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万万没想到, 我刚拿到上个月的数据报告，就被吓到，简直是不敢相信，悉尼和墨尔本这两个城市，经过11月12月和1月连续三个月的减速和下跌趋势之后，居然在2月份迎来了明显反弹。这剧本反转也太离谱了吧。拍卖量和清空率还大幅度上升，量价齐升。这种奇葩的市场越来越看不懂了。到底2月份的澳洲房市出现了什么趋势，未来的发展有哪些变数，澳洲经济基本面表现出哪些不确定性，美国经济，还有刚刚正式陷入衰退的英国和日本，到底会拖累澳洲还是对澳洲房市利好呢？
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24年2月澳洲房市
不说废话，我们先来看一下24年2月份澳洲房市走势。澳洲全国房市大盘，2月份一个月上涨0.6%，这是本轮大周期澳洲房价大盘连续第12个月上涨。悉尼连续13个月上涨，2月涨幅0.5%，比1月份增幅加快了0.3%。墨尔本在连续下跌3个月之后，迎来了房价上涨，虽然只有0.1%，但是如果之后几个月能够保持惯性的话，涨幅也会很可观。2月份涨幅领跑澳洲房市的城市，分别是珀斯1.8%，阿德莱德1.1%，布里斯班0.9%，这三个城市都处在房市上涨周期。堪培拉2月份突然上涨0.7%，这是10个月+-0.5%平盘期之后，第一次涨幅超出。达尔文上涨0.1%，霍巴特下跌0.3%。 对与第一次看澳房策节目的朋友们，我还是要补充一句，大盘是衡量一个范围内，所有房产的涨跌均值，并不代表所有房产。比如珀斯上涨1.8%，可不是说珀斯的所有房产在2月都上涨1.8%，有涨地更快的，也有下跌的房产。所以在实际操作之中，还是要具体到哪套房子，来单独考量。
从90天走势图上看，悉尼和墨尔本出现了明显的拐点，一般出现这种曲线的时候，都是市场开始反转的信号，但是我们研究过澳洲过去25年的房价历史，还是有个别情况，只是稍稍反弹，又跌下去的。所以光从技术面曲线上看是没法判断准确的，还要结合澳洲经济各种基本面因素综合分析，才能大概猜出未来的走势。
在过去的10个月里面，珀斯, 阿德, 布里斯班，几乎每个月都在创造当地房价的新高。记得半年前有位朋友在我一期影片下面留言呛，说珀斯已经涨得太高了，不可能在涨了，我当时就回复他说，现在历史最高，为什么下个月就不能创造历史新高呢？下下个月更高呢，后来步步高呢？结果应验了。有不少朋友对房产市场有一个迷思，现在已经很高了，不可能再高了，肯定跌下去。还有一些人在下跌的市场中，认为，现在已经跌成这样了，不会再跌了。这两种判断，根本一点道理都没有，说白了就是一厢情愿而已。市场走势不以个人意志为转移。如果你能看清这一点，就不会尝试在买房的时候去找最低点入手和最高点卖出了，你根本猜不准。被你赶上了，也只能说是运气而已，而运气是不可复制的。这次占便宜，下次就没那么便宜。凭运气赚到的钱，会凭实力亏完。与其踩点买，不如按趋势买，长期持有。难的不是一时赚钱，而是一直赚钱。
为什么2月份澳洲房市会突然火起来呢？其实根本原因并不是大家手里的钱突然变多了，而是信心变强了，全民预期澳洲央行今年会降息。既然有了预期，为什么不现在就开始抢跑呢。
我们在上周六的澳房策月度直播里面完整全面地讲解了澳洲房市2月份的走势和对未来的预期。想要预约下次月度直播的朋友可以在澳房策官网，澳房策(全拼).com报名。
澳洲通胀继续下行趋势
2月28号澳洲统计局ABS发布的最新数据说明澳洲通胀进一步下降。我们在看澳洲通胀的时候，有很多乱七八糟的衡量标准。比如月CPI，季度CPI，又同比，又环比，大家一看媒体发布这么多数字，一下子就凌乱了。其实很简单，你就看一个数字Trimmed Mean CPI。你就简单理解，通胀衡量标准里面包括很多项目，比如水果，蔬菜，面包，房租，汽油，一大堆，各自占的比重还不一样。数字出来以后，有的项目变动多，比如面包和烟草，Trimmed 就是说要把这些变化太大的项目去一去。去的幅度一般是15%，这个是统计局跟澳洲央行一起定的。Mean，就是说剩下那些变化不大的项目，来一个大平均，最后得出的一个CPI数字，叫做Trimmed Mean CPI。这个数字被澳洲央行采用，衡量通胀，并且由此决定是不是要降息。1月份Trimmed Mean CPI也是在下降之中的，所以澳洲央行打击通胀的压力越来越小了。
