来了澳洲20年，最后悔的8个财务决定！从留学到移民到创业，每个坑都是血泪教训【澳房策404】
- 澳房策
- 1月10日
- 讀畢需時 13 分鐘
我在澳洲住了20年。如果你问我哪项投资赚钱最多，我还得想想。但如果你问我最后悔做过什么财务决定，我能马上列出一大堆，而且能清清楚楚按时间和损失金额排序。为什么记得这么牢？因为印象太深了。赚到的钱让你开心一阵子，但踩过的坑、亏过的钱、错过的机会，那种后悔的感觉会跟着你很多年。尤其是那些本来可以避免的错误，每次想起来都想自己抽自己。今天这期影片不讲什么高大上的理论，我就想用我自己真实踩过的8个坑来提醒你。有些决定，错一次就可以毁掉你10年、20年的积累。我算过一笔账，这8个坑加起来，我少赚了多少钱？保守估计，七位数澳元。如果你是在澳洲生活的华人，正在投资买房准备退休，那这期影片你一定要看到最后。因为我敢说，这8个坑里面，至少有3个你正在踩，只是你自己还不知道。
1.圈子决定命运
我要讲的第一个坑，可能很多人没想到，不是关于钱的问题，而是关于人的问题。
刚来澳洲的时候，我特别怕孤独，特别想融入，所以来者不拒。亲戚介绍的朋友、老乡会认识的人、微信群里加的好友，我全都接着。结果呢？20年下来，我发现一个残酷的真相：你身边的人，决定了你能走多远。
我认识一个老乡，每次见面就跟我抱怨澳洲这不好那不好，政府不行、经济不行、移民政策不行。说实话，听多了我自己都开始焦虑了。后来我跟他渐渐断了联系，你猜怎么着？心态好了，决策也清晰了。还有一类人更可怕，就是那种表面上对你特别好、天天奉承你的人。"Alex你真厉害"、"Alex你说得太对了"。听着舒服吧？但这种人往往在关键时刻给你挖坑。我吃过这种亏，被朋友忽悠去投了一个项目，前期吹得天花乱坠，结果10多万澳币血本无归。最难搞的是什么人呢？我管他们叫"练体操的"。什么意思？就是那种特别会翻跟头的人，今天说这个好，明天又说那个行，你永远搞不清楚他真实的想法。跟这种人打交道，你的时间和精力全浪费了。
我的建议是什么？断舍离。给你带来负能量的信息要远离，给你带来负能量的人更要远离。这不是说你要变得冷血，而是你要把有限的时间和精力，花在真正值得的人身上。省下来的时间，去做自己想做的事情，去学习，去提升自己。
你的圈子质量，直接决定了你的财富上限。这个道理我花了10年才真正明白。
2.华人圈里坑最深
第二个坑，跟工作有关。
我刚来澳洲的时候，英语不好，什么都不懂，自然而然就往华人圈里钻。找工作找华人老板，租房租华人房东，买东西去华人超市。这本身没问题，但问题是，有些人专门盯着新来的人下手。
我第一份工作，老板是华人。干了两个月，发现工资不对，少了好几百块。我去问，老板说"哎呀，扣了这个那个，正常的"。那时候我不懂澳洲的劳动法，也不知道有Fair Work这个机构，就这么忍了。后来我才知道，这种事情太普遍了。Grattan Institute的报告显示，近5年到达的移民中，有16%收入比最低工资还低，而澳洲本地人只有3%到9%。移民被欠薪的可能性比本地人高40%。国际学生更惨，32%的本科生时薪只有12块或或者更低，连最低工资的一半都不到。7-Eleven的丑闻还记得吧？工资补偿计划已经向员工赔偿了超过1.5亿澳元，受害者主要就是国际学生和新移民。
我想跟所有刚到澳洲的朋友说一句话：你的职场权利跟澳洲公民完全一样。雇主没有权力取消签证，只有移民局可以。向Fair Work举报不会影响你的签证。如果你被欠薪，打13 13 94，有中文服务，而且完全免费。
我当年如果知道这些，至少能追回几千块钱。这个坑，我帮你填上。
3.消费主义金手铐
说到老板，还有一个更隐蔽的陷阱——消费主义。
