欢迎来到澳房策，我是Alex老师。这2周澳洲发生的大事件，比过去6个月加起来还要多。澳洲即将在2年内迎来65万移民潮，这么短的时间，这么多的人数，在澳洲历史上都没有见过。同时，澳洲储备银行RBA，宣布暂停加息。这两个新闻合起来看，妥妥的澳洲房产市场牛市的信号。但是另一方面，澳洲经济持续低迷，衰退风险持续增加，还贷压力已经来到了近几年的最高点，疫情期间固定房贷2-3%的投资者，马上面临着贷款到期，利率加倍的风险。这种情况下，没法偿还贷款的房主，就只能恐慌性卖房，造成房价下行压力。再加上石油输出国组织宣布再次减产，作为工业之血的石油价格上升，造成通胀上行压力。那么加息可能卷土重来。这几点又是房市下跌的信号。这么多的信息，和市场中双方的观点，我们听到的太多。这次我们就先逐个聊聊以上这几个重磅新闻，然后来分析一下澳洲房产市场到底会朝着什么方向发展，我们普通人如何做好准备。如果您喜欢本期影片，欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。
澳洲衰退风险加大
双方观点各有千秋，我们先来看看反方观点，就是对澳洲房产价格产生负面压力的因素。第一个就是澳洲经济。很多人有个观念，经济在往下走，房价怎么可能上涨呢？澳洲2月份通货膨胀虽然比上个月有所减缓，但是6.8%仍然是一个很高的数字，我想你的工资一年上涨6.8%可能性不高吧。那你的真实收入还是在下降之中。澳洲目前的企业压力也非常大，高工资也找不到人，人力资源短缺。企业发展受到人力和贷款利息双重压力。
另外，最近的银行倒闭潮不知道大家听说了没有。美国倒了好几家，瑞士信贷又被人收购，还有其他各种银行，风险逐渐加大。产生了经济的不确定性。很多人就认为美国等西方国家的经济和金融危机将会传导到澳洲，让澳洲经济进入衰退，经济都不行了，房价绝对不可能上升。
还贷压力上升到顶点
第二个让房价下降的因素就是还贷压力，这个英文叫做(Mortgage Cliff)，字面翻译是贷款悬崖。简单说，一堆人的贷款利率集中在同一段时间大幅度上升，造成很多人现金流压力。还不上钱，就可能需要考虑卖出房产，避免房子被银行强制拍卖的命运。所以如果大批量的房产同时涌入市场，给钱就卖的话，对房价绝对是有冲击力的。
目前的房贷活期利率在5.5%左右，这比人们在2年前固定利息时候的2-3%，提升了1倍多。还款压力可见一般。
根据澳洲中央银行的报告，大概88万套房产，价值3500亿澳币的固定贷款，将会在今年到期。还有另外的45万套房产贷款，将会在2024年到期。光是听听这个数字都觉得吓人。很多人都赞同，还款压力，是澳洲房产市场中的一枚炸弹，随时可能爆开。
长期通胀压力上升
除了以上两点短期因素之外，房产市场看跌的人还会关注更基础的经济基本面问题。最近这类新闻里面影响最大的，就是石油输出国组织，宣布石油减产的消息了。这两天油价又回到2块多了吧。石油输出国组织的贡献可不小。
石油的别名是工业之血，把整个产业链联系起来。石油所对应的，除了化工产品之外，就是能源。如果能源价格上升，所有企业的运营成本都会上升，工厂成本上升，那么这部分多出来的成本，就会最终用产品涨价的形式，传导到消费者手里面。这就是我们常说的通货膨胀。如果通货膨胀再次反弹，澳洲中央银行继续加息，澳洲房价肯定还会继续下跌。
以上就是对于澳洲房产市场看法，反方观点中最主要的三个。经济衰退，还贷压力，通胀压力。哪一个听起来都不是什么好事。那我们现在来听听正方的观点，看看促进澳洲房产市场上升的动力都有哪些。
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澳洲宣布停止加息
