【澳洲房产】震惊! 新州政府下场炒楼花! 居然“兜底”开发商! 新州房市未来再无暴涨期! 25-26预算案透露哪些重要信号? 投资者该如何调整策略?【澳房策371】
- 澳房策
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周二，新州政府发布了25-26财年预算案。我下载了全文，又是1000多页，花了好几个小时，从头到尾过了一遍，挑出了跟新州经济，基建，房产，补贴和对未来房市预测的关键点，帮关心澳洲房产市场的您，做了总结和分析。我一个人花几个小时，总比大家每个人都花几个小时看一遍要好吧。这次的新州预算案，除了对于西悉尼基建，新机场，悉尼地铁Metro线，Parramatta 轻轨项目大力投资之外，居然出台了一项补贴开发商的政策，将会导致未来几年公寓类房产大量完工，政府还会下场大量收购公寓楼花，导致资产负债表上的房产越来越多。你没听错，政府将会从私人开发商手里大量购买这类房产用来出租，搞得像是政府给开发商销售兜底和房产公有化一样。同时这次预算案还罕见对未来5年的新州房市供给和需求做出了预测，预示了未来5年新州房市走势。政府资金到底投在什么项目上，基建将会推动哪些地区的发展，房产投资逻辑需要怎么调整来适应政策改变，最大化投资收益呢？
我们先从新州政府财务状况讲起，然后逐项分析预算案中的跟澳洲房产投资者相关的重点项目。别着急一个一个来。
新州政府财务状况
关于财政赤字这个问题，我们频道经常讲。一说这个事情，大家肯定首先想到维州的财政健康状况越来越差，必须向房产投资者多收税去补亏空，同时赤字还在扩大。刚出来的昆州预算案说明昆州政府的财务状况也不太好。昆州财政预算案的话题，我们会单开一期讲。
仔细看看新州这次的预算案，尤其是看了财务报表，吓我一跳，居然看着像财务状况在变好，这个我确实心里没有准备。新州现任工党政府2023年3月上任，23-24财年的财政赤字跟之前一年几乎相同，并没有恶化。而24-25财年，就是24年7月1日到25年6月30日，财政赤字缩小了小一半。按照这次财政预算案的预测，财政赤字将会在未来2年持续缩小，到27-28财年扭亏为盈。虽然我一直对工党有些看法，不过在财务和预算上的表现，我还是认可的。这个咱们该怎么说就怎么说。
财政状况好转，说明或者税收得更多，或者政府支出减少，或者两个同时发生。新州政府的房产类税收，包括印花税和地税在内，占总税收的43%，这还没算其他对房地产相关行业收取的各种税务。说新州政府靠房地产市场养活也不过分。虽然没有维州占比高，但是也很高了。未来的几年新州政府将会在土地上收更多税，可能来自更频繁的交易，或者土地单价上涨。
有一点我们需要明确，要不然就会对政府财务情况有错误的印象。没错财政赤字确实在减少，但是总债务额度还是在增加的，也就是说，未来几年的利息支出会上升。好消息是州政府债务占新州生产总值的比例会在27年之后下降，到那时候我才会觉得新州的财政状况可以松口气。
新州基建-西悉尼
Western Sydney
我们再来看看悉尼的重点开发区西悉尼。西悉尼是个地理概念，包括了悉尼的西北和西南开发区全部地块，还有一些老城区。西北开发区围绕着Rouse Hill展开，西南围绕着新机场和Leppington展开。截止今年6月，西悉尼机场大厅终于完工，大小跟阿德莱德机场差不多，相对于西悉尼280万人口来说，确实不够大。但是除了小点没什么问题。机场预计在年底前正式投入运营，运送乘客要等到26年底。机场空港城经济圈预计会增加12万个就业机会，会成为制造业，研究，培训，物流和教育中心。
在今年的财政预算案之中，继续大力支持西悉尼机场和周边的建设，并且给住在Penrith, Liverpool 和 Campbelltown 的居民提供了直达机场的巴士服务。当然连接新机场的最大运力 Sydney Metro 项目也获得大量资金支持。
