【澳洲房产】房产投资者如何不交税(合法)! 澳洲富人不说的秘密, 会用税务策略的人, 早已甩开你十条街! 澳洲投资房税务优化策略，合法省税的终极方案!【澳房策382】
- 澳房策
- 8月23日
- 讀畢需時 11 分鐘
你还在银行存定期？3.8%的利率？在你把钱存银行的这段时间里，布里斯班和珀斯的房价年增速已经到了10-20%。今天我要告诉你澳洲房产投资的两个终极赚钱秘密。第一个，99%的人都知道，但第二个，能让你的财富坐上火箭直奔月球。更可怕的是，有一个政策，能让澳洲税务局不但不收你的税，还要给你退钱。而且这个政策，高收入的人用得越多，省得越多。这个影片看完，你就会明白为什么澳洲有钱人手里都有好几套房，为什么他们能够合法合理地几乎不交税，甚至还能从税务局拿到退款。我还会告诉你一个连很多会计师都不知道的终极省税秘诀，这个方法能让你永远不用担心增值税的问题。房产投资的真正财富引擎，就藏在一套又一套的税务策略里。
两种赚钱方法
在澳洲买住宅投资房就两个原因，也就是两个赚钱的渠道。第一个是租金收入(Rent)，出租房么，肯定有租金的。如果每年结账的时候，房租减去持有成本之后还有利润，这种房子就是正现金流房产(Positively Geared), 如果算出来是亏损，就是负现金流房产(Negatively Geared). 租金收入，或者说现金流，在住宅房产投资盈利里面占很小的部分，所以现金流的作用并不是赚钱，而是用来持有房产更长时间，赚更大的那一部分收益，资本增值(Capital Gain)，也就是房子涨价。目标是房价上涨的速度要比把钱存在银行拿的利率高。银行的存款利率一般在2-5%之间，目前12个月定存利率在3.8%左右。但是房价上涨的速度呢？别墅类房产长期大平均是年化7%左右，而疫情之后这几年，布里斯班和珀斯的房价年增速在10-20%。这个差别可太大了。再加上买房子一般都会贷款80%，加了4倍杠杆，还有年华复利效应加持。10年之后的差别已经能坐上火箭直奔月球了。而租金收入和资本增值在税务计算上是完全分开的。房产持有过程中每年计算现金流和相应的收入税，而房产购买和卖出时候的差价用来计算增值税。
租金收入和抵扣项目
买了投资房即便是为了资本增值，大概率也会出租。租金属于应税收入。如果你是用个人名义持有投资房，那么租金收入就加在个人名下，每年一起报个人所得税。
比如你年薪8万澳币，出租房一年能赚到4万租金，报税的时候你今年一共赚到了12万澳币。按照25-26财年的个人所得税率，这部分租金要交30%的个人所得税。如果你的年收入更高，很可能落到45%的税阶。
听着好像挺多的，但是别忘了，持有投资房有很多支出。其中最大的一项就是贷款利息。绝大多数房产持有时候产生的费用都可以抵税，贷款利息，维修保养，市政费，物业费，水费(连接费)，保险，中介费，广告费，土地税等等。还有一个最重要的抵扣项目，折旧，包括设备，装修，建筑结构和改建加建的折旧。比如房子本身的使用年限是20年，当然每年的账面价值就会下降，注意是账面价值。下降的这部分就是折旧，算作持有费用，那就可以申请抵扣了。
如果所有持有成本加在一起超过了租金收入，神奇的事情就发生了，负扣税(negative gearing)。亏损的部分从你当年个人收入中减掉，再缴纳个人所得税。我们回到刚才的例子。年薪8万，租金4万，假设持有成本是5万，相当于房子当年亏了1万，那你当年的应税收入就变成了7万。减少的那1万收入，少交了3000澳币的个人所得税。房产持有成本里面几乎都是真金白银要从兜里面掏出去的现金，是真实亏损，只有折旧是账面亏损，不影响实际现金流，却能降低个人所得税。你现在应该能理解为什么很多高收入的人，都喜欢买新房和最大化折旧了吧。因为新房的折旧多，能抵扣的个人所得税就多。旧房的折旧已经很少甚至没有了。其实很多人都建议把投资房的亏损留在投资房里面，不能冲抵个人所得税，也就是取消负扣税，但是这个建议已经被澳洲政府否决了，大家可以看看【澳房策379】有详细讲解。另外需要注意的是，只有个人名下持有投资房可以使用负扣税，其他实体持有，比如公司，家庭信托，自管养老金都没法使用负扣税。
