【澳洲房产】澳洲房价连续飙涨5个月, 央行却突然变脸! 这次暂停降息背后藏着什么大阴谋? 市场节奏已经被打乱! 聪明投资者最后的上车机会! 【澳房策373】
- 澳房策
- 15分钟前
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你有没有注意到2025年上半年，澳洲房产市场没有任何征兆，完成了一次“加速起飞”。就在很多人还在等本轮第三次降息“靴子落地”的时候，房价已经悄悄连涨5个月。6月全国大盘继续上涨，不但没有放缓，反而比4月5月更快。而就在这种全线加速的关键时刻，RBA却突然暂停降息。这个意外和变数到底意味着什么？这是不是房价加速上涨的终点？还是房产投资者“最后的上车机会”。
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6月房产市场全面加速上涨
澳洲房产市场大盘在24年12月降价-0.1%触底之后，就进入了关键的反弹阶段。1月2月3月连续加速上涨。关键转折点出现在2月。但是4月份增速有一点回落，就是大选的不确定性和2月降息效果消退导致的。随着大选尘埃落定和再次降息，6月澳洲房产市场单月上涨0.6%。再把上半年的月环比增幅的曲线连起来，看到是整体加速上涨的趋势。
6月份悉尼市场单月上涨0.6%，明显加速。墨尔本也是同样趋势，单月上涨0.5%。虽然还没有突破澳房策平盘期标准+-0.5%，但趋势也是非常明显，突破只是时间问题。如果时间拉长一点，你就会看到很明显的V型反弹趋势。悉尼从23年4月的房价增幅顶点，到25年1月跌幅触底，再到现在，很明显已经进入了上涨周期。墨尔本虽然没有悉尼V型那么大，但是趋势一致。
再看看3个中型城市。布里斯班，阿德莱德，珀斯全都连续上涨了2年多。上涨速度在今年2月份触底，但当月还是在上涨的。然后3456四个月连续加速上涨，布里斯班6月单月上涨0.7%，进入了明确的上涨周期。珀斯上涨0.8%，明显加速。阿德上涨0.5%稍微慢了一点。很明显，布里斯班和珀斯市场已经完成了在没有负增长情况下的V型反弹，跟我们去年11月全年总结直播里面的预测的一样。不知道那些从2年前就开始担心这三个中型城市是不是已经涨到头了的朋友，后来买了没有。最近很多人都在担心昆州这次财政预算案会不会让布里斯班房价暴跌的问题，我专门做了一期影片【澳房策372】感兴趣的朋友可以看看。
这次三个小型城市的走势有些不一样。霍巴特虽然没有形成明显的上涨趋势，过去的2年中涨跌不定，但是趋势在向好之中。达尔文继续暴涨的趋势。至于暴涨的原因，我在上周六的半年度直播之中做出了详尽的分析，而且给出了是否购买的建议，还没看过的朋友可以加入YouTube会员看看重播。出乎意料的是这次堪培拉的单月涨幅来到了0.9%，已经处于明显的上升周期。只是不知道能不能持续下去。毕竟过去的2年中，有过几个月涨几个月跌的小周期轮换。
以上是各个城市房市单月走势情况。如果要看趋势，最好的方法还是看90天走势图，因为时间拉长到一个季度，上下跳跃没有那么快，趋势更明显。图中看得非常明确，大型和中型城市都已经在上涨周期之中了。
图里的5个绿色圆圈，是过去5年之中我做出市场预测的时间点，而且这5次对市场的走势的判断全部正确。最近刚刚验证了我在去年11月年底直播时候对与今年上半年房产市场走势的的预测，居然也对了，可以说是运气爆棚。经常看我们月度直播的朋友都知道。最近有一家买家中介，也开始做月度直播了，连直播的名字都不改，内容也照我抄了不少，怎么说呢？希望大家支持原创吧。
