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周三，新州政府发布了12年以来第一次工党财政预算案。我下载了预算案全文，一共1000多页，花了几个小时，从头到尾看了一遍，帮关心澳洲房产市场的您，做了总结和分析。我一个人花几个小时，总比大家每个人都花几个小时看一遍要好吧。这次的新州预算案，除了对于西悉尼基建，新机场，悉尼地铁，Parramatta 轻轨项目大力投资之外，还出了个阴招。按照工党一贯的思路，继续压榨房产投资者，但是这次还顺便带上了所有的有房一族，对，你没听错，有自住房的人也被割了一波韭菜，尤其是对于持有中高端房产的中产家庭来说，房产持有成本将会大幅度上升，对于某些有房一族来说，可能房产投资的逻辑需要彻底改变。悉尼未来4年，政府资金到底投在什么项目上，基建将会推动哪些地区的发展，房产投资逻辑需要怎么调整来适应政策改变，最大化自己的投资收益呢？
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按照惯例，我们不说废话，直奔第一个主题，西悉尼基建。
西悉尼
Western Sydney
西悉尼是个地理概念，包括了悉尼的西北和西南开发区全部地块。西北开发区围绕着Rouse Hill展开，西南围绕着新机场和Leppington一线展开。悉尼新机场正在建设之中，计划2026年第一个跑到开始运行。在今年的财政预算案之中，同样继续大力支持西悉尼机场建设，并且给住在Penrith, Liverpool 和 Campbelltown 的居民提供了直达机场的巴士服务。当然连接新机场的最大运力 Sydney Metro 项目也获得大量资金支持。
悉尼地铁
Sydney Metro
悉尼地铁可以说是能够跟西悉尼机场并驾齐驱的超大型基建项目。前几年完成了悉尼西北到Chatswood线路通车，目前其他线路在建，包括三条线路。西悉尼机场线(Sydney Metro - Western Sydney Airport)，包括从St Mary's到新机场的6个站点。悉尼西线 (Sydney Metro - West), 包括悉尼市中心到Westmead的9个站点。悉尼市中心和西南线 (Sydney Metro - City & Southwest), 包括从Chatswood经过市中心到Bankstown的一共18个站点。这三条线路都获得天量注资。看来政府是铁了心要把Sydney Metro尽快修完。那些担心Metro线路被取消或者延期太多的朋友们大可以放宽心了。从西悉尼机场和悉尼地铁项目上来看，这次预算案的基建重点还是在西南。投资在悉尼西南的朋友，在未来几年房价可能涨得早一些，张得快一些。在其他几条悉尼地铁线路附近的房产，我的印象中，政府会增加高密度住宅的数量，解决房屋供给量问题，所以在悉尼地铁西线和市中心到西南线上面，这类高密度住宅的增值幅度可能有限。还有一个让我很欣慰的事情，就是在这次的新州预算案之中，政府决定继续投资Parramatta轻轨项目。
Parramatta 轻轨第二期
Parramatta Light Rail Stage 2
这次政府拨款2亿澳币，专门继续考察Parramatta轻轨第二期的规划，沿途房产收购，建筑和施工。看来政府并没有放弃这个万众期待的基建项目。Parramatta轻轨第二期将会从Parramatta开始，经过Camellia，Ermington，Melrose Park，Wentworth Point，最后到达悉尼奥体公园。前段时间传出过第二期轻轨无限期延后的说法，现在看来，轻轨建设计划还在继续，大家可以放心。
首次置业协助 (Stamp Duty Exemption)
First Home Buyers Assistance Scheme (Stamp Duty Exemption/Concession)
从今年7月1日起，新州的首次置业者，如果购买80万澳币以下房产，免征印花税，80万到100万之间，有印花税折扣。只是在这个价格区间绝大多数房产都是公寓了，住住可以，住满6个月之后，转成出租房收点租金也行，只是想要涨价还是有点难度的。我从频道开播第一天就一直说，到今天也没有改过，公寓房想要涨价，必须要有更高的稀缺性。比如歌剧院边上，海港大桥风景，好位置的顶层公寓，这些都可以投资。但是如果是一个巨大项目里面平平无奇的一套公寓，涨价的速度就会大达折扣，因为一摸一样的房子太多了。说完了政府拨款的几个基建项目和首次置业者补贴，我们来说说这次政策的重大改革“25%所有权规则”
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25%所有权规则(自住房地税)
25% Ownership Rule (Principal Place of Residence Land Tax Exemption)
这次新州预算案最大的爆点，也是对所有房产投资者，甚至是所有买了自住房的人都有负面影响的一项改革，就是这个“25%所有权规则”。在全新的框架下，新州居民“自住房免除地税”的条件增加了一项，个人所有部分(ownership)必须超过25%，自住房土地价值才不参与地税计算。如果没反应过来不要紧，我们详细说说。
澳洲几乎每个州领地都要征收房产土地税。一般是以同一个人在同一个州领地投资房产的土地价值部分总和为税基，参与计算。如果不同人或者同人不同州的房产，土地税是先归零再重新计算的。但是在大多数州领地，自住房可以免除地税。这项税务规则被很多房产投资界的老手看作房产涨价和投资收益的一项利好，因为会刺激人们在名下买自己能买得起的最贵的独立别墅，当作自住房，这样会推高这类房产的价格。而联排别墅和公寓类房产因为土地价值很小，所以没法享受这项利好。不过在全新的税务框架之下，这项存在多年的利好，对一部分人来说可能需要重新审视，甚至改变自己的投资策略。
