的趋势，11月份单月上涨1.9%。堪培拉单月涨幅有了小幅回升来到了1.0%。总体观察下来，达尔文和堪培拉房产市场对于利率特别敏感。只要降息就涨，停止降息，房价上涨的速度就回调一点。
以上是各个城市房产市场单月走势情况。如果要看趋势，最好的方法还是看90天均线，因为时间拉长到一个季度，上下跳跃没有那么快，趋势更明显。图中看得非常明确，大型和中型城市都已经在上涨周期之中了。霍巴特过去一直跳来跳去，现在也在上涨周期中。
图里的5个绿色圆圈，是过去5年我做出市场预测的时间点。这5次对市场的走势的判断全部正确。经常来看我们月度直播的朋友，可以说是见证了我们这5次预测和验证的全过程。这五次预测在我们频道的直播录像里面都可以查到的，好较真儿的朋友可以去考古。
截止本期发稿，悉尼，布里斯班，阿德莱德，珀斯和达尔文房价全都来到了历史新高。墨尔本比22年3月最高点低了-0.9%，霍巴特低了-6.9%，堪培拉低了-2.4%。墨尔本和堪培拉估计最晚在明年第2季度末就会达到历史新高。到时候就有意思了。澳洲8大城市，7个房价历史新高。不知道一听到“历史新高”就决定不买房的人，那时候还会不会想要买房。很多人听到这个词，心里就犯嘀咕，都历史新高了，未来还能有多少潜力呢？2年半以前因为珀斯和布里斯班房产市场历史新高，选择没买的人后悔得不行。澳洲房产市场短期有涨跌，长期一直涨。长期看衰澳洲房产市场的人，应该是没看懂投资到底是怎么回事。买入，长期持有，通过复利效应获得长期平均增值，才是适合大多数人的澳洲房产投资的方式。
11月底全国拍卖清空率已经下降到60%，这是连续第3个月清空率下降了。悉尼和墨尔本下降特别明显，布里斯班和阿德莱德还算稳定。标志着悉尼和墨尔本市场对于房产交易重新定价的趋势。如果趋势发展下去的话，心高气傲的卖家就不得不迎合市场做出让步了。
2025全年总结
2025年全年澳洲房产市场大盘上涨7.7%，比我在年初的预测稍微少了一点。如果你看一看过去20年的规律就能发现，房产市场下降的年份就只有4年，其余16年都是在上涨的。下跌最严重的是2008年的-6.1%，和2022年疫情暴涨之后的回调期-4.9%。再次印证了澳房策对于澳洲房价走势的一句话总结，“短期有涨跌，长期一直涨”。在这样的市场中，看跌是赚不到钱的。只有长期看涨才能稳赚。
今年年初到现在每个月的单月涨幅图上能看出几个规律。1，整体上涨趋势越来越快，2，期间的3次涨幅回调全都跟当时暂停降息直接相关。3，11月涨幅回调，再加上未来不再降息的预期，很可能是澳洲房市大盘增速趋势的拐点。
从统计图表上看，2025年全年，中价位和低价位的房产价格增幅，按照百分比计算要高于高端房产。你可以理解为，这是在可负担性压力下，全国房价洼地集体补涨的结果。但是我得强调一点，按照我自己的经验看，这种趋势没办法持续。1，低价位和中价位房产同样越来越不可负担，早晚会超出更多人的承受范围；2，历史上看, 高端房产的%涨幅在大多数年份要高于中低价位房产。这个趋势早晚会回归。
我们还观察到一个现象，就是在2025年全年，房产投资者越来越活跃了。第三季度新贷款中的投资贷款占总贷款量的40.6%，明显高于过去10年的平均值33.4%。40.6%的比例也是2016年12月以来的新高。投资者集体入场往往会把市场快速推高。但是过了不久APRA就开始下场收紧贷款政策了。今年年底APRA宣布对于超过6倍DTI 贷款的比例不得超过20%的限制，明年2月开始实施，虽然不会马上对市场形成实质性的压制，但是标志着新的一轮贷款政策收紧期已经来到。
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12月暂停降息
十二月九号，澳洲央行开完了今年最后一次议息会议，结果不出意外，利率继续维持在3.6%不变。但这次会议释放的信号，却让整个金融市场都震惊了。因为央行行长在记者会上直接说了一句话：降息？短期内别想了。原话是这么说的，未来可预见的时间里，降息根本不在讨论范围内。现在董事会考虑的，要么是继续按兵不动，要么是什么时候开始加息。这话一出，市场立刻炸锅。要知道，就在几周前，大家还在猜测明年上半年会不会再降一次息。结果现在风向完全变了，期货市场已经开始定价明年五月可能加息，概率接近百分之百。这种一百八十度的大转弯，背后到底发生了什么？
先看失业率这个指标。十一月份澳洲失业率稳定在百分之4.3%，表面上看还算健康。但细看数据会发现问题，当月就业人数实际上减少了21300人，是九个月来跌幅最大的一次。全职工作岗位更是锐减57000个，只不过兼职岗位增加了3500个，才把数字拉平了一些。央行对劳动力市场的判断是：依然偏紧。企业招人还是困难，产能利用率高于长期平均水平，工资增速虽然从高点回落，但年增长率还有百分之3.4%，这些都是通胀压力的来源。
