欢迎来到澳房策，我是Alex老师。
2024年欢迎回来！新年第一期正经节目，先帮大家回顾一下2023年12月份的澳洲房市走势，经济走势，以及美国经济指标和美联储动向。在市场信息层面，帮您打好2024年澳洲买房卖房的基础。2023年最后一个月，到底澳洲房市走势如何？为什么说墨尔本和悉尼即将没落？澳洲房市何时会迎来反弹呢？反弹的触发点会是什么？我现在在北海道旅行中，2024年我个人的目标是达到旅行自由和时间平衡，公司目标是再帮助100位VISION会员，改善自己的财务状况，为2024下半年的房产爆发期做好准备，配置好自己的资产。希望各位紧跟澳房策脚步，今年买房赚大钱。
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澳洲房市23年12月走势
我们不说废话直奔主题。澳洲2023年12月份刚刚过去不久，走势其实跟我们在12月初的年末直播里面的预测差不多。澳洲房市大盘，继续上涨的趋势，但是速度明显减慢，从11月份全国房价上涨0.6%，减速到12月份上涨0.4%。每次在这里我都要说明一下，以免新朋友有所误解。澳洲房市大盘包括了所有城市所有区域所有类型的房产，做大平均，可以看出趋势，但是不能代表每一套房子。在大趋势之下还会包含小趋势，比如各个州领地的走势，各个城市走势，各个区域走势，各个房产类型，像是，别墅，联排，公寓，新房，旧房在各个城市的走势。所以如果有人告诉你澳洲房价上涨，给你看的是澳洲大盘，而给你的房源却是现在正在降价房源，想要偷换概念，让你认为任何房子都在涨价，然后你还相信了，那就是你自己的问题。大家要提高警惕，澳洲中介套路深。这就跟去换汇之前查查网上的汇率一样，先来看看澳房策对市场的分析和准确信息，再去买房也不迟。
澳洲2023年全年房市大盘涨幅累计8.1%，这个数字在2022年是-4.9%，在2021年是24.5%。所以如果有人告诉你澳洲房产一直涨价，也是在偷换概念。澳房策对澳洲房市的总结是，“短期有涨跌，长期一直涨”。而且最近房市的周期有越来越短的趋势。比如10年前的周期一般在5-7年，而最近几年的周期都在2-3年了。
如果大家想要了解澳洲房产走势和各个城市的走势，可以到澳房策官网走势页面，1分钟了解，直接绕过二手，三手信息来源，掌握第一手信息。
看完全国走势，再看看各个城市的情况。悉尼12月上涨0.2%，是在12个月下跌之后，第11个月上涨，比11月份增速继续降低，形势已经非常明显，处在房价月变化正负0.5%的平盘期。墨尔本趋势更加明显，12月份继续加速下跌，当月房价下降0.3%。珀斯12月份又是一骑绝尘领涨澳洲，月房价增幅1.5%，但是上涨的速度已经开始下降，比11月增速降低0.4%。布里斯班紧随其后，12月上涨1.0%，增速也在下降。综合来看，全国各个州领地的房市大多数在上涨，但是已经非常缓慢，有些城市已经出现房价下跌的趋势。
90天均线上面看，澳洲悉尼和墨尔本即将进入房价下跌周期，而其余的几大城市，涨幅也有减缓的趋势，但是都还在上涨周期之中。
形成趋势还有个不确定性，就是12月份和1月份其实只能合起来算一个月。因为12月份后两个星期，和1月份前两个星期，房市休息。也是房市结束一年趋势，重启全新一年的转换期，所以重要性没有其他月份高。
一般来讲澳洲的房市在澳洲国庆节(Australia Day)之后才算正式启动，对华人来说，还要等过完春节。而7月份大家都在海外度假，所以房市也在休息。上半年3/4/5月，和下半年9/10/11月是房市旺季，趋势明显，大家要抓好时间点。
全国的房租走势，总结几句话，就是12月份别墅租金和公寓租金，除了堪培拉和霍巴特之外，都在上涨。全国租金2023年上涨8.3%，2022年上涨9.5%, 2021年上涨9.6%.
