澳洲刚发布的2个数字吓到我。第1个是澳洲人口突破2700万大关。2023年全年人口增加624,100，年增幅达到2.4%。从1992年到2022年的30年间，澳洲人口增幅平均只有1.3%。可以说2023年人口增幅创纪录。第2个是悉尼的别墅均价来到了160万澳币，历史新高，在2010年，悉尼别墅均价还只有64万。14年间均价上涨2.5倍。同一时期，人们可支配收入相对房价进一步下跌。悉尼成为了全球房价最贵第2名，墨尔本排第9。澳洲生活是越来越艰难了。按照现在的形势看，2024上半年经济将持续走弱，人均GDP将会持续负增长。那么房价会就此倒下吗？政府会不会推出什么大招，提振澳洲经济？为什么说2024年澳洲房市将会经历先减速后加速，成为下一波房市周期的起点？我对2024年澳洲房市的看法，你可能会觉得惊讶，反常识，甚至是不可理喻，但是只要你看完这期影片，一定会对市场有个全新的看法和定位。
现在的高房价，市场趋势，到底是怎么形成的？要想了解现在的澳洲房市，判断未来的走势，就必须把时钟的指针往回拨，看看以前的澳洲。
澳洲梦已死
就像美国梦一样，澳洲梦代表着机会，代表着改变命运，过上幸福生活。那时候，你可花10英镑，只带一个公文包，就踏上澳洲，通过辛勤努力，攒钱，最终获得一块属于自己的土地，有一个自己的家。不仅如此，澳洲为每一位追梦人提供了更多机会，只要认真工作，努力赚钱，就能最终过上悠闲轻松的退休生活，即使你做得不那么出色，完善的社会保障体系，退休金，福利和医保，也能让你有个体面的晚年生活。但是这一切都在改变。
其实从那个年代开始，澳洲梦就在逐渐褪祛。1980年代，澳洲房产中位价只有75,000澳币，考虑通胀因素后按照今天的价格计算，是350,000澳币。那时候男性全职工作，平均年薪$16,000澳币，女性全职工作年薪$12,500澳币。如果全家只靠男性工资，一套房子相当于全年收入的4.6倍。只有女性工作的话是5.9倍。如果男女都工作的，房子只要2.6年工资，就可以买到。考虑通胀因素之后，澳洲房价直到2000年左右都非常平稳，00年到10年迎来的第一波暴涨，10年到20年第2波暴涨，而20年以后到现在是第3波暴涨大周期。所以在这40年间，澳洲房价从家庭收入的2.6倍上涨到了2022年的8.5倍，甚至2024年悉尼房价达到了家庭收入的13.3倍。
时间快进到2024年，澳洲绝大多数的澳洲人认为曾经伟大的澳洲梦已死，买房已经成了年轻人遥不可及的梦想。
1990年代后
在1990年代之前，信贷审核制度几乎不存在，贷款是通过君子协议和握手互信的方式来签订的。没有审核就催生了信贷泡沫。1990年代初期澳洲发生了严重的经济危机，1992年4大银行中的2家，Westpac和ANZ几乎破产，其中Westpac的情况最糟糕，拥有67亿澳币的所有者权益和1110亿资产，翻译过来银行有大笔放款，但是自有资金少得可怜。1992年到1994年Westpac的坏账冲销达到了50亿澳币。说人话就是Westpac几乎资产归零。
如果澳洲最大的银行中的2家倒闭的话，澳洲金融体系将会崩溃。所以1990年代，澳洲度过经济危机之后，开始以经济稳定为首要目标。信贷放的重点，也从风险更高的商业贷款，转向到低风险的住宅房产贷款。这就是为什么不久之后，澳洲就开启了房产热潮，房价涨幅比工资涨幅更快，差距越拉越大。如果人们有更多的钱买更贵的房，他们一定会这么干，这就是人性。
整个金融系统转向，也是为什么一旦经济中出现任何问题，政府一定站出来不遗余力地支持住宅房产市场的原因。这关系这整个经济，信贷，金融和银行系统的稳定。澳洲经济不好，和政府刺激住宅房产市场，在最近几十年成为了铁打的因果关系。
2000年代后
