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上周澳洲统计局数据出炉，吓了我一跳。澳洲已经连续5个季度GDP增速减缓，23年第4季度GDP增速几乎为0，陷入停滞。而人均GDP连续3个季度负增长，不但进入了人均GDP衰退，速度也有加快的趋势，离技术性衰退恐怕也不远了。现在澳洲生活成本，油价，电价，房价，房租全都在暴涨，人们生活压力巨大，都期待着央行能够降息刺激经济。而目前的通胀下降和失业率上升都让降息越来越近，但是一位金融大佬在前几天的澳洲商业峰会上说通胀将会在5大趋势的推动下大幅度反弹。未来澳洲经济和房价走势到底如何呢？
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国民账户数字出炉 (National Accounts)
我们先来看看澳洲经济数据，2023年第4季度，澳洲GDP增幅只有0.2%，单从这一个数字就能看出，澳洲经济已经放慢到了几乎停滞的程度。澳洲全年的GDP增幅1.5%。增长1.5%你可能觉得还可以，不算很差，其实根本不是这样。如果我们看看过去5个季度的GDP数字就能找到规律。过去5季度GDP分别是0.8%，0.6%，0.5%，0.3%和0.2%。看出来了吗？GPD增幅越来越慢，现在已经到了0增幅的边缘。那么离技术性衰退还有多远呢？
技术性经济衰退 (Technical Recession) 衡量标准，是一个国家连续两个季度GDP负增长，整个国家连续6个月财富缩水。这种技术性衰退引起的问题非常严重，经常伴随着高失业率，企业倒闭，债务违约，银行信贷停滞和股市暴跌。我们比较熟悉的经济衰退包括了美国1929年大萧条，70-80年代的3次石油危机，2000年互联网泡沫，2008年次贷危机。每一次都严重打击了经济。而澳洲比较幸运，上一次还要追溯到1990-1992年Paul Keating 时代的经济衰退。当时GDP下降了1.7%，失业率升至10.8%。1991年，利率和失业率都处于历史高位。 经济衰退对澳洲人的影响非常可怕，许多人丢掉工作，企业破产率飙升。
目前西方国家之中，英国和日本已经进入了技术性衰退。日本到是挺绝的，在进入衰退之后，来了个“调数据”，硬生生把数字从负增长改成了正增长，我也挺无语的。生活难不难，工作好不好找，只有老百姓最清楚，光搞个数字出来充门面是没用的。
澳洲的情况也好不到哪里去，虽然GDP没有负增长，看起来还不是特别差，但问题是老百姓手里的钱少了。如果一个国家人均GDP，注意是人均，连续2个季度下跌的话，说明进入了人均GDP经济衰退。而澳洲的情况是，人均GDP在过去3个季度连续为负增长，分别是-0.2%， -0.5%，-0.3%，全年一共-1.0%。澳洲不但人均GDP陷入衰退，而且不见好转的迹象。
按照澳洲目前的趋势发展下去，人均GDP衰退还会持续。记得疫情开始的时候，澳洲跟其他国家一样进入了短暂衰退，如果不算这种黑天鹅事件的话，澳洲2023年全年GDP1.5%增长，是最近23年来，澳洲经济增长最弱的一年，没有之一。几乎澳洲所有的GDP增长，都被快速增长的人口完全抵消。
第4季度家庭消费方面几乎没有变化，日用必需品消费上涨了0.7%，因为食品电价汽油都在上涨，夏天开空调也是电费增加的一个因素，但是非必需品消费却下降了0.9%，说明只要能不买的东西，人们都倾向于不买了。像是酒店，咖啡，饭店消费，买车这类都在萎缩。既然开源做不到，那就只好截流了。省下来的钱也不敢乱花，都存起来。存款比例从第三季度的1.9%，翻了几乎一倍，达到3.2%。
澳洲上一次加息是在23年11月，而23年第四季度的经济数据是非常糟糕的，那么11月份的那一次加息，其实现在看来，完全没有必要。可以说央行犯了一次大错。
如果澳洲经济进入衰退，失业率大幅度上升，跟央行的政策失误脱不了干系，但是受到谴责的一定是现任的联邦政府。经济搞不好，政府支持率肯定下降，那么看着央行不顺眼是肯定的。如果大选后政党轮替，估计新政府看央行也不可能很顺眼，央行已经搞黄了我前任了，我怎么知道央行会不会再来搞我呢？
