欢迎来到澳房策，我是Alex老师。最近几期澳房策的影片都是干货分享，这回又来干货了，省的你们说我影片水。我们今天就来个最烧脑的版本，怎么样通过房产投资从0开始，赚100万，变成百万富翁。我先说好，这个绝对不是噱头，而是我自己，包括我们公司的员工和VIP会员都在使用的方法，已经无数次被验证过了。今天的版本是针对初学者，所以我会尽量简单讲解。其实这是从我们付费房产投资课程里面精炼出来的一部分内容。所以只要你看完今天的影片，你就赚到了。接下来的10几分钟，请大家集中注意力，马上开讲。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识，案例，政策和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
4种房产投资财富增长的方式
很多人不知道在澳洲买房子，钱是怎么赚的，我们之前的影片【澳房策244】里面有过详细的讲解，没看过的朋友可以去补补课。简单来说，在澳洲买房子，有4个方面可以赚钱，1，资本增值，就是房子本身涨价，这包括了买入和卖出价差，或者在没有卖出情况下，通过长期持有，房屋本身价值的上涨。2，现金流，投资房么，出租的话有租金拿，减去持有成本和税收，剩下的就是房子的净收入。3，税务，税务不仅仅是你要交给政府的税收，也包括了可以通过税务减免省下的钱，那就相当于赚到了。4，通货膨胀。很多人认为房贷一旦放款，贷款数字就固定了，降低贷款数字的唯一方法就是还款，其实还有通货膨胀。因为今天的50万贷款价值和20年后50万贷款价值完全不一样，未来的价值会被通胀稀释很多。所以实际上即使你没有还过房贷本金，房贷价值也是在逐渐降低的，还款也会轻松很多。说完了澳洲房产投资的4种财富增长方式之后，我们来举个例子，让您了解一下综合使用这四种财富增长方式，如何通过房产投资快速成为百万富翁的。
1套投资房如何赚钱
我们从简单的开始说。比如你投资了一套100万的房产，20万现金首付，80万贷款，利率按照目前的市场利率6%，贷款期限25年，本息同还，25年之后贷款全部还完，房子最终就会完全属于你自己。
首先房子本身是有资本增值的。澳洲房价在涨，那么你房子里面的Equity，就是属于你的那部分价值，就会跟着升高。
澳洲房产行业有个不成文的标准，长期看，一般房价每年上涨7%. 你今年买的100万的房子，在10年之后的市价就会变成196万。
同一时间你每个月都要还款，贷款本金逐年下降。刚买房时候的80万贷款，10年后，贷款额度下降了，还剩下不到61万贷款。
而房子里面属于你的价值equity，也从刚买房时候你自己出的20万，一路上涨，来到了将近136万，就是房子在第十年时候的价值减去你的贷款余额。到这个时候为止，你的equity已经上涨了116万，恭喜你，你已经在10年之内赚到了自己的第一个100万。而这套房子里面的equity还会在接下来的时间里面越来越多。即使是你不还本金只还利息，贷款额度没有变化，在25年以后，你房产的价值也已经远远超过了当时的80万贷款额度了，equity同样会大大增加。
我知道看到这里，您可能会有各种疑问，别急我们一个一个说。
澳洲房市每年上涨7%
房产市场有周期，每个州领地房市有各自的周期，同一个时间点，悉尼和珀斯的房价可能一个在涨另一个在降。同一个城市里面的不同房产类型也可能存在不同周期，可能独立别墅在涨，公寓在降，高端房产在涨，低端房产在平盘期。所以说，这个年化上涨7%只是个大平均, 某些区的某些房产涨幅可能年化10%, 而离它不太远的区可能年化涨幅只有4%，甚至一些区域某些房子的房价10年不涨，所以考虑到财富叠加效应，说是天差地别也不为过吧，其实这就是我们澳房策存在的价值了，因为澳房策对于市场了解和数据调研团队的努力，我们自己的VISION会员一般都能通过澳房策买到高增值的房产。
总体上来说，独立别墅相对于联排别墅和公寓更容易达到，持有更长时间比如15-20年比短时间持有比如1-5年更容易达到，因为平均下来房价波动幅度就变小了。如果对房产周期和澳洲房产增值的规律有兴趣的化可以看一下【澳房策019】里面有详细的数据调研和解说。