拍卖清空率方面6月份数据非常亮眼，清空率上升到67%，已经超过了过去10年大平均65%
租金回报率的变化不大。6月份全国大平均还是3.7%。悉尼最低3.1%，因为房价相对高。回报率最高的仍然是达尔文, 达到了6.5%。阿德莱德，布里斯班，墨尔本都在3.7%。按照现在的利率，80%贷款比例，长租的话，全国只有达尔文房子能够产生正现金流。但是我需要澄清一下，单一正现金流并不应该是任何房产投资者买房的唯一原因。资本增值，长期稳定性，当地人口素质，经济发展和经济多样性都是非常重要的因素。之前有个客户问我，西澳的一个小镇能不能买，现金流特别好。在数据平台上一看，房价80来万，周租金1200-1400，还是长租，挺好。但是仔细一看，发现这里房价大起大落，典型的矿业驱动型，而且租客比例达到了63%。我就跟那位客户说，这里你炒个短线可以，完全不适合长期投资。但是你炒短线，为啥不去玩个大的？借钱去买加了杠杆的ETF或者直接去炒币，那个多爽啊。一般几天就出结果。当然这是开玩笑了，咱澳房策粉丝们可别去干这个事。
顺便说一下，我在这家数据平台担任首席培训师和资深数据分析师，专门教全国的买家中介怎么做数据分析的。大家记住，在澳洲华人圈，凡是有任何新房中介，二手房中介，买家中介，说有自己的数据平台的，根据我对这个行业的了解，都是在吹牛。吹牛的人，咱就不要信了吧。如果你看到本期影片时候，知道哪家华人中介真的研发了自己的数据平台，欢迎你给我留言，我会置顶更正。
上半年的走势可以说是房价增速触底反弹，然后进入全面上涨。而下半年的走势可不会向上半年那么顺利，虽然整体趋势看涨，但是需求端的最大驱动力，利率，现在出现了一些变数，这次大家都在盼望的降息并没有发生。那么未来几个月市场中到底会发生什么，利率会如何变化呢？
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RBA暂停降息
降息之前, 金融市场的猜测是，这次有97%可能性，央行降息0.25%，同时预计明年3月到6月利率会降到3%。除了金融圈子，经济学家，各家大银行，也包括我自己，都认为央行肯定会降息。但是这次，出乎所有人的意料，央行没给任何人面子，就是不降。看来现在的央行行长真的是不走寻常路啊。我深挖了这次央行会议报告，发现了暂停降息的几大原因。
1.从2022年的高点开始，通胀已经大幅度下降。5月份的Trimmed-mean CPI，从4月的2.8%下降到了2.4%。按理说已经在央行2-3%的目标区间，即使是取个中点，那也低于2.5%了。但是从央行的会议记录里面，我看到了不一样的思路。
央行说最近的数据显示，第二季度的的通胀要比预期稍微高些。好家伙，这是拿我们吃瓜群众不当人啊。统计局在通胀数据上有两组数据，1是月度数据，一般是月底发布上个月数据。我们拿到的5月份通胀数据就是6月25日发布的。2是季度数据，也是在季度结束之后大概25天到30天发布。按理说第二季度的通胀数据是这个月底才会公布。但是央行显然已经事先知道了内部消息，知道这回的二季度通胀要高于预期。所以央行说要再等等。等什么呢，等通胀在2.5%左右稳定了，我猜是连续3个月都在2.5%附近，才会降息。
