如何永远不交税! 避税天堂就在这里! $出海第一站! 未来3-5年国际房产投资回报最高之一！阿联酋究竟藏着什么秘密?【澳房策特别篇019】
- 澳房策
- 2025年11月29日
- 讀畢需時 14 分鐘
我刚从阿联酋考察回来。对阿联酋的总结是“避税天堂, 投资天堂, 资金出海最佳跳板, 家族办公室最好的去处，也是公司牛马攒第一桶金的圣地”。对一大批人来讲, 这里是全球海外资产配置和房产投资的最好选项。为什么阿联酋GDP和人口暴涨，城市范围快速拓展，房地产行业繁荣程度甩了中国和澳洲几条街，石油经济比重连年下降，商业网络越来越发达。为什么人们的财富可以比肩西方发达国家，税率低到几乎可以忽略不计，医疗教育商业以及金融创新方面都排在世界前列？我们就来一口气讲清楚阿联酋经济前景和房产投资, 这里最符合哪些人的利益呢。
来阿联酋绝对是机缘巧合, 当地接待我们的小高辞掉了国内科技大厂搬砖的工作，来到阿联酋打拼。据他说, 在国内工作如果1年能赚24万人民币，在这里做同样的事情就能赚50万，属于中上收入，正常开销情况下1年赞个20万不是问题。刚听到这些数字，我还没感觉，但是换算成澳币和澳洲生活环境，我一下子就来精神了。50万人民币就是12万澳币，在澳洲1年能赚12万澳币算是超过中等收入了，但问题是澳洲个人所得税最高超过50%，阿联酋个人所得税是0。到手同样的收入，在澳洲要1年赚17万澳币才行。更关键的是1个人在澳洲生活，正常开销的话，可能年底都剩不下什么钱了，因为物价太贵。这个对比直接戳中我的神经，对阿联酋好奇心爆棚。好像开始明白为什么Telegram创始人帕维尔·杜罗夫（Pavel Durov）在加入阿联酋国籍时候说的话 “不想每年为政府打工180天”。
阿联酋在哪
说起阿联酋，很多人在地图上都找不到。阿联酋是海湾国家，周围是卡塔尔，沙特，阿曼，海对面是伊朗。飞到伦敦8小时，新德里3小时，上海9小时，悉尼14小时。是国际上最大的航运中转站之一。为什么叫联合酋长国呢？就是好几个酋长部落和相应的领地用联邦制度组建的国家。就跟澳洲的8个州领地很像，只不过阿联酋有7个酋长国。阿布扎比地盘最大，经济实力最雄厚，石油经济占比45%。当年迪拜经济受到重创的时候，就是阿布扎比出手救援的。而迪拜商业和金融发达，石油经济只占不到4%。产业还包旅游贸易和房地产，按照GDP总量来看，迪拜只是阿布扎比的11%。所以阿布扎比的酋长当总统，迪拜的酋长当总理，就显得特别合理了。
很多人不知道阿联酋除了石油还有什么产业。我画了个图，方便大家对比。截止2024年，阿布扎比有55%GDP是来自非石油行业，包括制造业，建筑业，金融保险，批发零售，和金融贸易。迪拜几乎没有任何石油相关产业，里面占大头的包括批发零售，旅游建筑房地产，金融保险，加密行业等等。
两个城市对比下来，阿布扎比是政治首都、石油重镇、老钱聚集地，相当于北京；迪拜是商业中心、旅游胜地、国际化大都市，相当于上海。两者各有特色，也各有投资机会。
大家对阿联酋还有一个认知就是土豪国家，遍地黄金。是不是这么回事呢，咱们用数据说话。2025年IMF的数据显示，阿联酋的人均GDP是84000美元，美国是89000美元，澳洲是71000美元，中国是29000美元。当然会有人说自己是被平均的，哪个国家都有穷人有富人，但是人均GDP确实能衡量出来国家大体的富裕程度。按照人均GDP标准，阿联酋绝对是发达国家。
这是阿联酋的过去和现在。阿联酋政府早就开始着手在实现未来发展计划了。《2031国家战略》中要把目前的GDP翻倍。实现价值8000亿迪拉姆的非石油出口，重点发展旅游业和人工智能产业。Telegram总部扎根阿联酋，各种人工智能年会，国际顶级经济高峰会议，都在阿联酋开。星门计划之中，阿布扎比与OpenAI合作建立巨型数据中心，配备10万颗英伟达芯片。简单说未来的阿联酋会在AI领域，去中心化金融，加密行业，旅游行业重点发力，同时大幅度减少对于石油的依赖。这么清晰的发展战略，而且还撇清了国际政治因素，专注发展经济，我觉得阿联酋是有未来的。
