【澳洲房产】澳洲史上最大税务改革来袭! GST大涨, 负扣税难保, 资本增值税还能减免吗? 8月这场会议将会决定你未来10年财富命运! 【澳房策374】
- 澳房策
- 7月12日
- 讀畢需時 10 分鐘
你有没有想过，你辛苦一年赚的钱，可能有一半都进了澳洲政府的口袋？澳洲的税务制度将会发生几十年来最大的变革，甚至直接影响你的房产投资、养老金和你口袋里的每一分钱。很多人可能以为，今年澳洲的个人所得税税率没变，日子还能安稳些。但你不知道的是，政府已经准备好了另一套让人防不胜防的新招。更可怕的是8月即将在堪培拉举行的“经济改革圆桌会议”。你千万别小看这场会议，它可能是澳洲未来十年税务和房市格局的关键转折点。比如GST税率可能直接上涨到12.5%，连以前不征GST的生活必需品都要交税了。而房地产领域的“负扣税”和“资本增值税减免”政策，也很可能在这场会议中被大刀阔斧地改革。那么问题来了，这些税改究竟是会给你带来实实在在的好处，还是只是政府又一次让你钱包缩水的“穷折腾”？我们应该如何提前布局，保护好自己的资产和投资收益？本期影片我会给你带来最及时最全面的分析，看完之后，你可能会重新考虑你手里的每一项投资。
我在悉尼大学读的是会计专业，毕业后做了一段时间，但是不喜欢。觉得天天就是跟数字打交道，太枯燥，就转行到了地产圈。直到我自己开始投资第一套房产的时候，才真正开始研究税务，因为能省下很多钱。我现在特别喜欢研究税务，因为税务种类，收取方法，跟投资回报直接相关。政府多拿一点，投资者就少赚一点。为了帮助我们的VISION会员提高投资回报率，澳房策实时跟踪各种联邦级别和州领地级别的税务变化，为会员做好提前安排。比如针对之前的Division 296 养老金额外税收，我们就已经帮助会员做了相应的投资组合调整，直接绕过去。这次我们只讲联邦税务的变化，也就是国税，不涉及州政府级别的各项税务，比如土地税，土地税附加，印花税，首次置业补贴等等。那个非常复杂，每个州领地都有不同规矩和计算方式。如果大家感兴趣的话，可以在影片下面留言，我来单独讲一期。
个人所得税
先说说个人所得税。25-26财年个人所得税，税阶和税率跟24-25财年没有变化。18200以下免税，18200-45000税率16%。之前我们经常用的避税方法，比如用家庭信托持有资产或者生意，盈利分配给受益人，比如家里没有收入的人，这个方法还是可行的，而且规则没变。16%的税率非常低了。收入45000-135000税率是30%，这个税率跟公司税一样，比那些收25%公司税的要多一点，但是区别不大。所以在这个税阶，如果你有公司的话，盈利留在公司还是分给个人，其实没太大区别。然后就是135000以上的37%税阶和190000以上的45%税阶。收入在这两个税阶的人，首先恭喜您赚得不少，可是税也交得不少，必须要学会避税才行。对于打工一族拿工资的人来说，除了买房子用负扣税，其他避税的好方法不多。如果收入超过22万澳币，就要注意一个针对高收入人群的税种Division 293. 你的税前收入和养老金总和超过25万的部分要缴纳额外15%的税。这个税挺烦人的。还没有什么会计软件能够自动计算，都要你会计师手动算，然后去报税。有时候直到ATO给你发来账单，你才知道要缴这个税。这个时候让你会计师去调税前收入就已经太晚了。所以找个好的会计师非常重要。根据我的了解，很多会计师不会给出任何避税的建议的。我曾经问过他们为什么。得到的最普遍的答案是，会计师代表的是公共利益，不能偏向客户，不能让客户省税而让联邦政府少收税。我倒是觉得，要么是钱没给到位，要么是他们知识没到位。如果你的会计师是这一类，听我的，趁早换，头都别回。找那些愿意主动提供避税建议的会计师。
虽然本财年个人所得税没有变化，但是从下一个财年开始，16%税阶的税率降低到15%，下下个财年降低到14%，相当于少交3-500块钱吧。其实等着政府给减税，还不如自己学会抵税来得更实在。
外国居民资本增值预扣税(FRCGW)
