【澳洲房产】房东和租客全中招! 澳洲史上最狠房产税改来了! 未来5年逐步取消负扣税和资本增值税减免!澳洲房产投资规则就此改变了吗?【澳房策379】
- 澳房策
- 8月13日
- 讀畢需時 11 分鐘
如果有一天早上醒来，发现你的投资房突然不能抵税了，会是什么感觉？这不是危言耸听。就在这两天，“澳洲工会理事会” 和 “澳洲社会服务理事会” 正式向政府提交了一份震撼性的提案——限制负扣税和资本增值税优惠，或者只把优惠留给第一套投资房，或者全面取消。
深挖数据之后，我发现了一个令人震惊的事实：这项税改将会影响超过1半的房产投资者，同时将会影响澳洲几乎所有租客。很多人在为澳洲高房价和租金上涨发愁，但同时有一股隐形的力量正在悄悄重塑澳洲财富分配。这两项制度强制把多数人交给政府的税，补贴给房产投资者。但这个延续了将近一个世纪的制度，正在面临着前所未有的改革压力。如果真的立法，澳洲房产投资的底层逻辑就会发生根本改变。投资什么房子好，不再是问题的关键。关键是要不要再投资房产了。
负扣税和资本增值税减免
负扣税就是在个人名下持有投资房的亏损，包括持有费用大于租金收入这种实际亏损，和折旧这种账面亏损，都可以抵扣个人收入，从而降低个人所得税。比如你今年工资赚了16万，房子亏了2万，那就按照16万减去2万=14万交个人所得税。为什么要强调个人名下持有呢？因为只有个人名下才能用负扣税。公司，信托，自管养老金都不行。
投资房资本增值税减免，就是持有投资房12个月之后，卖掉赚了钱，本来该交的税，少交点儿。这个说法挺多的，房子在人名下，公司名下，自管养老金名下都有减免，只有公司没有。
上面这两点加起来，会出现一个什么情况呢？本来房子持有过程中亏损了，应该不容易留住太长时间的吧，因为现金流压力太大。但是有了负扣税，就不用交那么多个人所得税了。这么一算，房子亏损变少，甚至能够扭亏为盈。持有压力大大降低，能够长时间留住，去享受房子的资本增值。有人说那持有的时候年年亏，卖了以后增值了，这两个项目加一起到底划算吗？不一定。但是加上资本增值税减免，实际上让更多卖房的增值留在了投资者手里，那就相当划算了。持有的时候有减税，卖出的时候还有减税。这就是为什么有很多房产投资者，宁可负现金流也要去持有投资房的原因，极大鼓励了房产投资。但是澳洲两家机构准备在月底的联邦政府经济改革圆桌会议里面提议撤销这两项税务优惠。
提案内容
这两家机构，一个是“澳洲工会理事会” Australian Council of Trade Unions (ACTU) ，第二个是 “澳洲社会服务理事会” Australian Council of Social Service (ACOSS)。你一听名字，就是代表工人和社会中下层的机构。他们的逻辑是没房住，房租太高，都是房产投资者搞的。这种思维，我们频道粉丝应该在我接受澳洲本地媒体采访之后有所体会。可以看看【澳房策特别篇017】补补课。
我们来看看具体的提案。ACTU的提案是保持现有的负扣税和资本增值税减免不变，但是5年后，享受这两项税务优惠的只有第一套投资房。因为让房产投资者持有多套投资房，会让年轻人买不起房子的。
ACOSS的提案有点类似，但是细节不一样。对于资本增值税50%减免，要在未来5年内逐步减少到25%，大概是每年减少5%，同时适用于投资房和养老金。负扣税要在未来5年逐渐全面取消。投资房亏损只能留在投资房内部，不能抵消个人所得。原因还是人们买不起房子，住不起房子，年轻人生活越来越难这类说辞。但是背后有没有其他的原因呢？有的，那就是政府财政缺口，需要更多的钱来填补。
提案会影响到谁
2022-23财年，澳洲使用负扣税的房产投资者有110万人，总共申报了104亿澳元的税务抵扣。这是什么概念呢？这相当于政府每年放弃了104亿澳元的税收收入。而这些钱本可以用来建设更多的公共住房、改善教育医疗设施。
