【澳洲房产】澳洲货币与债务泡沫已至! 澳洲经济适用房即将绝迹! 40年房贷+M2货币飞涨双重暴击，再不上车就真买不起了! 房产投资最后两条路【澳房策394】
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澳洲房产市场普遍上涨已经是不争的事实。在这个表象之下，有件事情正在悄悄发生，将会彻底改变整个房产市场的规律。越来越多的银行开始提供40年期房贷，通过延长贷款期限增加人们的贷款能力。同时澳洲央行正在偷偷增加货币供给，提高市场整体的M2货币供应，推动资产价格普遍上涨。再加上建筑成本飙升，持续的移民压力，政府买房激励政策，这些要素加在一起，给了我们一个明确的未来。澳洲经济适用房不久之后即将消失，即使想降低标准买个能住就好的房子，对于大多数人来说也只能想想了，因为根本买不起。想要买房的人只有两种选择，第一条路靠天份，第二条路只能靠你自己努力了。
经济适用房系统性消失
来自Cortality的数据分析显示，市场中价格底部25%的房产在过去三年中的资本增值速度超过了价格最贵的25%房产。说明入门级市场的机会窗口正在迅速关闭。你能想到的所有力量，从市场动态到政府政策，全都在共同起作用削弱住房可负担性。想要买中低端房产的人，面临的房价上涨速度更快，问题更严重。这就是我在影片开头说，澳洲的经济适用房正在被“系统性消灭”的原因了。现在的年轻人无论怎么努力也买不起房子。
低端房产涨价的速度超出了所有人的预期，又反直觉又反认知。有钱人去买房子，买的人多了，互相加价，房价就会上涨，这个可以理解。没什么钱的人也拼命买房，关键是这些人怎么变得突然有钱了，而且在售房源数量为什么没有明显增加呢？随着经济适用房一套一套被卖掉，剩下的房源和未来上市出售的房源价格变得越来越贵，这就是问题的关键了。这绝对不是暂时的市场状况或者正常的经济周期。相反多种力量正在协同作用，加快可负担房产消失的速度。这些普通人也能买得起的房产，正通过政策决策、市场力量和政府干预被系统性淘汰。
1.建筑成本飙升
很多人可能会觉得，建更多房子不就解决了吗？但实际情况远比想象的要复杂。近几年澳洲的平均建筑成本比疫情前暴涨了52.6%，这个涨幅太夸张了。
建房子的时间也大幅延长。现在建造一处房产所需的时间比疫情前长了50%。以前5-6个月就能完工的房子, 现在平均要10个月以上才能交付。 土地持有期间的利息成本在不断累积，开发商的资金压力越来越大。时间就是金钱，开发商想不涨价都难。劳动力短缺更是雪上加霜。现在澳洲各大基建项目全面开工，比如AUKUS基地建设、悉尼第二机场，布里斯班奥运场地，墨尔本铁路项目，这些政府主导的"大工程"正在疯抢夺熟练工人。 建筑商想找个技术过硬的水电工、木工或者泥瓦匠？对不起，要排队，而且价格还特别贵。人工成本上涨，直接推高了房屋建造的总成本。那结果呢？当建筑商没法用合理成本建造房屋时，所谓的"经济适用房"就成了空谈，这直接导致新住房供应在短期内根本无法解决可负担性问题。那么这波建筑成本涨势，会不会被移民潮放大呢？
2.住房短缺与移民压力
说到澳洲的住房危机，移民这个话题根本绕不开。现在的情况可以用四个字概括：供不应求。而且这个"求"，正在以前所未有的速度增长。ABS数据显示，截至2025年第一季，年度净海外移民人数达到了316,000人。这是什么概念？相当于澳洲每天净增加1,223人。一年下来, 澳洲就增加了大半个堪培拉的人口。
咱们把时间往回拨一点。2023年9月季度，澳洲的净移民数达到了惊人的555,800人——澳洲历史最高峰。 虽然现在已经从峰值回落了不少，但316,000这个数字还是比疫情前的水平高出30%以上。疫情前10年澳洲每年平均净移民才22万人，现在翻了一倍。
