【澳洲房产】1973石油危机, 油价翻4倍房价翻1倍, 2026历史正在重演? M3暴增55%+建材涨40%+移民增涨30万——你还在等什么【澳房策422】

最后更新：2026-04-06

TL;DR / 核心要点

• 1973年石油危机期间，澳洲通胀飙到17.7%、利率翻倍，悉尼房价却在6年内接近翻倍——名义房价在每次危机中都涨回来了，50年无一例外

• 2026年M3广义货币供应量已达3.4万亿澳元，6年暴增55%——购买力每年被吃掉约7%，持有现金才是最大风险

• 建材成本COVID以来累计涨近38%，霍尔木兹海峡封锁导致管材再涨27%-36%——建筑成本名义价格在澳洲历史上从未下降

• 四大银行无一预测任何首府城市2026全年负增长，但城市分化已成定局：Perth和Brisbane领跑，Sydney和Melbourne涨幅有限

• 全澳2024年仅建成17.7万套住宅，比Housing Accord目标少6万套——供需缺口5年累计预计达26万套

目录

• 四大银行的2026房价预测为什么差这么远？

• 悉尼在"漏人"，为什么房价还没跌？

• 建材暴涨对房价意味着什么？

• M3货币供应量暴增55%——你的购买力亏了多少？

• 1973年石油危机的剧本正在重演吗？

• 名义上涨等于真赚钱吗？

• 什么样的区域才是真正的机会？

• 常见问题 (FAQ)

引言

如果通胀飙到17%，利率翻一倍，石油价格翻4倍，澳洲房价会怎样？大多数人的直觉反应是崩盘。但1973年的真实答案是——翻倍。2026年的当下，油价突破110美元，RBA连加两次至4.10%，M3货币供应量6年暴增55%，建材管材一个月涨了40%。三股力量正在同时挤压市场——人口增长、成本锁定、货币超发。这篇文章逐一拆解。

本文基于Alex老师在YouTube频道澳房策发布的深度视频整理优化——前往YouTube观看完整视频→

四大银行的2026房价预测为什么差这么远？

CBA和Westpac对2026年澳洲房价预测分歧巨大——同一城市Perth，CBA给15%，Westpac只给8%，差了将近一倍。四大银行虽然对涨幅吵得厉害，但无一预测任何首府城市全年负增长。

CBA预测Perth今年涨15%、Brisbane涨12%领跑，Sydney仅2%、Melbourne仅1%。Westpac则给Melbourne 4%反超Sydney的3%，Perth仅8%，Brisbane仅7%。 Adelaide也出现9%对6%的明显分歧。同样的市场数据，两家银行画风完全不一样。

这种分歧背后有具体原因。半年前这些银行自己的预测比现在高得多——2025年8月，Westpac预测全国涨9%，现在砍到5%；CBA从7%降到5%；ANZ从5.8%降到4.8%。利率方向是核心变量：去年还在讨论降息到3.60%，2026年连加两次回到4.10%。CBA的预测还假设了5月联邦预算案可能出台的CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）改革——如果真动了，2027年增长预期还要再低。

也有比银行更悲观的声音——SQM Research预测悉尼和墨尔本2026全年可能下跌。但即便是SQM，对Brisbane和Perth的预测也是正增长7%到13%。"分化"才是今年的关键词。

悉尼在"漏人"，为什么房价还没跌？

悉尼正在流失人口——ABS（Australian Bureau of Statistics，澳洲统计局）数据显示，2023至2024财年大悉尼地区净流失41,086人。但房价没跌，因为走的是买不起房的年轻人，来的是带着资金的海外移民。

Demographia给悉尼打了13.8倍的房价收入比，全球排名第2，仅次于香港。 NSW生产力委员会数据显示，2016至2021年间30到40岁青壮年从悉尼跑了7万人，只回来了3.5万。但2023-24年光悉尼的海外净移民就超过12万。房价看的是谁在买，不是谁在走。

人口增长数据印证了分化格局。Perth人口增长3.1%全澳第一，Brisbane和Melbourne都是2.7%，Sydney垫底仅2.0%。供应端同样吃紧——NHSAC（National Housing Supply and Affordability Council，国家住房供应委员会）评估显示，2024年全澳只建成17.7万套住宅，政府Housing Accord目标是24万套，一年缺口超过6万套，5年累计预计缺26万套。人在增加，房子盖不出来，这个窟窿不是一两年能补上的。

