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眼看2023年就要过完了，澳洲房产市场却越来越不让人省心, 11月澳洲房产市场用一句话来形容，就是大盘降温和市场两级分化。有的城市房产市场已经进入下跌期，有的在加速上涨。与此同时，澳洲经济基本面已经出现了3大力量齐聚的状态，澳洲进入了房产大开发时代，悉尼将会新增几十万套中高密度住宅，墨尔本趋势类似。移民留学政策重大改革，明年接收人数可能减半。海外投资者再次受到沉重打击，费用最高上涨6倍。这些因素将会从根本上改变澳洲房产市场的供给和需求状况，让各个城市，各个城区的房产形成自己的独特趋势。统一的市场将会变成多个小市场。在利率高企，个人收入回到2008年水平的经济环境下，澳洲房产市场还能撑多久呢？这些要点每一个拿出来都非常重要，都能单独制作一期影片，但是我们今天一口气讲完，不让大家带着疑惑和顾虑进入假期，所以你一定要看到最后。
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澳洲11月份房市走势
November Property Market
在具体分析可能影响2024年房产和经济走势的3大因素之前，我们先来简单回顾一下澳洲房产市场11月走势。其实整个11月份的走势和未来2024年的房市趋势预测，我们已经在澳房策年度直播里面具体分析过了。
澳房策每个月初都有1场月度直播，12月9号那一场是月度直播也是年度直播，来了200多位朋友，注册了但是突然有事不能来的人也不少，直播后半段我们畅聊回答问题将近1个小时，光回答问题的价值就非常高，因为我的1v1咨询费1个小时是880澳币。我们还送出了价值$5,500澳币的澳房策小白课和大师课。所以当天大家都非常开心。怎么样，有没有后悔没报名参加啊？想看重播的话在YouTube会员区有。澳房策月度直播已经整整进行了2年，每月都有，风雨无阻，希望能在大家心中给澳房策的坚持和诚信留下一些印象。不想错过下次2024年2月3日的开年直播的话，现在就赶紧在官网预定占座吧。
11月房产市场的趋势已经非常明显，悉尼墨尔本进入平盘期，布里斯班珀斯阿德还在上涨期。
悉尼11月上涨0.3%，已经从10月份的上涨0.8%发生了明显回落，墨尔本11月房价下跌-0.1%，其实趋势在最三个月已经出现，澳房策之前的判断是墨尔本在这波市场之中表现相对较弱，只是没想到这么快就进入了调整期。悉尼是第10个月连续上涨，而墨尔本是上涨8个月之后就开始调整。按照我个人的习惯，凡是单月房产市场价格波动在+-0.5%之间的，都统一归类为平盘期。所以目前悉尼和墨尔本都在平盘期，而墨尔本价格下跌的趋势一旦形成，想要反弹的话，可能比悉尼更难一些。
同样处在平盘期的城市还包括堪培拉，霍巴特和达尔文。全澳州8大城市之中5个在平盘期，3个在上涨期，包括布里斯班，珀斯，阿德莱德。其中珀斯一骑绝尘，单月加速上涨1.9%. 布里斯班和阿德上涨速度持平，分别涨价1.3%a和1.2%。
在3个月走势图中也清楚看到了几个城市的趋势。珀斯还在加速上涨中，但是增速放缓，阿德和布里斯班增速持平，悉尼和墨尔本增速下降，已经越来越接近0点了。
从新增挂牌销售房产的数量, 也就是房源供给上面看，11月新上市量，超过2022年同期水平，跟5年均值持平，上市量增速放缓。而代表需求端的在售房产，与2022年同期持平，低于5年均值。这表示澳洲大盘的供给和需求趋于平衡。但是我们同时观察到，布里斯班/珀斯/阿德房产上市量比去年同期低30%-40%，这一点推动了这三个城市房价上涨。
在租房方面，全国平均空租率保持低位1%。所以大家不要再问我买了房子能不能租出去，你应该问，上市出租后，我是1周租出去还是2周租出去。堪培拉和霍巴特的租金在下跌，其他城市租金在不同程度上涨。