要来澳洲的朋友和在租房的朋友，要做好准备，从2024年预期房产供应量和移民量上看，租金上涨幅度会比去年小一点，但还是要上涨的。我看留言里面有朋友提到说，到了澳洲才知道租金这么高，房子不好找，说被移民中介骗了。移民中介肯定往好的方面说了，我看油管小红书上，留学中介那叫一个火啊，净找那些不懂事的，没上过社会，没吃过亏的学生下手，忽悠成分占大头，其实我真不推荐大家来澳洲留学，留下来没法融入社会，回去找不着工作，还得防着被举报，总之原因一数一大把，如果大家想让我聊聊这个话题，请在影片下面留言。
澳洲经济基本面
澳洲经济基本面还是很给力的，不但通胀下降，失业率还上升了，为什么是好事儿呢？首先我最担心的黑5消费旺季推升CPI，这件事情没有发生。11月澳洲通胀同比下降到4.3%，10月份是4.9%，9月份是5.6%。这个打击通胀的成绩还是值得夸一夸的。现在澳洲人的消费习惯改成了不打折不买，那商品的价格就上不去，自然通胀压力就会越来越小。跟源在哪里呢？就是房贷利息太高，让人们手里面的可支配收入所剩无几，买 打细算。
11月份CPI同比增幅最高的几项是，烟草上涨10.5%，电价上涨10.7%，煤气上涨12.9%，保险上涨8.8%。都是些人们不得不消费的东西。这些必需品涨价是最可怕的，因为无论多少钱，人们都得去花。如果是选择性消费品，那种可花可不花的钱，自然是能省就省了。
11月份的另一个好消息是澳洲失业率上升，同比3.9%，已经比之前月份3.6%左右徘徊，有了明显提高。说这个失业率高是好事，肯定招人骂。确实这对失业的人并不是什么好事，失业的人也应当受到关注和支持。但是在经济领域，失业率升高，代表经济活力低，产出低，不需要这么多人工，失业的人不开心，社会满意度就会降低。这是澳洲央行做利息决策的重要依据之一，只要失业率上升，央行降息刺激经济的动力就会加大。再加上11月通胀下降。至少加息的可能性已经非常小了。决定澳洲利率走势还有一个潜在的因素，经常被忽略掉，是什么呢？对了，就是美国的经济走势尤其是美联储的预期利息决策。
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美国经济走势
墙外的全球主要国家央行，尤其是那几个GDP排名靠前的，包括欧盟央行，都要看美联储的脸色行事，其实最主要的原因就是美元的全球储备货币地位，美元发行量和利率牵动着全球经济。美国最近的经济指标也同样给力。
美国12月份CPI同比稍微回升，来到了3.4%。环比同样升高，达到0.3%。有不少人看到这里就开始担心了。觉得这CPI开始反弹了，那美联储是不是又得加息呢。其实你只看到了表面现象。CPI数据是从消费者那里收集来的，反应消费者支付的价格。这里面包含了价格随季节和突发事件波动特别大的项目，比如食品和能源价格。电价油价蔬菜肉类这些波动一般会比较大。所以对于CPI的影响也很明显，让CPI变成了包罗万象，但是没法反应真实情况的衡量指标。而核心CPI剔除了食品和能源项目，反应的是大多数CPI衡量的商品和服务价格，更加稳定更加准确。美国12月份核心CPI同比，从11月4%略有下降，到3.9%。能理解核心CPI的朋友经济学已经入门了。但问题是美联储的利率决策，并不参考CP或者核心CPI，而是直接参考另一个指标“核心PCE”，“个人消费支出平减指数”。这个衡量通胀的标准跟核心CPI不同。核心CPI是剔除掉波动项目之后的商品和服务价格波动，是从消费者一端收集来的数据。核算项目每年变一次，如果消费者消费习惯改变，比如说有钱吃高档餐厅，没钱了去吃平价餐厅，CPI里面就没法及时反应出来。
而核心PCE同样是剔除波动项目之后的商品和服务价格波动，但是数据是从商家收集来的，更准确，更客观。反应的是消费者实际上在哪里花钱，花了多少钱。跟消费的习惯无关。
美联储利率决策，依据的通胀衡量标准就是“核心PCE”，而不是我们普通人和媒体更关心的CPI，但是为什么大家都听媒体说CPI呢？对了，因为波动大一些，总有新闻效果么。其实美联储说把通胀降低到2%以内，说的也是核心PCE。美国11月份核心PCE同比下降到3.15%，保持了下降趋势，所以说媒体炒作CPI上涨，美联储可能降息推后，基本上可以忽略不理。美国市场普遍的预期是美联储将会在3月到6月间开启降息进程。
澳洲房市2024年1月份的数据会在二月初统计好，届时澳房策会做2024年开年第一场直播。时间地点在屏幕上，欢迎大家在影片说明栏或者到官网直接报名。已经注册澳房策基础会员的朋友会提前收到邮件提醒。我发现我正经讲房产听的人不如讲有的没的听的人多，所以以后直播里面我多给你们讲讲电视不让播，媒体平台一发出来就被封的那些事，各位抓紧时间占座啊。
如果您看到这里了，请帮我点赞订阅，转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
本来前2期影片想给今年的正经的房产影片做个预热，算是水了2期，没想到很多人都喜欢看。发现明显有两种趋势，发在油管上的影片，看的多，赞的多，凡是注册了油管用户，有正经用户名的人，赞的占绝大多数，说明海外的华人对现在中国的状况有清醒的认知。当然还有一些肉身翻墙，心在墙内的人，会留言骂人。但是这些人就活得很拧巴，人要讲究言行一致，身心合一。人在国外，心在国内，算是几个意思呢？直接回国发展享受在家的感觉多好，除非你留恋钱和外国身份，这样你就不够纯粹，更像是个唯利是图的生意人。油管上还有一类是没有正经用户名，一看就是批量注册账户，然后专门翻墙出来骂人的，也不知道水军食堂的伙食好不好，一个月能赚2000元不。
我那期说回国的影片，国内平台发出来，好么，小红书直接封杀，头条和西瓜上的骂声一片。骂的东西无非就是那几类，一点创意都没有。有人还好心让我打个预防针，说有人会骂。自从我做自媒体以来，脸皮越来越厚，枪都打不透，语言已经不能对我造成任何伤害了，怼人已经成了我放松的娱乐项目，挺有意思的，骂人不带脏字还不重样可不那么容易做到，很考验人，只是我时间不多，没空怼而已。还有人说，你这样怼人，不怕自毁形象吗？我的看法是，流氓穿上西装，还是流氓。真小人永远比假君子更容易相处。说实话是澳洲地产这行很难得的品格，懂的人自然懂。
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