建材暴涨对房价意味着什么？澳洲房产

2026年3月24日，建材巨头Reece的供应商突然宣布管材全线涨价——PVC涨27%，PE管涨36%，PP管涨31%，原因是霍尔木兹海峡封锁导致全球20%石油运输中断。建筑成本就是房价的地板，面粉涨了面包不可能便宜。

韩国韩华、泰国SCGC、卡塔尔等多家大厂宣布不可抗力，PE树脂4月交货价一个月暴涨40%。 塑料原料是石油衍生品，上游一断下游直接炸锅。这还只是管材——钢材、混凝土、运输成本的传导效应尚未完全显现。

在这次油价冲击之前，建筑成本就已经涨了一大截。ABS的数据显示COVID以来住宅建材成本累计涨了接近38%。Master Builders（澳洲建筑师协会）把人工算进去，整体建房成本比疫情前贵了47%。RLB预测2026年建筑成本再涨4%到6%，WT Partnership说5.2%——但这些预测都是油价冲击之前做的，实际涨幅大概率更高。

我有时候想，早知道当年应该去囤PVC管，可能比买房还赚。说回正题——澳洲建筑史上有一条铁律从来没被打破过：建筑成本的名义价格，从来没有下降过。从来没有。 这是一条单行道。幻想通胀下降后建筑价格就会回落的人可以洗洗睡了。盖新房越来越贵，新房越来越少，现有的房子自然更值钱。

M3货币供应量暴增55%——你的购买力亏了多少？

M3（广义货币供应量，Broad Money Supply）是整个经济系统里有多少钱在流转的总量指标。RBA数据显示，2020年初澳洲M3约2.2万亿澳元，到2026年2月达到3.4万亿——6年暴增55%。你6年前手里100万的购买力，现在大概只值65万了。

这个增长的主因是2020到2022年的量化宽松（QE）——RBA印钱买债券加上联邦政府几千亿财政刺激，那两年M3增加了约6500亿。 到2025年M3同比增长仍在**7.2%**左右，比GDP增速快一倍多，比工资增速快将近一倍。更多的钱追更少的硬资产——有房的人资产在涨，没房的人购买力每年被吃掉7%。

一进一出差多少？房价涨5%，购买力缩水7%——等一年就差了12个百分点。一套50万的房子你今年不买，明年可能要52万到53万。我们澳房策一直在讲"VISION全天候投资"的核心逻辑：在货币持续扩张的环境下，持有现金本身就是最大的风险。541法则告诉我们，50%看位置、40%看持有时间、10%看时机。时机只占10%，偏偏很多人把100%的精力放在等那个"最佳时机"上。

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1973年石油危机的剧本正在重演吗？

1973年10月OPEC宣布石油禁运，原油从2.9美元/桶翻4倍到11.65美元。澳洲通胀飙到17.7%，按揭利率从5.88%翻倍到10.38%。当时如果有YouTube，满屏肯定全是"房价要崩了"。结果呢？悉尼中位房价从1970年的18,700澳元涨到1976年的36,800——6年接近翻倍。

1979年伊朗革命又来一波冲击，澳洲陷入衰退、失业率飙升，但悉尼房价从34,300涨到68,850——5年再翻一倍。 50年里每一次危机——石油冲击、GFC、COVID——名义房价最终都涨回来了，没有一次例外。

当然，50年前的金融体系和今天不同。70年代没有APRA（Australian Prudential Regulation Authority，审慎监管局）的宏观审慎限制，没有LVR上限，浮动利率贷款也很少。今天利率对市场的制约确实比那时候强得多。但有一点不变——在货币超发和成本上升的双重推动下，名义价格的方向从未逆转。2026年的当下，油价突破110美元，RBA加息至4.10%，M3持续膨胀，建材成本被地缘冲突再次推高——1973年的剧本正在以新的形式重演。

名义上涨等于真赚钱吗？

名义房价上涨不等于实际购买力增长。麦考瑞大学（Macquarie University）学者Abelson和Chung的研究显示，1974到1979年间悉尼房价的实际购买力指数从68.0跌到了62.8——名义价格翻倍，但扣除通胀后实际购买力下降了约8%。

在通胀环境下名义价格几乎肯定涨。真正的问题是：你能不能跑赢通胀？ 70年代那些一直等"崩盘"再入场的人最后等到了什么？等到的是购买力被通胀吃掉了大半。而1973年顶着所有人的嘲笑买入的人，到80年代手里的资产翻了好几倍。

