欢迎来到澳房策，我是Alex老师。澳洲破天荒第12次加息，出乎了很多经济学家的预期, 不过，光加息还不能让我感到震惊，反正都已经加过11次了，也不差这一回，倒是另外几件同时发生的事情，让我对澳洲的经济和房产市场有了一些新的思考方向，可能又到了要调整思维的时候了。在加息之前，澳洲行业最低工资，时薪一次性涨幅达到5.75%，这是过去几十年以来最大单次上涨。4月份的单月通胀也出现了反弹迹象。而在这所有大事件发生的同时，澳洲全国5月份房价上涨1.2%，悉尼再次领涨，单月上涨1.8%。这些事件有些看起来完全是矛盾的，有些又有内在联系，我们就从经济层面分析一下这几个几乎同时出现的大事件，分析一下未来澳洲经济和房产市场的走势，而更重要的是你需要做些什么保护自己的资产，顺势而为，继续赚钱。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识，案例，政策和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
RBA第12次加息
我特别阅读了RBA发布涨息通知的全文。这回的信息量太大了，很以往每次都不一样。我们先来看看要点，挑最重要的深入分析。
1.RBA上调基准利率25基点，现金利率目前达到了4.1%。昨天刚调，今天Westpac就宣布跟进，降息的时候我可没见商业银行这么勤快，24小时之内就跟进。大家记住，银行不是你的朋友，人家是生意，是要赚你钱的。
2.通胀已经过峰，但是7%还是太高了。RBA认为第十二次加息会帮助达成控制通胀到2-3%的目标。
3.RBA从数据层面再次感受到了通胀上升的压力，所以涨息是必须的。压力中就包括了工资上涨和过去3年都没有任何改善的生产效率。这个我们一会儿具体分析。
4.如果通胀持续下去，就会有更多的人希望工资上涨，上涨次数更多，上涨幅度更大，从而推高通胀。我管这个现象叫做通胀和工资的双重死亡螺旋。
5.澳洲经济硬着陆的风险正在进一步增加。RBA说现在已经很难避免了。
6.在过去3-4个月中，加息并没有对房市产生负面影响，反而房价上涨，租金上涨。通胀压力进一步加大。这里我补充一下，租金是目前通胀衡量标准里面最大单项。
7.按照目前的情况来看，未来继续加息是完全可能的。
我想RBA的加息通知已经把最近的经济情况要点都讲到了。我们没有时间逐一分析，我就说说大家可能最关心的问题，RBA这次加息的理由是什么？如果大家懂得了底层逻辑，对与未来的经济和市场走势可能就有个自己的判断。具体说RBA加息有3大原因。
RBA这次加息的3大原因
澳洲储备银行RBA这次加息已经是本轮第12次，我觉得他已经渐渐失去了对经济的耐心了。这次加息也是因为要应对最近出现的通胀上涨压力的应激反应。澳房策之前的影片中曾经有提及，RBA行长希望通过缓慢加息，让澳洲经济实现软着陆。这跟国外央行的思路是完全不同的。比如美国加息非常凶狠，但是人家的通胀下降的速度也非常快，现在已经完全控制住了。
而现在的澳洲，上涨的人工成本，工资水平，和狗皮膏药一样的通胀，已经非常明显了。如果央行不再下点狠手，可能我们都会被温水慢慢煮熟。央行这次加息我感觉有些突然，也是一种市场情况的应激反应，那么有哪些因素导致这次央行加息，对于市场看法的改变呢？我总结了一共3点，跟大家分享一下。
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1.通胀反弹。澳洲统计局目前有两种通胀衡量标准，一是季度CPI，滞后45天发布，二是月度CPI，滞后30天发布。我们上周才看到了今年4月份的通胀数据，很不幸出现了反弹趋势，从近期低点6.2%上涨到6.8%。贡献最大的部分就是房租。具体分析在上期影片【澳房策235】有过讲解，没看过的朋友可以去补补课。
2.第二个原因，可能很多人都听说了，还挺开心的，因为跟生活直接相关，只是没有想到这也是加息的底层原因之一。在澳洲联邦政府推动下，Fair Work Commission 决定一次性提高基础工资5.75%，大大超出了RBA的预期。用媒体的话来说，就是这次提高基础工资，直接锁定了加息。原来是可加可不加的边缘，涨工资后就变成必须要加息了。
