【澳洲房产】未来5年澳洲楼市规则彻底改变! 住宅不再是必需品而是奢侈品! 房产投资达到财富自由希望越来越渺茫! 【澳房策387】
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我今天要告诉你一个可能会彻底改变你对澳洲房产认知的事实——澳洲住宅，正在从生活必需品，变成奢侈品。最近澳洲统计局公布了一个历史性的数字：澳洲平均房价首次突破100万澳元大关。这意味着什么？一套普通的澳洲房子，价格相当于一个澳洲人近10年不吃不喝情况下的全部收入。如果你想攒够20%的首付，按照澳洲人平均每年3800澳元储蓄计算，需要整整42年。
在澳洲房价大大超过普通人负担能力的趋势下，未来5年将会有4大趋势，包括延长房贷期限，价值洼地消失，房型分化，阶层固化，这些将会彻底改变澳洲房产市场的逻辑。这场变革将会用不同的方式影响不同的人群，从新移民到本地人，从工薪阶层到成功人士。用房产投资实现财富跃升，不再是只要有意识有行动力就能完成的，而是首先需要一个额外的决定性要素，而这个要素注定只有极少数人拥有。
40年房贷
在澳洲贷款能贷多少年这个问题，你问不同年龄的人，会有不同答案。为什么呢？因为时代不同。过去二十年贷款期限出现了“稳中调涨”的趋势，就是贷款期限越来越长。
上世纪末到2000年代中期，多数银行贷款期限在25年左右。贷款期限越长，银行在利率上承担的利差风险越大。APRA曾经在2014–2018年间分别对投资性贷款和只还利息贷款设置限额，遏制信贷市场过热，但对贷款总期限没有规定。2010–2020年，随着房价持续上涨和可负担性压力上升，大多数银行把房贷期限从25年延长至30年，缓解借款人还款负担。
最近几个月，澳洲房价涨得太快，人们越来越买不起房子，银行顺应形势，突破了传统的贷款年限，推出了最长40年的贷款方案。2024年底Pepper Money首先推出40年期贷款，紧接着RACQ Bank、Credit Union SA、Great Southern Bank也开始提供最长40年贷款。
感觉上就是银行知道你还不起，所以把时间拉长一点，每个月少还点，房子能拿住，但是总体还款额度肯定会更多，因为还的时间长了么。5%年利率、贷款60万澳元，40年期贷款的总利息支出比30年期多出229,000澳元，这笔额外支出可不算少啊。
知道这个事情之后，我就跟朋友讲，澳洲人活得真不容易，一辈子给三家打工，第一个是老板，第二个是税务局，第三个是银行。
按照这个趋势在未来5-10年，没准我们能看到50年的房贷产品。再开个脑洞的话，搞个60年隔代房贷，老子没了儿子还，也不是没可能。为什么呢？很简单，就是房子涨价速度远远超过工资上涨速度。想要通过安安稳稳工作，不刻意努力去买房，对普通人来讲已经没可能了。
买房变成不可能的任务
数字不会撒谎。2025年，如果你想在悉尼买一套房子，需要年收入28万澳元。而悉尼的中位家庭收入只有大概12-16万澳元。什么意思呢？即便是悉尼的中等收入家庭，也已经被彻底挤出了房产市场。
更让人绝望的是，有300个悉尼区域的房价，需要你年收入超过40万澳元才买得起。这相当于悉尼五分之二的区域，已经成为了普通人的买房禁区。
但悉尼的情况只是冰山一角。布里斯班，阿德莱德，珀斯，堪培拉，离百万俱乐部已经不远了。尤其是布里斯班，我看明年年初中位价就会超过100万。
我认识一对华人夫妇，两人都是工程师，家庭年收入15万澳元，在澳洲算是中等收入水平。但他们告诉我，看了两年的房子，预算从80万一路调整到120万，最后还是买不到喜欢的房子。为什么？因为每次他们看中一套房子，总有人出价更高，而且往往是全款买家。
这就引出了一个更深层的问题——澳洲近30%的房子都是全款购买的。这些全款买家是谁？很多是已经拥有房产的人，利用现有房产的增值来购买更多房产。而那些还在攒首付的年轻人，永远跑不过房价上涨的速度。
就在普通人买房越来越困难的同时，澳洲最富有的200人的财富却膨胀到了6670亿，占GDP的24.5%——在20年前，这个数字仅仅是8%。同一时期，平均家庭净资产从53万澳元飙升至140多万澳元，但可支配收入的增长却慢得可怜。
这种分化造成的结果就是：拥有房产的人财富不断增长，而没有房产的人越来越被边缘化。澳洲的税收系统实际上在助长这种不平等——资本利得税优惠、负扣税政策、退休金税收优惠，这些政策都让有资产的人更容易积累财富。
价值洼地填平了