2.第二点是经济中的不确定性因素。美国方面在4月9号宣布暂停关税90天之后，7月9号到期恢复。但是美国财长贝森特又把日期推迟到了8月1日，所以现在还不知道最终关税到底定在什么水平。这一点在RBA的报告中也有提及，是重要的考量因素之一。关税问题，我专门制作了一期影片【艾财说157】，有兴趣的朋友可以去补补课。RBA这次还考量了澳洲国内需求增速减弱的因素，可能是参考了几天前发出来的澳洲“零售营业额“数据吧。5月份增速放缓，说明大家消费的意愿还是不够强，没有形成加速上涨的势头。其实消费上不去更应该降息刺激才对，不过RBA这次的决策显然是在说，消费上不去也不满足降息条件。当然也可能是想等问题更严重再降息，现在还没出大事，所以不急。
3.就业市场其实还不错，失业率已经维持在4.1%水平大概6个月了，没有任何迹象显示失业率会上升。RBA这次还强调了央行的两大职责，就是保就业和保物价。所以我还是对央行这次决定暂停降息没抓到要领，只能理解成，央行对未来经济情况有变差的预期，觉得未来有各种不确定性，所以在经济还能撑住的时候，先不降，等出了事情再说。或者是因为美联储在6月下旬决定不降息，RBA想看看美国那边怎么动。
因为有一堆的疑问，我就在网上做了个调研，发现市场对这次没有降息的解释有几个。
1.澳洲利率已经从高点下降了50个基点了，央行认为可以再等等。2.前两次降息有时滞效果，可能现在对经济和市场的影响还没有完全显现出来。3.就是看不到让人放心的数据，那就不降息。
下次RBA开会定在8月12日。现在的市场又开始认为下次降息板上钉钉了。不过有了这次的先例，我想越来越多的人会对降息预测不屑一顾。这种对未来降息的不确定性，和本次暂停降息，会对房产市场产生什么影响呢？为什么我在影片开头说这是给还没买房的人最后的上车机会？
上不上车是个问题
澳洲房市大盘在今年2月份反转上涨，到6月底，已经连涨了5个月了。所有城市都在加速上涨。买家本来已经形成的对市场的信心，可能会因为这次暂停降息而消退。各个城市本来加速上涨的房市，加速的趋势可能会慢下来，甚至上涨速度减缓。直到下次降息实锤落地为止，才会再次加速。在那之前，很多买家会进入观望状态，那种害怕失去的情绪也会减少，清空率或多或少会受到影响。当然我说的是多数人，因为多数人买房看的是情绪，情绪到了，马上买。但是我们房产投资者想要把投资这件事情做好，就必须做到反人性。只要我们看准了短期12个月，和长期10年的趋势，那么未来1个多月的时间，正是近期上车的最好机会。没准你还能在买房的时候不用加那么多钱就能买到也说不定。因为暂停降息，而暂停买房的人，将会错过难得的市场机遇。
说说心里话
还有点时间，想跟大家说两句心里话。最近房产市场越来越好，我们接到的咨询量也变多了。但是这里面来卧底打探消息的比例明显上升。分成三种。
第一种，原来是中介，市场不好的时候去干别的，现在看到市场不错，想回归捞一把，来看看澳房策是怎么做的，能不能把我们商业模式抄一下。结果来咨询的时候问一些跟我们提供的服务无关的问题，都在问你们有多少客人，能赚多少钱，有多少员工，整套流程是怎么样的。这类人我手里已经有个名单了，在适合的时候，我会在频道里公布出来。
第二种，从事金融会计这类跟数字相关工作的朋友也来打探。一上来先讲一堆普通人听不懂的专业金融和税务词汇，然后左算右算，算不明白，最后说要问父母。买房子不是买股票，你股票玩短线的，思维已经定型了，房产投资不适合你。如果你是会计师，职业病，房产投资不看前景，先算交多少税，不去看长线，不去找机会，那能赚到钱吗？金融领域和会计领域的专家朋友们，在自己的领域是专家，在房产投资领域不是。隔行如隔山。如果真是专家老手的话，应该在去年11月份到今年2月份市场最差的时候买墨尔本和悉尼，我在当时的直播里都讲过的。一个领域的成功，没法在不努力的情况下复制到其他领域。除非你像我一样过去5年，天天都在研究房产市场，每周投入50-60个小时，那可以。除此之外你想都不要想。