资本增值税(CGT)的玩法
第二种税是资本增值税(Capital Gains Tax / CGT)。规则很简单，卖掉房产赚钱了，就要交税，亏损则可以抵税。计算方法也很简单，房产售价减去成本基数 (Cost Base)。盈利部分也是加总到当年个人所得税里面一起报税。如果投资房持有12月以上，资本增值税减半。说到这可能大家已经晕了。我们就用一个简单的实例来说明。
我们一位VISION会员2023年在珀斯买了一套别墅60万，到了2024年初估价来到了80万，1年左右的时间价格上涨20万。如果卖掉的话到底增值税要交多少呢？我们就来一步步还原一下这笔帐。
1.购买成本=$41,200
印花税$22,500
律师费$2,200
买家中介费$16,500
2.卖出成本=$19,800
卖房中介费和广告费$17,600
律师费$2,200
3.资本增值税
这里面涉及到计算房产的Cost Base的问题，然后才能算出来实际资本增值，和后续的资本增值税。
买房=$600,000
购买成本=$41,200
卖出成本=$19,800
固定资产折旧(Div40)=$3,000, 这个是像地毯，空调，地板之类的能从房子拆下来还不影响房子建筑本身的消耗品折旧，理论上不算是房子的一部分，是单独的资产，所以不影响Cost Base. 或者说这个折旧在持有的时候抵消了你的个人所得税，那就抵消了，不用在卖的时候再还给税务局，实际上占到了便宜。2017年之后的税法改成了只有全新的固定资产能用这部分折旧，简单理解就是新房可以，买了之后新装修的部分可以。
建筑折旧(Div43)=$10,000, 这个是房子本身的折旧，要从Cost Base里面减掉，相当于增加了参与计税的资本增值。在持有的过程中这部分折旧已经冲抵了个人所得税，在卖出的时候，需要还给税务局。虽然在钱数上没有占到便宜，但是当初省下的税是可以用来投资产生收益，卖出去还给税务局的时候又不用给利息，相当于从ATO借到了一笔钱用来投资，当然是借的时间越长越好了。这是我们澳房策提倡买入持有不卖的原因之一。这两项折旧就是很多高工资的人特别爱买土地别墅的原因。
这些算完得到了Cost Base=$651,000
假设过去没有积累的资本亏损(如果有的话要先减掉)，投资房产又持有超过1年，拿到50%资本增值税减免。当年的资本增值税税基就是(800,000-651,000)*50%=$74,500
假设你当年的个人所得税边际税率是37%，这$74,500就要交$27,565的所得税。那卖了房子，账面增值20万到底拿回多少钱呢？20万-买房成本-卖房成本-增值税=$111,435 也就一半多一点。
但是转念一想，这增值的20万，你为什么不去银行贷80出来，一共16万现金，去再买一套投资房呢？这样操作，你能保留第一套房子长期增值潜力，还能比卖房多用4万多现金，投资到下一套房子里面再赚钱。这样就能把财富积累起来，雪球越滚越大了。
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自住投资混合情况
如果房子一直是你的主要居所 (Principal Place of Residence)，卖掉时完全不用交 CGT。如果房子前半段自住、后半段出租，就要在开始出租的时候做个估值，之后卖房只对出租期间的增值部分缴税，而且还是可以用 50% 折扣。比如你买了一套房子，做自住房，在里面住了2年之后，搬出去了。这套房子用来出租，只要出租期小于6年，也就是说6年内你搬回来住，那么你在卖房的时候，这段出租期也算作你自住，不用缴纳出租期房价增值部分的增值税。这个规则也叫6年法则。这个6年法则还能多次使用，就是说你可以租5年，回来住1年，再租5年，持续下去，那这套房子一直算你的自住房，不用缴纳资本增值税，但是如果任何一次出租了超过6年，那这六年就算做投资房，按照50%缴纳增值税。6年之外的持有部分如果你是自住的话，还是算自住房。我们一般的建议是，买了自住房先别出租，先住进去一段时间，然后再出租，出租当时做个估价，然后每5年搬回来住1年，再出租。这样房子的所有持有时间都算作自住房，卖掉的时候不用缴纳资本增值税。我见过客户因为没搞清楚规则，结果多交了几十万税。建议在卖房前一定要找会计咨询，有时能帮你省下几十万甚至上百万。对于自己想要学会的朋友，可以看看ATO相关网页的条文。