还记得几年前大家常说的"逃离悉尼墨尔本，去二线城市买房"吗？那些曾经的价值洼地，已经被彻底填平了。让我们看看这些数字有多震撼。珀斯曾经算是"便宜"的城市，房价在过去12个月上涨了17.6%。阿德莱德上涨了12.07%，布里斯班上涨了11.03%。珀斯的房价中位数现在已经超过了墨尔本，这是十年来第一次！
区域性城市的表现也非常好。昆士兰的麦凯（Mackay），房价在过去一年暴涨了18.7%，让房主赚了10万澳元的纸面增值。汤斯维尔（Townsville）紧随其后，上涨17.4%。格拉德斯通（Gladstone）16.5%，洛克汉普顿（Rockhampton）13.2%。这些城市你可能都没听说过，但它们的房价涨幅却超过了悉尼和墨尔本。为什么？因为便宜，人们买得起。当悉尼的房子需要170万澳元的时候，这些区域性城市的60-70万澳元看起来就像是"白菜价"。
我一个朋友是在布里斯班工作的IT工程师，原本计划在布里斯班买房，但看着价格一天天上涨，心理和钱包压力太大，最后跑到了距离布里斯班两小时车程的图文巴（Toowoomba）。结果呢？图文巴的房价也在过去一年上涨了11.6%。
2025年上半年，区域房产的增值表现在大多数州都超过了首府城市。NAB的报告显示，区域性城市和小镇房产中位价现在达到了67万澳元，比疫情前高出58.7%。
这背后的驱动力是什么？内部人口迁移。疫情改变了人们的工作方式，远程办公让更多人可以选择在生活成本比较低的地区居住。但问题是，当所有人都有同样想法的时候，这些地区也就不再"便宜"了。
这种现象的深层含义是什么？它意味着澳洲已经没有真正的"价值洼地"了。无论你逃到哪里，房价的上涨速度都快过普通人收入的增长速度。那种用小成本，通过"地理套利"实现财富增长的时代，已经结束了。
房型分化
另一方面，同一个区域内不同房型之间的价格差距正在急剧扩大。在悉尼，独立屋和公寓之间的价格差已经达到了历史新高——独立屋现在比公寓贵105%。如果一套公寓卖80万澳元，同区域的独立屋就要160多万澳元。
这种分化在全澳都是一样的。疫情之后，全国独立屋价格上涨了44.5%，而公寓只上涨了20.7%。独立屋和公寓的价格差从疫情前的4.6万澳元扩大到了现在的20.7万澳元。但这里有个关键问题：这种分化是暂时的，还是永久的？我倾向于认为这是结构性的改变。疫情让人们意识到居住空间的重要性，大家都想要更大的房子、私人花园、更多的隐私。同时，澳洲的城市规划又限制了全新独立屋供应，而公寓的供应相对充足。
在布里斯班的West End，同一条街上，一套三房独立屋卖120万澳元，而一套同样三房的公寓只要65万澳元。这55万澳元的差价，就是"土地溢价"。但问题是，对于很多首次置业者来说，这个选择已经不存在了。他们连公寓都买不起。最新数据显示，布里斯班公寓的中位价已经突破70万澳元。高端公寓项目，比如那些带有全套设施、位于核心地段、有很高稀缺性的公寓，价格涨幅并不比独立屋慢多少。而又旧位置又差的批量生产型公寓，可能会面临更大的贬值风险。
这种房型分化还有一个社会学意义：它正在创造一个新的阶层分化。拥有独立屋的人，不仅享受更好的居住体验，还能获得更快的资产增值。而被迫选择公寓的人，不仅居住体验受限，财富增长也相对缓慢。从投资角度看，这种分化也在改变游戏规则。过去，你可以从公寓开始，然后升级到独立屋。现在，这个"阶梯效应"已经消失。一旦你买了公寓，想要升级到独立屋几乎不可能。
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阶层固化
这里我要谈到一个很敏感的话题——澳洲正在经历一场史无前例的财富分化，而这种分化很大程度上体现在移民与本地人的财富差异上。
数据显示，澳洲即将迎来历史上最大规模的财富转移——总额高达3.5到5.4万亿澳元。这些财富主要来自婴儿潮一代，未来20年内会传给他们的子女和孙辈。问题是，这些财富的分布特别不平均。在悉尼的Rose Bay和Vaucluse这样的富人区，平均遗产接近375万澳元。而在许多外围郊区，年轻人可能继承的财产不到50万澳元。这种差异不是小数目，而是数倍的差距。现在59%的30岁以下年轻人需要父母帮助才能买房，而这个比例在2010年只有3%。但关键问题是，不是所有家庭都有能力提供这种帮助。
