【澳洲房产】维州墨尔本房价终于要爆发了吗? 澳洲10月房产市场全面上涨! 央行RBA最后一次降息! 未来澳洲房市加速上涨还是就此降温【澳房策399】
- 澳房策
- 2025年11月12日
- 讀畢需時 11 分鐘
10月份的澳洲房产市场不出意料继续全面上涨。很多原来绝对不买房的人也开始考虑买房了。这次墨尔本房产市场上涨速度居然超过悉尼，成为最大黑马。是不是墨尔本房价终于要爆发了呢？在这些市场走势数据的背后，澳洲统计局推出的通胀数据，就业数据，人口数据，全都预示降息进程很可能已经结束，对澳洲房产市场的人为刺激短期不会再出现。澳洲房产市场的热度还能持续多久？未来唯一利好澳洲房产市场的要素到底是什么？我们一起来拆解澳洲房产市场10月份走势。让房产投资者对即将发生的市场变化做好准备。
10月房产市场加速上涨
不说废话直接上数据。2025年10月份澳洲房产市场延续前几个月的趋势，单月上涨1.1%，已经连续9个月加速上涨了，趋势非常明确。今年年初大家还看不清大盘方向，而二月份降息之后，大盘开始反弹。5月降息，明确了市场方向，继续加速。8月第三次降息之后，市场延续了加速上涨趋势。
10月份悉尼市场单月上涨0.7%，增速比8月和9月都稍稍慢了一点，但是上涨的趋势并没有改变。最让人诧异的是墨尔本10月份涨幅超过了+-0.5%的平盘基准线，达到了单月0.9%，房价上涨速度，正式超过悉尼。这个趋势如果能够保持的话，墨尔本将会在未来几个月成为澳洲房产市场的最大黑马。我们会在影片后半段详细分析墨尔本市场。
中型城市的趋势没有改变。布里斯班，阿德莱德，珀斯全都连续上涨了2年多。上涨速度在今年2月份触底，但当月还是在上涨的。然后连续7个月加速上涨，布里斯班10月单月上涨1.8%，明显脱离了7月和8月的房价增速范围，直接起飞。珀斯上涨1.9%，已经实现飞升，10月全澳洲房价增速最高。阿德上涨1.4%，明显加速，但是没有另外两个中型城市涨价快。布里斯班和珀斯市场已经完成了在没有负增长情况下的V型反弹，跟我们去年11月全年总结直播里面的预测的一样。不知道那些从2年前就开始担心这三个中型城市是不是已经涨到头了的朋友，后来买了没有，因为还会继续涨下去。
三个小型城市的走势有些不一样。霍巴特虽然没有形成明显的上涨趋势，过去的2年中涨跌不定，但是趋势在向好之中。达尔文继续暴涨的趋势，10月份单月上涨1.6%，但是涨价的趋势好像出现了一个拐点。这次堪培拉的情况跟达尔文有点像，单月涨幅有了小幅回调来到了0.6%。总体观察下来，达尔文和堪培拉房产市场对于利率特别敏感。只要降息就涨，停止降息，房价上涨的速度就回调一点。跟这两个城市的体量有关系，尤其是达尔文。达尔文中位房价澳洲最低，利率降一点确实对买这个价位房产的人有更大帮助。11月没有降息，估计11月份数据出来之后，房产市场表现可能会比10月要更弱一点。
以上是各个城市房产市场单月走势情况。如果要看趋势，最好的方法还是看90天均线，因为时间拉长到一个季度，上下跳跃没有那么快，趋势更明显。图中看得非常明确，大型和中型城市都已经在上涨周期之中了。霍巴特过去一直跳来跳去，现在也在上涨周期中。
图里的5个绿色圆圈，是过去5年我做出市场预测的时间点。这5次对市场的走势的判断全部正确。经常来看我们月度直播的朋友，可以说是见证了我们这5次预测和验证的全过程。这五次预测在我们频道的直播录像里面都可以查到的，好较真儿的朋友可以去考古。
截止本期发稿，澳洲的悉尼，布里斯班，阿德莱德，珀斯和达尔文房价全都来到了历史新高。墨尔本比22年3月最高点低了1.4%，霍巴特低了8.9%，堪培拉低了3.5%。墨尔本和堪培拉估计最晚在明年第一季度末就会达到历史新高。到时候就有意思了。澳洲8大城市，7个房价历史新高。不知道一听到“历史新高”就决定不买房的人，那时候还会不会想要买房。很多人听到这个词，心里就犯嘀咕，都历史新高了，未来还能有多少潜力呢？2年半以前因为珀斯和布里斯班房产市场历史新高，选择没买的人后悔得不行。澳洲房产市场短期有涨跌，长期一直涨。长期看衰澳洲房产市场的人，应该是没看懂投资到底是怎么回事。买入，长期持有，通过复利效应获得长期平均增值，才是适合大多数人的澳洲房产投资的方式。