在那110万负扣税投资者中，30万人拥有两套或以上投资房，只占所有房产投资者的13.5%。但是这些人就占用了其中48亿澳元的抵扣额，几乎是总额的一半。也就是说，投资房越多，能拿到的税务优惠就越大。
在ACTU的提案中，有13.5%的房产投资者会受到影响。因为这部分人有2套或者以上的投资房在使用负扣税。ACOSS的提案就是一棒子打死，49%的房产投资者，同时也是全部有使用负扣税的房产投资者都会受到影响。
根据议会预算办公室的分析，有80%的资本增值税折扣优惠，流向了收入最高的10%人群；而60%的负扣税好处，被收入最高的20%人群获得。这个数据让我想起了经济学中的"马太效应"——富人更富，穷人更穷。
这104亿澳元的税收损失这个缺口最终是由谁来买单的呢。答案很简单：是每一个在澳洲纳税的人。富人阶层纳税很少，社会下层不纳税，所以更准确地说，是有澳洲所有中产在支撑着这104亿澳元的税收减免。社会下层一般买不起房肯定反对负扣税和增值税减免，富人阶层都知道要去最大化避税，肯定支持这两项税收不变。那么现在就出现了一个两难局面，如果你是中产阶层的话，怎么办呢？是明知道税收优惠的情况下，因为一些原因，比如所谓道德观的问题，故意不去使用优惠，像社会底层一样游行示威号召取消优惠；还是去享受澳洲法律给你的权利，合法避税，忽略社会上的反对声，为自己的未来积累财富呢？
我自己也想过这个问题，比如说当时疫情，中国人把澳洲的口罩买光，然后卖给国内赚钱。搞得澳洲本地缺口罩。澳洲本地华人有的开始生产口罩，抓住了口罩的巨大需求，高价卖给澳洲本地人，不到一年老板就还完了500万自住房贷款。你说这样的人你是应该谴责还是应该羡慕呢？把道德上的对错先放在一边，人家赚到钱了，还是合法赚到的，有了钱就有了退休的选择权。这难道不是大多数人在追求的东西吗？
在澳洲房产投资这件事情上也是一样。我们房产投资者使用了规则，遵守了法律，合法赚钱，一点问题都没有。有社会竞争，就会有赢家和输家。澳洲买不起房子的人都认为是房产投资者坏了事，但真的是这样吗？
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税改会让房价更低吗？
很多人认为取消资本增值税减免会让房价下跌，让普通人更容易买房。但现实可能恰恰相反。当投资者面临更高的资本增值税的时候，他们的第一反应不是降价出售，而是选择不卖。想象一下，你花60万澳元买了一套房子，能卖100万澳元。如果按照现在的50%折扣，你只需要对20万澳元的增值部分缴税。但如果这个折扣被取消，你就要对40万澳元缴税。在这种情况下，大多数理性的投资者会选择继续持有，等其他投资品有亏损的时候再卖，收益亏损互相抵消。市场上的供给量就会减少。
按照80%比例贷款长租，现在澳洲绝大多数城市的房产都是负现金流。如果取消了负扣税，其中现金流不好同时增值又不好的房子，比如某些全新公寓类产品，就完全不值得持有。没人去买公寓，不涨价，开发商无利可图，当然供给量就会下降。
有几位经济学家发表了论文，说取消负扣税，中短期内会让澳洲房价下降1-4%，但是大多数人买不起房可不是因为房价贵了1-4%，而是没有20%的首付和80%的贷款能力。与其去担心房价上涨，还不如赶紧去想想办法搞到20%首付，比如平时消费控制一下，没事别总参加游行，做做副业多好，把平时周末BBQ时间用在提高自己的技能和视野上。1-4%的房价降幅根本没法改变住房可负担性，反而会因为每年房产建筑量降低，上市销售房产数量降低，造成供给短缺大幅度推高租金；然后等市场反应过来，价格会再次上涨。
更值得关注的是政府的财政收入。目前印花税是各州政府的重要收入来源，悉尼一套100万澳元房产的印花税就超过4万澳元。如果房产交易量大幅下降，政府的印花税收入也会相应减少。这可能迫使政府寻找其他增税途径，最终还是转嫁到普通纳税人身上。
