欢迎来到澳房策，我是Alex老师。
现在亚洲已经有三个国家的房市暴雷，下一个会不会是跟亚洲经济密不可分的澳大利亚呢？韩国比美国加息还早了7个月，比欧洲加息早了一年，现在韩国房市连环暴雷，大量房东破产，跑路，自杀，房客背负巨额债务，成交量和房价双双暴跌，韩国到底出了什么问题。越南多家头部房企，金融欺诈导致1200个楼盘烂尾，创造连续多年经济增长5%-8%奇迹的新兴世界工厂，越南到底怎么了？中国经济房市股市全部下跌，头部房企恒大碧桂园债务违约，导致新房开建量暴跌，说好的疫情之后中国经济反弹呢？...这些会不会预示着澳洲也可能出现房市危机，澳洲的经济会不会受到中国拖累，进入衰退呢？看完本期影片，你自然会得到所有问题的答案。
澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识，案例，政策和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
韩国房产市场暴雷连续13个月下跌
最近整个韩国和越南的房地产行业可以说是越来越惊悚，从韩国房价崩盘，连续下跌13个月之后，越南也崩了，全国超过1200个项目停建，面临烂尾。韩国曾经的创富神话瞬间变成了炒房客的坟场。韩国房价高歌猛进20年，每年增长15%，没暴跌之前，还想着今天不买明天就涨，现在却在想，今天不买明天还能更便宜。20-21年，韩国房价最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度高达每平米3万美元，与全球第一的香港可以争夺冠亚军。但是美梦总有破碎的一天，一切从2022年开始改变。
这一年，为应对美联储加息导致的资本外流与国内通胀，韩国央行开始加息，贷款利率提高，购房者负担加重，随之而来的是房地产市场开始崩盘。截至近期，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最，成交量也暴跌超过7成。今年5月，据韩国房地产信息服务企业“经济10000Lab”统计，今年第一季度首次购房（包括公寓、联排别墅、商务楼）人数达到6.8万人，创2010年以来第一季度的最低值。相比之下，2021年第一季度，首次购房者数量曾经达到了14.8万人，创下了历史最高纪录。韩国房地产市场是否能安全着陆，目前仍是未知数。问题到底出在哪里？曾经持续二十年的增长，怎么突然就掉地上了？问题就处在韩国的“全租房”制度。
“全租房”，是韩国一种独有的租房模式。简单说，就是房客交给房东一笔保证金大概在房价6-7成左右，就可以免费在房子里面住2年，不用缴租金。“保证金”不是租金也不是费用，2年租期结束后，会原封不动地退回给租客。2年期内房东可以自由使用这笔钱。也就是说，租客几乎是“白住”2年房子，这种模式看上去非常划算，是韩国租房的主流模式，有半数以上的房子以这种形式出租。
“全租房”模式实际上是房东以房子作为“抵押”向租客“贷款”。利息即为房产2年使用权。那么，拿到“保证金”巨款的房东，需要去做投资以赚取利润。什么生意看上去形势大好稳赚不亏呢？上面讲过了，韩国房价曾经连续20年保持15%的年增长率。所以，房东用拿到的“保证金”再买其他房产。比如房东名下有一套100万的房产，用全租房形式出租，就可以拿到房客保证金60万，再用这笔钱作为首付，（韩国买房首付20%），去再买3套100万的房子，每套给首付20万，剩下的跟银行贷款。这样出租一套房就可以再买3套房，这三套房再出租就能再买9套房子，这样一路滚下去，子子孙孙没有穷尽，银行也真是配合，给房产贷款一路开绿灯。高峰时刻韩国一些业主手里囤积几百上千套房子。
可能有人问了，租客上哪去一下子拿出几十万的保证金呢？你猜对了，又是银行。在韩国，全租房是非常普遍的租房模式，银行有专门的贷款产品，就是针对这种情况的。贷款利息很低，怎么算都比房租便宜，所以这种贷款也变相鼓励了全租房流行和房东炒房。
这一切看起来都很美好，只是这种鸡血模式，建立在几个基础之上。首先，房价必须上涨。韩国房价涨了20年，人们早就习惯性认为，房价肯定一直涨，首尔涨得更快，所以房东几何量级买房，心里一点负担都没有，反正我资金是房客的保证金，银行贷款，还有房子增值的部分，肯定赚钱。这是在房东一端的因素。在房客方面，全租房贷款利息必须要低于房租，这个游才猜值得玩。之前房东，房客，银行三家都在赚钱，整个房产行业蓬勃发展，只是这栋大厦的底层开始慢慢出现裂痕。
