【澳洲房产】澳洲失业率暴涨! 经济衰退要提前来了吗? 澳洲房价还能涨多久? 没买房的人现在还能上车吗?【澳房策395】
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今天要跟大家聊的这个事情，可能会影响澳洲未来2年的经济走向。九月份澳洲失业率从4.3%跳涨到了4.5%！别看1个月内只涨了0.2%，现在的失业率已经是2021年11月以来的最高点了，涨幅大大超出了市场预期。为什么说这个数字很重要？失业率快速上升，一般都是经济风向转变的关键信号，而且对与房产市场会产生巨大影响。1992年12月澳洲失业率冲到了历史最高峰11.2%。那次虽然全国房价只跌了8%, 但墨尔本作为当时泡沫最严重的城市, 房价实际下跌了19%, 而调整期长达七年。类似的事情在2008年全球金融危机时期也发生过。很多人没有理解的是，失业率上升往往是经济下行的结果，而不是提前指标。失业率和房价之间确实有明确的联系。当失业率上升时，人们的购房能力下降，还贷压力增加，房价增速通常会放缓甚至下跌。接下来的十二个月, 可能是澳洲房产投资者面临的关键决策期。这波澳洲房产市场上涨周期还能持续多久呢？没买房子的人现在还应该入场吗？
失业数字触目惊心
咱们先来仔细看看到底发生了什么。澳洲9月份的失业率上涨到4.5%，已经来到了2021年11月左右的高点。可能有人觉得0.2%算什么？但这种超出预期的偏差，传递的是劳动力市场的转折信号，绝对不是个偶然的波动。
澳洲统计局的数据显示，失业人数环比增加了33,900人，总失业人数达到了684,000人，这是2021年10月以来的最高水平。
同比（就是对比去年9月份）失业率增长12.5%，比去年同期多了8万人失业。这些人可都是现实生活中澳洲家庭的收入支柱啊。你想想一家人都没工作的生活会是什么样呢。从性别结构来看，男性失业人数增加了24,000，达到了370,000人，而女性失业人数增加了10,000人，达到了314,000人。采矿业制造业这些传统上男性主导的行业正在收紧人手，其中只有建筑行业用工总量有小幅增加，整体用工规模缩减。这些基础工业的劳动力缩水，反映出整个经济的需求出了问题。
不光是失业，结构发生了质变。过去的失业主要集中在低技能岗位，但这次不一样了。各大银行和金融机构都在裁员，这些可都是高薪、稳定的白领工作啊！连银行都开始裁员的时候，你就知道这次的经济问题有多严重了。
最反常的现象是劳动参与率居然上升。从八月的66.9%上升到九月的67%。这个现象非常危险，因为说明更多的人被迫进入劳动力市场寻找工作，但市场根本没有足够的职位。这就像一个餐厅只有十张桌子，但来了二十个客人，结果必然是有一半人吃不上饭一样。
九月份就业人数只增加了14,900人，远低于市场预期。说明企业的招聘意愿在急剧下降，大家都在勒紧腰带过日子。研究机构Roy Morgan的数据更加悲观，他们估计真实的失业和就业不足率加起来已经超过了20%，也就是说五分之一的澳洲劳动力要么失业，要么工作时间不足。澳洲经济中的就业问题，远远比失业率4.5%这个数字代表的要更加严重。
历史惊人相似性
历史总是惊人的相似，让我们把时间倒回去看看澳洲失业率的历史轨迹。从1987年到现在，澳洲失业率的历史平均水平是6.3%左右。听起来好像现在的4.5%还算不错对吧？但这就是问题的关键了。当失业率从历史低位急速拉升的时候，往往比缓慢上升更让人担心。
1992年12月，澳洲失业率创下了历史最高纪录11.2%。那几年发生了什么？从1989年到1996年，澳洲房产市场经历了一次区域分化的调整。全国房价实际下跌了8%左右，不算太惨，但问题在于不同城市差异巨大。墨尔本作为1980年代后期泡沫最严重的城市，从1989年高峰到1996年，房价实际下跌了19%，调整期长达7年。虽然确实有很多当年买房子的人负资产，但澳洲的情况远不如英国严重——英国在同一时期房价下跌了25%。
