【澳洲房产】通胀暴降到3.4%！悉尼墨尔本房价却开始跌了？2026澳洲房市要变天！澳洲房产投资者必看的3个危险信号【澳房策405】
- 澳房策
- 3天前
- 讀畢需時 12 分鐘
通胀终于降了。就在几天前，澳洲统计局（ABS）公布了2025年11月的月度CPI数据。整体通胀从10月的3.8%，直接降到了3.4%。比上个月低了0.4%，比市场预期的3.7%还要低不少。通胀下降的速度，比大多数经济学家预测的都快。按正常逻辑，这应该是好消息。通胀下来了，央行可以继续降息，房贷压力减轻，买房的人变多，房价应该涨才对。但诡异的事情发生了。12月的房价数据一出来，悉尼跌了，墨尔本也跌了。不光房价跌，拍卖清盘率也崩了。悉尼的清盘率只有58.1%，创下2024年12月以来的最低点。整整一年，没这么惨过。
这剧本不对啊。通胀下降，不是应该利好房市吗？降息预期不是应该推高房价吗？数据出来是好消息，房价怎么反而跌了？更让人揪心的是，澳洲央行RBA的态度来了个180度大转弯。从几个月前的「我们可能还要继续降息」，变成了「我们正在讨论什么情况下需要加息」。加息。你没听错，加息。
今天这期视频，我带你看清这场「好消息变坏消息」背后的逻辑。通胀明明降了，房价为什么反而跌？央行到底在打什么算盘？2026年的澳洲房产市场，是最后的上车机会，还是暴风雨前的宁静？
通胀数据里藏着什么
先把这次的通胀数据拆开看看，里面藏着不少东西。
2026年1月7日，澳洲统计局（ABS）发布了11月的月度CPI数据。整体通胀从10月的3.8%降到3.4%，低于市场预期的3.7%。这个3.4%是什么水平？2024年2月以来的最低点。将近两年了，通胀终于回到这个位置。
从构成来看，数据挺好看。住房通胀从5.9%回落到5.2%，降了0.7个百分点。租金涨幅从4.2%放缓到4.0%。新住宅价格涨幅保持在2.8%，还算稳定。电价那边，昆士兰因为政府补贴到期涨了19.7%，看着吓人，但这是一次性因素，不代表整体趋势。其他州的电价涨幅没那么夸张。
表面上看，一切都在往好的方向走。通胀下来了，生活成本压力减轻了，央行可以松口气了，房贷压力也能喘口气了吧？但这里有个关键数字，很多人忽略了。这个数字才是真正决定RBA下一步行动的核心。这个数字叫Trimmed Mean CPI，中文叫截尾均值通胀。什么意思呢？就是把最极端的价格变动剔除之后，算出来的核心通胀。为什么要这么算？因为有些价格波动是临时性的，比如昆士兰电价补贴到期，这种一次性因素会干扰整体判断。把这些极端值去掉，剩下的才是通胀的真实面貌。
RBA最看重的就是这个指标，因为它能更准确反映通胀的真实趋势，不受短期波动干扰。货币政策是长期决策，不能被一两个月的数据波动牵着鼻子走。这个指标从3.3%降到了3.2%。
你可能会说，这不也降了吗？降了0.1%也是降。问题是，3.2%是什么概念？RBA的通胀目标区间是2%到3%。3.2%还在区间上面，还没回到目标范围内。
这就是问题所在。表面上通胀大降，但RBA真正关心的核心通胀，还是待在高位，死活不下来。RBA要的不是一次性的下降，不是一两个月好看的数据，而是持续稳定地回到2%到3%之间，并且能稳住。这就像减肥。你今天少吃了一顿，体重秤上少了一斤，但如果第二天又反弹回去，这算不算真的瘦了？不算。央行要看的是趋势，不是单点数据。
所以这个通胀数据，表面是好消息，骨子里不是。这种「表里不一」，直接导致了RBA态度的大逆转。
央行态度大逆转
现在看看RBA这边发生了什么。这个转变，才是让市场紧张的真正原因。