11月份的澳洲房市走势总结一下，全国房价大盘已经在11月中期超过疫情高点，创下历史新高，但是上涨的速度减慢，渐渐失去了上涨的惯性。大盘失势的原因1是上市销售房源增加，2是房价上涨带来的可负担性变差，3是利率保持高位，人们还贷能力受到挤压。我们还观察到，高端房产已经几乎停止涨价，占市场大多数的中端房产活力还在，低端市场的活力开始上升。
悉尼正式进入大开发时代
Sydney Massive Rezoning
在一个月之前的澳房策268里面，我们曾经讲过新州将会新建开发区，通过强制土地规划提供更多的中高密度房产。就在几天前，政策终于落地，细节出台。即使有心理准备，我还很震惊的。因为规划的深度和新增数量大大超过了预计。
新州政府通过立法，已经绕过了市政府职能，强制对39个区域的土地重新规划，在未来将会提供185,000套中高密度房产。包括第一梯队的8个重点区域，Hornsby, Macquarie Park, Kellyville, Bella Vista, Homebush, Bankstown, Crows Nest 和 The Bays. 这些站点都是公共交通潜在运力最大的站点。在这些火车站1.2公里范围内所有土地都将会重新规划，低密度变中密度，中密度变高密度，高密度变得密度更高，明年11月重新规划就将完成。计划向市场提供47,800套中高密度住宅。第二梯队包括31个交通大站，在这些站点的400米范围内所有土地都将会重新规划，提供更高密度的住宅一共138,000套。我想我用大开发时代这个词来形容这次的变革还算恰当吧。
在上周6的直播里面有人提问，说这次的悉尼大开发对房价会有什么影响。简单说，中高密度房产货源将会在未来几年大量充斥市场，供给端将会有大量货源上市。独立别墅价格上涨，中高密度房产价格上涨会有强大的压力。说到这里可能有人不同意，比较典型的说法就是，1，公寓现在不涨，将来会“补涨”，同时还没有数据支持也不给理由，对我来说，澳洲2600万人，每个人都有观点，这就是2600万观点中的一个而已，我都不愿意反驳。2，虽然供给量大，但是澳洲人口上涨速度太快，还是会供不应求，房价会涨的。第二种是有一点理由的，确实动了一点脑子。有第二种想法的人，当你看到3大趋势之中的第二点之后，你的观点一定会动摇。
移民留学腰斩
Immigration to Halve
画面上这位是澳洲财政部长。澳洲2023年净移民数量超过50万人，这是往年平均的2倍。在采访中财长说，为了应对目前澳洲的房产市场问题和用工要求，明年的移民留学生数量将会大幅度降低。2024年减少到375000, 2025年减少到25万，直接腰斩。
澳洲在利率上涨同时经济不好的时候，租金上涨，房价上涨，澳洲人租不到房，买不起房，为什么呢？就是因为需求实在太旺盛了，在需求端澳洲凭空多出来的这50万人贡献了非常多的力量。你想象一下，如果这股力量消失，在需求端减弱，会怎么样？首先租金会有下降压力，房价也会有下行压力。新移民和留学生，来到澳洲租房买房都在交通枢纽离学校近一些离市中心近一些，再结合我们上面说的悉尼大开发，你还觉得中高密度房产会上涨吗？涨不涨我不知道，因为我没法预言未来，但是至少中高密度房产价格上涨会有很大压力。但是这还没有算上第3股力量的消退，海外投资者。
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沉重打击海外投资
More Tax on Foreigners
