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眼看着澳洲房价上涨，最近各大银行又再次调高了房产市场增值预期。NAB刚刚发布最新预测，悉尼布里斯班珀斯房价将会上涨12%，比之前NAB的预测调高了将近4%。全国房价将在2024年，再度上涨5%。最新数据显示澳洲通货膨胀持续下行。在看完相关数据之后，不得不说，这次我居然会同意NAB的看法。对于租客和首次置业买家，如果还没有入手的话，很抱歉，近期房产市场不太可能出现暴跌的入市机会，而买房只会越来越难。即使有政府补贴，比如说产权共享计划(shared equity scheme)，首次置业者买了房子，可能会被套在房子里面10多年，想卖都卖不掉。澳洲的房产市场两极分化，有房的人越来越富，没房的人只能去跟更多的租客抢房住，澳洲房产市场到底怎么了？在这种乱世之中，房产投资者如何看清方向，寻找全新的获利渠道呢？
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NAB预测澳洲房产上涨12%
根据NAB的最新预测，今年，受到房产供应短缺和需求增加的推动，悉尼、布里斯班和珀斯的房价预计将会上涨12%。这项预测反映出NAB对目前和未来1年的房市非常乐观，而这种乐观情绪在最近2个季度不断上调的预期之中，就能看得出来。
截止9月底，悉尼今年房价已经上涨9.8%，NAB预测到了年底，悉尼房市全年累计增值将会达到12%，明年还会增长5%。对于全国房市大盘，NAB的预测也做出了调整。上一个季度预计年增长4.7%，2024年再度增长5%，而刚刚推出的最新预测，显示今年大盘将会上涨8%，2024年预期不变。
NAB分析，由于利率上涨和借贷能力降低，人们购房能力下降，虽然单独看需求端，没有明显上涨，但是供给量下降导致房价持续上涨。同时强劲的人口增长，和非常低的失业率将会在短期内持续支持房产市场价格上升。NAB还预测了几个主要城市的涨幅。说布里斯班今年将会上涨涨12.1%，珀斯上涨11.9%，悉尼上涨11.6%，墨尔本上涨4.7%。3个月前NAB对这几个城市的预测，按照相同顺序，分别是5.4%，6%，7%，和7%。目前澳洲房产市场大盘已经涨回了疫情时期的峰值，完全逆转了去年年中，持续到今年年初，连续9个月的大盘下跌趋势。
对于其他城市，NAB预测也有所调整，预计未来12个月堪培拉房价下跌1%，霍巴特下降3.3%，阿德莱德上涨8.6%。有8成的银行的经济学家和房产市场专家认为租赁市场供不应求。全国范围内，对于现房买家来说，利率上涨仍然是最大的制约因素，其次是库存不足，特别是在布里斯班和珀斯。
澳洲利率走向
人们一直都在担心澳洲央行会不会在墨尔本赛马节这一天再次提高利率，说是最近第二场局部战争爆发，会影响原油价格，从而推高通胀，必须用更高的利率来打压。不过今天刚刚出炉的澳洲今年第三季度通胀报告，让我松了一口气。通胀从第二季度6%下跌到第三季度的5.4%，已经是连续第三个季度下降了，延续了下降的速度。没有给央行在11月初加息增添任何理由。
第三季度通胀的最大贡献单项，是房租和保险，房租比2022年第三季度平均上涨7%，而保险费上涨了8.6%
而其他单项，比如旅行消费，衣服理发，外出就餐等等涨价的速度已经慢下来。
布里斯班不负众望，成为了澳洲东海岸大城市里面房租上涨第一名，达到年上涨9.5%。怪不得新闻里面报得最多的，是布里斯班租房竞争有多激烈。
在影响澳洲所有人钱包的电价方面，整个澳洲平均上涨了15%，而珀斯只有4%。如果再考虑政府电价补贴的话，珀斯电价下降了40%，惊不惊喜，意不意外，有没有想要搬去珀斯的冲动。布里斯班成绩也不错，因为政府的财政盈余，对电价也做出了补贴，综合下来，电价下降了10%。反过头来看看悉尼和墨尔本就比较惨了，政府没什么钱，想补贴也无能为力。
在新房的建筑成本方面，我们已经看到了实质性的改变。建筑成本上涨比例在2022年9月一度达到了20%，而目前已经降低到了5%左右，按照这个价格变化速度看未来的1年到2年，建筑价格将会非常稳定，即使有一年3-5%的建筑价格上涨，建筑商也有更大的可能，自己消化掉上涨的价格，给买房人更多的信心。
虽然对于有信心有实力的买房人这些都是好消息，但是对于在政府帮助下，没什么钱，但是硬要买房的本地人来说，情况可能没有想象中那么好，虽然买到了房子，但是也因为使用了政府相关的政策，被套牢在房子里面10年甚至更长时间。而这种情况尤其在墨尔本很常见。
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政府补贴陷阱
政府帮买政策Help To Buy每个州都有，很多人都想用很少的自有资金，比如说5%，再加上政府资金比如说25%，剩下的70%贷款，这种结构买房。因为政府也投资了25%，所以买家不用缴纳贷款保险。虽然这些没什么钱的人，在政府的帮助下，脱离了隔一段时间就要搬家的状况，和激烈的租房竞争，买到了自己的房子，但是这样真的更好吗？
