欢迎来到澳房策，我是Alex老师。就在昨天，澳洲储备银行RBA，在沉寂了1个月，保持官方利率不变之后，破天荒再次加息。在加息之前，行业内几乎所有人都在预测RBA这次会保持利息不变，而RBA却跟市场预期正好相反，加息0.25%。究竟RBA看到了哪些经济表现做出这个决定呢？还会再次加息吗？澳洲房产市场在上个月迎来了连续第二个月的反弹，全国单月上涨0.5%，悉尼领涨1.3%，而其他城市也大都进入了反弹模式。这种5反弹在目前的高利息，高通胀，经济下行的协同作用之下，能够持续吗？在满天飞的正面负面市场因素之下，可能有不少人没有注意到，政府已经悄悄推出了一项政策，会让入门级别的房产，包括公寓，开发区土地别墅，和小城市非主流地区的2手房价格快速攀升。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识，案例，政策和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
澳洲储备银行第11次加息
这周二，澳洲储备银行破天荒加息，英文媒体上用的词是“shock”，震惊。可见市场预期完全相反。之前的市场一边倒地说RBA会继续保持利息不变。而澳洲央行行长对加息的解释是，想在合理时间内把通货膨胀压低到目标2-3%之间，就必须继续加息。所以行长的理由是对抗通胀。那我们就来看看澳洲通胀的表现。
澳洲2023年第一季度的通胀来到了7%，已经比之前2个季度的通胀都有所下降。所以从趋势上看来，澳洲的通货膨胀最坏的时候已经过去了。接下来的观察重点就是通货膨胀下降的速度到底有多快，因为这将会直接影响RBA下一步的加息决策。虽然7%的通胀已经明显降低，但是相对于澳洲央行想要实现的目标2-3%，还有很长一段路要走。所以目前还没有办法排除加息还会继续的情况。
这只是RBA这次加息的表面原因，我们必须要理解RBA决策的底层逻辑，才能够看出未来利息的走势。这对整个澳洲经济尤其是房价的影响是非常大的，读懂RBA的决策逻辑对预测未来房价走势和经济走势非常重要。
首先，RBA加息的目的是要降低通胀的同时保持经济活力。如果你常常看我另外一个专门讲经济和财富的频道“艾财说”，一定知道，衡量经济危机的一个重要指标就是失业率。因为人们只有在失业的情况下才能真实感受到经济危机。本月的澳洲就业数据表现非常亮眼。整个澳洲4月份新增加了53000个工作岗位，失业率来到了50年最低3.5%。这说明澳洲人还没有真正感受到经济压力，毕竟还是有活儿干，有工资拿的情况。在央行看来，澳洲经济在利率上行的压力下，似乎还挺得住。
通货膨胀的最终数据，虽然相对高点，有明显的下降趋势，但是还要看衡量通货膨胀的两大要素，商品和服务的表现。澳洲商品通胀明显回落，老百姓的直观感受就是买菜涨价没那么快了，鞋子和衣服价格还有所回落。建筑价格同比上涨速度降低到了13%，而之前一度达到了21%。有人同比和环比搞不清。同比是今年4月跟去年4月相比，环比就是今年4月今年3月相比。你就记住同比跟年有关，环比跟月有关就好了。服务类通胀来到了20年的高点。其中占比最大的项目就是房子租金，那服务通胀上涨也就不奇怪了。根据其他欧美国家的经验，服务类的通胀是最难消除的。RBA这次的加息也有考虑服务类通胀难以压制的经验。
第三个因素是房价上涨。上个月央行停止加息，房产市场的反应非常直接。很多地方的房价几乎是直线上升，拍卖清空率上升，新房交易回暖。RBA的决策之中其实考虑到房价的因素不是很多，但是房价上涨的副作用就是房主觉得自己更有钱了，那就会去多消费，造成消费端的通胀压力，这个在经济学中叫做”财富效应”. 所以房价上涨，央行也会有加息的动机。
第四个因素，是持续上涨的工资带来了消费端通胀压力的同时，劳动力的生产效率并没有实质性的提高。其实澳洲已经3年没有任何工作效率提升了。澳洲这个地方经济发展1是靠资源，像矿产，教育，2是靠工人的工作效率。不过好在有不少专家预测AI将会提升工人效率至少30%，而这种情况在未来的12个月就有可能发生。顺便说一句，如果你到现在还不会使用AI不能驾驭AI，没有把AI放在你的日常工作之中，很可能18个月之后就会被社会淘汰。这就有点像是30年前会用电脑打字发邮件的人和完全不会使用电脑的人的区别一样。这个坑有机会帮大家填上。