这些新增人口去哪儿了？当然是要找地方住。问题是，房子够吗？完全不够。从2022年到2024年，澳洲因移民驱动，人口增长特别快, 造成了179,287套住房的供应缺口。 具体到各州，情况更触目惊心：西澳短缺52,783套，昆士兰短缺48,737套，新南威尔士短缺44,533套，维多利亚短缺32,244套。 唯一没有出现净供应短缺的只有塔斯马尼亚。
再看看政府的住房建设目标和实际情况之间的差距。联邦政府计划从2024年7月开始的五年内建造120万套住房，相当于每年24万套。 但现实呢？2024年仅完成了17.4万套住房，比目标少了6.6万套(27%)。 而且新住房审批数量只有18.1万套，开工数也差不多，都远远低于24万的年度基准。
这就形成了特别矛盾的经济学问题：供给跟不上需求。当移民持续保持高位，而房屋建设因为成本、劳动力、审批等各种问题跟不上脚步时，结果只有一个，房价和租金继续上涨。 有意思的是，政府还在火上浇油，让政策激励适得其反。
3.适得其反的政府激励措施
政府帮助首次购房者的政策，是好事吗？对现在享受政策的买家是好事，对以后买房的人完全不是。因为这些看起来贴心的激励措施，实际上在悄悄推高房价，最后真正受益的不是买家，而是卖家。
2025年10月，澳洲政府提前推出了扩大版的首次购房者担保计划 (First Home Guarantee)。 这个计划允许首次购房者只需5%的首付就能买房，而且取消了收入上限和名额限制。悉尼的房价上限从90万提高到150万，墨尔本从80万提高到95万，布里斯班提高到100万。
听着挺好的，但澳洲保险业委员会(Insurance Council of Australia)委托Lateral Economics进行的独立经济分析，却给出了惊人的结论：这个扩大版的计划将在第一年内使房价上涨10%，特别是在首次购房者最感兴趣的市场板块和价格范围。对于一套70万澳元的房子，首次购房者通过这个计划可以节省2.1万到2.8万的贷款保险费，但房价会因此上涨3.71万到6.93万，实际上损失了1.61万到4.13万澳元。
历史给我们提供了参考。新南威尔士生产力委员会2021年的研究分析了2010-2012年期间悉尼60万以下新房的购房者补贴的影响，发现这个政策扭曲了市场，鼓励人们购买刚好低于60万门槛的房产。 买家调整了他们的出价意愿，一些新人被吸引进入市场。大部分援助资金带来的利益流向了卖家，而不是买家。
所以，这些政府激励措施真的在帮助首次购房者吗？表面上看是，但实际上，更像是给整个房地产市场添了一把火，让本来就热的市场变得更加疯狂。真正的赢家是那些已经拥有房产的卖家和现有业主，他们看着自己的房产价值因为政府的"补贴"而水涨船高。而那些苦苦攒钱想要买房的年轻人，发现政府确实给了补贴，但是房价涨得更快，买房更难了。这就是适得其反的完美诠释。这些措施短期帮人上车，但整体房价会更高。是不是觉得原来没什么钱的人，怎么突然变有钱，能买得起第一套房子了？政府的政策也没有直接给现金补贴啊。其实信贷能力过度扩张才是主因。
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4.澳洲房贷期限越来越长
想象一下，你背着房贷一直还到退休，甚至退休后还在还，你能接受吗？在澳洲这正在变成越来越多人的现实。40年期房贷已经成为澳洲房贷市场的"新常态"。
先说说这个趋势怎么来的。2024年12月，Pepper Money率先打破了禁忌，成为第一家向普通借款人正式提供40年期房贷的澳洲贷款机构。 随后2025年9月，Great Southern Bank也加入了这个行列，专门针对18-40岁的首次购房者推出40年房贷产品。 现在，包括G&C Mutual Bank、Australian Mutual Bank、RACQ、Credit Union SA等在内，至少有7家贷款机构提供40年期房贷。