在您看到这期影片的时候可能都已经知道了，澳洲中央银行在连续10次加息之后，在4月4日，就是昨天，宣布暂停加息。官方给出的原因是，过去10次加息，已经看到通货膨胀明显下降的趋势。由于政策存在滞后性，加息的效果还没有完全展示出来。所以需要停下来歇一歇，看看效果，再做打算。在宣布暂停加息之前，澳洲四大银行又跳出来预测，其中NAB和ANZ预测加息0.25%，而另外两家CBA和Westpac认为4月暂停加息，但是同时预测5月份会再次加息。专家们是存在严重分歧的。但是不管怎么说，不少人都已经开始庆祝了，说澳洲房产市场已经迎来了历史性时刻，暂停加息，标志着牛市的开始。当然你肯定猜得到，这个时候，房产中介跳出来，四处发朋友圈，可欢实了，就像小宇宙爆发了一样。不过这次他们确实有宣传的资本，毕竟拍卖清空率回升和房价回升是事实。
这第一个显而易见的正方观点，很多人都知道。而更深层次的基本面，房产市场看涨的观点，很多人是没有想到的。
澳洲史上最大移民潮
根据澳洲政府最近的数据显示，这个财年和下个财年也就在2024年7月之前，将会有65万新移民来到澳洲。而目前财年海外净移民人数，就是移入澳洲的人数减去移出澳洲的人数，至少会有35万，比预期增长了50%。还有另有30万人，在下个财年来到澳洲。
所有这些新移民之中，有超过一半是熟练工人，因为澳洲现在实在太缺劳动力了，看来政府在移民政策上也做出了努力。另外的小一半是来澳洲的留学生，还有拿打工度假签证的人。这些人不是给澳洲带来财富，就是来澳洲创造财富的。所以移民人数增加，对澳洲整体经济只有好处。
如果你翻一翻澳洲最近20年的移民数据就能看出来，这20年中，单单是悉尼和墨尔本就安置了总移民人数的56%。悉尼29.3%，墨尔本26.6%。也就是说未来的65万移民中，将会有19万人在2年内来到悉尼，17万人来到墨尔本。就算是按照2个人一套房的标准，光是这两个城市加起来，就需要在未来2年提供30万套住房。这还没有计算，澳洲本地市场的消化能力和投资者的消化能力。所以澳洲经济下行的压力，可能发生的房贷危机，甚至是未来的通胀上涨和再次加息的压力，将会被在很大程度上消化掉。
在这里我要另外提一句，根据澳洲政府之前发布的文件。澳洲可能正在考虑重新审核投资类别移民的政策。在这份报告里面，政府建议废除投资移民类别的所有签证，把名额划分给独立技术移民。毕竟澳洲目前并不是缺乏投资，最重要的是缺乏能够创造经济效益的劳动力。有人估算过，每个雇主担保移民，将会对澳洲财政贡献56万澳币，每个技术移民，贡献39万澳币，而一个投资类移民，将会消耗纳税人12万澳币。所以哪种签证对澳洲经济和民生更好，不言而喻。如果你还能赶上投资移民的话，一定要赶快，现在可能是最后的窗口期。
澳洲房市如何发展
所以说了这么多，正方观点，反方观点都有。到底谁对谁错呢？我想只有在12个月以后，事实真正摆在眼前的时候，大家的不同意见才会统一吧。我自己的观点是澳洲房市现在是看涨的。经济不好跟房价下跌没有必然联系，这个在澳房策以往的影片里面我们提过不止一次，也经过详细的论证和事实核查。有兴趣的朋友可以翻一翻我们以前的影片。甚至有的时候经济不好，正是房价上涨最好的时机，为什么呢，因为政府会出手救经济，放水降息，房价就会上涨。疫情期间就是这样。而还款压力和通胀压力确实存在，但是程度上还不足以抵消房产市场上涨的2大动力，包括短期的利息稳定期，甚至是未来的下降期，还有长期的人口暴涨带来的住房需求。
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