澳洲储备银行在一份研究报告里指出，负扣税机制虽然存在问题，但贸然取消可能会对租赁市场产生负面冲击。如果投资者大量退出市场，租房供应减少，租金上涨，最终受害的还是那些买不起房的房客。
澳洲早在1930年代就引进了负扣税。当时的逻辑是澳洲住房短缺，要刺激住房供给。如果人们都去买投资房，就能提高房产供给，让更多的人可以租房。那怎么鼓励人们买投资房呢？当然要给点好处，结果就选中了负扣税。虽然90多年后的澳洲经济和社会已经发生了巨大改变，但是房产投资能够增加住房供给，让更多人有房子住这件事情是没变的。
其他国家也有负扣税，比如德国，日本和加拿大都有。美国和英国的投资房亏损可以冲抵其他投资房收益。而澳洲的邻国新西兰，已经实践过了，我们看看他们的成果。
2021年3月，新西兰工党政府启动了取消负扣税的5年计划，目标是让当时疯狂的房产市场降温。新房的贷款利息抵扣取消，旧房从100%抵扣逐步降低到2025年的0抵扣，也就是完全取消。
但是剧本没有这么发展，到了2023年，工党下台，国家党取而代之。一上来就推翻了工党的政策。从2024年4月开始，利息抵扣恢复到80%，今年4月已经恢复成100%完全抵扣。这几年时间，见证了政策的180度反转，坐了一回过山车。但反转究竟是为了什么呢？
新西兰工党取消负扣税的原因是要让房产市场冷却下来，但是政策实施之后租金涨得更高更快，人们更租不起房了。房价在21-22年持续上涨，并没有因为取消负扣税而减速。房产投资者一听说要取消负扣税，不约而同提高了租金，让租客去交房东少拿的税收减免，完全跟政策的初衷相反，不但没有解决问题，还让问题越来越严重。这就是2023年新西兰大选，工党失利的一大原因。
制定政策很复杂。看起来简单的税收调整，可能引发一系列连锁反应。取消负扣税确实能增加政府收入，逻辑上能让房子可负担性变高，但是最终到底能不能真正帮助年轻人买房，答案并不乐观。
澳洲政府否决税改
事情的转折点发生在1周前，澳洲总理和财长都站出来明确表态说在2028年大选之前不会再考虑增加新税种。只会去专注在2025年竞选的时候提出的税种。那时候提出的有两点跟我们房产投资者相关。1，不改变负扣税，2，对养老金余额超过3百万部分征收15%额外所得税，包括未实现资本增值税。这大选才过去3个多月，如果这时候要改负扣税政策的话，会让当初的选民失望的。
在总理讲话后不久，澳洲联邦住房部长就站出来把这件事强调了一遍。说非常感谢ACTU和ACOSS两家机构在本月底的“经济改革圆桌会议”之前提出希望更改负扣税和资本增值税减免。但是还没等开会呢，这两个提案就被住房部长直接否决，说会直接忽略。
澳洲总理对这件事情的认知是什么呢？取消负扣税和资本增值税将会降低房产供给，反而对解决住房危机有害。
其实大家看到有些自媒体现在做内容说澳洲又要改负扣税和资本增值税了，其实在发文章或者视频的时候，就已经被政府明确否决了。受众拿到的信息滞后不说，还不准。很多媒体自媒体，只是把小道消息和民间讨论拿出来讲，搞得大家人心惶惶，比如现在华人自媒体上流量特别高的一条信息，说是墨尔本要把大麻合法化，流量特别高。但是这件事情是维州工党会议之前流传出来的一条小道消息，结果在8月3日大会之中根本没有人提出，也没有进入辩论环节，证实是谣言。我后来翻了一遍自媒体圈，那些博主一般都只是讲了小道消息，但是没有在定论之后补上一条，说其实没这么回事。那就有问题了。看这些博主的人，思维还停留在维州一直想要大麻合法化上。我的习惯是等新闻和小道消息出来之后，看看社会反馈，或者官方有没有辟谣之后再拿出来讲。这样能给大家完整的信息，方便我们频道的粉丝做出合理的决策，别去为那些民间讨论和想法费心思。所以如果澳洲出了一件跟房产投资经济民生相关的大事，我还没有讲，您稍安勿躁，过几天我就会出完整版分析。
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