【澳洲房产】突发! 澳洲房贷规则巨变! 银行巨头一刀切封杀信托房贷! 投资者集体傻眼! 信托买房时代终结!【澳房策398】
- 澳房策
- 4小时前
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澳洲第五大银行, 麦考瑞银行, 扔出了一个重磅炸弹——所有信托(trust)和公司结构(company structure)的新房贷申请, 全部停止! 没有预警, 没有缓冲, 直接一刀切。用信托结构增加贷款能力，快速买入更多投资房的游戏玩不下去了吗？麦考瑞占据了澳洲房贷市场5.9%的份额, 贷款总额高达1417亿澳元。这样一个重量级选手突然退出信托贷款市场, 是整个游戏规则正在改变的明确信号。业内人士已经在警告，其他银行和金融机构很可能会跟进。如果你正在用信托或公司结构持有投资房, 或者你正计划搭建这样的架构去买第三套、第四套房, 接下来你该怎么办? 如果所有银行都跟着麦考瑞的步伐, 这条路会不会彻底被堵死? 看完今天的视频,你会比95%的投资者更早看清方向, 知道该如何应对。
突发改变震惊市场
让我们先把时间线理清楚, 因为事情的发展速度快得吓人。10月28日(周一):麦考瑞银行给贷款经纪人发邮件, 说"从现在开始,我们限制每个客户只能有一个信托或公司结构贷款"。很多经纪人当时想,只是收紧一点政策而已,还能接受。周三:麦考瑞再次发邮件,这次语气完全不一样了。"从10月31日起,我们全面暂停所有信托和公司结构的新贷款申请"。这也太快了吧! 前后不到72小时, 从"限制"直接升级到"全面暂停"。周五政策正式生效。所有在10月30日之前提交的申请会接受"加强版本审核"(enhanced assessment), 从10月31日开始, 新的申请一律不收。
消息一出, 整个贷款圈炸了锅。就有网友发帖:"我刚花了几千块找律师搭建信托结构, 结果银行说不玩了? 这不是坑人吗!" 还有经纪人说, 手里还有好几个客户的申请卡在半路, 现在全废了。麦考瑞的信托和公司结构贷款只总额的5%左右。不算多，但问题是, 这个市场本身就很小众，现在信托贷款主力麦考瑞突然砍掉这项业务, 等于把这条路直接堵死了一半。
很多贷款经纪人和房产投资者就开始担心了，其他银行跟进麦考瑞的做法, 可能是迟早的事。麦考瑞看到了风向, 提前退出, 简化自己的贷款账本。去年它已经退出了资产融资业务(asset finance),现在又砍掉信托贷款,目的很明确——聚焦在更"简单、低风险"的个人贷款上。换句话说:银行在为可能到来的政策收紧和经济下行做准备, 主动收缩风险敞口。这才是最可怕的信号。
三大原因曝光
那麦考瑞到底为什么要这么做? 官方说法和真实动机之间有巨大差别。
1.社交媒体
麦考瑞在给贷款经纪人的邮件里明确提到,社交媒体上有太多"金融网红"(finfluencers)在教人怎么通过信托和公司结构增加贷款能力，说白了就是这个加杠杆的漏洞和银行普遍默许的情况被社交媒体单拿出来推广。
这些网红在TikTok、Instagram上教人怎么搭建多个信托结构, 绕过个人借贷能力上限, 买下第三套、第四套甚至第十套房。有个29岁的投资者Sanjay Parasher, 三年内买了37套房,总价值1300万澳元。他的秘诀是通过公司结构提高借贷能力。还有人在社交媒体上说自己"用信托结构短时间买下了一堆房子”。好不好先放在一边，既然他们成功了，银行也配合，那说明就是合规的。问题在于麦考瑞银行被网红们点名，说这里最容易做信托贷款，可能行长觉得丢人吧。
2.审批压力爆表