最大的问题是房子里面属于买家的部分实在是太少了，只有5%，也就是说买家只拥有房子的1/20，政府拥有¼，剩下的归银行所有。如果持有时间不够长，房子没有经过2-3轮市场周期获得增值，或者买入的房子本身就是不增值的类型，还在不增值的地点，那么买房人的情况就会特别糟糕。即使卖掉赚了一点钱，可能也不够买下一套房子的首付和印花税。
买房人在获得政府资助之后，说明已经同意了政府条款，其中对买家最不利的就是，1，没有办法获得银行转贷，如果利率下降了，但是买家拿不到原来银行更好的利率，想要换银行都不行，2，想要翻新必须经过政府同意，3，任何房产增值部分，政府按照出资比例分享。比如房子买入50万，买家出5%，政府出25%，多年以后卖价80万，房子账面盈利30万，利润中只有5万属于买家，另外25万增值被政府拿走。也就是说，房子涨价越多，买房人欠政府的钱就越多。实际上买家一旦使用政府帮买政策，基本上会被锁死在这栋房子里面10年甚至更长时间。在我看来，这其实不是帮买，而是给这些没什么钱的买家，提供了一个跟出租房差不多的安排，同时让买家心理上觉得自己拥有房子，还把买家锁死在房子里面，让反对社会不公的声音减弱，算是一种维稳的方法吧。我完全不建议使用政府的帮买计划，租房子都比这种安排要好。
租房危机愈演愈烈
目前全国几乎所有城市和地区的租房市场都非常紧张，空租率非常低，甚至经常发生出租房源刚上市半小时就有几十人预约看房的情况。租赁市场最紧张的地方之一就是布里斯班，而布里斯班单套房源看房人次最多的区域，几乎都集中在Ipswich和West Ipswich地区。也就是说这里的房租上涨压力几乎整个昆州最高。
对于澳洲普通人来说，现在的澳洲生存环境说是最近10几年最差也不过分，房价上涨，普通人买不起房子，房租上涨，人们租不起房，想用政府补贴，买房又被套牢，同时工资上涨水平还不够快。说实话我真不知道现在国内那么多人选择来澳洲移民留学到底是为什么？是来改善生活的吗？
当然这些都是对于澳洲社会和民生的关注，对于我们频道的粉丝来说，更关心的还是通过房产投资赚钱。根据目前的房产市场情况，其实有一种思路很好用，那就是，哪里的房产市场正在经历租房危机，太多人竞争租房，太多人租不到房子，或者首次置业者很难进入房产市场，因为首次置业者如果买不起房子，就只能租房，变相让租房市场更加紧张，那么你就应该把房子买在那里。
有人可能觉得，那不是加重了租客和首次置业者的负担吗？没错，但是我们房产投资者买房，追求的是利润，不是来做慈善的。房产投资的目标就是盈利，当然是哪里赚钱就去哪里。慈善的事情还是让政府去做吧，反正政府是用的每一个纳税人的钱去盖公屋和廉租房，我有向澳洲政府纳税，那这关系民生或者说慈善的事情，自然我已经做过贡献了。
当然在做房产投资的时候，我们不能光看哪里有房产市场租房买房危机，就去哪里投资，还需要综合考虑其他方面。比如像是市中心，大学附近，市区附近，新移民和留学生喜欢的地方，因为人口大量回流，租房需求大幅度上涨，很多人看到了这些机会，就买了这里的公寓房拿来出租，短期内现金流到是不错，但是资本增值呢？长期租金回报呢？如果碰上像是墨尔本政府这种动不动就从房产投资者身上揩油的情况，怎么办呢？
所以说房产投资，还必须要看长期和基本面。这种租房危机能不能持续，那就要说到人口问题。如果人越来越多，人们都想要去这些城区居住，有持续上行的人口压力，房价不涨很难，租金不涨很难，除非是政府政策有太多的干预，或者一下子向市场释放几千上万套房源，或者把投资者的利润抽走一部分。
澳房策之前做过几期分析墨尔本政府出台政策，打击房产投资者的影片，动了一些人的利益。没错，就是那些希望更多人去购买墨尔本房产的人。他们在澳房策频道下面留言，说，我讲墨尔本房产市场的坏话，就是因为我公司在悉尼。在这里我需要澄清一下，我们澳房策频道的宗旨就是讲事实，关于墨尔本政府打击房产投资者的影片相关内容全都是事实，新闻上，政府网站上都有，这没什么可争议的。澳房策公司总部在悉尼，分公司已经开到了墨尔本，布里斯班，和珀斯，下一步是在阿德莱德和堪培拉建立服务点，后续根据业务量拓展成办公室。公司地址在官网上都有。这些安排，都是为了更好的服务全澳州各地的房产投资者尤其是VISION会员，让任何城市的房产投资者可以投资任何城市的房产。这样就不会把澳房策业务，限制在一个城市的范围内，因为如果只在一个城市有业务的话，会自动产生一种自觉不自觉的利益驱使，就是一定要说这个城市好，就跟那些留言说，澳房策说墨尔本不好因为只在悉尼有公司的人一样，我猜他们的业务只在墨尔本的吧。
自从澳房策频道开播以来，就因为我讲事实，动了很多人的利益，像是房产中介，开发商，建筑商，我被人打过骚扰电话，发过恐吓信，还有人专门拍视频骂我，但是在事实和法律面前，我们每一次都获得了胜利。澳洲是个言论自由的国家，可以有人不赞同，不喜欢，但是想堵住我的嘴，不让我说事实，没那么容易。因为澳房策代表的只有房产投资者，频道粉丝和VSION会员的利益，在地产链条上其他环节的人，跟我关系不大。
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