持有房产的收入和成本
我们上面举的例子是为了让大家看得清楚，容易理解，其实在整个还款的过程之中，你还是需要拿钱出来还贷款的。当然你可以选择只还利息，或者本息同还，但总是要拿钱出来还款的么，再加上各种费用，比如物业费，地税，市政费，物业管理费，这些钱都从哪里来呢？简单说，一部分来自房子租金，另一部分来自税务抵扣，如果一套房产的租金比较好，又很新的话，租金和税务抵扣这两项收入基本上跟房子的持有成本差不多，也就是能够现金流平衡的状态，持有房产不用自己掏钱。而现在利率这么高，即使算上税务抵扣，可能房子的现金流还是负值。也就是亏钱的。我们做过测算，一套80万的房产，对于年收入10万澳币的人来说，在现在的利率环境中，算上折旧之后，持有的净亏也就一个星期70块，每天2杯咖啡的钱而已。而每天2杯咖啡的成本换来整套房子平均每年7%的整体增值，怎么算都是稳赚的生意。
可能还有很多人觉得，让我一下子买一套100万的房产，我没那么多钱，或者有人说要等十年才能赚到100万啊，太慢了。没关系，我们接下来要讲解的化整为零和叠加效应可以完美帮您解决问题。
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化整为零与财富叠加
我们现在假设你购买的房产不是100万，而是1套50万。那么首付是20%也就是10万，80%贷款40万。2年之后同一套房子增值到$572,000，去银行做转贷，按照80%贷款，贷到$458,000，偿还原来的40万贷款之后，手里面还有$58,000现金，可以用来消费或者可以作为你买下一套房首付的一部分。我们当然会选择继续买下一套房子。为了方便计算，我们还是在同一年买入1套$572,000的房产，需要首付20%也就是$114,490，但是我们之前已经通过转贷套出了$58,000现金，所以只需要再额外支付$56,000现金就好了。第二套房完美买到。而且你会发现在你到第5年买第3套房子的时候，已经不再需要拿现金出来，通过转贷拿到的钱都还没花完就买到了第3套房子。这个时候，所有房产的equity已经来到了$394,000, 而你买房拿出来的现金，一共才$155,000左右，同时以后买房都是只用转贷套现就可以完成了，再也不用自己出现金。而你的equity也会在第10年来到100万。恭喜你，你已经变成了100万富翁。想要加速的话，需要多买早买。
当然肯定是有较真儿的人，还会纠结不少问题，别急我们一个一个讲解。
第一个问题肯定是，我买这么多套房子，贷款怎么贷得下来呢？没错，现在的普通工薪族如果年新10万的话，也就能够贷到50万左右。但是有很多方法破解，比如夫妻双方一起贷款，父母担保，用生意流水，国内收入，投资房租金收入，家庭信托，养老金，等等这些都能够增加贷款能力。澳房策有专门的贷款策略师为我们的VIP会员服务，专门为您解决贷款量的问题。
第二，市场是有波动的，并不是每年都固定增值7%，所以澳房策提倡的是在不同的城市投资，交叉房市周期，同时一定要看长线，再配合使用各个城市的不同法规达到税务减免的目的。澳房策的策略师团队和会计师团队配合帮您解决选房问题。
第三，可能有人问，那我现在已经贷了这么多款，要怎么还呢？这个问题非常好，也说中了很多刚刚开始投资新手的心里去了。确实贷款量大了不容易还完，但是你首先要想，为什么要还贷款呢？在我看来贷款就只能起到杠杆的作用，让投资人能够用更少的资金控制更大的资产规模，让财富增速更快。只要我们能够控制好持有时候的现金流，就能够延长房产的持有时间获得更稳定的长期增值。其次，我们追求的终极目标并不是贷款量，也不是有多少套房子，而是房子里面属于你的部分equity，也叫做净资产。如果你想要无债一身轻，只要卖掉几套房子，把留在手里的房子贷款还完就好了。这也是我们VISION会员一直在使用的投资策略。房产投资其实就是一个金融杠杆和时间的游戏，只是载体恰好是房产而已。
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