有些老板表面上对你很好，鼓励你消费、"享受生活"，甚至帮你算账说"你月薪这么多完全可以贷款买辆好车"。听起来很贴心？错了，这是在给你戴金手铐。
为什么？因为你一旦背上车贷、信用卡债，就不敢轻易辞职了。你得每个月还贷款，哪怕工资低、哪怕被压榨，你也不敢走。我见过太多这样的案例。一个朋友年薪八万，贷款买了辆六万的车，又办了几张信用卡，每个月光还款就去掉一大半工资。他想辞职但不敢，因为一旦没了工作连贷款都还不上。当年我老板跟所有公司销售员都这么说，你带的手表该换了，车该换了，没钱？没问题，多卖几套房子就好了。结果呢？老板赚得盆满钵满，员工一个个都背上大额贷款，反过来只有更加卖命干活儿，没有任何时间去提高自己开拓眼界。这就像是老板给员工下的咒语一样。如果你的老板一边灌输消费主义，一边自己省吃俭用攒钱投资，你要小心了。这种人把你当韭菜。如果碰到这种老板，我的建议是第二天就把辞职信甩他脸上。
能跟消费主义一拼的还有人们的虚荣心。澳洲家庭债务与收入比达到190%，全球第四高。平均信用卡债务3540澳元，利率20.99%。超过一半的澳洲人储蓄少于5000块。43%的人在用先买后付服务。你看出问题没有？大多数人都在透支未来，为现在的虚荣买单。
我现在的原则是：买任何东西之前，先问自己三个问题。第一，这个东西能帮我赚钱吗？第二，这个东西一年后我还会用吗？第三，如果没有这个东西，我的生活会受影响吗？三个问题只要有一个答案是否定的，我就不买。
消费主义和虚荣让你觉得花钱能带来快乐，但真正的快乐来自财务自由。这个道理，是我还了好几年的信用卡债务才想明白。
4.公寓投资的教训
第四个坑，也是我损失最大的一个：买错了公寓。
大概十几年前，我买了一套公寓。当时想法很简单：第一，公寓便宜，首付压力小；第二，位置好，在华人区；第三，新楼盘，看着漂亮；第四，有人跟我说能负扣税，省税嘛。结果呢？这套公寓持有了好几年，涨幅微乎其微。后来我算了一笔账，如果当年不买这套公寓，买一套同样价格的别墅，到今天的差距是多少？我告诉你，至少40万到80万澳元。
为什么会这样？因为土地会升值，但建筑本身是贬值的。别墅有土地，公寓没有。你买的是空中的一个盒子，随着时间推移，维护成本越来越高，而土地价值跟你没关系。
公寓楼花更是坑中之坑。悉尼北区有个研究显示，2016到2018年买楼花的人，84%在交割时银行估价低于合同价。有人80万买的楼花，交割时估值只有64万，直接亏20%。NSW政府调查发现，53%的公寓楼存在严重缺陷，42%有防水问题，24%有消防安全隐患。
我当年为什么会买公寓？说白了，研究不够广也不够深入，又碰上了不良老板，为了能多卖楼花，把买楼花这件事情说成了自己独创的投资理念给我们灌输，让我们再去忽悠客户。关键是我当时觉得这就是真理。同时我的财富认知太窄，没有看到其他机会，也不想去看。
有一点很多人没意识到：负扣税不是目的，资本增值才是。负扣税只是帮你抵消一部分持有成本，但如果房子不涨，你省的那点税根本填不上持有期间的亏损。我见过太多人被负扣税忽悠，买了一堆不增值的公寓，结果亏得一塌糊涂。
我劝所有朋友，不懂的行业千万不要碰，不懂的投资千万不要投。不管别人怎么劝你，给你画多大的饼，钱在你口袋里，你有自主权。做足准备工作，请教真正在这个领域拿到成绩的专业人士，然后再做决定，（注意，这个专业人士绝对不是拼命推销自己公司楼盘的老板）最好是从别人犯过的错误里面学习。从自己犯的错里面学习，学费太贵。