第三种，就是想要问问哪里买房好，怎么买好，用什么实体买好，然后去自己买。用我的话讲，就是来白剽的，实际上对我们的服务不感兴趣。咨询的时候特别有意思，总是故意拖长时间，就想再多套点信息出来。更让我寒心的是，加入VISION会员的朋友，也有些是这种情况，我们找到了好房子，然后他们绕过我们自己去买，还有做得绝的，换个名字去买，就挺没意思的。
怎么说呢，我特别希望所有人的素质都在一个水平上，都有基本的修养。但是，人分三六九等，木分花梨紫檀。还是那句话，尊重澳房策员工的人，我们同样会尊重，尽心尽力，提供最好的服务。不尊重澳房策员工的人，那就没办法了，我只能变得更流氓去回应。
大家别怪我总是骂澳洲华人中介圈子，包括新房中介，二手房中介和买家中介这3个子类别都算上，这个圈子特别low，尤其对这行不了解的朋友，你可要听仔细了。
1.入行没有门槛。你花几百块上个课，把作业抄完，就能拿到初级牌照。然后就去卖房或者帮客户买房了，你自己买过房吗？不想写作业，或者不会英语，再花点钱找个替写作业的就行了，你学到课程的知识了吗？华人和本地澳洲人学习中介牌照完全不是一个路子。华人要的是牌照，澳洲人要的是学习。更可怕的是，根据我自己对行业的理解，有20%-30%华人中介是没有任何牌照的。短视频平台那些讲澳洲房产的，有几个跟澳房策一样敢把自己的澳洲从业牌照公布出来的？你说这个圈子能不乱吗？
2.流量思维毁掉了买家思维。现在是自媒体时代，是个中介就出来做频道，做内容。一般都是我出了个不错的视频，后面一堆的copy cat就会自动跳出来。为了吸引更多的人关注，用的都是流量思维。什么意思呢？不管说的是不是事实，短视频必须先抓住眼球。为了做到这点，开头都是那种，“你敢信吗，很多人都在问，千万别再这样做了”。还有把自己包装成华尔街金融人士讲澳洲房产的。也有把非常简单的东西，用最复杂最高深的方式还要借助白板才能讲出来的。在我看来，如果不能把一个复杂的概念用1分钟让一个没买过房子的人听懂，那做知识类博主就是不合格的。但是大家为什么都去搞流量呢？就因为受众喜欢，数据好，受众就接受这种洗脑方式。做短视频的人掌握的是流量密码，至于商业道德，服务水平，内容真实程度，你根本看不到。内容抓到眼球就行，你看不出来这人到底水平怎么样。所以我把短视频平台叫做骗子割傻子韭菜的地方。长视频平台能稍微好点，因为你能看到连贯的逻辑和数据调查支持最终观点。很多人没有这个耐心看，这也是他们最终买错房，“上当受骗”，的根本原因。
3.现在的房产类自媒体，尤其是短视频平台，实际上就跟过去中介到商场和路边摆摊一样，流量就是路过的人，咨询就是停下来跟摊主说话的人，没区别。以前吸引客户的方法乱，现在搬到短视频平台就不乱了？哪有那事儿啊。人的本质不会变的。流氓穿上西装还是流氓。
这里我还是要补充一句，这个行业也是有规规矩矩做事，不满嘴跑火车，许诺的事一定做到的中介朋友的，包括在行业深耕的前辈们，我都绝对尊重。人家赚钱是人家应得的，这钱就应该人家赚。
有时候我也很纠结，是继续现在这样输出原创知识和调研，等着被人抄，同时尝试继续澳房策的“打假”短视频系列，试着净化中介圈子；还是成为普通的自媒体人随波逐流，流量为先，真知识和真调研类往后放一放。聪明人的生意不好做，为什么不去找那种不太聪明的大多数呢？大家怎么想？欢迎在留言区参与讨论。
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