为什么会出现这种趋势？说白了，就是因为房子太贵了，年轻人买不起。Great Southern Bank在2025年6月对1000名澳洲人进行的调查显示，近三分之一的Z世代和千禧一代，以及五分之一的X世代，如果能降低月供，会考虑申请40年期房贷。 Finder的研究也显示，三分之一的澳洲人表示如果能让还款少一点，他们愿意申请40年房贷。月供降低这么好的事情，就没什么缺点吗？
咱们算笔账：假设你贷款60万澳元，利率6.5%。如果是25年期，月供大约4051澳元；30年期降到3792澳元；40年期进一步降到3513澳元。 每月省下几百澳元，看起来轻松了不少。但等等，先别急着高兴。看看总成本就知道代价有多大了。同样是60万澳元的贷款：25年期总利息61.5万澳元，30年期跳到76.5万澳元，40年期则飙升到108.6万澳元。 换句话说，选择40年期比30年期多付32万澳元利息，比25年期多付47万澳元。 你省下的每月几百澳元，最终会让银行多赚几十万。
更宏观一点看，40年房贷是澳洲住房可负担性危机的症状, 而不是解决方案。房贷可负担性不等于住房可负担性。 延长贷款期限确实减少了月供, 但总偿还成本增长了, 而且越来越多澳洲人将带着房贷退休。 这不是解决住房危机的办法，而是把问题推迟和放大了。
5."隐形"的驱动力货币供应(M2)
上面说到的四点还都是微观层面的，我们看得见摸得着。有一个隐形的宏观因素，几乎没有人讨论。澳洲M2货币供应量的再次扩张。这才是房地产价格持续上涨的深层"发动机"。
先说说什么是M2货币供应量。简单理解，M2包括流通中的现金(M1)，再加上储蓄存款、货币市场基金、小额定期存款这些"不太流动"的钱。 它是衡量经济中货币数量的一个广泛指标。当M2增长的时候, 经济体系中的钱变多了；当M2收缩时, 钱变少了。而钱的多少,直接影响资产价格, 尤其是房地产这种硬资产。
在新冠疫情期间，为了应对经济衰退，澳洲储备银行(RBA)大规模"印钞"——更专业的说法是量化宽松(QE)。 从2020年3月到2022年2月, RBA购买了3000亿澳元的政府债券。 这个过程实际上就是向经济体系中注入新增货币, 导致M2货币供应量放大。结果呢？房价随之飙升。从2020年中到2022年初,澳洲房价暴涨超过20%。
2022年,为了抑制通胀,RBA进入激进的加息周期, 现金利率从0.1%一路飙升到4.35%。同时，RBA也开始量化紧缩(QT)——不再购买新债券，让到期债券自然滚落, 希望减少货币供应。实际结果呢, M2增长确实放缓了。注意是增长放缓而不是下降。
2023年9月以来, 尤其是在2024年之后, 尽管官方利率直到2025年2月才开始下降, M2货币供应却在悄然重新扩张。 CEIC的数据显示，到2025年1月，澳洲M2货币供应同比增长5.3%,前一个月为5.4%。 这意味着什么？货币"印刷机"已经在悄然重启，大量新增货币正在流入经济体系。
你就把经济想象成一个巨大的水池, 里面装满了水，(水就代表货币)。池里有很多人 (代表资产), 他们站在不同的水位高度。当央行或政府往池子里注入更多水 (增加货币供应) 时，会发生什么？水位上升, 所有站在池子里的人都会被"抬高"。这就象征着他们的资产随着货币供应的增加而升值。
那些已经在房地产市场中、持有杠杆的投资者，就像水池里面的人。当M2增长、货币供应增加时, 房地产这类硬资产的名义价格自然上涨——不是因为房子本身变得更好了, 而是因为衡量它的"尺子"(货币)变长了。而那些持币观望的人，就像站在池边的人。他们看到池中的人越升越高, 却因为犹豫或恐惧不敢下水, 无法从中获益, 手里的现金购买力反而在不断缩水。