2021年起，为了应对美联储加息导致的资本外流与国内通胀，韩国央行开始加息，贷款利率提高。韩国央行上调了基准利率，从2021年8月的0.5%上调至今年1月的3.5%并且保持到现在，一年半内暴增了3个百分点。
对于租客来说，一次性交付巨额“保证金”的成本不断提升，与普通租金相比不再划算了，选择“全租房”模式的租客越来越少。韩国2022年成交的房屋租赁合约中，普通月租房的数量第一次超越了全租房。
对于房东来说，本来就因为炒房而担负着高额贷款。如果租客退租，房东拿不到更多“保证金”同时需要退还其他几套的“保证金”，那么资金链断裂，要么卖房，要么跑路。据相关报道，曾有人靠这种方式在首尔地区买了280套房子，最终由于杠杆加太多资金链断裂，暴雷后房东直接消失，数百名租客的巨额押金化为乌有。2022年韩国发生了2073起全租房保证金侵吞案，涉及金额达到7千多亿韩元。
手握巨额押金的房东们资金链断裂，拿不回押金的租客们却还要继续高息还贷。韩国有专家预计今年的全租押金损失最多将达到1万8千亿韩元，房价雪崩的势头难以扼制。直到现在，韩国房产市场还在暴跌之中，没有看到任何好转。
韩国房市的问题在于银行无限量提供信贷，给租客提供全租房贷款，给房东炒房提供无限量资金，一手吹起了房地产泡沫。再加上韩国房市普遍的过度乐观心态，认为价格会一直上涨，就是个快速造富的发动机。一旦这个链条上的任何一环开始出问题，整个系统就会崩溃。
韩国房市暴雷在很多方面跟越南很像，但是越南房市暴雷，在金融层面玩出新花样，可以说是越南版本的次贷危机。
越南超1200个房地产项目烂尾，近4成开发商濒临破产，10万中介失业，更重要的是房价暴跌37%，销量下滑75%。昔日创造GDP上涨13.4%神话，常年GDP增幅5-8%，全球大厂入驻，制造业大发展，越来越富的越南究竟怎么了？越南房地产到底发生了什么？怎么会在一夜间崩盘？
越南房市暴雷房价崩盘
2021年12月发生了一场诡异的土地拍卖，当时胡志明市司法厅的房产拍卖服务中心，有4块位于市中心黄金地段的土地竞拍。所在的守添新区就跟胡志明市1郡之间只隔了一条河，越南人自己的说法是这里就是上海的浦东新区，定位是金融城。那这里的土地肯定很抢手。但是没想到抢得太离谱。其中最大的一块地，拍出了全球最贵地王，每平方10万美元，一家叫“新黄明”的企业经过70轮竞标，最后用高于起拍价8倍的价格拿了下来，总价10亿美元。为什么说是地王呢，同年拍掉的香港地王也就是每平米4万美元。
拍卖之后1个月，到了交钱结账的时候，没想到“新黄明”反悔，说是为了稳定越南房产市场，遏制炒房现象，决定主动承担社会责任，单方面解除合同，并且放弃押金大概3000万美元。这么有责任感的企业，算是勉强算是圆过去了。但是还是有人深挖了一下，发现情况不对，新黄明当时所有的资产加在一起也就8亿美元，怎么可能有勇气去拍一块10亿美元的地皮呢？并且当时新黄明旗下三家公司都在亏损烧钱，这个时间点高价竞拍太不合理了。
仔细一查，刺激了，新黄明还真有这个钱，但是钱的来路不正，靠的是发债，新黄明旗下三家公司在2021年9月到2022年3月的半年间，9次发债，筹集了6亿美元现金，买债券的人不是别人就是新黄明自己，有人说自己跟自己买债券不是有病吗？还真不是，这个债券本身是有价值，新黄明只需要把债券打包，再分割成金融衍生品或者说理财产品，就可以零售给普通投资人了，每年给12%利息。当时越南政府不允许企业向公众直接发行债券，但是没说不可以发行理财产品。债券到期需要还钱，但是理财产品是投资，赔了钱风险自负，这样这些企业就用左手倒右手加上金融手段钻了空子，从普通越南人手里面套出大量现金，而且不用还钱。这个雷爆出来，新黄明老板和高管直接被越南公安部抓起来提起公诉，罪名是欺诈侵吞私有财产。这个越南大型房企瞬间倒下。只有一家房企暴雷还不算，还记得当时一共有4块地皮竞拍吗？另外还有3家公司以高出起拍价4-7倍的价格拿地，同样拿不出钱来交割地皮，同样暴雷，方式和新黄明一摸一样，非法发行债券并且打包理财产品卖给普通投资者。