这些内容在社交媒体上拿到了数百万流量。结果呢? 大量不具备投资经验的人跟风操作,导致信托贷款申请量暴增。麦考瑞的审批团队压力太大,处理时间变长,客户体验下降。麦考瑞一直以"审批速度快"著称。审批时间通常在24小时以内,是所有银行中最快的。但过去一年,通过信托/公司申请贷款的数量激增,麦考瑞扛不住了。
3.经济下行与反洗钱
如果让没有经验，单打独斗没人指导，没做好现金流管理的投资者拿到了这些贷款，买了一大堆房子。房价上涨，利率下行，租金提高，那一切安好。但是经济是有周期的，碰到加息，房价下跌，租金不动甚至下跌的情况，杠杆加得太高的投资者，就有资金链断掉贷款违约的风险。信托结构和公司结构都比较复杂，银行想要追索非常麻烦。麦考瑞可能也是想要降低这方面的风险敞口吧。
还有一件事情大多数人都没有注意到。二级反洗钱新规（AML Tranche 2）即将在2026年7月上线。新规的重点审查对象就是律师，会计师，房产中介，跟买房子直接相关。到时候Austrac会要求银行对信托和公司结构启用更严格的KYC审查，还有权利随时去翻看信托和公司结构的交易记录追查资金来源。在银行的角度，想想都烦。反正信托和公司房贷这个领域占比很小，那不如就直接放弃，省事。
坊间传闻说澳大利亚证券和投资委员会 (ASIC) 和澳大利亚审慎监管局 (APRA) 正对银行施加巨大压力。有主要银行的内部人士透露，监管机构要求银行考虑停发这类贷款。现在投资贷款已占住房贷款总额的40%，达到了2017年的峰值水平。监管机构觉得贷款量有点大了，是时候收一收，那首先打击的对象肯定就是这类信托和公司贷款了，损失不大但是能给整个市场降温。
麦考瑞银行停止信托和公司房贷申请，表面上说是因为金融网红的影响，其实底层因素是降低合规成本。原因找到了，那么对贷款行业，房产投资者拿到贷款的途径，甚至是澳洲房产市场有什么影响呢？
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对信贷和房产市场的影响
麦考瑞银行曾经是处理信托/公司贷款最快最友好的银行。利率不错，流程简单，24小时审批。现在它退出了, 贷款经纪人只能转向其他银行。但问题是其他银行的审批流程更慢、要求更严、利率更高。贷款经纪人要花更多时间帮客户准备文件,审批时间也会从1天变成1周甚至更久。那么贷款经纪人肯定就不愿意做。所以在房产投资者申请信托贷款的时候，我猜会遇到更多选择不做这类贷款的经纪人的。
如果你是房产投资者，已经有了多套投资房, 这个政策对你的影响是实实在在的。很多人用信托或公司结构是为了绕过个人借贷能力上限。举个例子: 假设你个人最多能借100万, 但如果你搭建两个信托, 每个信托可以借80万, 你就能借到160万。现在这条路被堵, 你可能借不到那么多钱去买第3套、第4套房。即使你找到其他银行,审批流程也会变得更久。在房价上涨的市场里, 晚一周可能就会错过一个好房源。
如果你用个人名义贷款, 银行就会看你的收入上限，不会考虑信托的收入分配。看你借贷能力上限，个人贷款一般只能借到年收入的5-6倍。个人贷款买房还没法实现资产保护功能。如果个人破产或者被起诉，个人名下的房产就会被追索。
使用信托/公司结构的投资者一般都有很多套投资房。借贷能力受限, 意味着市场上的买家少了。这可能会让入门级投资房和中低价位房产的竞争压力减小, 短期内房价涨幅放缓。但是另一方面对于使用信托结构融资的开发项目，商业地产或者商住两用项目的审核也会更严格，有可能会降低房产市场供给。
好在现在还没有形成趋势，原来能做信托和公司贷款的银行，除了麦考瑞不做之外，其他家都没变，该做还是做。但如果更多银行跟进麦考瑞的做法, 整个"用信托投资多套房"的玩法可能会被彻底改写。那些依赖复杂结构加杠杆的投资者, 会被迫退出市场。