历史给了两个清晰答案。第一，名义价格绝不会崩——50年里每一次危机最终都涨回来了。第二，名义涨不等于真赚钱——跑不赢通胀就等于亏。真正赚到钱的，从来都是在正确的位置、正确的周期阶段出手的人。我们黄金11法则做的就是这件事——不是拍脑袋说"该买了"，是用一套系统化的框架验证：货币环境、人口趋势、供应瓶颈、政策方向、利率周期——当这些变量同时指向同一个方向的时候，就是该动的时候。

什么样的区域才是真正的机会？

不同城市的房价分化已经开始。悉尼墨尔本整体涨幅有限，很可能跑不赢通胀。真正的机会集中在经济多元化、人口持续增长、空置率低于3%的区域——Perth人口增长**3.1%**领跑全澳，Brisbane紧随其后。

但不是随便买个偏远地区就行。经济结构单一的、人口在流出的、基建跟不上的，再便宜也别碰。 短期有涨跌，长期一直涨——但前提是选对了位置、选对了策略。

这不是房价会不会崩的问题——是你的购买力每天都在缩水。M3在膨胀，建筑成本在上升，人口在涌入。你还打算再等多久？

常见问题 (FAQ)

1973年石油危机期间澳洲房价跌了吗？

没跌，反而涨了。1970到1976年悉尼中位房价从18,700澳元涨到36,800澳元，6年接近翻倍。即使通胀飙到17.7%、利率翻倍，名义房价仍然持续上行。

2026年四大银行对房价的预测是什么？

CBA和Westpac都预测全国涨约5%，但城市间分歧巨大。CBA给Perth 15%、Brisbane 12%；Westpac给Perth仅8%、Brisbane仅7%。四大行无一预测任何首府城市全年负增长。

M3货币供应量暴增55%意味着什么？

意味着6年前100万澳元的购买力现在大约只值65万。2025年M3同比增长7.2%，远快于GDP和工资增速。更多的钱追更少的硬资产，持有现金购买力每年被吃掉约7%。

建材涨价对房价有什么影响？

建筑成本是房价的地板。COVID以来建材累计涨近38%，加上霍尔木兹海峡封锁导致管材再涨27%-36%。澳洲建筑成本名义价格历史上从未下降——盖新房越贵，现有房产越值钱。

悉尼人口在流失，房价为什么不跌？

2023-24财年大悉尼净流失41,086人，但同期海外净移民超过12万。走的是买不起房的年轻人，来的是带着资金的海外移民。房价看的是谁在买，不是谁在走。

名义房价上涨等于真赚钱吗？

不一定。麦考瑞大学研究显示1974-1979年悉尼名义房价翻倍，但实际购买力指数从68.0降到62.8，扣除通胀后实际缩水约8%。跑不赢通胀就等于亏。

澳洲住房供应缺口有多大？

2024年全澳仅建成17.7万套住宅，政府Housing Accord目标为24万套，年缺口超6万套。NHSAC预计5年累计缺口达26万套。人口在增加，房子盖不出来。

什么区域值得关注？

经济多元化、人口持续增长、空置率低于3%的区域。Perth人口增长3.1%全澳第一，Brisbane紧随其后。但经济结构单一、人口流出、基建不足的偏远地区，即使便宜也不建议投资。

VISION全天候投资和541法则是什么？

VISION全天候投资的核心逻辑是：货币持续扩张环境下持有现金是最大风险。541法则指50%看位置、40%看持有时间、10%看时机——选对位置和持有策略远比择时重要。

2026年是买房的好时机吗？

根据澳房策黄金11法则的系统化框架，当货币环境、人口趋势、供应瓶颈、政策方向和利率周期同时指向同一方向时就是行动窗口。当前M3持续膨胀、人口增长强劲、建筑成本锁死下限——等待本身就是成本。

结论

三股力量正在同时推高澳洲房价的底线：人口持续涌入但供应缺口扩大至每年6万套以上，建筑成本被地缘冲突和原材料上涨锁死且历史上从未回落，M3货币供应量6年膨胀55%以每年7%的速度稀释购买力。1973年石油危机的历史已经证明——通胀环境下名义房价不会崩，但跑不赢通胀等于亏。分化是2026年关键词。选对城市、选对区域、选对策略，才能真正跑赢通胀守住财富。

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关于作者

Alex老师是澳房策创始人，专注一站式澳洲房产投资托管。澳房策团队每月追踪M3走势、建筑成本和人口数据，每季度更新市场分析。通过自研的黄金11法则、VISION全天候投资和541法则等系统化框架，帮助华人投资者在澳洲房产市场中做出数据驱动的决策。在我们实操的400+套房产交割中，持续验证并优化这些框架的实战有效性。