2025年开始，非税务居民资本增值预扣税从12.5%上涨到15%，而且不管房子成交价格多少都适用，之前还有个75万以下成交价豁免，现在这个豁免政策完全废除。非税务居民跟我们理解的外国人还不同，跟你护照是不是澳洲，有没有永久居民，没直接关系。非税务居民是那些不在澳洲交税的人，ATO网站上专门有一套评判规则，跟移民留学领域或者印花税附加地税附加领域判断是不是澳洲居民的方法都不一样。举个例子，一个非税务居民卖了一套房子，合同价是100万。在交割的时候，买家要把钱先打到买家律师的信托账户上，然后出账给银行和卖家。现在不一样了，买家律师必须把15万澳币先打给ATO，剩下的钱再给银行和卖家。就怕卖家拿了所有的钱，跑路，不回澳洲，那澳洲政府就收不到增值税了。
其实用另一个方法表达更简单。任何人卖出澳洲房产，澳洲人也好外国人也好，都要先从ATO申请一个清算证书（Clearance Certificate）证明自己是澳洲税务居民，那就不用给这个资本增值预扣税。如果没法获得清算证书，也就是说卖家是非澳洲税务居民，那就要交税了。交了税之后，在财年结束的时候再多退少补。
那可能有人问了，说房子没增值，或者亏钱了，再不就欠外债，再去给这个15%，可能等不到退税，我资金链就断了。怎么办呢？你可以跟ATO申请 Variation Notice，申请下来的话，就能交得少点。那到底交多少呢？跟你房子的cost base，就是购置总成本相关。要具体问题具体分析了。
养老金贡献
新财年开始，所有打工族应该都开心了，因为雇主养老金贡献从11.5%提升到了12%。这次提升是2021年改革的最后一步。未来会不会再次提升，那未来再说，现在还没有计划。你一年赚15万澳币，养老金贡献一年就多了 $750。看着虽然不多，但是长年积累下来，加上复利效应，40年后退休的时候还是会多拿一大笔钱的。对于员工是好事，但是对于雇主是额外的负担。我自己的观察是，越来越多的雇主提供的工资从“工资+养老金”变成了“Salary Package”，就是工资和养老金加在一起一共给你这么多钱。有一点我不是很理解，在一个员工生产效率没有提升的情况下，为什么要加工资。当然不管有没有理由，作为员工都想加工资了，但是老板又不想，所以政府出面提高最低工资和养老金。可能这就是澳洲生产效率持续低下的重要原因吧。
花雇佣1个澳洲员工的钱，在中国可以顾3个人，在马来西亚也差不多。只要能远程做的职位，企业基本都会优先考虑外包。还有一些大公司，比如说银行里面养的一批不干活儿的IT员工，其实理论上都可以外包的。这种拿高薪又不干活的文化，在大企业尤其是银行业特别流行。如果一个员工一天8小时在工位上吃零食，讲话，动不动就跑一趟厕所，你是老板你会不会开了他？很多澳洲大公司就不会。说到底还是竞争少。如果随时随地会丢掉工作，你看还有人不干活儿吗？不过真要是这样，澳洲工党政府和工会就会站出来了。所以澳洲这个生产效率在可见的未来，不可能上去，我是一点不抱幻想。
养老金部分还有一个最重要的改变，就是余额超过300万澳元，额外征税15%，而且对未实现资本增值也要征税。对这一点感兴趣的朋友可以看看【澳房策366】有详细讲解。
以上这些税务变化都是已经发生，或者几乎板上钉钉的。但是从下个月开始，澳洲联邦政府就会进入全面税改阶段，有些实行了几十年的税制都可能发生巨大变化，而每一项变化，都会影响澳洲所有人的财富和投资回报。
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经济改革圆桌会议
Economic Reform Roundtable
今年澳洲税改最大的瓜就是这个经济改革圆桌会议了。你可以理解成澳洲财政部主办的一个高峰论坛，8月19日到21日在堪培拉国会大厅。来的人都是财政部点名邀请的，计划一共请25位。到我们发稿为止，请到了11位，包括政府效率部部长，自由党影子财长，几位商界领袖，和工会领袖。这次会议的目标是提升澳洲生产效率，提高澳洲抵抗全球不确定性的能力，让联邦预算可以持续。简单说就是怎么能在产出多一点的同时财政少亏点。不过官方没有宣传的是，这次的会议其实跟这些关系都不大，占绝对大头的是改革联邦税制。大家可别被“改革”这个词给骗了。一说改革，我们第一印象都是朝着比现在好的方向改。我的理解是，同样一件事情，改得更好叫改革，改不好就叫“穷折腾”。那我们就一起来看看在会议之前已经放出风来要改的税制，你自己评价一下，这到底是改革还是折腾。