说到通胀，这才是央行态度急转的核心原因。十月份的消费者物价指数同比涨了3.8%，比九月份的3.6%还高。央行最关注的Timmed Mean CPI也升到了3.3%，两个数字都超出了2%-3%目标区间。更让央行头疼的是，如果把十月份的月度数据按照年化计算，通胀率大概在4%左右。行长记者会上说RBA对于目前的通胀水平很担心。她说虽然有些涨价是临时因素，但也有迹象显示通胀正在大面积抬头，其中一些项目将会持续上涨。
除了失业和通胀，还有几个因素影响了央行的判断。第三季度GDP增长百分之2.1%，是两年来最快的速度。私人投资猛增百分之2.9%，家庭消费也在回暖，零售销售11月份环比涨了0.8%。房价更是连续上涨，全国首府城市房价年涨幅超过9%，中位数已经逼近97万澳元。央行在声明里特别提到，房地产市场的活动和价格都在持续回升，很明显是他们担心的通胀风险的原因之一。
央行的官方声明里有一句话特别值得注意。以前的声明都会说风险是平衡的，但这次直接改成了：通胀风险已经向上倾斜。这种措辞的变化在货币政策领域是非常罕见的信号。声明还说，虽然通胀从高峰回落了不少，但最近又开始抬头了。金融环境自年初以来有所放松，之前降息的效果还没有完全传导到经济中。所以董事会认为现在必须保持谨慎。
各家媒体的分析基本达成共识：宽松周期结束了。路透社报道说，接受调查的三十八位经济学家全部预测这次会按兵不动，但会后的展望发生了戏剧性变化。三十三人里有十九人认为明年全年都不会降息，还有四人预测会加息。彭博社的标题更直接：说行长排除进一步降息可能性。澳洲本地的金融评论报采访了多位专家，有的已经预测明年五月加息到百分之3.85%，八月再加一次。
截止12月7日，虽然四大行一致预测12月会按兵不动住，但对2026年的看法已经裂开了。Westpac依然是"乐观派"，他们的经济团队认为2026年5月和8月会有两次降息，利率能降到3.1%。但CBA、NAB和ANZ就没这么乐观了，他们普遍认为3.6%这个水平可能会维持整个2026年上半年，甚至更久。我想很快这些银行又要跟风调整预测了，再次说明银行经济学家对经济的预测有多不靠谱。
金融市场的反应可以用翻天覆地来形容。十年期国债收益率跳升到4.61%，创下今年一月以来的新高。利率期货显示，市场现在几乎完全定价明年五月前会有一次加息，到年底之前再加一次的概率也很高。如果真的加息两次，现金利率就会回到百分之四点一，今年三次降息带来的好处就全部吐回去了。贝莱德的策略师直接说：我们不再预期会有进一步降息，通胀已经超出目标区间，央行不会不管的。
现在来说一个很多人可能没注意到的现象：美澳利率已经基本持平了。美联储十二月十号刚刚降息25个基点，把利率降到了3.5%到3.75%的区间。而澳洲央行维持在3.6%，两者的差距已经缩小到几乎可以忽略。这是一九八三年以来从未出现过的情况。历史上百分之八十五的时间里，澳洲利率都高于美国，这是为了吸引国际资本流入。现在这个优势消失了，澳元也在承压，目前在零点六六美元附近。澳元贬值会推高进口成本，反过来又给通胀火上浇油。
2026年市场走向
展望二零二六年，专家们的观点分成了三派。少数派认为还会降息，主流派认为全年维持不变，这是澳联邦银行、国民银行和澳新银行的共同看法。但现在出现了第三派，有分析师预测最早二月份就可能加息，预测年中加两次。一切取决于一月七号公布的第四季度通胀数据。如果季度通胀率超过百分之零点八，二月三号的央行会议很可能有大动作。我的看法是一切看通胀和失业，但是看形势通胀上涨和失业率稳定可能是未来一段时间的趋势，那么加息就只是时间的问题了。我觉得明年6月之前很有可能会加一次。
最后说说对房产市场的影响。虽然利率前景不明朗，但各大机构预测明年房价还会创新高。Domain说2026年全年上涨6%，跟Westpac预测一样。SQM Research说涨6%-10%，ANZ说涨5.8%，CBA说涨4%。我自己倾向于全年上涨6-7%，悉尼和墨尔本偏弱，珀斯，布里斯班和阿德莱德上涨的更多。
我想要做一个更大胆的预测，由于独立别墅价格越来越不可负担，2026年的公寓市场大盘可能会转暖，价格上涨速度在一些大城市的主要区域可能会超过独立别墅。但是我的投资理念不变。澳洲房产投资是个比谁持有时间长的游戏。尽管短期公寓增幅有可能超过别墅，长期上看我完全不认为公寓能跑赢别墅。在澳洲，“买入持有”策略最适合的产品就是独立别墅，只要你资金够，别犹豫，别墅永远是首选。
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