我们来举个简单的例子。比如说夫妻都是澳洲公民或者永久居民, 共同所有一套价值300万的房产，老婆占20%所有权，老公占80%，土地部分价值200万。老婆名下还有几套投资房，刚好这些投资房的土地价值加在一起，卡在目前的新州地税起征点$969,000。自住房土地价值部分不参与地税计算，投资房地价总和没有超过地税起征点，所以老婆一分钱地税都不用交。
现在引入了“25%所有权规则”。老婆对自住房的所有权是20%，没有达到25%规则的标准，所以自住房土地部分价值需要参与地税计算。200万自住房土地价值的20%，也就是$400,000的土地价值，要参与计算。我们当时假设老婆所有投资房产，土地部分价值加总，刚好等于地税免征额，不用交地税。那么现在多出来的$400,000土地价值就要按照1.6%+$100的计算方法交税，每年交$6,500。
我想现在大家都看懂了。这个“25%所有权规则”对什么样的情况和什么人有影响呢？首先就是中产以上的人，名下有不少新州房产，并且新州投资房产累计土地价值在地税起征点附近。其次是买房的时候有2个人或者更多人名字放在房产合同上，比较典型的是夫妻一起买，或者是父母跟孩子一起买。最后是自住房的土地价格比较高，一般是中高端的独立别墅类。这项政策跟首次置业，或者拥有的房产价值不太高的的人关系不大。
如果你受到影响，有两种解决方案，第一是挺着，每年照交税，第二是改变一下所有权比例。按照上面例子的情况，老公就需要至少转5%所有权给老婆，让老婆的份额达到25%，这样就不用再缴地税了。不过又引起了另一项税种，印花税。房子一共300万，转5%份额，价值15万给老婆，老婆需要缴纳一次性印花税一共$3,495. 具体操作上还是需要律师来执行，整个流程涉及到文件，合同，交割，银行，所以流程跟重新买一次房子没有区别，当然也就要支付全额的律师费了, 一般在2,200澳币左右。如果房子有贷款的话，还要通知银行，大银行的话房子没变放房主名字也没变，就是变更一下所有权比例，有可能不会再让房主提供材料，也不用再做一次贷款。如果是小银行的话，很有可能再把贷款的手续重新走一遍。过程本身有点复杂，但是对于房主来说，就是提供材料和签字而已，其他问题都有专人解决。
所以有人可能觉得又不是很多钱，那直接转份额不就行了。没错，但只适用于我们举例子的情况。如果老公做生意，怕被追债，自己占房子1%，老婆占99%，或者妈妈占99%，女儿占1%，那就比较麻烦。如果每年交地税，虽然不多，但是年年交，如果转所有权比例，一次性印花税又交太多，没有明显更好的解决方案，很大可能就是一直去交地税了。所我们能看出来，新州财长这一刀砍得真是精准，我严重怀疑背后有强大的咨询公司，做了模型分析，财长直接选择了里面的一种对政府最有利的方案。
有人可能会觉得我们澳房策研究的东西将究得太细没必要。买个投资房哪有那么复杂，买就完了。我只能说这个观点我没法赞同。澳房策向VISION Member会员提供全澳洲房产投资托管服务，既然收了钱，工作就要做好。我们需要尽自己最大的能力，通过对政策法规和各个城市房产投资特点的综合判断还有模型分析，找到最适合会员的投资解决方案。如果深入理解了一项法规，能省下哪怕几千块，这也是我们会员赚到利润。所以针对“25%所有权规则”，我专门和澳房策团队资深高级会计师Sammi老师和Winnie老师，法务顾问曹律师，和贷款策略师Amy，做了探讨，把结果分享给大家，同时已经把这项法规纳入了会员的投资决策考量之中。在此特别对Sammi老师Winnie老师，曹律师和贷款策略师Amy表示感谢，有相关问题的话，欢迎大家在澳房策官网向他们咨询。
讲了这么半天烧脑的数字分析，我们来说个轻松愉快的好消息。
4大银行降息
澳洲央行到目前为止，已经连续三个月停止加息，我们观察到市场上对于再次涨息的担心已经逐渐平息。不但买房人放下心来，各大银行也已经行动起来。在过去的1个月间，澳洲四大银行都针对自己的贷款产品做出了调整，1-3年固定利息，本息同还的贷款产品，降息幅度在0.2%-0.35%之间。说明银行对于1-3年央行降息基本上已经认定。银行判断利率和我们普通人不同，银行判断利率方向之后，会调整自己的贷款产品利率，是真金白银压了宝上去的。因为如果方向猜错，几乎注定要赔钱。我自己的猜测是在年底之前，央行可能还有最后一次加息0.25%，也有可能不会再加。所以实际上贷款利率最高的时期基本上已经过去了，未来1-2年，贷款还款的压力很可能只会越来越小。最近买了房子和正在看房的您不用太担心。
经济数据
在这次的预算案之中还有几组有趣的数据很能说明问题，分享给大家。首先新州平均每1000人的建筑批准数量从1992年的7.9套，降低到了2022年的6.6套。说明过去的几十年以来，房屋供应实际上是越来越紧张的。这给新州房产市场带来了强大的上涨动力。
其次就是租金上涨。悉尼主城区租金上涨要超过其他地方太多。所以想要通过租房赚现金流，房子还是要买在悉尼中心位置，包括市中心周边和卫星城这类区域中心。
我还注意到了一个很有趣的经济数据。税收与州生产总值的比例。衡量的是一个州每产出1澳币，政府要收多少税，这个税务包括了企业，个人，消费和投资方面的税务。不出意外，维州最高，其次是新州，昆州居中，西澳最低。说明西澳州产出高的同时税收更低。单就这个方面来看，有助于生意运营，个人财富积累，当然还有房产投资了。
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