我想大家都看懂了吧，首先海外投资者购买二手房，费用将会上涨3倍。虽然没有具体说，但是目前的费用之中包括FIRB申请费和海外印花税附加。比如海外投资者购买一套悉尼的二手公寓用来自住，价格100万澳币，那么除了所有人都应该支付的4万澳币印花税，还要支付海外印花税附加8万澳币，和FIRB申请费14000。即使是FIRB和本地印花税不变的话，印花税附加也要上涨3倍到24万澳币。那么海外人士购买悉尼100万澳币二手房的交易成本就变成了$294,000。如果购买的是300万澳币的别墅，那么交易费用会达到恐怖的$924,000。这会对海外投资者购买二手房形成直接打击。那么选项就只剩下在没拿到PR之前购买楼花或者土地别墅了。当然这也正是联邦政府意图，想要刺激新房供给量。但是问题是在购买之后的1-2年之内没法满足居住要求，还是要暂时租房的。值得注意的是这项政策是联邦政府提出的，除了FIRB申请费归联邦政府管之外，印花税和印花税附加都归州政府管，如何上涨3倍还没有具体信息出来。
其次针对海外人士买房有空着不租情况收取的联邦空置税将会加倍。
简单来说就是海外人士购买澳洲房产，不出租，不自住，就在那空着，联邦政府就要收空置税，每年收一次。税金跟当初申请FIRB的申请费一致，但是现在要再涨一倍。空置房的衡量标准是1年内有超过半年没有出租也没有自住。目的就是要让更多的房源上市出租。所以这两项税务如果一个海外投资者都摊上的话，费用将会捅破天花板的。
第三，政府将会给ATO更大的权利，检察海外投资者税收的情况，包括空置税和卖房退税。想要卷铺盖卖房走人，又想要逃税的人，这次怕是没辙了。
以上的3个大趋势都会对澳洲2024年的房产市场产生巨大影响。尤其是在澳洲的经济已经陷入衰退的情况下，只能让事情变得更糟糕。
澳洲经济衰退加深
Australia Recession Deepens
不管媒体怎么说，政府如何渲染，衰退就是衰退，不会因为说法而改变。这一点在澳洲统计局发布的第三季度GDP数字上能看出来。澳洲第3季度GDP环比上涨+0.2%，几乎已经不涨了，这是澳洲季度GDP环比连续第四次增幅降低，从0.9%一路跌到0.2%。而同比上涨只有2.1%，说明全年的表现还不如通胀高。最可怕的是人均GDP数字，3季度环比下降0.5%，同比下降0.3%，不论全年数字还是比上个月都在下降，而且下降的速度越来越快。第一是由于澳洲远程工作造成的生产效率下降，比如说原来一个人1小时能创造100澳币的价值，现在只能创造90澳币了。第二是澳洲人本身就能不工作就不工作，思想还沉浸在在20年前全国卖矿石，福利超级好的大澳洲年代呢。第三就是因为今年移民太多，人过来，有的能带着钱来，有的不能比如说留学生，这些人中的相当一部分，来到澳洲的头几年只能增加消费刺激通胀上涨，但是没通过工作和做生意创造价值。这就直接拉低了澳洲的人均GDP。现在的澳洲越来越穷，实际上已经进入了经济衰退，只是大多数人不愿意承认而已。
2024年展望
What about 2024？
澳洲经济在2024年将会经历一波考验，到底经济能不能好转，最终还是要看澳洲人能不能创造更多的价值，利率因素，供需因素都只是暂时的调节性因素，没法在根本上增加价值产出。2024年对于房产市场的考验也会很大。各个城市，各个城区，各种房产类型之间都会出现各自独特的赛道，独特的市场趋势，我们已经在上周六的直播中作出了具体分析和对2024年房市的具体预测，欢迎大家在YouTube会员频道观看回放。
下周开始我们澳房策将会暂时变成每周1期，多讲讲澳洲房产之外的相关话题，比如留学移民啊，民生啊，国际大事啊，财富之类。因为12月15日到1月15日期间的4周，大家都在放假状态，我也草草地放个假，做个休整。期间如果有大事发生，我会出来说一下，如果没有，我们正式的澳洲房产投资类节目，会在1月份第3周回归，跟大家买房卖房的节奏同步。澳房策在2024年会有一系列大动作，每一项都会为您增加价值，敬请期待。
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