【澳洲房产】重磅! 澳洲政府50倍杠杆下场炒房! 澳洲全民卷入! 市场进入疯狂冲刺阶段! 房市暴涨变本加厉! 2026澳洲房市会暴雷吗? 【澳房策402】
- 澳房策
- 2天前
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出大事了！12月5日澳洲联邦政府的“帮买计划”（Help to Buy Scheme）正式上线。这可不是普通的政策微调，而是政府亲自下场，带着50倍的杠杆，冲进了房地产市场，直接炒房！你没听错，50倍杠杆。只要你有2%的首付，剩下的98%里，政府帮你扛一部分，银行借你一部分。这意味着什么？原本根本买不起房、存不下首付的人，现在也被强行拉进了这个房产市场。一旦这些本来“没钱”的人在政策刺激下冲进来，问题就会像滚雪球一样积累。首付门槛降到几乎为零，政府成为你最大的合伙人，这到底是给了你一个家，还是把你和整个国家的经济绑在了一起？如果在2026年市场风向一变，这些人还不起钱，背一身债，那个时候，问题就不仅仅是“买房难”，而是整个金融系统的巨大黑洞了。今天，我们就把这个刚刚落地的重磅炸弹，拆开了、揉碎了，讲透彻。2026房产市场是爆发还是暴雷呢？
帮买计划 (Help to Buy)
帮买计划，就是澳洲联邦政府做你的“影子合伙人”一起买房。根据官方发布的《Help to Buy Scheme Guide》和最新细则，只要你凑够2%的定金，政府就会帮你出大头：如果你买的是二手房，政府出30%的钱；如果你买新房，政府更猛，直接出40%。剩下的60%到70%，你去银行贷款。2%的本金，却撬动了100%的资产，这在金融圈里，就是妥妥的50倍杠杆。
但是，天上不会掉馅饼，这个“合伙人”也是有门槛的。首先，身份必须是澳大利亚公民，年满18岁。其次，收入卡得很死：单身人士年收入不能超过10万澳元，夫妻或者联合申请人不能超过16万澳元。注意，这是指你的Taxable Income（应税收入），而且你名下不能有其他房产，不管是澳洲还是海外，都不行。地理位置和房价限制也需要满足，每个州都有自己的价格上限（Price Caps），比如在悉尼买房和在偏远地区买房，上限是不一样的，具体要看Housing Australia的最新表格。另外需要注意的是，到我们截稿为止，西澳和塔州没有参与计划，合规的银行只有Bank Australia和CBA两家。
这个计划从2025年12月5日正式开放申请。但是大家注意，可不是无限量的，全澳洲每年只有1万个名额，四年总共4万个。就是说这是个“手慢无”的游戏，竞争会非常激烈，而且竞争会集中每年开年的几个月。
那整个申请流程是怎么样的呢？首先，你得找参与这个计划的银行做评估和贷款申请。首批主要是联邦银行（CBA）和Bank Australia。你先去银行做预批（Pre-approval），银行会查你的收入、债务，搞定后给你一个“入场券”。拿到预批后，你有90天的时间去找房、签合同。如果你买到了，到了成交（Settlement）那天，政府的钱和银行的钱会一起打给卖家。二手房，楼花，土地别墅都可以，但是各有不同的细节规定。
这期间的费用大家要听仔细：印花税（Stamp Duty）、律师费、房屋检查费，这些都是你自己出，政府一分钱不报销。虽然你不用给政府的那30%-40%股份付利息，但持有成本全是你的——市政费（Council Rates）、物业费（Strata）、修修补补，还有卖出的费用，政府作为“股东”是不管的，全得你掏腰包。
最核心的问题：利润和亏损怎么算？这个政策的意思是“权益共享”（Shared Equity）。以后你卖房的时候，如果房价涨了，比如涨了100万，政府拿走它那30%或40%的比例，剩下的利润归你。听着不错对吧？但如果房价跌了呢？政府也会承担相应比例的亏损。听着像是政府给你托底，但你别忘了，你还要还银行贷款！如果房价跌得太狠，卖房的钱扣掉政府的份额，可能还不够还银行的钱，那你就是“负资产”了。因为偿付顺序是1，银行，2，政府，3，你自己。