其实在任何经济困境的时候，就像之前的疫情一样，政府的招数就只有印钱放水, 降息和放松信贷这几招，本质上都是增加货币供给，人们手里有钱了，就会去消费。当时国际物流受到影响，买不到国际商品，而澳洲国内需求增加，生产厂商就有机会提高价格，所以造成了后来的一波商品服务价格上涨。而在想要控制通胀的时候，完全反向操作，加息，收回流动性和打压信贷。你有没有发现这两种截然相反的，控制通胀和刺激经济的方法，都是在从需求端，也就是老板姓那里入手，而没有办法有效增加或者减少商品和服务的供应，就是厂商和供给端？所以说，在任何社会里都是这样，普通人不论是在经济上涨周期，还是下降周期，都是那波被折腾的人。
澳洲近期通胀下降，失业率上升，加息已经起到了相应效果，澳洲降息指日可代。但是，有位金融经济界大佬站出来，预测通胀即使短期下降，还会大幅度反弹，还给出了非常有信服力的理由。
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贝莱德大佬的预测
国际资本大鳄贝莱德 (BlackRock)全球首席投资策略师，李薇，前几天参加了澳洲金融观察举办的商业峰会，透露了全球最大资管公司对于未来通胀利率和经济走势的看法。
先说结果，容易借钱容易赚钱的时代结束了，目前的市场因为预期利率下降而相应上涨，但是之后的市场将会更加艰难。短期通胀会下降，失业率上升，央行会介入开始降息刺激经济。当通胀降低到央行认为的合理水平之后，会引起过山车一样的反弹，而且比市场预期的还要糟糕。通胀会在未来几年明显反弹，并且维持高位，而利率也会保持在相对高位。
现在所有人都知道利率会下降，而且在投资上已经把未来预期的利率下降纳入考量，所以我们看到了在经济不好的情况下，股市飞涨，房价飞涨，但是，如果利率没有像人们期望的降低幅度那么大或者那么快，人们就会失去信心，未来市场的震荡就会发生。
李薇在会上提出了一点，非常值得思考。包括澳洲在哪的西方国家都面临人口老龄化的问题，也就是说政府需要支付更多的医疗保健和社会福利，增加购买服务和消费，那么物价就有上升的动力，利率就会维持高位。
推动投资决策的全球大趋势有5个，人工智能，地缘政治，人口老龄化，能源转型，资本市场变革。人工智能会提高生产力，增加社会财富总量，人们赚得多了，自然刺激消费，提升通胀和利率。如果地缘政治出现问题，各国军费和国防开支会大幅度上升，国际贸易下降，让本国商品价格上升，出现通胀。以前是经济推动了地缘政治，现在是地缘政治决定了经济。能源转型也是一样的，比如澳洲控制汽车碳排放，将会明显增加汽车购置成本。
所以说在中长期来看，通胀和利率会保持在高水平。不过以后的事情以后再说，眼前的降息是肯定会来的，只是时间问题。
利率走向
上周四，美联储主席鲍威尔说，如果通胀持续下降，降息会比想象中来得更快。虽然他没有说具体是哪一天，但是给了市场足够信心。其实美联储的目标一直都没有改变，通胀必须在2%附近。1月份美国核心PCE是2.8%，在3月29日会放出2月份的数字，如果再下降0.1-0.2%，我想美联储就要开始着手制定降息的政策了。
至于澳洲么，货币政策一直偏保守，反应偏慢，从过去降息一点一点降就能看出来。所以我完全不指望澳洲会比美国先降息。历史上看，澳洲的货币政策一般滞后美国3个月左右。我们还是要耐心等待了。
至于房子么，我的观点还是没有任何改变，如果是自住房，随时可以买，找到合适的不容易，不管市场好坏，买了再说，只要房子本身好，你在里面住得舒服，家里人都开心比什么都重要。如果是投资房的话，首先自己要在财务和心里上准备好，然后寻找适合自己财务目标的投资房产。不同的房产适合不同财富阶段的人。比如刚开始房产投资的朋友，适合购买高增值的住宅房产，而快退休的朋友适合购买高现金流的房产。而真正退休的时候，其实财富不一定要以房产的形式存在，只要能给你带来现金流，其实ETF，高分红股票，商业房产都是不错的选择。至于投资房的购买时机更不用担心了，如果你能放眼全澳洲的8个城市的话，同一个时间点一般存在2-3个房产周期，比如说，悉尼上涨的时候，布里斯班可能在下降，堪培拉可能在平盘，总能找到适合你的投资习惯的房产的。