阿联酋人口结构
很多人好奇：阿联酋本地人到底过着怎样的生活？用我的话说就是清朝的"八旗子弟"，只不过阿联酋有七个酋长国，可以算是"七旗"。
首先来看数字：阿联酋2025年的总人口1145万人，其中阿联酋本地公民144万人，只占11.5%。剩下的88.5%全是外籍人士。主要来自印度（占比约38%）、巴基斯坦、孟加拉国、菲律宾等地，这些国家来的劳工比较多。欧美人士占比虽然没有他们多但是掌握的财富要更大。男女比例也非常悬殊，男性约863万，女性约387万，也是因为外籍劳工的原因。阿联酋每9个人里只有1个是本地人。这些本地人享受着令人羡慕的福利——免费教育、免费医疗、住房补贴，甚至结婚都有政府补贴。阿联酋公民的平均工资比外籍员工高15-25%，很多人在政府部门工作，享受高薪和稳定的职位。
那外国人能不能成为阿联酋公民呢？理论上可以，但是特别难。2021年，阿联酋修改了入籍法律，允许符合条件的外国人申请入籍，但要求非常严格——你必须是投资者、科学家、医生、发明家、艺术家、知识分子或其他"杰出人才"。换句话说，普通人几乎没机会。即使获得公民身份，也不意味着你能享受与原生公民同等的福利——这就像清朝的"抬旗"，即使入了旗，你也不是满洲正黄旗出身。
阿联酋的财富分配也存在差异。阿布扎比公民由于石油财富更加富有，而迪拜公民更多依靠商业和房地产收入。不同酋长国的公民福利水平也有所不同——阿布扎比的福利最好，迪拜次之，其他小酋长国相对较少。
所以你看，阿联酋本地人确实是"含着金汤匙出生"的，但这并不意味着所有本地人都是亿万富翁。他们中很多人也在努力工作，只是起点比普通外籍员工高得多。
阿联酋人口增速在发达国家里面是非常高的。过去5年中，阿布扎比人口累计增长33%，迪拜增长21%。那这些新移民来到阿联酋究竟是为什么呢？
1.阿联酋没有资本利得税，没有个人所得税。就是说，投资房产的涨价部分，租金收入，股票收入，个人存款的利息收入，工作收入，一分钱不用交，全都能自己支配。就这一点，就已经甩了西方国家尤其是澳洲几条街了。澳洲个人所得税边际税率45%，再加上其他的杂项，会超过50%。
2.阿联酋的货币迪拉姆跟美元实行联系汇率制，相对其他币种，在国际换汇上变动更小。100迪拉姆=27美元，42澳元，200人民币。迪拉姆在国际支付和结算上都更方便。澳元在迪拉姆面前都要逊色一筹。
3.黄金签证。只要投资200万迪拉姆，大约400万人民币或者85万澳元，就能获得10年期多次往返黄金签证，还能担保一家3代人，这对于想在中东做生意或者让孩子低价上国际学校的国内朋友来说绝对是好事。阿联酋的国际学校不比上海的差，学费还不到上海的一半。
4.资本流动。阿联酋不限制任何资本流入和流出。不像国内，出钱要查税还限制，澳洲进钱要查来源还要报到来源国。
5.阿联酋的公司账户和个人账户只要符合一些基础规则，就不会报CRS。这个实在是太牛了。国内和澳洲都查不到。在阿联酋购买房产，有些开发商除了不收现金，什么都收，连加密货币都收。这两点我在澳洲想都不敢想。
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阿联酋房产历史
如果你对阿联酋房产投资感兴趣，那你必须了解2002年这个关键节点。在2002年之前，外国人在阿联酋是不能买房的——只能获得99年的租赁权。2002年5月，当时的阿联酋总理发布了一项历史性法令，允许外国人在迪拜的指定区域购买永久产权（Freehold）房产。这个法令彻底改变了迪拜的命运。大量国际资本涌入，房地产开发逐渐盛行，帆船酒店（Burj Al Arab）、棕榈岛（Palm Jumeirah）这些标志性项目拔地而起。迪拜从一个区域性港口城市，一跃成为全球瞩目的房地产投资热点。