我观察到一个有趣的现象：很多第一代移民家庭，特别是华人家庭和印度人家庭，特别想买房，而且愿意承受更高的风险。他们可能会全家一起努力，父母、子女共同承担房贷，甚至卖掉原来国内的资产来凑首付。相比之下，一些本地澳洲人家庭，特别是年轻一代，更多依赖政府福利和遗产。70%的婴儿潮一代不愿意为了帮助孩子买房而牺牲自己的生活质量，80%不愿意缩小住房规模。
这就造成了一个很有意思的情况：有强烈购房动机的群体（主要是移民）推高了房价，而本地年轻人却因为赚钱能力低，父母也不愿意帮忙，越来越买不起房。然后本地年轻人把怨气发泄在移民身上，认为是移民推高了房价。
但现实比这复杂得多。澳洲的税收和社会保障体系，实际上对已有资产的人更有利。如果你已经有房子，你可以享受负扣税优惠、资本利得税折扣、各种税务减免。但如果你没有资产，你就要承担更高的税负。这种制度设计的结果是：富人更容易变得更富，而穷人很难实现阶层跨越。让自己变得更优秀，努力创造财富，然后去买房，就成了穷人翻身的必经之路。
三大策略
面对这种新现实，不同的人群正在选择不同的应对策略。我把它总结为三条路径，每条路都有风险和机会。
第一条路：工薪阶层的妥协之路
这是大多数年轻人正在走的路——既然买不起独立屋，那就买公寓；既然买不起市中心，那就买远郊；既然买不起新房，那就买老房。但现实很残酷。即便是这样的妥协，门槛仍在不断提高。一个年收入8万澳元的单身人士，在悉尼能负担的房子选择只有14个郊区的公寓。而且这些郊区大多距离CBD超过30公里。
走在这条路上的人正在面临"债务陷阱"。高房贷压力让他们不敢辞职、不敢创业、不敢生病，完全被绑在了工作岗位上。虽然账面上拥有了房产，生活质量是下降的。
第二条路：成功人士的突围之路
这些人通常是高收入专业人士、成功创业者或者已经拥有多套房产的投资者。他们的策略是继续在房产市场中加码，利用现有资产的增值来购买更多房产。也就是说你要先变成成功人士，才配拥有投资房。这跟2025年之前，只要有意识有行动力，就能花很少的钱去抢几个小镇房产，通过暴涨赚钱，然后脱离工薪阶层是完全不一样的。我接触过不少这类人，大多是本来没什么钱，但是意识到位，在过去几年通过买便宜房子赚了点钱，说话的时候头抬得老高，感觉自己是成功人士。有点像超低配版的国内煤老板，素质和意识都没有跟上。简单说就是财不配位。如果不努力去提高自己的话，通过运气赚到的钱，也会凭实力输掉。未来的5年不一样，你得先成为某个领域的成功人士，赚到钱，才能进入房产投资这个圈子，创造更多的财富。这就是我影片开头说的注定只有少数人才能拥有的要素。
第三条路：新移民夹缝求生
这可能是最困难的群体。他们刚来澳洲，没有信用记录，没有本地收入历史，很难获得银行贷款。同时，他们也没有本地的家庭支持网络。许多新移民被迫成为终身租客。他们受到过高等教育，在原住国也有不错的资产，但在澳洲却被房产市场拒之门外。但也有例外。一些有实力的移民家庭，通过家族合作的方式进入市场。比如三代人合力购买一套大房子，或者父母提供首付，子女负责还贷。上了买房子的车，再往前走就容易得多了。
无论选择哪条路，有一点是确定的：时间窗口正在快速关闭。随着利率的变化、政策的调整、以及市场情绪的变化，2025年可能是普通人上车的最后机会。再过两年，如果房价继续这样涨下去，90%的年轻人将被永久性地挤出市场。
看清大势行动制胜
当我们把所有这些片段拼起来，画面就变清晰了：澳洲房产市场正在经历一次根本性的重构，而这次重构的影响将延续至少10-20年。从宏观角度看，这不仅仅是澳洲的现象，而是全球发达经济体都在经历的财富重新分配。技术进步、全球化、人口老龄化、城市化——这些大趋势共同推动着资产价格上涨，而工资增长却相对缓慢。对于普通人来说，现在面临三个核心选择
第一，认清现实：房产投资的黄金窗口正在关闭。那种通过简单买房就能实现财富自由的时代，可能已经过去了。如果你还没有上车，需要更努力、更聪明、承担更大风险才能赶上。
第二，调整策略：不要把所有希望都寄托在房产上。可能需要先考虑其他赚钱的方式，比如创业、技能提升等，然后再买房。多元化的财富积累策略变得更重要。
第三，抓住机会：如果你还有能力和机会进入市场，现在可能真的是最后的窗口期。但这需要你的行动力，和承压能力，因为需要忍受通勤时间更长、空间更小、债务压力更大。
最后，我想留给大家一个思考：5年后，10年后，当你回望今天的这些数字和选择，你希望自己站在财富分配的哪一边？是继续等，还是在现有条件下做出最优选择？
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