越南好几家头部开发商同时出事，房越南人和国际炒房团丧失信心，标志着越南的房产市场来到拐点，而接下来的事情就是房市问题整体爆开，倒霉的事情接连发生，导致开发商无法继续建造房屋，1200多个地产项目烂尾，行业一片萧条。在没有暴雷之前，全年外资对越南房地产投资高达35亿美元，再加上越南本地金融衍生品泛滥，资金泛滥，造就了房市高点，但是随着美联储加息和美元回流，越南经济被釜底抽薪，没了资金支持，开发商，建筑商，房产投资者都玩不下去，变成了一环扣一环的死亡循环。
从今年3月起，越南为了拉动楼市，宣布一次降息100个基点，到今年6月，越南央行已经连续降息4次，累计250个基点。那么越南人把房地产拉起来了吗？恰恰相反，不仅房地产没起来，实业还崩了。一季度，越南出口同比萎缩11%，进口萎缩17%，GDP增速更是只有3.3%，不及2022年。无数的例子已经证明，实业才是房地产的基础。当出口减少，当外资跑路，当一切实体经济不再发展甚至倒退，任凭你再用任何手段刺激楼市，最后都逃不过泡沫破裂的结局。越南的情况不但是因为银行信贷和金融衍生品暴雷，也因为经济过度依赖外资，同时放弃了实业，跟国内有些相似的地方。最近国内房企也纷纷暴雷，规模更大，程度更深，会不会是中国版的雷曼时刻呢？
澳房策可以帮您在全澳范围内，买房/卖房/长短租/还有VIP房产投资规划会员服务。如果您需要澳洲房产投资初步意见，请到澳房策官网使用免费“基础咨询”。在澳房策频道您将会学到最棒的澳洲房产投资知识。初学，欢迎加入澳房策基础会员领取5大礼包。铁粉，欢迎加入澳房策YT频道会员领取福利并加入专属交流社区。高手，欢迎参加80分钟直播公开课Master Class，学习最有效的澳洲房产投资理念，买到好房实现财富目标。所有报名链接都在影片描述栏，如果不是在YT看到影片，请您私信我们获得报名链接。
相对于韩国和越南，中国房产市场面临的问题更加严重，现在已经处在崩溃边缘。当前中国经济面临私企倒闭潮、外企撤离潮、投资大幅萎缩潮、进出口下降潮、消费严重不足潮、债务连环暴雷潮、员工大规模失业潮、政府财税失血潮……投资、出口、消费三大经济引擎全部动力不足乃至熄火。中国国家统计局日前公布的7月份经济数据，不是疲弱下挫就是远低于预期，明显呈现通缩特征。第二季度外资投资额只有区区49亿美元，同比下跌87%！刚刚公布的7月份青年失业率达到了21.3%
中国恒大、碧桂园两大房地产巨头“债可敌国”，恒大刚刚在美国申请 Chapter15 破产保护和190亿美元债务重组，中国最大的房企之一碧桂园，突然面临资金链断裂，让“恒大级”危机的阴云，再次笼罩在中国楼市之上。碧桂园今年上半年还是中国房企中销售面积第一，两笔美元债却“出人意料”地出现问题——每只债券的规模5亿美元，要求六个月付息一次，意味着在8月7日需要支付2250万美元的利息，但债权人并未收到利息。万亿级别的房企，居然连1亿人民币的利息都付不出来，看来问题已经严重到故意赖账的程度了。
如果这么大的房企轰然倒下，将冲击市场信心、经济恢复、金融风险、居民购房预期以及上下游60多个行业，关系几千万人就业。对谁违约都是失信。交不了楼，小业主会抗议，还不了外债，会遭到债权人挤兑。企业这时候就像银行一样，陷入挤兑潮，可预期的现象是，碧桂园的楼盘很快会非常难卖。如果演变到那一步，会比较可怕。碧桂园的项目太多太多了，恐怕没有哪个同行，也没有哪个地方城市，有这个能力接下这个大雷。
中国房市的根本问题除了政治环境之外，就在与居民杠杆率，首先就是居民，中国人口老龄化的问题现在已经开始显现，我在【艾财说035】里面详细分析过，没看过的可以看一下。人口老龄化让中国的劳动力逐渐失去优势，同时出生率开始暴跌，人口开始负增长。中国经济发展的动力之一的人口红利已经不在。再加上中国的失业率上升，经济下滑，进出口暴跌，年轻人已经开始选择躺平不再消费不再生孩子，中国逐渐进入了低欲望社会，所以利息再低也不愿意去贷款买房了，因为对房子已经失去了信心。所以这杠杆再也加不上去了。
这几家头部房企一旦倒下，连带着就会出现，买房人信心跌倒谷底，银行烂贷款堆积成山，烂尾房大量出现，地产上下游行业集体完蛋。我只知道后果将会非常严重，没准将会进入日本式失去的30年，甚至是后退进入朝鲜式的经济模式。
我们频道主要讲的是澳洲房产市场，最近中国发生了这么多事情，就有不少人问这到底会对澳洲产生什么样的影响呢？会不会澳洲房产市场也会进入大崩盘，澳洲经济会被中国拖垮吗？