阿布扎比开放晚了17年。2019年4月，阿布扎比政府修订了房地产法律，正式允许外国人在指定投资区购买永久产权房产。在此之前，外国人在阿布扎比只能获得租赁权或使用权。这17年的时间差造成了两个市场的巨大差异：
迪拜房地产市场：2002年起允许外国人购买永久产权。市场更成熟、更活跃、流动性更强。永久产权区域众多，包括棕榈岛、迪拜码头、市中心等核心地段。2025年上半年总交易额达4310亿迪拉姆，同比增长25%
阿布扎比房地产市场：2019年起才允许外国人购买永久产权。市场相对更新，但增长特别快。永久产权投资区包括：萨迪亚特岛、亚斯岛、拉哈海滩、马斯达尔城、阿尔礁等。2025年上半年，阿布扎比房产市场总交易额同比增长40%。
所以你看，迪拜房地产市场有超过20年的发展历史，而阿布扎比才刚刚开始6年。这对投资者意味着什么？迪拜市场更成熟但竞争更激烈；阿布扎比市场更新但潜力可能更大。
阿联酋房产投资
我这次去把阿布扎比和迪拜，把两个城市的房产市场考察了个遍。发现阿联酋的房产市场底层逻辑跟澳洲非常像。调研选房购买和后期的转卖出租各项规则也特别像。比如供给和需求直接决定房价走势，在阿联酋完全适用。只是供给上由各大政府开发商统一放地，比如Dubai Holding和Aldar，供应量直接掌握在政府手里。需求方面有85%不是本地人，而是到迪拜工作和生活的人去买房和租房，毕竟人口比例也是85%外国人么。所以一个社区里面有80%是租客很正常。澳洲情况就完全不一样了，必须是少于40%出租房我才敢给会员推荐。另外价格差异也非常大，高端到低端房产价格差个几十倍很常见。
我们现在举个例子对比一下澳洲和阿联酋房产投资。对于澳洲本地人来讲，购买一套100万澳币的房产，租金回报率多说也就4%。阿联酋的公寓回报率在6-8%，别墅在5-6%，如果做短租回报率轻松过10%。澳洲买房，印花税大平均是5.5%，迪拜是4%，阿布扎比是2%。然后是持有成本，澳洲房产要交土地税，按照州领地不同最高能收到每年2.65%. 阿联酋没有土地税，但是有服务费，交给政府的，按照面积算，每个项目按照豪华程度不同位置不同统一交纳。当然两个国家的房产还有其他杂七杂八的费用，总的算下来，阿联酋房产的持有成本每年是房价的1%-2%，澳洲在1.5%-3%左右。迪拜房价过去3年每年都上涨15%左右，阿布扎比24年上长16%，25年大概17%。相对来讲，澳洲的珀斯，过去5年累计上涨大概70%多，布里斯班也差不多。其实单就大盘平均涨幅来说，澳洲在过去几年要稍微高一点点，但是差得不太多。只是购买成本，持有成本澳洲稍高，租金回报率稍低。另外再加上，澳洲对于租金收入和资本增值税收偏高，阿联酋不收税，其实两个地方就变成各有千秋了，关键看你的需求。
上面是对于澳洲本地人来讲的。如果是海外人士想要买澳洲房子，那在买房的时候还要再加上动不动就8%的印花税附加，持有房产的时候，要每年给额外土地税附加，比如新州就要每年收房子土地价值的5%，这个太夸张了。所以我们给海外买家配置澳洲房产的时候都特别小心，要先选对海外人士友好的州领地，还要尝试去卡土地税附加的线。倒是能帮海外买家配置到，但是说实话挺累的。
如果你是海外人士的话，其实综合来看，阿联酋可能是个更好的选择。除了欢迎海外投资，入场，持有，出场费用和难度都比澳洲低，资本流入和流出自由，别忘了还有很多附加因素。1，隐藏资金，2，隐藏实际受益人，3，极限避税，4，投资400万人民币就能拿10年黄金签证，澳洲投资移民太难了。你想想我说得对不对。
有人可能问，那为什么不拿中国房产和阿联酋房产投资做个对比呢？因为没得比。上海的房价跌成什么样子了大家心里都有数，租售比还不到阿联酋的¼. 还要查各种税。怎么比。