在过去的12个月之中，澳洲全国房价涨幅4.8%。达尔文涨价最快，达到12.9%。而墨尔本只有1.9%。我自己是没有购买达尔文的，同时我也没有推荐过自己的会员去买达尔文。不是因为我不知道达尔文会涨价，租金回报率还高，而是因为不符合澳房策的投资框架。我们认为对于普通人最好的投资方式是，做好尽职调查，买入，长期持有10年-20年，享受复利效应和资本增值。希望我们的会员都能更快达到财富自由，辞职自由，和像我这样能随时来一场说走就走的旅行。把投资时间视野拉长到10-20年的持有期，我真心不觉得达尔文能跑赢布里斯班。当然如果你就喜欢做短线的话，3年左右就卖掉，达尔文倒是不错的选择。
在10月份的数据报告里面，我们还发现了一个有意思的事情。衡量市场的整体走势，其中一个领先指标就是房产挂牌多少天能卖掉。如果挂牌天数变多，说明市场消化能力在下降，很可能是未来价格上涨变慢，甚至是短期价格回撤的信号。在澳洲八大城市和州领地之中，挂牌天数相比一年前明显增加的包括阿德莱德，悉尼，塔州小镇，昆州小镇。当然这些都是大平均，如果市场细分到某个区域中心，或者suburb的话，趋势有可能会不一样。
挂牌数量衡量的是市场供给量。如果挂牌数量下降，说明供给变少，价格就有上涨趋势。我们观察到墨尔本房产挂牌数量比1年前多了1.2%，堪培拉多了3.7%，说明供给量略有上升。最夸张的是北领地首府达尔文之外的小镇区，挂牌数量居然上涨了64.7%。那就是1年前不怎么涨的市场，突然有一堆买家中介冲进去买，房东看到能赚钱，赶紧脱手卖掉，反正价已经超过多年前的市场高点了。结果出来的房子太多，市场不好消化。而达尔文市区的挂牌数量降低了44.9%，全澳最夸张。这个绝对不是因为本地市场自有的买方动力能够达到的效果，而是因为跨州投资者。现在的达尔文还在上涨趋势之中。一旦有个风吹草动，在跨州投资者集体撤出的时候，市场会变成什么样子，大家可以发挥一下想象力。
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澳洲经济
11月5日澳洲央行RBA决定原地不动，暂停降息。央行为什么这么决策，未来的降息进程将会怎么走呢？想要了解这点，我们就要看看经济数据都反映了些什么趋势。
今年第三季度通胀明显上涨，Trimmed Mean CPI 从二季度的2.7%暴涨到3.0%。这次变化特别明显。已经达到了央行目标通胀2-3%的上限。如果通胀超过3%的话，央行很可能重新考虑进入加息周期。
9月失业率从4.3%上涨到4.5%，数字上看你可能觉得问题不大，但是已经连续4个月上涨。现在央行非常矛盾，失业率上涨，应该降息刺激经济，让企业融资成本下降，然后扩大经营范围多招人。但是另一方面通胀又有抬头的趋势，应该暂停降息观察一段时间，以免通胀上涨形成趋势。总之就是利率怎么动都不对，在澳洲经济大环境不好的情况下，真的是有点“滞涨”的意思了。不是智力的智，是停滞的滞。经济停滞，失业率变高，通胀也变高。一旦进入这种情况，不付出点代价是走不出来的。对经济历史感兴趣的朋友可以看看我另一个频道“艾财说”。里面有详细讲解。
数据出来之后，金融市场反应特别快，马上就把下一次降息的可能性从几乎100%，下调到了14%。同时预计如果在这波降息周期之中，真的还有一次的话，可能是明年的5月或者6月，Q1通胀数据出来之后。
5%首付效果立竿见影