2000年随着悉尼奥运会召开，澳洲也获得了全世界更多关注。同年，澳洲引入了联邦消费税GST，同时取消了好几项州政府税务。也就是说州领地政府需要自己想办法多收税筹集款项了。从这一年开始，人们购买商品和服务的价格上涨了10%，为了对冲人们多付出的消费税，也为了减少州领地政府的反弹和压力，联邦政府在2000年引入了首次置业补贴政策，买房的人可以获得一次性7000澳币的补贴。实际上这只能部分对冲GST的影响，属于打一巴掌给个甜枣吃。但是人们获得了心里安慰，更愿意买房也能买得起更贵的房子，带动了建筑等等周边产业，澳洲经济得到发展，同时州领地也能收到房产交易相关的税收。可以说是一石三鸟。但是另一方面，首次置业补贴，创造了更大的借款能力，放大了杠杆和信贷规模，造成了房价飞涨。
看到了对经济的刺激效果，当时的霍华德政府在1年之后的2001年把首次置业补贴提高到一次性14000澳币，刺激建筑行业和周边行业，来对冲互联网泡沫崩溃和911对澳洲经济的负面影响。结果澳洲经济只是经历了很短的挫折就又开始向好，经济保住了，房价却越来越高。
2008年世界经济危机，澳洲政府又来这招，加码首次置业补贴，买二手房拿14000澳币，新房拿21000澳币，结果不出所料，澳洲经济保住了，房价随后来到了新高点。这还没完，疫情初期，澳洲经济一潭死水，为了刺激经济，澳洲政府又推出了新建房补贴，买地建房可以拿25000澳币。结果一样，拉动了建筑行业和澳洲经济，房价却一飞冲天。
疫情
2020年3月，一场突如其来的疫情席卷全球，澳洲也不能幸免。为了对抗疫情带来的经济冲击，澳洲打开印钞机，加印了全部澳币供给的25%-30%，这就像是兴奋剂一样，发钱的时候，消费的时候，大家爽，但是副作用随之而来，那就是随着大水满贯产生的物价上涨。通胀一飞冲天，一度达到7.8%的惊人水平。各种资产的价格飙升。巧的是澳洲房价到2022年上半年，同样上涨了25%-30%。
配合当时的低利息，选择买房的人，身价上涨，而选择消费的人，随着通胀上涨消费能力降低，手里面又没有升值的资产对冲，只能被动受到通胀和房价的双重洗礼，等到想要买房的时候，发现更买不起了。结果就开始抱怨社会不公。我到觉得不是社会不公，而是自己的财商有问题，没有办法抑制消费的欲望，用做投资，那就只能得到无能狂怒的结果。
随后的2022年6月到2023年3月，因为加息，澳洲的房市开始逐渐熄火，全国房价大盘进入下降周期。但是同一时间，澳洲做了一件事情，让澳洲经济复苏，那就是打开国门，让移民和留学生重回澳洲。
2022年2月开始，澳洲欢迎移民留学生回归。在政策初期，回归人数有限，对房市需求端影响有限，但是随着中国在2022年12月结束封城，澳洲在2023年3月就迎来了房市整体触底反弹。
新移民和留学生回归的直接结果就是推升租金推升房价，2023年来到澳洲的新移民数量超过50万创造历史新高。你回想一下，疫情以来，政府的新建房补贴，首次置业补贴，印钱放水，降息刺激经济，引入移民留学生，全都是在刺激需求面，产品和服务可以跟得上需求，但是房子的供给量可不是说上去就能上去的。政府到是推出了不少刺激供给端的规划，到目前为止不说没效果吧，也差不多，因为澳洲会建房子的工人就那么多，能建房的受欢迎的土地就那么多，没个几年根本不可能有效增加供给。历史再一次循环，澳洲有效对抗了经济危机，保住了金融系统稳定，而代价就是再创新高的房价，和更多买不起房的年轻人。
所以政府对住宅房产补贴已经成了保住澳洲经济的万能良药。虽然以往的补贴也是针对年轻人的，但是现在的年轻人拥有房子，从梦想变成了幻想。说到这里大家要留意，以上所讲的澳洲房市，经济大背景，整个趋势和政策的顺延，是我对2024年全年房市的预期的很大一部分依据。
