欢迎来到澳房策，我是Alex老师。
这几天关于墨尔本房产市场投资的新闻都炸锅了，没有一件事情能让房产投资者开心的。“加税是压死维州房产投资者的最后一根稻草”，“我买的不是5个投资房而是5个债务”，“买地建房销量下降，因为投资者甩卖跑路”,“墨尔本地税迫使工厂搬到别州”...类似的新闻太多了。在墨尔本的朋友也一定深有体会，房价在最近几年涨势比其他澳洲城市差了一大截。墨尔本原来的房产市场多好啊，现在到底怎么了？墨尔本房产市场趋势走弱的6大原因是什么? 墨尔本房产投资还有希望吗？6大变革将会决定墨尔本房市未来几年的整体表现。对墨尔本房产市场感兴趣的朋友，今天您来着了，这内容大学里面都不一定讲。
澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
压死墨尔本房产投资者的6大力量
1.地税起征点降低
我们不说废话直接上干货。墨尔本近年房市走弱的第1个原因是地税(Land Tax)，一位墨尔本西南区的出租管理中介抱怨，说在过去的1年里面，失去了52位客户。不了解出租管理的朋友，我要提一句，澳洲的长租管理，如果一个人从头管到尾，包括跟房东接洽找租客维修全部事情，一般能管120套左右房产，管理150套的人都是超人级别的。失去52位客户，相当于失去了4成生意，这个打击实在太大了。而直接原因，就是地税。
因为经营不利，再加上疫情发钱，维州政府财政情况全澳洲最差，没有之一。为了弥补亏空，维州政府在2023年5月份的财政预算案里面推出了“疫情还债计划”，说白了就是用10年时间，多收税填补财政赤字。收谁的税呢？没错，工党能干出来的事，肯定是劫富济贫，收税的对象是大企业，投资者，和缴纳地税的人。如果你是企业老板还是房产投资者，那就到了大霉了，3个全中。像不像是打土豪分田地？只是很多房产投资者其实没什么钱，谈不上土豪，田地也没分出去，都进了政府账目了。
具体操作是把维州投资房地税起征点30万一刀砍到5万。说人话，就是只要在维州有投资房，你都要缴地税，因为即使是一套50-60万的公寓，土地价值也可能超过5万。
2.海外空置税加倍
维州政府跟新州政府看齐，从2024年1月1日开始，把海外空置附加税(Absentee Owner Surcharge)从2%上调到4%。如果你不是澳洲公民或者永久居民，还不经常住在澳洲，就需要缴纳这项税收了。跟新州的“连续住满200天”要求不一样的地方是，维州征税的条件是，1，每年12月31日必须在澳洲境内，2，还要在一年之中累计住满半年也就是183天。跟新州规定反人类的程度不相上下。对新州规定感兴趣的朋友可以看一下【澳房策284】
3.加租上限
维州政府在去年7月份提出预案，设置出租房涨租的频率上限，最快是2年一次。这个消息一出，整个市场炸锅，这不是要把房东往火坑里推吗？要知道维州在2019年之前是可以半年涨一次租金的。房产投资者收到消息，就想着要卖房撤出了。
好在政府最后没有通过这条议案，目前还是维持在每年可以涨租1次的状态，算是送了一口气。不过即使如此，也让房产投资者意识到，缺钱的工党政府有多可怕，政策说改就改，所以还是吓退了一批房产投资者。
4.短租税
同在去年7月维州政府提出议案，对Airbnb等短租，征收每单5块的附加税，后来改成了收取租金的7.5%。虽然目前还没有把议案递交维州议会审核，但是市面上广泛的说法是这项税收会在2025年1月1日开始征收。更高的收费会让投资者退出市场的意愿更强烈。
5.空置税范围扩展到全维州
维州新任州长Jacinta Allan不负众望，刚上任，位子还没坐稳，就宣布对投资房增加第5项税务，直接点燃了维州投资者愤怒的情绪。
维州空置税 (Vacant Residential Land Tax) 并不是一个全新的税种，而是征税范围，也就是税基扩大了。空置税是在墨尔本内城和中城区，比如Melbourne，Monash，Port Phillip，征收的税务。空置房产每年征收1%的空置税。注意这个税基可不是土地部分价值，而是土地加上建筑的总价值。在维州, 不是按照房子市场价计算，而是按照市政费账单上的CIV数字计算的。比如房子100万，空在那里6个月不住人，就要缴纳1%空置税，每年交一次。这是一笔巨大的开销，维州空置税是个独立税种，跟地税，地税附加，联邦政府空置税都不一样，适用所有人，无论是本地房东还是海外房东。
而现在这个规则改变了，空置税适用范围不再只是那几个内城区，而是要拓展到整个维州，只要你有房子在维州，不论哪里，空房6个月，就要交空置税。这个政策在2025年1月1日开始施行。