新州基建-悉尼地铁
Sydney Metro
悉尼地铁可以说是能够跟西悉尼机场并驾齐驱的超大型基建项目。前几年完成了悉尼西北到Chatswood线路，和到Sydenham延长线通车。全部Metro线路有三条。西悉尼机场线(Sydney Metro - Western Sydney Airport)，包括从St Marys到新机场的6个站点。悉尼西线 (Sydney Metro - West), 包括悉尼市中心到Westmead的9个站点。悉尼市中心和西南线 (Sydney Metro - City & Southwest), 包括从Sydenham到Bankstown的一共10个站点。这三条线路都获得天量注资。看来政府是铁了心要把Sydney Metro尽快修完。不过这次的问题出在新机场线，包括暂时停工，预算严重超支，据说要推迟到2027年底才能通车。
从西悉尼机场和悉尼地铁项目上来看，这次预算案的基建重点还是在西南。投资在悉尼西南的朋友可以放心。在未来几年房价会稳定上涨。在其他几条悉尼地铁线路附近的房产，政府会增加高密度住宅的数量，解决房屋供给量问题，所以在悉尼地铁西线和市中心到西南线上面，这类高密度住宅的增值幅度可能有限。还有一个让我很欣慰的事情，就是在这次的新州预算案之中，政府决定继续投资Parramatta轻轨项目。
新州基建-Parramatta 轻轨第二期
Sydney Metro
这次政府专门拨款，继续推进Parramatta轻轨第二期的规划，沿途房产收购，建筑和施工。看来政府并没有放弃这个万众期待的基建项目。Parramatta轻轨第二期将会从Parramatta开始，经过Camellia，Ermington，Melrose Park，Wentworth Point，最后到达悉尼奥体公园。前段时间传出过第二期轻轨无限期延后的说法，现在看来，轻轨建设计划还在继续，大家可以放心。不过问题是完工日期。据估计，2期轻轨将在2033年完全通车，所以在这条线上因为有轻轨，去买房的人，不要太乐观了，希望我们都能等到轻轨2期通车的那一天。
首次置业与租客
First Home Buyer & Renters
在这次的预算案中，对于首次置业者的补贴毫无变化。80万以下房产和35万以下空地不交印花税。新房60万以下，土地别墅75万以下，补贴1万澳币。
新州对于首次置业者的补贴，按照房价上限算的话，在大悉尼地区，只能买公寓。住住可以，想赚钱，那就想多了。23-24财年，使用首次置业补贴的人，有7成买在大悉尼地区。说明什么呢？即使只能买到公寓，即使知道没法赚钱，首次置业者还是去买了公寓。也就是说，理性的人经过计算，认为买房比租房便宜。感性的人应该是迫切想有个属于自己的家，至于好不好，赚不赚钱，先不考虑。另外也说明了年轻人仍然特别想要留在大悉尼地区。
这次的预算案还加大了对租客的保护。比如说必须提供免费交租金的方式，不能在租约开始之前向租客收费，每年只能涨一次租金，租客可以在不要回押金的情况下，直接把押金转到下一套房子里面去, 不允许无理由驱逐租客，还有让租客带宠物租房更容易了。最关键的一点是通知租客离开的期限加长，12个月租约现在需要给租客90天通知。所以想要卖房子的朋友，要提前做打算才行。政策对长租租客更好，当然相应地削弱了房东的权利。各位新州的房东们要注意了。
不过以上这些都是经济基本面和大方向，只能间接影响房市。这次的预算案里面有几个碎片化的要素和一个重点政策，联系起来之后，你就会看清新州未来5-10年房市的巨大变化。我们需要相应做出调整，让自己的投资组合更加稳健。
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新州房市未来再无暴涨期