快速入门澳洲房产投资, 请参加直播公开课《选好投资房开启创富之路》揭秘普通人如何购入10套房产实现财富自由；有相关问题请到官网预约15分钟免费‘基础咨询’；房产投资想安全省心, 请使用1号服务“VISION会员”。澳房策帮您定位, 贷款, 选房, 管理, 搭建投资组合与财富传承，一站式澳洲房产投资托管。想学习房产投资并且独立实践，请使用2号服务“VISION俱乐部”，获得澳洲顶级房产投资人知识经验和所有工具，买房辅助与持续培训, 省下买家中介费，澳洲房产投资到财富自由不求人。也可使用澳房策3号“买家中介服务”, 数据为先导帮您全澳买好房。咨询报名链接请看YT影片说明栏，或者到澳房策官网。其他平台请先关注再私信。
5.搬家搬穷了
第五个坑：频繁搬家。
我买卖过好几套房子，问题不是买错了，而是住不久就搬。平均5年搬一次。有时候确实不得已。但回头想，其实很多情况是有变通空间的。
你知道买卖一次房子要花多少钱吗？我给你算一笔账。买100万的房子，NSW印花税接近4万，律师过户费2000，建筑检查600，贷款费用700。如果首付只有10%，还要交将近2.8万的LMI贷款保险。加起来超过7万块，占房价7%。卖100万的房子，中介佣金2.2万，广告费3500，过户费1500，贷款解除费500多。加起来将近2.8万，占房价接近3%。一买一卖，7万到10万就没了，占房价将近10%。对比一下：买卖100万的股票ETF，成本几乎为零。我搬了这么多次家，光交易成本就损失了几十万。如果这几十万当年拿去投资，按7%年化算20年，现在值多少？接近80万。
房地产真正厉害的是什么？长期持有、时间复利、税务优势和通胀保护。如果你动不动就买卖，这些优势全部归零。换成好的学区房可以跑赢通胀，但前提是你要持有足够长的时间。
我现在的策略是什么？买之前想清楚能不能住10年以上，如果不能，要么不买，要么买投资房而不是自住房。频繁搬家不仅花钱，还影响生活质量。安定下来，把精力花在更重要的事情上。
6.税务盲区最烧钱
第六个坑：不懂税务多交冤枉钱。
在澳洲，有很多合法、长期、稳定的省税方式。但我当年完全依赖我的第一位会计师，自己没有花时间去了解税法，每年报税的时候就是被动接受结果。
报税季节我问会计师能做点什么省税，他们根本不会主动告诉我要多存养老金、做负扣税、用上那些常见的抵扣项目。后来我实在受不了，去找了一位咨询型会计师，自己也开始研究为什么那些富人可以一边赚钱一边省税。我发现了一个关键的问题：不是会计师决定能帮你省多少税，而是你事前的税务结构来决定的。你如果不懂税，不是多缴一点钱，是年年多缴，缴10年20年。
你可能不知道的省税机会有哪些？
第一，养老金自愿供款上限已经提高到每年3万块。如果你的边际税率是37%或45%，每存1万块进养老金，你能省2200到3000块税。因为养老金里面只交15%的税。如果前5年有未使用的额度，还可以补缴。
第二，投资房的折旧。一份折旧报告成本几百块，但可能帮你每年抵扣几千块，而且有效期长达40年。很多人买了投资房，根本不知道有这个东西。
第三，家庭办公室和汽车费用。现在家庭办公室按每小时70分计算，汽车按每公里88分，最多5000公里。很多人该报的不报，白白少退几百上千块。
合规会计师只会帮你准确报税，收费100到400块。策略性会计师会主动规划，帮你利用负扣税、折旧、养老金策略，收费贵一些，但长期省下的税款远超费用。
我现在每年花在税务规划上的时间和钱都增加了，但省下来的税更多。这个投入产出比，太划算了。
7.听消息炒股最贵
第七个坑：听消息买股票。
我相信这是很多人犯过的错误。我刚开始买股票的时候经常会听到一些专家、权威说这个股票很好，以后一定会涨，然后就跑去买了。那时候没有研究财报，没有了解行业，更没有做风险评估。结果买了之后一路跌，心理压力越来越大，最后只好割肉。我往往听到别人说这支股票涨的时候，其实已经过了最佳买入时机了。