失业率快速上升往往预示着经济调整。我们来看2008年到2009年全球金融危机期间的情况。澳洲失业率从2008年初的4%上升到2009年中期的5.75%，涨了1.75%。虽然澳洲最终避免了技术性衰退，但这个失业率上升确实给经济带来了不小压力。关键是，失业率上升是经济下行的结果和现象，而不是预警信号。
我们再看大流行时期情况。最严重的2020年6到7月，失业率一度飙升到7.4%，但那次是因为政府强制封城，属于外部冲击。而且政府马上出台了JobKeeper和JobSeeker救助计划，失业率很快就回落了。但这次不一样，没有疫情，没有外部冲击，纯粹是经济内部的调整信号。
从历史数据来看，虽然不是100%准确，但是失业率和房价之间确实有反向关系。最经典的案例是西澳。随着矿业繁荣在2014年前后结束，珀斯房价从2014年的峰值616,000澳元持续下跌。到2019年，珀斯房价下跌了14%。Pilbara这样的矿业重镇更惨，从2012年到2018年，房价暴跌了68%！这还是在当时全国其他城市房价普遍上涨的背景下。如果全国失业率都开始上升，那影响可想而知。
以前失业率上升，通常伴随着劳动参与率的下降，因为很多人找不到工作就退出了劳动力市场。但这次劳动参与率不降反升，说明生活成本压力太大了，逼得更多人不得不出来找工作。这种"参与率上升+失业率上升"的组合在历史上也出现过。1980年代经济衰退时，1990年代初期经济衰退时，都有类似的模式。劳动参与率上升但失业率也上升，这是经济进入调整期的一个重要信号。但是这次有什么不一样的地方呢？央行的反应速度更快，政府的政策工具箱比以前更丰富了。
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房价命门找到了
从逻辑和常识上讲，失业率跟房价之间确实有很多相关联的地方。来自麦考瑞大学Abelson等经济学家在研究中发现，失业率、抵押贷款利率、股票价格等因素都对房价有负面影响。为什么？因为失业直接影响购房需求和还贷能力，这是最基本的经济逻辑。
一个年收入15万的专业人士，按照银行的借贷标准，通常可以借到大概70万到90万的房贷。如果他失业了，不但买不了房，还可能因为还不起贷款面临财务压力。现在失业人数增加了30,000多人，虽然不全是高收入群体，但每一个失业者都意味着一个家庭的购买力的下降。
更重要的是，失业率上升会影响银行的放贷标准。在经济走向不明确的时候，即使你有工作，银行也会更谨慎地评估你的还款能力。首次置业者往往是最先受到影响的群体，因为他们的储蓄和收入稳定性比其他买家要差。
我在行业里工作了这么多年，见过太多市场周期的变化。2018年房价调整的时候，很多人以为是因为APRA收紧了放贷政策。确实，监管收紧是一个重要因素，但背后更深层的原因是整体经济增长放缓，就业市场开始疲软，加上高供应量。这些因素叠加在一起，共同推动了那次调整。
RBA的研究表明，失业率上升会通过多个渠道影响房价：首先是收入下降导致消费减少，其次是家庭财富感下降影响购房意愿，第三是银行担心违约风险收紧信贷。这些效应叠加在一起，会对房价形成下行压力。
但这里有个关键的转折点。如果放任失业率上升和经济走弱的话，确实会发生上面讲过的一系列连锁反应。但是澳洲联邦政府和央行，绝对不会放手不管。澳洲央行已经意识到了问题的严重性, 开始考虑增加降息次数了。问题是，降息能不能抵消失业率上升的负面影响。所以接下来的关键，就看央行的反应有多快、力度有多大了。
央行的救市算盘与政策选择
央行现在面临两难选择。一边是飙升的失业率拖累经济，另一边是通胀还没完全回到目标区间。无论怎么选也没法解决全部问题。
目前现金利率维持在3.6%，8月份降息之后就没有再降过。9月份觉得暂停降息之后，市场已经对11月份降息的不抱任何希望了，但是在就业数字出来之后，市场马上来了个反转。