有人可能不理解，说为什么工资上涨会给通胀带来压力呢？工资上涨不是好事吗？这次的工资上涨适用范围大概是1/5的工作人口，因为很多工作人口是做兼职或者casual，这种不加工资的。但是这会不会增加工会，工人，和工党政府，以后再次加工资的信心和动力呢？会不会在所有领域都要求加工资呢？不是没有这个可能啊。
这还只是非政府工作领域的加薪情况，而政府领域工作统一加薪4%，是每一个人都加。反过来，这会刺激非政府领域的加薪要求，因为公司需要加薪来留住向政府部门流动的人才。人么，都是贪婪的，刚刚加薪的第二天，市场就出现了加薪太少的呼声！我有些担心加薪要求会失控。
工资变高，说明人们消费能力和投资能力变高，现在就要看这些多出来的钱会用在哪里？在日用消费必须品领域，人们支出增加不明显，而在过去一段是时间的趋势看，多出来的钱，都用在租房上了。能买得起房子还知道现在买房子的人，你涨不涨这点工资人家都买得起。买不起房子去租房的人，这多出来的工资都拿去缴房租了。记得我刚才提过的通胀里面最大的单项吗？对就是房租。所以人们工资变高，当然会推动通胀上涨。
这里有一个关键点我需要说明一下。如果经济效率或者说劳动产出效率增加的话，情况会变得不一样。劳动效率提高，说明经济产出总量增加，社会创造更高的价值，你这时候提高工资，就不会增加通胀，因为社会中真的有更多的价值可以用更多的货币去衡量。现在的问题是澳洲劳动效率已经3年没有变过。经济总产出不变，人们的工资却变多了，那不通胀还等什么呢？
接下来，就是再次通胀上涨，工资上涨，然后再通胀，再涨工资，一直到最后经济硬着陆，失业率上涨，企业倒闭。RBA一直梦想不要硬着陆，我慢慢加息，希望奇迹出现，通胀降低，但是奇迹没有出现，我看RBA也不得不下狠心了。只是最终的结果可能还是经济硬着陆。
3.澳洲房价在过去3-4个月一路上涨，已经形成了趋势，尤其是在土地稀缺，移民大量涌入的悉尼。房价上涨会让房主觉得自己房子涨价了，有钱了，可以去消费了，结果真的去花更多钱，旅游，消费，买东西...有个专有名词 “财富效应” (Wealth Effect)。钱花出去了，同样会刺激通胀上涨。
那么问题来了，这种工资上涨，通胀上涨，利息上涨的螺旋，什么时候才会结束呢？澳洲经济到底会不会发生硬着陆呢？
澳洲经济软着陆还是硬着陆
首先在RBA报告里面，已经把预期讲得非常明确，澳洲经济软着陆的可能性逐渐降低，而硬着陆的可能性越来越高。
这个硬着陆怎么理解呢？这个词的源头是航空领域，飞机在高速行驶的时候降落，虽然不是坠毁，但是也可能会飞机受损人员受伤，相当危险，让人揪心。硬着陆用在经济领域，其实就是个比喻，说的是经济走高的时候，突然出现掉头向下的趋势。比如货币政策改变，加息，控制通胀过头，把经济给打熄火了，让企业倒闭，失业率升高，经济进入了萧条期。这叫硬着陆。
所以说硬着陆是任何人都不想要看到的。随着加息持续，房贷，企业贷款，建筑贷款成本一路攀升。原来借钱的还不起钱，新的债没人借。企业经营成本上涨，就只能提高产品或者服务价格，或者裁员。金融业也是一样，美国前一段时间的银行倒闭潮就是最典型的例子之一。在经济的每一环都紧紧绷着的时候，你永远不知道经济中哪一个环节先出问题，一旦有一个缺口，离全盘崩溃也就不远了。
澳洲房产市场未来走势
这么多的澳洲经济趋势对澳洲房产市场走势有什么影响呢？这是我们频道粉丝最想知道的事情。我在之前的好几期节目中就分析过，澳洲房产市场跟世界上任何国家都不一样，有非常明显的特殊性。通过观察和分析近几十年澳洲房产市场走势和当时的经济指标，我们发现，房价跟利率GDP失业率这些没有明确关联，有时正相关，有时负相关，有时不相关。所以从经济走势判断澳洲房价走势，这个想法本身就不靠谱。看房价走势更多的要从人口增幅，稀缺性，消费者信心等等16个因素综合分析才能猜出个大概。欢迎大家来参加我们澳房策每月一次的澳洲房产走势直播，这次在6月10日周六悉尼时间晚上8点北京时间晚上6点。请到澳房策官网注册，海外请注册海外版，国内注册国内版。
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