虽然明知道工资上涨和效率低下将会继续推高通胀，但是工资还是会上涨的，因为第一是政府的Fair Work Commission推动工资上涨，第二是工党本身的纲领就是要让人们涨工资。所以通胀很可能长期存在，最终买单的将会是每一个人。当然也包括我们房产投资者。
澳洲房产价格继续上涨
我们刚刚拿到的数据统计资料，澳洲今年4月份房价又大涨。整个澳洲上涨0.5%，悉尼领涨，单月上涨1.3%。而大多数城市包括布里斯班，墨尔本，都已经进入了非常明显的上涨周期。我在1个月前的节目里面说房产市场上涨，看到影片下面有人留言，说觉得市场下跌才刚刚开始。不知道这位仁兄现在改主意了没有。其实在这么多年的地产职业生涯里面遇到了不少的投资者。很少一上来，投资观念和行为就都是正确的。在投资领域我对“正确”这两个字的定义是长期赚钱。很多人在投资的时候最大的误区就是认为眼下赚钱的投资就是好投资，这个是不对的。另外一些人，一开始的观念和行为不对，但是这里面就有一部分对市场变化和事实持开放态度，能够根据自己掌握的新知识和市场动向及时调整思维和行为，这种人能赚钱。最拍的就是自己观念不正确，还不肯接受任何跟自己观念不同的市场信息，不愿意改变的人。这样的人注定没法实现自己的房产投资梦的。所以看到澳洲连续3个月的房价表现，明眼人早就布局好了，反应慢点的已经在做贷款找房了，还有一些人不闻窗外事，想赚钱怕是很难。
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那么说到这里，我可以先透露一个澳洲房产市场的看涨点，一个入门级房产市场的巨大利好消息。
帮买政策扩充受众PR和朋友也行
前两天澳洲联邦政府推出了一项修改政策。现在房产可负担性太低，就是房价贵，租金高。为了让更多人买得起房，联邦政府决定拓展原先的 “帮买政策” Home Guarantee Scheme 的适用人群。我说到这你可能还没有反应过来，别急，我们一个一个讲。
帮买政策统一叫做Home Guarantee Scheme，下面有三个分支，分别是 “首次置业帮买” (First Home Guarantee), “边远地区首次置业帮买” (Regional First Home Buyer Guarantee), 和 ”家庭房产帮买” (Family Home Guarantee) , 这几种政策是联邦层面的，也就是说，适用于整个澳洲的所有州和领地。
政策的核心内容就是帮助首次置业者和单身父母购买房产，帮助的方法就是降低自有资金到2%-5%，政府再出一部分资金，剩下的走贷款。所以就给那些有贷款能力但是没有现金存款的人极大的帮助。
这次的修改跟以前是有本质区别的。首先就是对购买人的关系放宽。原来的”首次置业帮买”和“边远地区首次置业帮买”, 只针对单身/事实婚姻/已婚人士，而现在放宽到了可以让兄弟姐妹，其他家庭成员，甚至只是朋友关系，都可以加入一起买房。所以相当于要集中一个家庭或者关系圈儿里面多个人的现金和贷款能力去买一套房。其次，不是首次置业也可以参与进来。而自有资金只要5%就够了，政府出15%，其他去银行贷款。
对于”家庭房产帮买”政策的改变也很大，原来是单身父母可以申请，现在只要是带孩子的法定监护人，比如叔叔，外公，都可以申请。自己出资2%，政府出资18%，剩下的去银行贷款。
对于以上三项之中，我自认为最大的改变，就是把申请人的公民身份限制，扩充到了PR。这样就让更多的人加入到买房大军之中。有多少人呢？政府开放的申请位置，目前每年在50000左右。也就是说，有50000套房产会因为政府政策卖掉，而新政策开始执行的日期是今年7月1日。
如果你投资方面的思维很快的话，现在要想的就是这些都是什么样的房产呢？官方给出了具体解释。首先必须是自住房产。房产类型基本都可以，包括二手房，公寓楼花，土地别墅。不同的城市有不同的价格上限。新州主城区90万，维州80万，昆州70万，这几个地方这么多钱买公寓都可以，但是新州90万买个别墅或者是土地别墅已经不太可能了，在维州和昆州还是可以买到的。不过随着Stockland加价12%，很多土地别墅开发商会快速跟进，涨价现在只是时间问题。
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