先回顾一下背景。2025年，RBA一共降息三次，把现金利率从4.35%降到了3.60%。每次降息25个基点，节奏比较稳。市场本来的预期是，2026年还会继续降息，最终可能降到3%甚至更低。很多人都在等着进一步降息，然后进场买房。贷款压力小一点，每个月还款少一点，买房决心就大一点。
但2025年12月9日的RBA会议纪要里，出现了一句让市场懵了的话。原文是这样的：「委员会讨论了在什么情况下可能需要在2026年考虑上调现金利率。」你没听错，RBA居然在会议上正儿八经讨论加息的可能性。打个比方。你约会对象本来天天说「我们是不是可以更进一步」，结果突然有一天说「我们是不是应该分手」。这个心理落差，感受一下。
事情还没完。RBA行长在随后的新闻发布会上又补了一刀。她说：「看起来不需要进一步降息了。」还特意强调，没有排除2026年2月加息的可能性。这话说得很重。央行行长一般不会轻易提加息这个词，说了就意味着可能性不低。几天前，RBA副行长豪泽（Andrew Hauser）又出来说：「我们可能已经看到了本轮宽松周期的最后一次降息。」
三个信号，指向同一个方向：降息周期结束，加息可能重新回到议事日程。市场预期完全反转了。根据ASX利率追踪器的数据，截至2026年1月，市场对2月加息的预期概率已经上升到34%到36%。三分之一的可能性，下个月就要加息。
四大银行的预测也出现分歧。CBA（Commonwealth Bank）预测2月就会加息25个基点，年底利率到3.85%。NAB（National Australia Bank）更激进，预测2月和5月各加息25个基点，年底利率到4.10%。而Westpac和ANZ则认为利率会保持不变。四大银行都看不准，说明市场确实处在一个拐点上。
从「期待继续降息」到「担心重新加息」，市场情绪在几周内来了个大反转。这种预期的反转，才是房价下跌的真正推手。为什么？因为房价短期涨跌，主要看的不是现在利率是多少，而是市场对未来利率的预期。预期好，大家敢买敢出手，房价就涨。预期差，大家观望犹豫，房价就跌。买房是大决策，大决策靠的是信心，信心靠的是预期。
现在预期彻底变了，房价走势也跟着变了。
大城市领跌
现在看看房价到底发生了什么。数据不骗人。
Cotality（原CoreLogic）在2026年1月2日发布了12月的房价数据。全国大盘上涨0.7%，还行。但这是过去五个月来最小的涨幅。涨幅在收窄，势头在减弱。
重点不在全国数据，重点在悉尼和墨尔本。悉尼12月房价下跌0.1%。PropTrack的数据更惨，显示下跌了0.3%。墨尔本也跌了0.1%。你可能会说，0.1%不是很小吗？但问题是，这两个城市加起来占了澳洲房产市场差不多一半的价值。它们一跌，整个市场风向就变了。而且这是方向性的变化，从涨变跌，性质不一样。
再看拍卖清盘率。这个指标能直观反映市场冷热程度。什么叫清盘率？就是挂牌拍卖的房子里，有多少比例成功卖掉了。清盘率高，说明市场火热，买家抢着要。清盘率低，说明市场冷淡，房子卖不动。
2025年12月14日那一周，全国清盘率只有62.7%。悉尼更惨，只有58.1%，创下2024年12月以来的最低点。墨尔本是65.7%。什么概念？10月春季高峰的时候，全国清盘率还有73%。短短两个月，跌了超过10个百分点。这个跌幅非常显著。
清盘率跌了意味着什么？意味着挂牌的房子卖不掉了，买家在观望，出价的人少了，成交变难了。卖家不得不降价或者撤牌。
Cotality的研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）说了一句很到位的话：「这是房市追上现实动态的结果。长期高利率预期加上生活成本压力和可负担性恶化，已经给市场降温了。」利率预期、生活成本、可负担性。这三座大山压在那里，市场自然就凉了。