常看我们频道的朋友都知道，今年10月1日，澳洲联邦政府推出了5%首付计划，专门帮助那些首付少，同时不想给贷款保险的人买房用的补助。当然每个城市能够使用5%首付计划购买的房产价格上限各有不同。比如悉尼上限是150万，霍巴特是70万。刚刚推出计划的时候，还有不少人怀疑，新政会不会推升房价，到底会推升多少？对房产市场整体有什么影响，现在调研数据出来了。
整个10月份，符合5%首付计划价格上限的房产，价格上涨速度明显更快。比如墨尔本内城区95万以下房产单月涨价1.7%，而95万以上房产涨价速度只有0.4%。其他城市的趋势也是一模一样。而悉尼北部超过150万的房产单月房价大平均居然下降了0.3%。这组数字说明了两点。1，市场大方向是一回事，但是细分市场真不一定怎么走。2，10月市场整体上涨加速，有相当一部分原因是5%首付计划覆盖的那些房产快速增值引起的。而随着5%首付计划效果逐渐减弱，符合这个价格区间的房产越来越少，推动房价整体上涨的力量也会变弱。
现在的澳洲房产市场上涨因素之中，利率下降已经暂停，降息预期越来越小。同时没有听说政府会推出其他刺激房产市场的政策。那么如果未来房价继续上涨，就还剩下一个推动的原因。人口。现在澳洲8个州领地里面，只有昆州和西澳，无论是净国际移民还是净国内移民都是正数。这也是澳房策持续看好这两个市场的主要原因。
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墨尔本房市开始爆发？
影片开头我们提到了墨尔本房产市场10月份上涨超过悉尼，有爆发的迹象。那么墨尔本的房产市场到底会怎么走呢？我们来仔细分析一下。数据来源是Cortality对于墨尔本的专项分析。
在过去5年中，澳洲平均房价上涨了46.8%， 而墨尔本只上涨了17.5%，涨幅落后非常明显。同时租金上涨也要比澳洲平均低25%。
但另一方面也是好事，因为墨尔本的房价收入比从2017年的8.2倍，降低到现在的6.9倍，房子可负担性变好了，让更多的首次置业者买到了房子，同时维州的房产自住比例也明显提高。那么为什么维州房产市场的走势跟大盘差别这么大呢？有三个原因。
1.维州土地税起征点从30万澳元降低到5万澳元。几乎所有的投资房都要缴纳土地税。2.统一提高了$975澳元土地税。3，提高了缺席房东附加税。
放到现实之中，土地价值65万澳元的出租房，三项改变加起来平均每年的持有成本上涨1300澳元。再加上维护成本，保险上涨，平均利率，实际持有成本上涨得更多。同时租金上涨又不够多。那对于很多房产投资者来说，在维州持有投资房，就不如去其他州领地来得划算。投资行为减弱，墨尔本房价自然就涨不起来。可能有朋友说，那人口呢？
维州在疫情之后人口增长变慢非常明显，国内移民一致是负数，就是墨尔本人喜欢去别的州领地生活。再加上前几年的大开发，提高了房产供给量。多方力量综合起来看，房价涨得慢就非常合理了。
但是我们最近观察到的数据，确实有反转的迹象。首先国内净移民由负转正，就是其他州领地的人，居然开始搬去墨尔本生活了。而墨尔本房价相对较低，降低了开发商和建筑商的利润，新审批的房屋数量变少，也就是说新房建设速度开始下降，供给开始降温。整体在售房源数量比去年低了15%，比10年平均低了12%。这就是我们最近看到墨尔本房产市场开始温和上涨的原因。10月超常发挥，很可能只是因为5%首付计划进场。
在我们做了详尽的分析之后预期墨尔本的房产市场将会有两个趋势。1.整体房价将会温和上涨，但是想要爆发性上涨形成趋势，现在还不具备充分条件。2.在细分市场上，比如说地理方位，甚至是suburb市场上，表现会有很大差别。我们把墨尔本整体市场的评级调整成“适合买入”。但是您在挑选的时候，需要谨慎。挑选那些供应量有限，人们很愿意住，房价符合5%首付计划的区，来获得房价的底层支撑。
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