欢迎来到澳房策，我是Alex老师。澳大利亚租房市场紧张已经不是1天2天了，近几个月的留学生和新移民回流潮, 更让澳洲住宅房产租赁市场变得一房难求。租房空置率保持不正常的低位，上市出租房源越来越少，再加上房租持续飙升，澳大利亚的租房危机在2023年将会持续恶化。我们是怎么陷入这场租房危机的？解决方案到底是什么？房地产投资者来应该如何应对，让这种现象为我们赚钱所用呢？这期全是干货，请您一定要看完。如果您喜欢本期影片，欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。
澳洲租房市场的现状
如果你还不了解澳洲租房市场现状的话，先给你看几组数据，热热身。根据最新的澳大利亚统计局ABS数据，2021年澳大利亚有980万户家庭，其中住在自己房子里面的业主有2/3。剩下的⅓，大概330万户，租房子住。而租房家庭中有91%，从私人房东那里租房。澳洲主要城市的房租在过去12个月平均累计上涨30%。在个大城市主城区，尤其是交通方便，大学附近的一些公寓楼，租金在这几个月更是暴涨了100%。
我一个朋友在距离悉尼市中心3公里的Greensquare区的一套2房公寓，上个月租掉了，每周租金2500澳币，租客还签了12个月的长租。现在的租房市场状况下，很多找出租房的人，为了抢到房子，根本都不去看房，还要出高得多的租金，才有可能抢到。
从出租房空置率上看，也能说明问题。澳洲全国平均空置率降低到了近40年的最低点，只有1%，就是100套用来出租的房产里面，只有1套在招租。房子刚刚上市出租，就背抢掉。很多刚来到澳洲的留学生和新移民，都要先落脚在酒店或者青年旅店，租房已经不是钱的问题，而是确实没有房源。
澳洲租房市场的根本问题
澳洲的租房危机不是一夜之间发生的，而是一系列因素相互影响的结果，这些因素不太可能在短期内得到扭转。我说说你听听，看看是不是这么个理。如果你有不同的看法，请在影片下面留言讨论。
政府在解决租房问题上，一直依赖私人房东提供出租房，私人房东就是房产投资者。但是在过去几年之中，有各种因素，包括州政府在内，开始对房东和房客区别对待，基本上让房东和房客完全对立起来。引入了重大的住房租赁法律变革，支持租户，疏远房东，政府把房产投资者当成韭菜，想方设法多收点钱，去补贴财政赤字，因为这个钱从租客身上是收不到的。房产投资者也是普通人，只不过是想要多赚些钱，让自己未来的财务情况好一些而已，结果收到不公平的待遇。所以，房产投资者受到打压，很自然最近的房产投资行为不再活跃。本来房子建得就不够多，还大多数被自住者买走，市场上放出来出租的房源就会减少。
还有其他比较明显，影响投资者买房欲望的因素，比如2016年APRA推出政策，海外投资者不能在本地银行贷款了，搞得已经买了楼花的投资者因为资金不够，没法成交，赔了定金。之后各个州又引入了限制海外投资者的，印花税附加和地税附加政策，新州还在今年把海外地税附加直接翻倍，逼退了海外投资。比如土地部分价值100万的房子，每年交4万的土地税附加，这还不算原本应该缴纳的土地税务，和其他持有成本。我一个会计师朋友，就有10几位海外的房产投资者客户，刚刚收到今年的地税账单，吓了一大跳，全都吵着卖房撤资呢。
这是对于海外投资者来说。其实本地投资者也没好到哪去。最典型的例子，就是同一家银行给同一个人贷款，买自住房就比投资房利率低。而立法都是向着租客。修改的折旧法律让抵税额度降低。所有这些都让房产投资这件事情逐渐向着熄火发展。没有投资客，哪来的房子出租呢？打压房产投资行为，违反经济规律，那就必然导致现在的租房危机，这到底怨谁？欢迎大家留言讨论，说出你的看法。
租赁市场不堪重负
现在澳大利亚320万个出租房中，有91％是由普通的澳洲房产投资者提供的。而者91%之中，只有1%也就是29000套在出租。这可是要分配到澳洲8个州领地里面的无数个地区的，这么一算，出租房找不到，也不算是稀奇了吧。随着海外移民加速，和海外学生回到澳大利亚，预计今年海外学生增加16万人，移民增加30万人，这些人都住哪啊？总不能每个人来澳洲先买个房子吧？房产供应有限，租赁市场没法承受。我们业内有一句话，留学移民什么都能带到澳洲，只有房子不能。
最近的调查显示，有三分之一的投资者已经计划出售投资房产，理由很简单，这些人觉得正在失去对财产的控制权。在未来12个月，出租房源供应只会更少。