最后我想补充说明一下【澳房策284】关于澳洲永久居民在新州买房，“没有连续住满200天”这个事情。
1.请尊重别人的付出。
在我发出这期影片之后，很有意思，油管平台上浏览量正常，因为长视频平台的朋友都有比较高的学习能力，会去动脑子，但是某书某音某号短视频平台上流量不是很多，因为影片长度11分钟，太长了，大家不想看。然后为了方便大家，我又发了一个几分钟的浓缩版，在短视频平台上就很火，但是底下留言一片吵闹，说我没解释清楚，说我误导人，说什么的都有。那我发了长视频具体解释，你又不看，发短视频你看了又说我没讲清楚，还让不让人活了。所以我也无所谓了，爱说什么说什么，自己不上进不知道学习，还不愿意花钱咨询，白剽还骂人，这种人投资赔钱谁也怨不着。
2.分析就是瞎猜。
我的视频发出来之后，自媒体圈一看流量不错，一堆跟风的视频，几乎每个人都尝试分析，都尝试给出结论，底下留言也一样，看得我有点恶心了。为什么呢？这有什么可讨论的呢？想知道答案，把自己的情况写好，发电邮给 Revenue NSW 问就好了，一锤定音，多简单。有几个大哥大姐，在后台私信我，说想跟我讨论这个事情，还发来上千字分析，说实话我没看，因为我觉得没有意义。澳房策是看事实说话的，猜测，分析，讨论，在事实面前一点用都没有。我们只要等待案例结果出炉就好了，没出结果之前老实点儿，多在澳洲住住，非要钻那个空子干什么呢？我们时刻关注手里面的几个案例的进展，有了新的情况，我们会经过律师审核之后，首先发给我们的付费VISION会员，作为他们VIP服务的一部分，然后在时机成熟的时候，会在频道中公布出来。
3.我的情况适用吗？
问这个问题的人基本对200天这个事情没谱，也不知道去哪里找答案，属于乱投医。目前只有新州悉尼有相应的规定，其他州领地还没有听说，好较真儿的，建议你们去各个州领地的地税局网站查查条文儿。看不懂的话，可以让自己律师查查，不想花钱给律师的，那就自己担风险。你想从一个自媒体公共平台上，找到适合自己情况的答案，根本不可能，因为我们真没有那个精力去针对每一个人的情况刨根问底给出建议，花很多时间，不挣钱，还担责任，换了谁也不愿意干吧，咱实话实说。
4.会计师不管。
地税和地税附加这个事情，会计师一般不管。我提这个事情是因为有不少会计师跟我抱怨，说视频推出后，很多客人给他们打电话，能不能让我解释一下，这个事情不归会计管。没想到这期视频影响很大，让会计师，律师，中介，还有一堆自媒体的工作量都暴涨。在新州，收取地税的机构是"Revenue NSW"。地税，就像是你收到的市政费账单，水电账单一样，收到了交钱就好。看不懂账单就打电话给他们问。地税，会计不管，一般会计只管跟 Australian Taxation Office (ATO) 相关的税收。地税，一般也不归过户律师管。中介，一般看不懂，也不愿意承担解释的责任。所以地税是个 “三不管” 地带。当然，澳房策一站式服务VISION会员的服务项目中有包括地税策略，因为我们是“一站式”服务。在我看来，会计分2种，第一种是被动型，就是绝对不跟你多说一句话，你有事问她才会说，绝对不会给你任何税务建议。我管这种叫做文员式会计。所有房产投资者遇到这种会计，个人建议直接解雇，因为对你增加投资回报没有好处。第二种是主动型，可以根据你的情况，主动给出税务建议，税务规划，省税策略，也叫税务架构咨询。这种最好。澳房策VISION会员匹配的都是做税务规划的会计师。我猜那几个在我影片下面留言的会计师，都是第一种吧。
我稍后会在“基础会员资源库”里面增加了地税相应内容。在澳房策官网可以免费加入基础会员。想从上帝视角了解澳洲买房购买成本和持有成本的朋友可以看一下【澳房策234】
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