话说回来，把时间拉长一点，2025年全年表现还是不错的。悉尼涨了5.8%，墨尔本涨了4.8%。但珀斯（Perth）涨了15.9%，布里斯班（Brisbane）涨了14.5%，阿德莱德（Adelaide）也涨了超过10%。中小城市的涨幅把悉尼墨尔本远远甩在后面。现在全国中位房价是90万澳元。PropTrack的数据是88万，两个口径略有差异，但都接近历史新高。
数字背后，市场正在明显分化。大城市悉尼墨尔本开始降温，中小城市珀斯布里斯班阿德莱德继续狂奔。两个澳洲，两个市场，两种节奏。这种分化在2026年可能会更加明显。
可负担性到了极限
现在看一个更深层的问题，也是真正决定市场走向的关键：可负担性。
什么叫可负担性？简单说就是，普通人买得起房子吗？需要多少收入、存多少年、每个月还多少钱，才能拥有一套自己的房子？
ANZ和Cotality联合发布的最新住房可负担性报告显示，全国房价收入比已经达到8.0倍，追平了2022年创下的历史纪录。过去20年的平均值才6.7倍。8.0倍什么意思？一个澳洲家庭，把全部收入不吃不喝攒8年，才能买得起一套中位价的房子。实际情况还要更久，因为你总要吃饭，要交房租，要生活。悉尼更夸张。房价收入比达到9.8倍。如果用国际通行的Demographia方法论来算，悉尼房价收入比高达13.8倍，全球排名第二，仅次于香港（Hong Kong）。这意味着什么？一个悉尼家庭，不吃不喝将近10年，甚至13年多，才能买得起一套中位价的房子。
再看还款压力。悉尼的房贷还款占家庭收入的比例达到62.1%。一个普通悉尼家庭，超过六成的收入要拿来还房贷。剩下不到四成，要支付所有其他生活开销。吃饭、交通、孩子教育、医疗、保险、日常消费，全部要从这四成里挤出来。
存首付要多久？按现在的收入和房价水平，悉尼存够20%的首付，平均需要13.1年。13年。一个大学毕业生开始工作，存到能买房的首付，都快40岁了。人生最好的十几年，全用来存首付了。
这些数字说明什么？市场已经到了极限。已经买了房的人在咬牙硬撑，还没买房的人望房兴叹。当利率预期从「还会降」变成「可能会升」的时候，这些本来就被压得喘不过气的买家，心理防线直接崩了。本来想着「再等等，等降息了我就买」。现在呢？「不但不降还可能升？那我还是再观望吧。」观望的人越来越多，出手的人越来越少，房价自然就开始松动。
这就是为什么通胀下降，房价反而跌了。真正决定房价的不是通胀数据本身，而是市场对未来利率的预期，以及买家的支付能力和支付意愿。预期变了，信心变了，一切都变了。
快速入门澳洲房产投资, 请参加直播公开课《选好投资房开启创富之路》揭秘普通人如何购入10套房产实现财富自由；有相关问题请到官网预约15分钟免费‘基础咨询’；房产投资想安全省心, 请使用1号服务“VISION会员”。澳房策帮您定位, 贷款, 选房, 管理, 搭建投资组合与财富传承，一站式澳洲房产投资托管。想学习房产投资并且独立实践，请使用2号服务“VISION俱乐部”，获得澳洲顶级房产投资人知识经验和所有工具，买房辅助与持续培训, 省下买家中介费，澳洲房产投资到财富自由不求人。也可使用澳房策3号“买家中介服务”, 数据为先导帮您全澳买好房。咨询报名链接请看YT影片说明栏，或者到澳房策官网。其他平台请先关注再私信。
供需的结构性困局
很多人会问，房价跌了是不是好事？终于能买得起了？首次置业者有希望了？别高兴太早。看看供给端的情况，你就知道为什么房价不可能大跌。