这对不同人群的影响完全不同。对于把钱存在银行账户里的人来说, 是灾难性的——储蓄的实际价值在下降, 购买力在缩水。 但对于持有债务的人来说, 货币贬值反而是利好！为什么？因为他们欠的债务(比如房贷)是固定的名义金额。假设你欠银行50万，随着货币贬值、通胀上升、工资名义增长, 这50万的实际负担在不断减轻。 十年后你的工资可能涨了一倍, 但欠的钱还是那些，相对你的收入来说压力"变轻"了。
所以，对于持有房地产等硬资产而且背着债务的投资者而言，货币扩张创造了一个完美的正向循环：资产在升值，负债在贬值。 这就是很多投资者热衷于加杠杆买房的原因。他们不是疯了，而是深刻理解了货币贬值的游戏规则。如果你以80%杠杆买房,只付20%首付, 房价翻倍时你的本金就会上涨5倍。这种财富效应在货币持续扩张的环境下会被放大。
这里我需要澄清一个常见误解: 有些房产博主说M1(狭义货币)是衡量资产价格波动的指标。其实不对, 应该是M2(广义货币)。而M2更稳定、更广泛,与名义GDP和资产价格的相关性更强。 但是澳洲目前不发布M2数据，所以可以尝试用M3替代。M3是 M2 加上金融债券、商业票据、等其他短期流动资产的货币供应量。而下面这张图显示出了货币供给和澳洲房价之间非常强的相关性。
货币供应增长与通胀、资产价格通胀之间有着不可分割的联系。历史研究表明,货币供应增长和通胀在长期内紧密相关。 当货币供应增长快于经济实际产出增长时,多出来的钱就会推高价格，消费品的价格、服务的价格, 还有资产的价格。
对于普通人来说,这意味着什么？如果你只是持有现金、储蓄, 你的购买力在不断被侵蚀。 但如果你持有房产,尤其是用杠杆(贷款)持有, 你实际上是货币扩张的受益者。确实不公平。但这就是现代法币体系的运作逻辑。
所以，M2货币供应的再次扩张，虽然不像降息、移民政策那样引人注目,却是推动澳洲房价持续上涨的"隐形发动机"。 它为资产价格提供了流动性支撑, 为负债的人提供了债务稀释效应, 为整个房地产市场注入了持续的上涨动力。这不是阴谋论, 而是货币经济学的基本原理。理解这一点,你就能更清楚地看到澳洲房地产市场背后的真正力量。
普通人只有两条路可走
如果你看透了上面的微观和宏观两方面的趋势，应该能够完全理解为什么澳洲房价一直在上涨了。房价上涨是一个趋势，没人能挡得住。有人说人们消费能力上不去，房价就不会涨；人们买不起房房价就不会长。确实很多人买不起房，但是也有很多人买得起。即使人们的真实工资没有上涨，光是货币供给，货币贬值，通胀，政府补贴，信贷泛滥这些让房价上涨的动力，就没人能挡得住。当然有人可能会怼，说说美国房价这几年也不涨啊。没错，美国人的资金蓄水池是股票，而澳洲是房产。还有人说那新西兰房价不涨，加拿大房价不涨，澳洲未来早晚也是这样。关于这两个国家的情况，我已经做了两期影片具体讲解。有兴趣的话可以看看。
澳洲的未来是什么样呢？能买得起房子的人都已经买了，而且会买得越来越多。买不起房子的人有两个选择。1.是竭尽全力先上车。比如父母能给凑点钱，政府的补贴能拿的都拿到，亲戚朋友再借点。总之先买了再说。如果这还不行的话就剩下了最后一种选择。2.努力赚钱。有个体面的工作房子自然买得起的澳洲梦时代已经一去不复返。现在的澳洲的年轻人，如果没有取得突出的成绩，想买个房几乎不可能。努力赚钱，努力省钱，攒下的钱做好投资，等余额够首付了，赶紧买房。这就是唯一的路。但是以我的观察，通过努力这种方式买得起房子的澳洲本地人将会是极少数，因为太多人不想努力，有点时间都在网上喷社会不公，然后去参加游行，就是不想着努力提高自己去赚钱。而对于新移民来说，改变自己命运的意愿要强得多，能够通过努力的方法买上房子的人将会越来越多。最终的结局，可能是已经有房子的澳洲人和通过努力上位买房的新移民，成为不愿意努力的澳洲人的房东。如果你想要进步，想要通过房产投资跃升阶层，赶紧来找澳房策加入会员吧。
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