这个计划的意义，官方说是为了让中低收入者，比如护士、老师这些“关键工人”能买得起房。但从市场角度看，它给本来就缺货的低端房产市场又打了一针强心剂。本来这些房子就供不应求，现在多了几万个拿着政府支票的人来抢，房价会怎么走？ 尤其是那些刚好卡在价格上限边缘的房子，绝对会迎来一波猛涨。政策预期是“帮人买房”，但实际效果很可能是“帮人抬价”。一切在需求端的政策，都只能有一个结果，抬升房价。
联邦 vs 州政府
这次的帮买计划是联邦级别（Federal Level）的，由Housing Australia（澳洲住房局）具体实施。但并不是澳洲第一次搞这种事，以前很多州领地都自己搞过类似的“帮买计划”。
比如维州的Homebuyer Fund (VHF)，这个算是比较“成功”的案例，因为门槛灵活，很多人确实通过它上车了。但后果是什么？维州的入门级房产成交量大幅度上涨，价格也跟着水涨船高。再看西澳（WA），Shared Equity Scheme搞了很多年，通过Keystart贷款，确实帮了很多人，但那是建立在西澳房价长期相对平稳的基础上。这次最尴尬的是塔斯马尼亚（Tasmania），直接宣布不参加联邦计划，说他们自己有更适合当地的政策，或者说，不想让联邦的手伸太长。而西澳虽然参加，但因为系统对接问题，要推迟到2026年才开始实施。
我们从州级别的经验能看到什么问题？最大的问题就是名额和资金。以前维州的VHF，资金一用完就得暂停，搞得买家心惊胆战。现在联邦版每年1万个名额，对于全澳洲的需求来说，简直是杯水车薪。这会导致一种“彩票效应”——抢到名额的人像是中了奖，没抢到的人只能望房兴叹，或者被迫去买更贵的房。以前州政府的计划，一般会导致特定区域（比如价格刚好的郊区）出现价格断层。比如60万以下的房子疯涨，60万到80万的反而没人买。这种扭曲，在联邦计划实施后，很可能会在全国范围内上演。
放眼国际，英国早在2013年就搞过几乎一模一样的Help to Buy: Equity Loan。结果呢？那是“相当成功”——对于开发商来说。英国的调查显示，这个政策直接推高了新房价格，开发商把政府补贴的钱，通过涨价变相装进自己口袋。而对于买家来说，前五年免息期一过，很多人发现自己根本还不起政府那部分的利息（英国版是有利息的），或者因为房价涨幅不如预期，被困在了房子里。英国后来不得不停掉了这个计划。现在澳洲在2026年这个时间点，在房价已经处于历史高位的时候，再次祭出这个大招，是不是在走英国的老路？是不是在给开发商去库存？大家心里要有一杆秤。有可能是低端细分市场暴雷前的最后一股推力。
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市场影响与潜在危机
现在我们来推演一下，这个计划落地后，2026年可能会发生什么。首先，市场趋势会被人为扭曲。大家想一下，每年1万个拿着“50倍杠杆”的买家冲进市场，他们瞄准的是哪一类房子？肯定是价格上限以内的入门级房产。这会导致低端市场的流动性瞬间枯竭，价格飙升。原本你是凭本事攒了20%首付的刚需客，现在你发现，你的竞争对手是只攒了2%首付、但背后有政府撑腰的人，你还买得起吗？这会逼得正常买家也必须去加杠杆，或者被迫去抢更贵的房子，产生连锁反应。
那么，暴雷的可能性在哪里呢？最大的雷在于负资产风险和收入审查。条文里面写得很清楚，政府会定期审查收入。如果你升职加薪了，连续两年家庭收入超过了16万（或单身10万），政府可能会要求你开始还钱，买回政府的股份。