这还没完，从2026年1月1日开始，会再次扩大空置税征收范围，当然这回不是地理范围，因为整个维州都已经包含了，没处可以拓展了，这回是对大墨尔本地区 (Metropolitan Melbroune) 的住宅用空地出手。只要房子在墨尔本地区，空地5年内没有开建，就要收取空置税了。开发商，土地银行，个人买地放不建房，包括一些政府机构持有土地不建房，都会产生这项税务。
6.市政费增速加倍(Council Rate)
所有的房子不管自住还是投资都要缴纳市政费，用来收垃圾和让市容市貌更整洁。维州各个市政府的市政费每年都会增加，州政府允许的增加幅度历年都在2%以内，基本上在1.75%左右，但是23-24财年，一下子把上限提高了1倍到3.5%。
比如说墨尔本西南区Werribee所在的市政府Wyndham City Council的市政费就涨了3.5%。
所以说现在的墨尔本不但印花税全澳洲最高，去年1口气增加了6项持有成本，怪不得目前的房产市场没什么生气呢。投资者卖房到别州去买房也就不奇怪了。但是这些现象会不是只是暂时的，墨尔本房产市场还有希望吗？在墨尔本买投资房还有意义吗？这还要从6大方面具体考量。
澳房策专注一站式澳洲房产投资托管服务“VISION会员”当好您的投资军师和管家. 了解一下, 请加入‘基础会员’领取5大礼包；找人问问, 请到官网预约15分钟免费‘基础咨询’；认真学习, 欢迎参加公开课《选好投资房开启创富之路》学习最有效的澳洲房产投资理念，买到好房实现财富目标。所有报名链接都在影片描述栏，如果不是在YT看到影片，请您私信我们获得报名链接。
维州房产投资的希望在哪里
1.大趋势下的小趋势
首先目前来看，澳洲全国8大首府城市之中，墨尔本的房产市场的增速要低于其他城市，2月份CoreLogic的房产数据显示，墨尔本的表现在8大城市之中倒数第二，月房价增幅只有0.1%，倒数第一是霍巴特-0.3%，达尔文0.1%。墨尔本跟涨价前几名的城市在增速上确实没法比。但是数据显示的是墨尔本全部房产的大平均价格，没法代表所有房产。在任何上涨的市场中都有降价卖的房子，任何下跌市场中都有涨势良好的房子。根据澳洲地产网站Realestate统计，墨尔本2023年表现最好的区域最高涨幅是10%。所以说根本的问题并不是地产市场大环境，而是你不知道怎么去找好房子。
2.周期因素
澳洲房产市场不能一概而论，每个城市都有自己的房产市场周期。目前的布里斯班和珀斯都处在上涨周期，而墨尔本和悉尼处在靠近本轮市场底部的位置。俗话说30年河东30年河西。悉尼房产大家都知道涨得快，可是这两年确实没有布里斯班珀斯涨得快。风水轮流转，布里斯班和珀斯也会有下跌的一天。澳洲房产的规律是短期有涨跌，长期一直涨。根据澳房策数据团队分析，截止2021年的18年间，所有房产大平均的话，墨尔本房价年化增幅6.27%，比悉尼，布里斯班，珀斯都要高。当然我并不是说墨尔本在未来涨幅肯定会超过别的城市，我又不是大师，不会预测未来。我只是想说，看长线的话，墨尔本的房产市场目前的困境早晚会过去，时间问题而已。
3.基本面因素
对于房价上涨我个人的总结就是一句话“居民杠杆率”。杠杆率很好理解，就是金融和信贷因素。如果放水降息放松信贷，人们能借到更多的钱，自然就能卖得起更贵的房子。在房子这件事上，人性的表现是，如果能买得起更贵的房子，人们肯定会去买。房价自然上涨。不过杠杆率因素对整个澳洲所有城市所有人都起作用，而真正能对墨尔本产生定向效果的，还是这个“居民”因素。
没有人或者人口下降的地方是谈不到房价的，只有人口上涨才能增加房产需求。墨尔本需要吸引更多的人到墨尔本移民，留学，工作，创业，增加人口，才能刺激经济发展和房价上涨。人们来墨尔本，原因只有一个，就是能过得好点。这个好的范围就大了，包括教育，医疗，安全，养老，工作机会，娱乐，甚至是文化氛围和气候都是能够吸引人留住的要素。当然墨尔本在气候这方面确实是8大城市里面我最不喜欢的，自然条件改不了，但是其他方面都有很大的提高空间。能不能提高自己的吸引力，别让人举家搬迁到布里斯班和珀斯去呢？还要看维州政府了。
4.政党轮替