77%的澳洲股票基金在1年内跑输大盘指数，85.4%在15年内跑输。更惨的是，只有6.25%的顶级基金能在第二年保持顶级表现。也就是说，连专业基金经理都跑不赢大盘，你凭什么觉得自己能靠听消息赚钱？ASIC在新冠期间做过研究，发现散户投资者在净买入的日子里，超过三分之二的情况下股价第二天是下跌的。散户总是高买低卖，完美避开赚钱机会。
DALBAR2024年的研究更狠：标普500回报25%的时候，普通投资者只拿到16.5%，差了8.5个百分点。这个差距叫"行为缺口"，是人性的贪婪和恐惧造成的。复合20年，100万的投资，市场能涨到60万增量，但普通投资者只能拿到49万，差11万。
我现在的策略是什么？第一，核心仓位配置低费用的指数ETF，不折腾，躺赢。第二，只用一小部分钱做个股投资，而且必须自己做研究，不听任何人的"内幕消息"。第三，持有超过12个月，享受50%的资本增值税折扣。在澳洲，长期持有不仅省心，还省税。
股票投资最重要的不是选对股票，而是管好自己的行为。这个道理，我交了不少学费才明白。
8.退休规划太晚醒
第八个坑：退休规划起步太晚。
很多移民朋友都有这个问题。我们来澳洲的时候已经不年轻了，工作年限不多，养老金积累自然比不上本地人。但更大的问题是，我们根本没有意识到这是个问题。
ASFA退休标准显示，想要舒适退休，单身需要59.5万养老金，夫妻需要69万。但实际情况呢？60到64岁男性平均养老金只有38万，女性更惨，只有28万。
对于非英语背景的海外出生女性，55到59岁这个年龄段，66%的人养老金余额为零或者低于5万块。这意味着什么？意味着她们退休后只能靠养老金过日子，生活质量大打折扣。移民的养老金缺口有多大？我给你算一下。如果25岁来澳洲，到67岁有42年工作时间，养老金大概能攒65万以上。如果35岁来，只有32年，大概45万。45岁来，22年，25万左右。50岁来，17年，可能只有17万。年龄越大来澳洲，养老金缺口越大，需要其他方式补充的就越多。
关键策略是什么？
第一，利用薪酬牺牲把养老金供款做到3万块上限。你的边际税率是37%或45%的话，每1万块能省2200到3000税。
第二，如果养老金余额低于50万，可以补缴前5年未使用的供款额度。这是一个很多人不知道的大机会。
第三，不要只依赖养老金。建立养老金之外的投资组合，房产、股票、ETF，分散风险，增加收入来源。房产可以提供被动的租金收入，股票可以提供分红，ETF可以提供稳定的市场回报。多条腿走路，退休才有底气。
第四，尽早开始，复利的威力是惊人的。同样是每年存1万块，25岁开始存到65岁，按7%年化计算，最后有近200万。35岁开始，只有100万。45岁开始，只有40万。晚10年，少一半。这就是时间的价值。
我现在每年都会花时间做退休规划检查，确保自己不会在退休的时候措手不及。这个习惯，越早养成越好。
建立全局观
说了这么多后悔的事情，你可能发现了一个共同点：这些后悔表面上看起来不同，有的是关于人际关系，有的是关于投资，有的是关于税务，有的是关于退休。但本质上它们都指向同一个问题——没有全局观的理财。
房地产、股票、税务、养老金、生意，它们从来不是孤立的点，而是一个整体的系统。如果你只看其中一块而忽略了其他，你就会犯错。就像下棋一样，只看眼前这一步而不考虑后面十步，你肯定会输。
更重要的是，遇到新的事物、新的信息、新的机会，不要封闭自己，不要下意识地排斥。要主动接触、主动探索、主动学习。如果你一听说同行比你做得好，马上就安慰自己说"人家是吹牛"，这就代表你不会再进步了。如果你听说某个投资机会，第一反应是"这肯定是骗人的"，你可能就错过了真正的机会。当然要谨慎，但谨慎不等于封闭。