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2024年预测
看房市趋势，可不只是随便说说那么简单的，每个人都有嘴，有观点，但并不是每个观点都值得认真对待。看趋势，必须要看到经济，政治，体制的前世今生和每次遇到相似情况的处理方法和社会反应，这样才叫有理有据地看趋势。
目前的澳洲经济下行，虽然GDP还在微幅上涨，但都是靠着新移民和矿业撑着，一旦有个风吹草动，澳洲就会陷入经济萧条期。其实我之前节目里面讲过，澳洲目前的人均GDP已经连续下降超过2个季度，已经人均GDP萧条了。2024年上半年，澳洲经济将会走弱。那么按照以上的逻辑，澳洲政府会怎么办？对了，出台刺激政策。除了最近讨论比较多的降息之外，还有一个大招，各位可能忽略掉了，那就是澳洲联邦政府推出的帮买计划 (Help To Buy Scheme)。本质上跟首次置业补贴区别不大，只是换了个名字，内核还是帮助买不起房的人进入房市买房, 通过刺激住宅房产市场来刺激经济而已。
这个政策离谱到什么程度呢？只要你有2%首付，政府贡献30%-40%的资金，注意这个不是贷款更像是合伙买房，剩下的银行贷款，你看懂了吗？这是要给买房人加49倍杠杆啊，2%首付么。我们普通人目前的杠杆只有4倍，20%首付，人们手里多1万澳币，就能买贵5万的房子，现在的首付从20%一下子降到2%，你想想。市场将会再次疯狂。这样一来，更多的人买房，政府也相当于下场炒房，银行放贷，建筑和周边行业被盘活。那么历史又将会重演。澳洲经济被拉出泥潭，澳洲房价进入全新次元，能买得起房的人又变少了。预计政府帮买政策会在2024年6-7月上线，正好是澳洲经济最困难的时候，配合降息，效果更佳。
在需求端的刺激，我们还没有考虑政府即将推出第3阶段减税计划。具体我会在直播中讲解，但是简单说，收入19万以上的人会买更多的新房用来抵税，刺激房市。
这就为什么我的看法是今年澳洲房市会进入一个减速周期，而下一波的房市爆发期不用多久就会到来，因为房价暴涨，人们会越来越贪婪，加速房市上涨。这时候经济过热，信贷量过高，政府又会出面，开始打击信贷，加息，房市稍微回调。经济下行，政府出台刺激政策，如此循环往复。
只要澳洲的经济逻辑和政治逻辑不改变，近20多年的房市往复循环就会持续，每次经济低迷，澳洲政府就会想办法刺激住宅房产市场，带动银行，建筑，和周边18个行业复苏，把澳洲拉出经济泥潭。那么结果就只能是房价上涨，越来越少的人买得起房，有房的人财富增值，没房的人财富缩水，可能退休的时候都买不上房子，只能靠越来越少的福利勉强度过余生。这种情况我想想都觉得可怕。所以看我们频道的朋友，不要犹豫，为了不被现实之中真实购买力缩水的工资，和越来越贵的房价，双重打击，正确投资澳洲房产市场就是你生活的最好暴涨，和翻身的最好机会。
我会在2月3日的澳房策开年直播之中，具体分析澳洲23年12月和24年1月走势，讲解第3阶段减税，帮买政策，和未来1年之内的细分市场趋势，为您一年的房产投资规划打好基础。这次直播你一定要看。现在就赶紧在官网预定占座吧。
可能有人会问，这种20多年的市场逻辑会不会改变呢？我的看法是，早晚有一天会变，而改变的契机，不是突发的黑天鹅事件，比如战争，世界格局改变，就是灰犀牛事件，比如银行体系危机，类似的大事件。但是在未来20年完全有可能什么事情都不会发生。虽然该来的总会来，避也避不掉，但是，你会因为理论上可能发生车祸，就不去上班赚钱，努力改变生活现状吗？毕竟像是澳洲1990年代的经济危机和金融体制变革，在二战之后只有1次。通过澳洲房产投资赚钱，达到财富自由，改变命运，对绝大多数人来说，或许根本用不了20年。
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