其实维州房产投资想要变好，必须要州政府减少负债。维州政府工党在任多年，搞经济本来就是弱项，又遇到个疫情，封城时间全球第一，政府发行债务，筹钱给人们发福利，所以现在维州政府债台高筑，而且没有好转的迹象。所以在23年出财政预算案的时候，才开始设立10年的还债计划，拿有钱的人开刀，其中就包括了房产投资者。这就是我们看到墨尔本目前对房产投资者不友好的根本原因之一。如果维州经济能搞上去，债务能多还一还，把架在房产投资者脖子上的刀拿开一点，那我们就能喘口气开始发展了。这不，联邦政府已经走出了第一步。每年联邦政府都会把收上来的GST按照一定比例分配给各个州。澳洲有一个规律，如果该州的矿产开采得多，向州政府缴纳的许可费多，联邦政府分配给州政府的GST份额就会相对较小。今年GST分配最大的赢家就是墨尔本，在24-25财年还会额外获得37亿澳币GST。
所以说在工党制下，其实是谁穷谁占便宜，谁富谁倒霉。希望维州永远不要开矿，这样就可以让全国人民去养了。当然这是玩笑话，作为悉尼的居民让我去花钱养别州，我很不爽。如果想要经济健康发展，其实还是需要换一换总管的，维州执政的工党也该换一换了。
5.政策因素
维州的房产购置成本，包括印花税 (Stamp Duty) 和印花税附加 (Stamp Duty Surcharge) 是全澳洲最高，地税起征点 (Land Tax Threshold) 是全澳洲最低, 只要是投资房几乎就要缴地税，地税附加 (Land Tax Surcharge / Absentee Surcharge) 同样是全澳最高。当然买入房产和持有房产还有其他的费用，综合来看，墨尔本的投资房持有费用都差不多是全澳洲最高了。所以在费用端，能够改变的，还是各种州税，比如印花税和附加能不能降一降啊，地税和附加能不能少收一点啊。这部分少收的费用，肯定还是要从别的地方补回来的。所以说到底，政策放松的前提，还是墨尔本的经济向好，债务降低。
6.等待时机
在澳洲房产投资领域有一个规律，相邻的两个区，如果一个区A价格高，另一个区B价格低，在A区涨到一定程度的时候，B区也会开始上涨并且向A区看齐，这叫做波纹效应。价格就像是水波一样，向外传导。这个规律在城市之间也是适用的。为什么大家都从悉尼墨尔本往布里斯班和珀斯跑呢？因为房价低，生活成本低，而收入差不多，工作可以少干点，生活可以享受多一点。生活成本里面最大的一块就是房价。但是目前的墨尔本房屋均价，已经排在悉尼，堪培拉和布里斯班之后，来到了全澳洲第4名，均价77万8千，紧随其后的阿德均价都涨到了72万7千，珀斯68万7千，照目前的形形势持续下去，在今年下半年，阿德和珀斯的房价就会超过墨尔本。墨尔本这个大城市的房价就会掉到全澳洲8个城市中倒数第3. 那么这个时候，墨尔本的房价在全澳洲范围内都会有强大的竞争力。到时候想要改善生活的人，就会从其他州领地去墨尔本安家。一旦人口起飞，房价就会跟着上涨。
讲了这么多，我们做个小结。墨尔本目前的市场周期在底部，墨尔本的投资房费用全澳洲最高，近几年的涨价幅度排在澳洲城市靠后的位置，有包括政策，经济，债务，人口等方面的诸多问题。但是这也给墨尔本未来上涨的空间打下了良好的基础。长期来看，墨尔本潜力很大。我们要记住的一点是，澳洲房市短期有涨跌，长期一直涨，大家都没信心的时候，很可能就是你入市的好时机。不过大家千万不要因为我的观点，就去买房，买房，因为你的投资决策只有你自己能负责。
如果您看到这里了，请帮我点赞订阅，转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
如果您想快速了解澳洲房产市场，给自己的房产投资做准备，请您参加我们的直播《选好投资房，开启创富之路》80分钟直播课程，绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。
现在加入澳房策会员！"让每一位澳洲房产投资者学会中立并且经过验证的投资策略”得到澳洲房产市场中立信息，与志同道合的房产买家交流，系统学习澳洲房产投资。现在加入领取超值福利！
澳洲Alex，澳洲买房，澳洲房产，澳洲房產，澳洲房价，澳洲房價，澳洲房產，财务自由，財務自由，财富自由，財富自由，买房赚钱，澳洲赚钱，澳洲理财，投資理財，投资理财，澳洲理财课，澳洲生活，悉尼房产，悉尼生活，房产中介课程，展望地产课程，vision training, 澳洲，澳洲疫情动态，澳洲经济，悉尼买房，悉尼房价，墨尔本房价，墨尔本看房，澳洲地产2020，地产销售，房地产销售技巧，销售技巧，房地产如何赚钱，房地产经纪，房产经纪，地产经纪，房地产中介，房产中介，地产中介，房产投资，悉尼房价，墨尔本房价，布里斯班房价，阿德莱德房价，塔斯马尼亚房价，达尔文房价，堪培拉房价，佩斯房价，澳洲投资，澳洲房地产，澳洲买房，悉尼房地产，墨尔本房地产，悉尼房价，墨尔本房价，澳洲房价，澳洲地产，房产中介，房产销售，房产销售证书，房地产从业证书，