少交税最大秘诀-永不卖房
那么房产投资者少交税的秘诀是什么呢？
1.利用不同的实体持有房产。个人持有就要按照个人所得税率交税。公司，信托和自管养老金同样的道理。比如自管养老金在累积阶段，房产现金流收入税率只有15%，持有一年以上的资本增值税是10%。在支取阶段这两项税收都是0。我专门制作了用什么实体投资澳洲房产的影片【澳房策361】里面有详细讲解。
2.跨州投资。主要原因有两个，1是可以使用每个州领地单独计算的土地税起征点，降低持有成本。2是可以分散投资，利用不同城市的房产市场周期，让整个投资组合更平衡稳健。
3.最大化使用负扣税，尤其对高收入个人持有投资房特别有效，因为能大大降低个人所得税。留下更多的钱，用来再投资。
4.充分利用增值税减免规则和自住房6年法则。根据这些规则，只从税收角度考虑的话，个人名下应该选择平衡现金流或者稍微负现金流，但是高增值的房产，因为可以使用增值税减免。公司名下可以优先考虑现金流因为税率一般比个人名义低。信托名下关系不大，因为可以把盈利分给受益人降低综合税率。养老里面关系也不大，因为税率所有实体里面最低。
5.如果卖房有大笔盈利的话，要选择卖房的时机。最好是那种本财年有其他投资亏损，或者养老金好多年都没有做贡献的情况下。因为前者可以对冲资本增值，后者可以把增值贡献给新建立的自管养老金享受15%税率，同年用自管养老金再买一套房子。
6.省税的终极秘密就是永远别卖房。如果房子不卖，你就不会收到资本增值税单。那有人可能要问了，不卖房，我哪来的钱消费和再买房子呢？这时候就要用到融资了。房子增值之后，到银行申请加贷或者换个银行转贷，就能套出现金来。比如买房60万，8成贷款48万，几年后房价来到80万，你去另一家银行做个估价申请转贷，新银行借给你80万的8成一共64万。还掉原来的贷款48万，你还剩16万。这16万是现金，你可以随便使用，消费或者做下一套的首付都行，同时还不用交税。很多人就是靠买房，转贷，几年时间就能攒下好几套房子，通过房产创造的财富翻身跃升阶层。
税务记录管理
如果你掌握了上面的房产税务的基本知识，你已经超过了90%的房产投资者。如果你是自己在管理个人房产投资，一定要审核一下你会计师合不合格。会计师分两种，1是文秘型会计，就是你当年有什么收入有什么支出，报给他，该怎么交税就怎么交税，不会主动给出任何省税的建议。2是咨询会计，他们会根据你的情况，完整建议你怎么去最大化税务抵扣，可能会计费用稍微高一点，但是能帮你省下更多的税，绝对值得。如果你的会计师是第一种，听我的，赶紧炒掉，去找第二种会计师。然后你需要做的就是留好各种收据，比如贷款对账单，法务费用账单，借款费用，银行费用，市政费，水费等等。记得留好纸质和电子版各一份。合理合法的税收抵扣一定要拿到，不合法的抵扣一个都不要碰。当然我们为自己的VISION会员匹配了专职的房产会计师，会帮会员打理好所有税务相关的事项，让会员省时省力。
可是房产投资者能享受这么多的税收优惠，不用工作就能创造这么多的财富，真的公平吗？我不知道答案。但这就是游戏规则，合理合法，放在眼前的便宜为什么不去捡呢？我知道很多澳洲人存款好多年才能攒够第一套房子的首付，但是在澳洲目前的社会环境里，住房已经不是人们的基本权利，而是一个贫富差距的分水岭。你没法去责怪房产投资者，要怪就去怪这整个系统，投资者只是找到了玩游戏的方法而已。只要你手里面有10万澳币的存款，澳房策就能让你搭上房产投资创富的列车。赶紧来找我们聊聊吧。
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