澳洲经济和房市将会怎么走
中国，韩国，越南房市崩盘，包括1980年代日本房市泡沫和美国2008年次贷危机，经济和金融方面的原因总结下来其实都差不多。
第一是房产过度金融化，银行帮着加杠杆，人们借到了钱，就能买得起更贵的房子，开发商有钱了，就能拿更贵的地皮，政府就能赚到更多卖地的钱，收到更多的税，所以政府也有动力给信贷开绿灯。信贷之外的金融衍生品，能间接创造资金充斥到房产市场之中，如果再遇到超低的利息环境，马上就会吹起房市的资产泡沫。
第二是人们普遍的乐观心态，认为房价一直会上涨，就像是过去20年的中国，越南和韩国，1970-1980年代的日本，和2000年到2007年的美国一样。人们都相信房价永远上涨，就会失去判断力，即使有判断力，看着房价一天天飞涨，自己赚的工资根本赶不上的时候，也就可能会盲目入市，早进房市的人赚到，晚进的被套牢。
如果房市一直上涨，信贷一直放量，人们信心一直在线，这个游戏就可以一直玩下去。但是一旦其中一个环节出现问题，这个创富的神话就会破灭。
我们对比一下澳洲的情况。首先澳洲的金融业及其不发达，没有房地产金融衍生品，只有几只商业地产的ETF可以买买，私人投资企业私募债券和购买理财产品都有政府严格监管，说实话我都觉得严格得有点过分。这就把金融这个漏洞堵上了。
在信贷方面，有专门的政府机构APRA控制商业银行放贷量，如果房贷风险提高，政策马上跟进，风险降低或者房市萎缩，又回逐渐放开信贷，做好调节。同时央行应对经济问题加息或者降息的幅度相对其他国家更小更保守，没有出现过像美国加息一次加75基点，越南降息一次100基点这样大幅度政策变化，给了市场充足的反应和调整时间。
在人口方面，世界发达国家之中，澳洲人口增长率排在前面，光是移民一项就给澳洲带来每年40万新增人口。以至于澳洲目前的问题是建房速度更不上人口上涨的速度。我在澳洲房产市场工作了15年，职业原因，研究了澳洲从2战结束后到目前的房产市场变化，发现澳洲房市遵循一个底层规律 “短期有涨跌，长期一直涨”。所以说其他几个国家房产市场崩盘的条件，澳洲并不具备，澳洲有自己的文化和经济特点。除非在移民政策，贷款政策，金融监管政策，这三个方面之中的一个有根本性改变，澳洲房市大规模崩盘的可能性不高。
另外澳洲最大宗出口商品就是铁矿石，有70%卖到中国，在中国房地产行业下行，经济下行的背景下，铁矿石主要产区的西澳房产市场可能会面临考验，而跟其他城市关系不大。目前印度已经取代中国成为澳洲海外留学生最大来源国。所以中国经济放缓对澳洲经济整体的影响肯定是负面的，但是不至于让澳洲经济陷入衰退，更不致于明显影响澳洲整体房价。如果您关心澳洲房产市场最新走势，欢迎参加澳房策月度直播，可以随时在澳房策官网免费报名参加。
如果您看到这里了，请帮我点赞订阅，转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
如果您想快速了解澳洲房产市场，给自己的房产投资做准备，请您参加我们的直播《选好投资房，开启创富之路》80分钟直播课程，绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。
现在加入澳房策会员！"让每一位澳洲房产投资者学会中立并且经过验证的投资策略”得到澳洲房产市场中立信息，与志同道合的房产买家交流，系统学习澳洲房产投资。现在加入领取超值福利！
澳洲Alex，澳洲买房，澳洲房产，澳洲房產，澳洲房价，澳洲房價，澳洲房產，财务自由，財務自由，财富自由，財富自由，买房赚钱，澳洲赚钱，澳洲理财，投資理財，投资理财，澳洲理财课，澳洲生活，悉尼房产，悉尼生活，房产中介课程，展望地产课程，vision training, 澳洲，澳洲疫情动态，澳洲经济，悉尼买房，悉尼房价，墨尔本房价，墨尔本看房，澳洲地产2020，地产销售，房地产销售技巧，销售技巧，房地产如何赚钱，房地产经纪，房产经纪，地产经纪，房地产中介，房产中介，地产中介，房产投资，悉尼房价，墨尔本房价，布里斯班房价，阿德莱德房价，塔斯马尼亚房价，达尔文房价，堪培拉房价，佩斯房价，澳洲投资，澳洲房地产，澳洲买房，悉尼房地产，墨尔本房地产，悉尼房价，墨尔本房价，澳洲房价，澳洲地产，房产中介，房产销售，房产销售证书，房地产从业证书，