2024年全澳住房完工数量大约17.7万套。澳洲每年的新增住房需求是多少？22.3万套。中间的缺口是6.8万套。每年少建差不多7万套房子，缺口在持续累积。今年少7万，明年少7万，后年再少7万，几年下来缺口就是二三十万套。
联邦政府之前提出了120万套住房计划（1.2M Housing Plan），要在5年内建120万套住房，平均每年需要建24万套。现在呢？连一半的达标率都没有。计划是好计划，执行完全跟不上。这种事在澳洲不是第一次了。
为什么建不出来？
第一，建筑业破产潮。2023到2024财年，2832家建筑公司倒闭，比上一年增加了28%。建筑公司都倒闭了，谁来建房子？很多项目烂尾，业主交了钱拿不到房，开发商跑路了。
第二，建造成本飙升。疫情以来，建造成本涨了43%。材料涨价，人工涨价，什么都在涨。现在建一套新房的平均成本是50.4万澳元。开发商一算账，利润空间压缩太厉害，风险太大，很多项目直接不开工了。宁愿把地捂着，也不愿意亏本开工。
第三，土地审批慢，基础设施跟不上，监管合规成本越来越高。一个项目从拿地到交房，可能要好几年，中间变数太多。政策变了，成本涨了，市场凉了，什么意外都可能发生。
再看需求端。2024到2025财年，净海外移民30.6万人。虽然比2022到2023年高峰期的53.8万人下降了28.7%，但这个数字还是非常高。而且这只是净移民，不算自然增长。这些人都要住房子。租房也好，买房也好，总要有地方住。需求是实实在在的，不是虚的。供给不足，需求旺盛，这是结构性的问题，不是一两年能解决的。
所以现在的情况是什么？悉尼墨尔本因为可负担性问题和利率预期反转，短期内房价承压，可能还会有一些调整。但长期来看，供需失衡的基本面没有改变，房价的底部支撑还在那里。这就形成了一个很有意思的局面：短期看空，长期看多。短期可能还有波动，但中长期不会崩盘。因为供不应求的基本面摆在那里，这是硬道理。
2026年的方向
最后看看2026年的走势预测。市场现在分成两派，看法分歧很大。
乐观派怎么说？Domain和PropTrack预测2026年全国房价涨6%到7%，但有个大前提，就是利率保持不变。AMP的首席经济学家肖恩·奥利弗（Shane Oliver）预测涨5%到7%，同样假设利率稳定。谨慎派怎么说？如果RBA真的加息，一切都要重新评估，房价可能不涨反跌。对悉尼的预测比较保守。
关键时间节点是什么？2026年1月28日，第四季度的季度CPI数据会公布。这个数据比月度数据更权威，更能反映通胀的真实趋势。一个季度的数据，能排除掉很多短期噪音。2026年2月2日到3日，RBA召开新一年的第一次货币政策会议。这次会议会不会加息，直接取决于1月28日的通胀数据。这两个日子，记在日历上。
如果核心通胀继续待在高位，加息概率会大增，市场可能进一步承压。如果核心通胀有明显下降，回到2%到3%的目标区间内，加息压力就会减轻，市场可能企稳回升。
四大银行的预测也有分歧。CBA和NAB押注加息会发生，Westpac和ANZ认为利率会保持不变。四大银行都掐不准，说明市场确实处在十字路口。
对房产投资者来说，这意味着什么？划几个重点。
第一，短期内悉尼墨尔本可能还有下行压力，但幅度有限。为什么？供需基本面还在那里撑着，不会出现崩盘式暴跌。最多是温和调整，挤一挤泡沫。
第二，如果你是准备长期持有的投资者，现在的观望期反而可能是一个窗口期。为什么？因为等到市场方向明朗了，大家都回来买了，竞争也回来了，价格可能已经涨回去了。真正的好机会，往往出现在大家都犹豫的时候。市场恐惧的时候贪婪，市场贪婪的时候恐惧。