还有一点关于在阿联酋买房贷款的信息需要补充，外国人在阿联酋买房子，楼花阶段没法贷款。比如楼花是4年的，交楼之前分几次要给65%房款，这些钱没法贷款，都必须用现金给，放在银行的托管账户，但是没有利息。在房子建好到交房大概3个月时间里面，可以在阿联酋银行，用海外收入做支撑，申请贷款，支付剩下的35%房款，但是现在的利率5-5.5%，比澳洲稍低，比国内高了很多，所以有很多人在国内贷款，然后在阿联酋买房地理套利。在支付一定款项之后能拿到房证，这个要看开发商。比如期房期间已经支付了30%，开发商就给你一个证书，你就可以卖房子了。就是说完全可以在楼花期间出手赚钱，非常灵活。你算算就知道，假设一个1房公寓楼花，售价是200万迪拉姆，那么保险起见，你需要有1半的现金，也就是100万迪拉姆/200万人民币/42万澳币。再加上杂七杂八的费用，这个基础上再多1成现金更安全。在阿联酋投资，现金不足，有点难。
什么人适合投资阿联酋房产
讲了这么多，到底什么人适合投资阿联酋房产呢？
1.如果你钱在国内，找不到好的投资方式，或者根本不敢拿出来投资（原因自己想），要找个渠道出来，别犹豫，直接投资阿联酋房产。没有任何资金流动限制，不收所得税和资本增值税，还有一套隐私保护体系。将来卖了房子，赚了钱，再转到其他国家就轻松了。澳洲这边是会把资金流动报告给国内的，CRS和AML两套系统就是专门做这个用的。如果你国内是正经钱，也要受到换汇额度限制。所以都去找辙了。钱到了澳洲没问题，因为你在国内是正经钱。但是如果钱不正经就麻烦了。所以到了澳洲大家都去买房子，钱进到开发商账户，AML不查，CRS看不到。过几年房子一卖，这钱就正经了。但是澳洲政府从2026年7月1日开始实施的AML2.0（AML Trench 2），把这个漏洞彻底堵住。房产中介，律师，会计，开发商等等房产环节的行业，都硬性要求做KYC，还要向政府汇报可疑的资金，同时AUSTRAC有权利随时查账。也就是说，资金在国内，最终想来到澳洲，钱又不正经，那最好的方法就是先去UAE买房子。等过几年卖掉房子，钱再来澳洲就那就合理合法了。
2.国内的朋友想要给自己留个后路，通过投资去拿个黄金签证10年往返，那就去阿联酋买房。只要投资200万迪拉姆，也就400万人民币，就给黄金签，没有其他要求，还不用坐移民监。
3.国内的高级中产，或者刚刚冲到富裕阶层的人，想让自己孩子将来去海外读书，现在上的是国际学校。但是K-12这么多年下来，花销有点大。想要教学质量，还想省点钱。那就搬去阿联酋，顺便买点房子。阿联酋的国际学校教学质量不比上海的顶级学校差，学费还不到上海国际学校的一半。孩子出来了，人出来了，钱出来了，还能省税，一举多得。或者你有国际生意，想要通过架构避税，去阿联酋也是不二选择。这点我们会另开一期讲。
4.如果你的钱在澳洲，但是已经在澳洲有些房产投资，没法再贷款，地税太高。在澳洲赚的钱交税太多，想要放一部分资产在海外，能安全能赚钱又不用交税，而且这笔钱永远也不会回到澳洲。那去阿联酋买房子就非常适合。这点跟CRS直接相关，我们艾财说频道会讲。其实你人在台湾的话，担心局势同时不想交税，去阿联酋投资也非常好。
5.还有一种就是数码游民，工作完全可以在电脑上完成，人在哪里有没问题，赚得也不少。那么去阿联酋成为阿联酋的税务居民，同时发展自己的事业，做投资，又不用交税，每天都给自己打工多好。成为阿联酋税务居民，不用常驻阿联酋。只是你要有方法避免自己原来的国家全球追着你征税就行。
我们已经在阿联酋打通了所有渠道，个人资金落地，企业落地，设立本地或者自由区实体，银行开户，申请签证，数据为基础的房产市场调研，为客户寻找最适合的房产投资项目，购入房产以及后续的转售和长短租，一站式打通。关键是我们还加入了税务相关的CRS和AML审计和咨询服务。由我们10年经验的资深国际CRS和AML专家坐镇，保证您的资金安全。对于在阿联酋投资房产感兴趣的朋友，我会在1-2周之内推出一档特别闭门直播节目，帮助大家具体分析，细到数据和时间节点，大家现在可以先抢个位置。链接在YT频道影片描述栏，其他平台看到请私信后台获取报名方法。
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