而另一方面，澳洲的失业率在1月份上涨到4.1%，持续上涨趋势。结合这两点，通胀下降和失业率上升，澳洲央行降息的动力就会越来越大。下次的加息会议是在3月18日，如果没有突发事件的话，我猜澳洲央行还是会按兵不动。
在人口方面看，每年造访澳洲的人数已经恢复到了疫情前的最高点。另外我们观察到全新别墅的审批数量已经回到了2013年水平，公寓审批数量回到了2012年水平，按照现在的审批速度，造房速度，即使有政府的各种刺激，未来的3-5年新增的供给量也不太可能跟需求量平衡。供不应求的趋势还会继续很长时间。
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美国经济明朗
对新来的朋友我需要解释一下，为什么我们一定要关心国际局势，国际经济，尤其是美国经济呢，这跟澳洲房产市场有什么关系吗？那关系可太大了。国际经济和局势直影响澳洲通胀，就像疫情期间国际物流停摆，澳洲开始通胀飙升一样。通胀就会影响澳洲利率，而利率影响澳洲房价。同样的道理，澳洲利率对美国利率变动相当敏感，一般都会跟美国利率的变化趋势看齐。所以美国经济走势，对于澳洲的房价走势，其实是一个中远期的风向标。我在大学学经济的时候，每天做的事情就是看经济中一个因素变动会影响其他什么因素，然后产生什么结果，如何影响财政和货币政策，特别有意思，一环扣一环，跟侦探一样。所以我现在算是把老本行捡起来了，没想到这些知识还有用上的一天。
美国1月份的核心PCE数字出炉，还是继续下行的趋势，这一点让我松了一口气。而看到就业数字的时候，开始没看懂，但是后来搞明白了。美国的工资上涨达到了6.8%，而失业率没有变化，还是处在非常低的水平。一般情况下，通胀下降失业率不是应该上升的吗？再仔细一看，搞明白了，美国的主动辞职率，开始下降，说明什么？说明下家少了，大家不敢辞职，不敢动了，就是说就业市场出现了压力。
美国的实际利率，就是美国央行利率减去核心PCE, 已经来到了2.4%，说明美国实际利率为正，这样可以对通胀形成有效压制，如果通胀下降一些，利率就可以跟着降。
所以结合以上三点，核心PCE下降，就业市场出现压力，美国实际利率来到2.4%。降息是确定的，只是时间问题。目前的市场预期是美联储会在7月31日降息。
澳洲房市观察
我们现在回到澳洲房市。我们之前讲过澳洲的帮买政策如果上线的话，会通过50倍杠杆比例，2%的首付款，炒高澳洲房市。这还不是重点。重点是绿党所倡导的废除负扣税政策，会不会成真。这点在【澳房策280】里面有具体讲解，感兴趣的可以看一下。目前帮买政策的提案已经在众议院通过，还卡在参议院。最近到是没有听说绿党在参议院再掀风浪。我认为废除负扣税是个小概率事件，不过也不能排除倒霉，真的遇到的情况。所以我们还要拭目以待了。
最后我想给各位提个醒，如果你的预算不够，没法一步到位买个别墅，退而求其次买个经济适用型公寓，心里还在期望，公寓涨点钱，未来可以换一套别墅住。这个梦想就只能是个梦想。
以悉尼举例，过去10年别墅年化涨幅7.4%，公寓4%。而别墅累计涨幅104%，公寓47%。而且这个涨幅的差距越来越大。只要你的钱放在公寓里面，想要用涨价来攒出买别墅的首付，门儿也没有。如果你遇到这种情况，能吃苦的话，最好的方法就是在工作附近租房住，用有限的预算跨洲购买增值高的别墅，这种别墅不到100万澳币，有很多选择。如果你必须有个自己的窝，而选择买公寓，可能很长时间里面你就窝在这儿了。即使你后来能买得起别墅，钱的来源也不可能是公寓赚到的，可能是自己打工或者生意赚到钱了，也可能是家人帮助。但是我要补充一句，我们不能一棒子打死，悉尼有些公寓还是很有投资潜力的，只不过不是经济适用性的公寓，并且有很强稀缺性。
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