目前看，对于已经用信托申请好贷款的人和已经买好房子的人没有影响。因为麦考瑞只是限制了全新的申请。已经批复的贷款没事。但是已经建立好信托结构或者正要建立，准备买房的朋友，要抓紧了。趁着现在银行业政策没有统一，赶紧做好贷款买房，别等到所有银行都学麦考瑞之后才后悔。用信托贷增加贷款能力这个操作，目前还是能做的，只是政策有收紧的趋势。可能有人说那要不要放弃这个策略呢？我觉得没必要，只要你首付准备好了，而且在当时还可以使用信托贷款，其他方面的考量也OK的话，那就去做。只要这个贷款批了，你就算过关。因为银行不会动已经批过的贷款。
金融网红
还有点时间我想说说“金融网红”这个事情，我虽然不是金融网红，但是也做自媒体，所以跟我多少有点关系。
一家在房产投资圈儿很有名的民间非盈利组织，今年九月份的公开信里面提到了几点“坏风气”。说买家中介，贷款经纪人甚至是会计师，在做宣传推广的时候，有些方法和措辞不合适。这次麦考瑞银行的决策多半也是参考了这封公开信的内容。
1.吹嘘没有经过核实的房产投资回报，还特别在好多计算方法中，挑了看起来回报率最高的那个。你回忆一下在自媒体平台上，有没有听过买家中介吹自己给客户买的房子，买得多便宜，租金多高，几年就赚了好多钱这类内容，但就是不说哪个房子。我理解为了保护客户隐私和商业机密，这些不能说，但是你没法证实也没法证伪。那就变成了你信不信的问题了。信则灵。
2.推广“买投资房的主要原因是扣税”，说相对于买自住房，购买投资房省税在综合回报上更好。前半部分我同意，买房的主要目标一定不是为了扣税，但是扣税绝对是主要原因之一。自住房贷款利息不能扣税，没有负扣税，但是免资本增值税。投资房利息能扣税，也能用折旧做负扣税，资本增值税还能减半。各有优劣。对于预算有限的人来讲，与其做各种妥协买个自住，还真不如租房，然后把钱用来买投资房。换个工作也够灵活，又能把钱用活。对打工收入特别高的人来说，买全新投资房用来扣税的策略也非常适用。但是所有这些的前提是，房子本身好，增值稳定，现金流也不差，那就没问题。我们经手的案例里面，不买自住房，直接买投资房的，综合投资回报确实更好。不明白这个组织说不好有什么根据。
3.这点也是最值得思考的。说ASIC有明文规定，说对于“建立实体且影响投资决策或者财务结果”的建议，可能属于“金融产品建议”，所以需要持有澳洲金融服务牌照AFSL。
第一，我想要澄清一点，针对澳洲住宅房产投资的建议，全都不属于“金融产品建议”，因为房产不是金融产品。理论上任何人可以对任何人给出任何澳洲房产投资建议，再加上自媒体放大影响力，你细品，圈子不乱才怪呢。
第二，我特别问了一下AI，无论是ChatGPT, Grok, 还是Gemini，答案都一致，如下，好较真儿的朋友可以仔细读读。简单说就两条。1，推荐买家建立家庭信托，用家庭信托贷款买房，不是“金融产品建议”，因为家庭信托，房子，房贷都不属于金融产品。房贷属于信用产品（Credit）需要有Credit License。合规的贷款经纪公司和个人都有。2，推荐买家建立自管养老金，贷款买房属于“金融产品建议”，因为自管养老金本身是金融产品。但是我们针对这个问题早就给出了解决方案。
澳房策本身是没有办法针对个人给出金融投资建议，设立实体建议，合理避税建议的。这就是为什么我们整合了贷款策略师，会计师，法务顾问和持有AFSL的财富规划师专业服务到VISION会员服务的根本原因了。在房产投资的路上，遇到了哪些专业问题，都有专业人士帮您解决。在设立自管养老金问题上，我们一律会推荐自己的客户去找财富规划师咨询的，当然客户去不去就是客户自己的事了。
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