新州人口850万，其中520万住在城区。按照预算案的预测，新州人口增幅在未来的4年之内将会保持不变，只有1.1%，这个比例大大低于澳洲平均1.7%的。24年全年新州人口增幅也只有1.3%，这一点从统计局的资料里面得到了佐证。
另一方面，新州的建筑批文数量并没有明显变高。所以人口增幅变低带来需求变低，供给也跟着变低，那房市的底层力量对比究竟会如何变化呢？这次的预算案中，新州政府出了一个奇招，很可能大幅度提高房屋供给，并且把大量房产公有化。
这个政策叫做“预售融资担保”，光听名字已经觉得不对了。怎么回事呢？在新州做开发，比如高层公寓，5层以内中层公寓，联排别墅。在拿到批文开工之前，必须要有钱开建才行。这笔钱一般都是来自银行贷款。但是银行在审批贷款之前，要求开发商已经卖出一定数量的房子才行，也就是预售达标。什么标准呢？一般要卖掉6成房子。但是目前的这类房产在新州不是很好卖，就导致了不少开发商拿虽然拿到了批文，但是迟迟无法开工。当然政府就没法达到增加房产供应量的目标了。你猜新州政府想要怎么解决这个问题？斥资10亿澳币去给开发商预售托底，让银行尽快放款，开发商尽快开工。咱们看看这个底是怎么托的。
对于经过审核的开发商，新州政府保证最多购买整个项目50%的房产。用低于市场价至少10%的价格买入。先签购买合同，然后开发商开建。在建筑的过程中，开发商可以随时转卖这些房产。如果在房子建好之前，卖不掉，最终政府将会买入，然后再卖或者租。
有没有感觉像是2012-2016那波炒公寓楼花又回来了？那时候是一个人折价买入10套，就给个首付，建成之前卖掉，赚个差价。现在换汤不换药，只不过买房的是政府，一下子最多买入价值10亿澳币的房产。问题是当年公寓真的涨价啊。现在呢？卖不出去那些公寓，没法开工，政府给补贴，自己买下，还希望未来2年变成抢手的房产，卖得出去。大概率炒房炒成房东，搞成住房公有化。钱是哪里来的呢？都是每个新州人的交的税，所以不管你看不看涨房产，不管你愿不愿意投资房产，你都在变相投资房产。
这还不算完，新州政府预算案估计，随着公共部门需求减少，劳动力和原材料资源会下放到私人部门，增加未来几年的新房完工量。
再加上，人口增长预期和家庭结构变化，未来新州底层需求逐渐平稳，而供给量完工量却在上涨。上面所有要点结合起来看，这是妥妥的“新州房市不再暴涨”的信号啊。
不过这只是新州政府的预测而已，准不准的先放在一边。不知道你看懂了没有，预算案想要鼓励的是中高密度公寓开发，而对低密度别墅开发一个字都没提。这就印证了我过去两年对于新州房市一直的看法。大方向是，供给和需求将在未来逐渐趋于平衡。但是别墅供给大幅度下滑，成为稀缺资产，价格上涨。中高密度房产一路复制粘贴下去，供应量大幅度上升，需求量增长却跟不上。价格不下跌就不错了，即使涨价也绝对追不上别墅。
讲了这么多我们房产投资者应该怎么做才能让自己的投资组合变得更平衡呢？
新州房产投资
首先我觉得在新州首次置业，真的不如去昆州。房市欣欣向荣，首次置业补贴的优惠是新州的好几倍。就业市场也不见得比新州差。第二，房产投资者的首选依然应该是独立别墅。公寓能不看还是不要看了吧，除非是那种180度悉尼海港大桥和歌剧院景的高端稀缺型公寓，那还行。联排别墅也要放在次要考虑的位置。依我看，你眼光够开的话，在悉尼买个联排别墅，同样的价钱，还不如去其他州买个独立别墅。第三，我还是对悉尼的房市长期看涨。过去两年悉尼的房市涨幅没有布里斯班，珀斯和阿德好，没准儿现在的房市上涨周期，悉尼会补涨也说不定。第四，如果你用信托购买投资房的话，要特别注意地税，因为起征点是0，不过其他州领地的规则就完全不一样了。
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