商品服务税GST
这次会议的重点之一是需要决定，要不要把GST从现在的10%上涨到12.5%。并且把原来不收GST的项目，比如水，牛奶，鸡蛋，学费，黄金和卖生意这些都纳入进来。
GST这个税种2000年7月1日上线以来就没动过。除了基本生活用品和健康服务类，其他一律征收额外10%GST。每个州领地收上来GST之后，交给联邦政府统一分配回各个州领地。有分多的有分少的。如果你对国内的税务系统熟悉的话，就有点像是中央转移支付，没钱的地方就多分点。当时这个新税种上线之后，对社会和经济产生了巨大影响。
对于消费者来说，不论买东西还是买服务，凭空多付10%，相当于物价上涨了10%。紧接着引发了广泛的通货膨胀，但是通胀在随后的几年中逐渐平息。对于公司来讲，除了价格改变之外，还要升级合规流程和会计机制，也花了不少钱。人们买同样的东西要花更多的钱，其实就相当于购买力降低，生活水平降低。政府这时候跳出来引入了几项税改和补贴，想让人们真实收入至少维持不变。包括个人所得税大幅度减免，增加社会福利支出，还有历史上第一次提出首次置业补贴计划。之后的事情大家都知道了，澳洲房价进入了一波暴涨期。
房产投资相关税收
主持圆桌会议的是现在的财政部长。在接受采访的时候，他说“什么都可以谈”。这句话其实是最吓人的。澳洲什么行业最有钱？肯定是房地产。对房产收的税，好多都归州领地政府了，比如印花税，印花税附加，土地税，土地税附加，开发分地相关税务等等。联邦政府能控制的只有两个，1.是负扣税，2.是资本增值税。
负扣税就是，个人名下持有投资房所产生的投资亏损可以冲抵个人收入，降低个人所得税。其他实体持有投资房都不能用负扣税。资本增值税减免，就是在个人, 信托和自管养老金名下持有房产，房子卖出之后赚钱了，赚的部分不交税或者少缴税的规定。这些税务都由ATO统一监管和收取，所以联邦政府有控制权。
如果负扣税被取消，房产投资者的行为将会发生巨大变化。高收入人群购买新房，最大化使用折旧，获得投资房持有时候的账面亏损，来冲抵个人所得税的策略不再适用。实际上会让高收入人群缴更多的所得税。投资全新房产的吸引力会降低。有负扣税的时候现金流不好，还能用扣的税冲抵一下，少赔点钱。如果负扣税取消的话，投资者就会去追逐那些现金流非常好的投资房，为什么呢？因为现金流不好，拿得不稳，压力太大。这个政策可能会影响独立别墅类投资。
如果个人名下的投资房持有12个月以上，资本增值税减半这个政策取消的话，买二手房完全不用放在个人名下。放在公司，信托或者自管养老金名下，都在税务上更有效率。对于刚刚入场买投资房的人其实相当于设下了障碍，逼着你用其他实体去买房子。如果所有实体的资本增值税减免同时取消的话，投资人就避无可避，真的要想想投资房产到底是不是值得的问题了。
那政府这次税改动负扣税和资本增值税的可能性有多大呢？工党政府骨子里一直想这么干。2019年大选的时候，工党竞选政策里面就有这两条。2022年和2025年都没有再提及这件事情，而且在公开场合保证不会去考虑。不过说归说，想变的话随时可以变，只要执政稳固就行了。但是这些政策一次性全部上的可能性几乎没有，但是一点一点上的可能性还是挺大的。
绿党在税改上其实比工党还要激进，比如提案把征收Division296税务的养老金上限定在2百万，全面取消负扣税和资本增值税减免。所以如果你是一个房产投资者, 还支持工党和绿党，就相当于在跟自己的房产投资收益做对。
当然了这些税改都还在讨论的阶段，真正见分晓还要等到8月底，如果你对这个话题感兴趣，请您点赞订阅，把本期影片转发给您好朋友，我会持续跟踪税改走向。澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
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