对于想要做点事情的人来说，有了安心和舒服的感觉其实是最大的危险信号。为什么？说明你已经停止进步了。你会被这个快速变化的世界淘汰。
主动向外探索，你会发现在现有环境里那些让你焦虑的压力和不甘，在外面的世界里根本不是事儿。公司里面哪个同事总是针对你？那你为什么不让自己变强然后跳槽升职加薪呢？这就是我当时拿到年薪30万还要辞职创业的原因。墨尔本房子涨得慢？那你为什么不看看布里斯班和珀斯的房子呢？这就是我们澳房策过去2-3年推荐珀斯和布里斯班的原因。澳洲的税务压得你喘不过气？那你为什么不去探索合法途径避税呢？这就是我们澳房策全新推出“UAE智投”，把目光拓展到阿联酋来实现高增值，高现金流和0税的原因。
世界很大，机会很多，但只属于那些睁开眼睛、主动寻找的人。希望今天这支影片能够帮你少走一些弯路。我踩过的坑你不用再踩，我犯过的错你不用再犯。如果你觉得有收获，请把这支影片转发给你在乎的人，让更多人少交一些"学费"。
如果您想快速了解澳洲房产市场，给自己的房产投资做准备，请您参加我们的直播《选好投资房，开启创富之路》80分钟直播课程，绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。
加入1号服务“VISION会员”, 澳房策为您打造专属房产投资组合, 更快买入5-8套投资房，获得被动收入，实现财富自由，退休自由，旅行自由。澳房策在”VISION会员”服务中整合了5位专业人士，包括房产投资策略师，贷款策略师，财富规划师，房产会计师和法务顾问。5方面专业知识融会贯通，5位专业人士无缝沟通。凭借自身强大的调研能力，数据分析能力与实践投资经验，澳房策根据您自身的情况建立房产投资组合规划，贷款规划，财富规划，税务规划。赶快下载“VISION会员”服务手册了解详情, 或者直接预约“发现之旅”30分钟视频会议, 与策略师探讨加入事宜。
成为2号服务“VISION俱乐部”学员，小白也能轻松学会，澳洲房产投资到财富自由不求人。学习课程，买房实践，培训支持。从高端谈判技巧到未上市房源信息，打通澳洲房产投资渠道。基于AI辅助的数据调研，让您精准筛选澳洲最佳区域，轻松抓住未来暴涨机会。加入后立刻获得澳洲顶级买家中介所有资源与工具。赶快下载VISION俱乐部服务手册了解详情, 或者直接预约“发现之旅”30分钟视频会议, 与策略师探讨加入事宜。
使用3号服务”VISION买家中介”, 数据调研为先导，帮您全澳买好房。如果您工作非常忙没空自己买房，想要跨州投资，或者想要让专业的人办专业的事，澳房策“VISION买家中介”服务非常适合您。根据您的买房诉求，现金情况，贷款情况，资产情况和财务目标，帮您确定买房的目标和预算，制定买房策略。赶快下载VISION买家中介服务手册了解详情, 或者直接预约“发现之旅”30分钟视频会议, 与策略师探讨服务细节。
澳洲Alex，澳洲买房，澳洲房产，澳洲房產，澳洲房价，澳洲房價，澳洲房產，财务自由，財務自由，财富自由，財富自由，买房赚钱，澳洲赚钱，澳洲理财，投資理財，投资理财，澳洲理财课，澳洲生活，悉尼房产，悉尼生活，房产中介课程，展望地产课程，vision training, 澳洲，澳洲疫情动态，澳洲经济，悉尼买房，悉尼房价，墨尔本房价，墨尔本看房，澳洲地产2020，地产销售，房地产销售技巧，销售技巧，房地产如何赚钱，房地产经纪，房产经纪，地产经纪，房地产中介，房产中介，地产中介，房产投资，悉尼房价，墨尔本房价，布里斯班房价，阿德莱德房价，塔斯马尼亚房价，达尔文房价，堪培拉房价，佩斯房价，澳洲投资，澳洲房地产，澳洲买房，悉尼房地产，墨尔本房地产，悉尼房价，墨尔本房价，澳洲房价，澳洲地产，房产中介，房产销售，房产销售证书，房地产从业证书，
留言