第三，中小城市的机会可能比两大城市更好。珀斯、布里斯班、阿德莱德这些市场，供需基本面更健康，可负担性更好，增长动力还在。分散布局，不要把鸡蛋都放在悉尼墨尔本这一个篮子里。
第四，密切关注关键时间节点。1月28日的季度CPI和2月初的RBA会议，是决定上半年走势的关键。这两个事件之后，市场方向会更清晰。
市场越是迷茫的时候，越需要看清大趋势。别被短期波动吓住，也别被表面数据骗了。透过现象看本质，才能做出正确的决策。
小结
再加上可负担性到了历史极限，买家信心受到严重打击，悉尼墨尔本房价开始下跌，拍卖清盘率跌到年内低点。但供需基本面没有改变。住房缺口每年将近7万套，移民还在持续流入，建筑成本还在高位，新房供给严重不足。这些因素决定了房价不会崩盘，只是短期承压。这就是今天这期视频想告诉你的核心观点：好消息不一定是真的好消息，坏消息也不一定是真的坏消息。关键是看清背后的逻辑和趋势。
如果您想快速了解澳洲房产市场，给自己的房产投资做准备，请您参加我们的直播《选好投资房，开启创富之路》80分钟直播课程，绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。
加入1号服务“VISION会员”, 澳房策为您打造专属房产投资组合, 更快买入5-8套投资房，获得被动收入，实现财富自由，退休自由，旅行自由。澳房策在”VISION会员”服务中整合了5位专业人士，包括房产投资策略师，贷款策略师，财富规划师，房产会计师和法务顾问。5方面专业知识融会贯通，5位专业人士无缝沟通。凭借自身强大的调研能力，数据分析能力与实践投资经验，澳房策根据您自身的情况建立房产投资组合规划，贷款规划，财富规划，税务规划。赶快下载“VISION会员”服务手册了解详情, 或者直接预约“发现之旅”30分钟视频会议, 与策略师探讨加入事宜。
成为2号服务“VISION俱乐部”学员，小白也能轻松学会，澳洲房产投资到财富自由不求人。学习课程，买房实践，培训支持。从高端谈判技巧到未上市房源信息，打通澳洲房产投资渠道。基于AI辅助的数据调研，让您精准筛选澳洲最佳区域，轻松抓住未来暴涨机会。加入后立刻获得澳洲顶级买家中介所有资源与工具。赶快下载VISION俱乐部服务手册了解详情, 或者直接预约“发现之旅”30分钟视频会议, 与策略师探讨加入事宜。
使用3号服务”VISION买家中介”, 数据调研为先导，帮您全澳买好房。如果您工作非常忙没空自己买房，想要跨州投资，或者想要让专业的人办专业的事，澳房策“VISION买家中介”服务非常适合您。根据您的买房诉求，现金情况，贷款情况，资产情况和财务目标，帮您确定买房的目标和预算，制定买房策略。赶快下载VISION买家中介服务手册了解详情, 或者直接预约“发现之旅”30分钟视频会议, 与策略师探讨服务细节。
澳洲Alex，澳洲买房，澳洲房产，澳洲房產，澳洲房价，澳洲房價，澳洲房產，财务自由，財務自由，财富自由，財富自由，买房赚钱，澳洲赚钱，澳洲理财，投資理財，投资理财，澳洲理财课，澳洲生活，悉尼房产，悉尼生活，房产中介课程，展望地产课程，vision training, 澳洲，澳洲疫情动态，澳洲经济，悉尼买房，悉尼房价，墨尔本房价，墨尔本看房，澳洲地产2020，地产销售，房地产销售技巧，销售技巧，房地产如何赚钱，房地产经纪，房产经纪，地产经纪，房地产中介，房产中介，地产中介，房产投资，悉尼房价，墨尔本房价，布里斯班房价，阿德莱德房价，塔斯马尼亚房价，达尔文房价，堪培拉房价，佩斯房价，澳洲投资，澳洲房地产，澳洲买房，悉尼房地产，墨尔本房地产，悉尼房价，墨尔本房价，澳洲房价，澳洲地产，房产中介，房产销售，房产销售证书，房地产从业证书，
留言