截止10月20日，金融市场预测，央行在11月4日的议息会议里面的降息概率从九月失业数据发布前的40%暴涨到了74%。 还预测了在本轮降息周期之中，明年5月还会有一次降息。这也是我在之前预测本轮澳洲房产市场上涨周期会持续到2026年第三季度的最主要原因之一。
9月30日的货币政策声明中，央行说要"保持数据依赖态度"。翻译成人话就是：如果失业率继续上升，我们就得降息！更关键的是，央行预测模型被现实打脸了。八月的货币政策预测中，RBA预测失业率最高达4.3%并稳定到2027年底，结果九月就冲到了4.5%！
四大银行的看法不太一致。Westpac说11月降息可能性很高，然后在明年2月和5月各有一次降息。但是同时也说11月份到底降不降息，还要等第三季度通胀报告在10月底出来之后才能确定。
央行面临最大困境是通胀。上个月的通胀数字来到了3%，已经达到了央行目标的上限。如果现在大幅降息，会不会让通胀加速反弹呢？失业率快速上升的时候，通胀压力一般会自动缓解，为什么呢？人们没钱消费么。以前降息能快速刺激房地产市场，效果特别明显。但现在失业率上升，很多人担心工作不保，即使利率降低也不敢买房。
但我到不是很担心。对失业的问题，澳洲联邦政府和央行，绝对不会放手不管。历史上看失业率飙升时，政府和央行都会拿出组合拳应对。2008年全球金融危，雷曼兄弟倒闭后，澳洲央行从7.25%连续降息七次到3%，政府同时推出420亿澳元刺激计划，包括发钱、基建投资、小企业支持。这个组合拳让澳洲成为少数避免技术性衰退的发达国家之一。
我还专门做了一个过去30年的市场调研，看看失业率和房价的关系到底是什么？得出的结果有点意外但是也在情理之中。这30年时间里面，失业率下降，房价在涨，失业率上升房价也在涨。不是因为失业跟房价没关系，而是每次发生失业的时候，都会第一时间出现政策干预，比如降息，给补贴或者财政刺激。利率对于房价的影响比失业率要大得多。很多人说澳洲房产市场是个政策市，我挺同意的。
普通人的机会窗口
失业率飙升对经济是坏消息，但对有准备的投资者，这可能是十年一遇的机会窗口。第一，议价空间可能会增加。失业率上升的时候，卖家心态会根本改变，特别是被迫卖房的人。第二，有了降息预期，就就要提前布局。市场现在已经在逐渐把未来的降息空间融进房产定价里面了。但很多卖家还没有意识到。聪明的买家可在利率实际下降前行动，锁定好的房源。比如要涨价但是还没涨的，或者已经在涨但是还没疯长的房子。在这一点上墨尔本比较突出，因为目前的相对其他城市的价格比较低，只不过是被房产供应量，州税，房产持有成本，出租回报率给限制住了。短期看表现不一定好，但是中长期潜力是有的。第三，找找那些被错过的优质区域。失业率影响程度各地不同。就业结构稳定的区域，比如政府部门集中的地区、医疗教育丰富的内城区，可能被恐慌情绪错误定价。这是价值投资机会。
还没买房子但是正想买的朋友，有两点需要注意。第一，去失业率高的地区投资，短期看是有很大风险的。失业率每升一个百分点，就业集中的区域房价通常跌3%-5%。悉尼西部、墨尔本北部，这些制造业集中区域，短期会有些波动。第二，杠杆不要加太高。经济不确定性增加时，高杠杆很危险。如果澳洲真的出现经济衰退，良好的现金流和避险资金储备，能让你不至于被迫卖房。
在投资方向上，多看看自住比例高的区，有政府基建支撑的区，同时租金回报率中上而且稳定的区。对首次置业者，目前可能是最好入市时机。银行对自住房贷款政策相对宽松，政府还给超多补贴。房产投资不是短跑，而是马拉松。每一次行动之前，都需要问自己一个问题，我下一步的行动，不管是买入卖出，还是其他操作，能不能帮我更快实现未来的长期目标。如果对长期目标没有帮助的话，短期能赚钱的房子咱们也不能买。
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