好不容易买了个房，过了两年日子，突然接到通知，让你拿几十万出来买断政府股份，你拿得出来吗？拿不出就得去银行再融资（Refinance），那时候利息如果很高，你供得起吗？供不起怎么办？被迫卖房。
如果2026年遇到经济衰退，失业率上升，这些只有2% equity（净值）的人，抗风险能力是特别差的。房价只要跌2%，本金就归零了；跌5%，他们就欠一屁股债。到时候，不仅是个人破产，政府（也就是纳税人）手里也会捏着一大把贬值的房产股份，这才是真正的系统性风险。
有专家（比如SQM Research）已经警告过，类似的刺激政策可能会在6年内把房价推高15%以上。如果这种人为的泡沫破裂，那是谁都跑不掉的。
5%首付 vs 帮买计划
这时候肯定有朋友会问：“我也想买房，我是选那个First Home Guarantee (5%首付计划)，还是选这个新的Help to Buy (帮买计划)呢？”这是两种完全不同的逻辑。
先说5%首付计划（First Home Guarantee）。优势：房子虽然只有5%是你的，但100%的增值利润都是你的。政府只是给你做担保，让你不用交LMI（房贷保险），政府不分你的钱。劣势：你的贷款比例高达95%。月供压力非常大，你欠银行一屁股债。如果利息高，你每个月就是给银行打工。适合那些收入还不错（现金流强），也就是还得起高额月供，坚信房价会大涨的人。因为涨了都是你的。
再说Help to Buy（帮买计划）。优势：贷款比例低，只有60%-70%。因为政府帮你出了30%-40%，你不用还这部分的利息。你的月供压力会非常小，可能比租房还便宜。劣势：房子不完全是你的。房价涨了，你得分30%-40%的利润给政府。这叫“牺牲未来换现在”。而且名额极少（每年1万），还得看运气。适合收入偏低、还款能力弱，或者根本贷不到那么多钱的人。对这部分人来说，先上车有个窝，比赚钱更重要。
5%计划在2025年10月已经扩容，甚至没有名额限制；而Help to Buy每年只有1万个，抢破头。5%计划是让你背更多债去买房，推高的是信贷规模；Help to Buy是政府直接注资，推高的是资产名义价格。5%计划怕加息（因为债多）；Help to Buy怕涨薪（怕被赶出去）和房价不涨（因为你失去了杠杆效应带来的暴利）
如果你非要选的话，我的建议是：如果你年轻、收入潜力大，选5%，咬牙供，利润独享。如果你求稳，只想有个家，选Help to Buy，让政府帮你分担风险，但也别想靠这套房发大财。
我对于Help to Buy的总结是，政府在用纳税人的钱投资房产，而且找了一个很负责任的租客，虽然不用支付房租，但是买入成本，持有成本，卖出成本，全都由租客承担。政府成了甩手掌柜。卖出之后的清偿顺序是1银行，2政府，3个人，所以赚钱的时候，政府和个人赚钱，赔钱的时候个人先赔钱，然后再赔政府的钱。随着12月5日“帮买计划”的上线，澳洲已经彻底进入了全民炒房的阶段。不管你愿不愿意，澳洲所有人都在参与这场游戏。如果你没买房，你交的税正在被政府拿去给别人买房做首付、做担保。对于已经拥有低端投资房而且已经持有10多年接近退休的人，2026年可能是低端房产的一波“逃生”或“套利”良机，因为有一大波拿着政府钱的买家要进场接盘了。对于想要买低端房产做投资房的朋友，一定要动作快，如果拖到了2026年下半年，眼前这波涨价红利可能会消失。而对于想要使用政策上车买自住房的朋友，请记住今天分析的这几个要点：看清杠杆背后的代价，算好自己未来的收入，别为了上车而上车。
2026年的房产市场，并不会因为新上线的Help to Buy计划改变方向，因为这个计划的影响范围远远没有5%首付计划广，只是会普遍推升最低端房产市场的价格。2026年的市场走势，还是要看经济，贷款政策和利率政策。
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