房租越来越贵负担不起
出租房短缺的问题，还导致了负租房可负担性的危机。2020-21的房地产热潮促使许多投资者购入房产，持有赚钱。但是现在，投资者越来越少，购房者也不多。出租房供应紧缺，加上强劲的需求，这些力量只有一个宣泄的渠道，那就是爆涨的房租。
在一些内城区，平均租金从疫情时算起到现在涨了50%，包括新洲Haymarket，维州West Melbourne，昆州Brisbane City，等等。租金涨起来以后，政府才想起来，哎，好像要开始解决出租危机了。但是解决方案，只能说让我汗颜。
应对租房危机
政府现在才开始着手解决租房危机，已经非常晚了。最新的预算案提出了一项国家住房协议，这是政府、养老金行业和建筑行业签署的协议，希望能够解决住房供应和负担能力问题，缓解租房市场的压力。政府将会牵头，在2024年到2029年的5年内，建造一百万套新房屋，听起来绝对是个很宏大的目标，还将会保持建筑行业活力。但是政府这项提议的硬伤是，在没有这项提案的情况下，澳洲平均5年建造的新房就已经在100万套左右了，现在又来说建100万，即使你政府不说，市场也会建这么多，对于缓解出租危机作用有限。其次是计划要到2024年才开始，等第一批房子建出来，恐怕要到2025年了。关于这个话题，我做了一期影片【澳房策192】，没看过的朋友可以去补一下课。
现在政策并不能吸引更多的私人房地产投资者入市买房，然后提供出租房。尽管政府正在寻求大型公司进入建造出租领域(Built to rent)，但这需要时间，而且只会在一部分地方发生。此外，政府最近将海外移民门槛提高到每年195,000人，这将产生每年额外需求75,000-80,000套房产的需求。澳大利亚每周收到10,000份国际学生申请，但是，这些人要住在哪里呢？政策能解决的问题还不到实际需求的1半。我认为政府需要鼓励私人投资者重新进入市场，提供政府和大型公司无法提供的租赁住房。这是解决当前租赁危机的唯一方法。
我们现在正面临着租赁短缺，和建造出租住房的长周期限制。更多的投资者将转化为更多的出租房，这将缓解租赁市场的紧张水平，有助于克服租金过高的问题。如果这种情况发生，不仅有助于改善租赁市场，还将成为另一波房地产繁荣期的开端。
以上都还是在房产供应端和租客需求端的问题和解决方案，但是很多房产投资者还没有意识到，其实目前的租房危机，和未来整个澳洲的应对方法，正好为房产投资者带来了先所未有的投资机会。
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租房危机给投资者创造了机会
长期关注房产投资的人，现在都有一个难得的机会。首先澳洲放价在过去11个月中一直下降，墨尔本甚至已经跌回了疫情前的放价。所以说现在的房子并不贵。为什么澳洲房产市场还没有全面火起来呢？就是因为消费者信心还没有涨回来，很多潜在的房产买家还在持币观望状态。
2023年我们将会迎来房地产市场的下一波牛市周期。相信不久之后，很多潜在的买家会意识到利率接近顶峰，通货膨胀也将达到峰值。到那时人们的贪念会取代恐惧，压抑的需求将被释放出来，这是每次周期大众消费心里必将经历的转变。
其实在2018年底到2019年初就曾经出现过这样的机会，但当时联邦选举让买家担心，所以没有入场。不过在当时买房子的人都已经获得了不错的回报。再往前面推，2008年全球金融危机后期，和2002年互联网泡沫之后，也有过类似的机会。历史总是会重演。财商高，懂得运用资金，对风险有更高承受力，时刻关注市场，懂得历史的人，在下一波房产市场周期中会赚很多钱。
从目前的市场情况看来，我不认为是房价的最低点，但是买房的时机可能已经到了，毕竟没有人能够猜中市场最高点和最低点。现在市场上的竞争相对还比较少，你有更多的时间去做研究，选择适合自己的房产，做尽职调查。对与中低端房产，现在还是谈价钱争取优惠的好机会，这个买房的优势在高端房产之中已经快消失了。移民增加，需求增加，但是供应要到2024年才有所缓解，所以不用担心供过于求的情况。您各位要仔细衡量一下自己的情况，做出最适合自己的投资决策。
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