欢迎来到澳房策，我是Alex老师。澳洲又加息了，这已经是从去年5月份，澳洲开启加息周期之后的第10次连续加息。这直接让贷款人的还款额暴涨，还有不少在疫情期间固定低息贷款的人，面临到期后还款额突然大幅度增加的压力。在过去的10个月中，澳洲房产市场持续下跌，其中悉尼下跌超过15%，墨尔本房价已经跌回了疫情之前的水平。但是就在上个月，澳洲整体房价下跌的趋势踩了急刹车，有一个城市甚至还出现了上涨的势头。难道是房产市场触底反弹的信号吗？这次我们就来分析一下澳洲到底什么时候加息周期才会结束，澳洲房市出现的反弹迹象，到底是真触底还是熊市反弹？如果您喜欢本期影片，欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。
澳洲再次加息
这周澳洲连续第10次加息，央行现金利率已经来到了3.6%，大概相当与澳洲08年到12年的平均水平，达到了过去10年最高峰。而这都是为了对抗澳洲几十年没有见过的超级通货膨胀。
我们都知道澳洲央行加息的首要任务就是对抗通胀。自从去年5月份左右澳洲通胀开始暴涨以来，澳洲中央银行的加息脚步就没有停下来过，一路追着通胀，连续10次加息就这么加上去了。但是在3月1日这天，澳洲统计局ABS推出了澳洲通胀1月份的单月数据，居然出现了小幅度下降，这就是在加息会议上行长Philip Lowe说通胀已经见顶的原因。注意他这次说的不是“可能见顶”而是非常确定的口气“已经见顶”。为什么呢，因为去年10月份曾经出现过一次可能见顶的情况。当时各种媒体在吹，说澳洲通胀见顶了，市场也有很正面的反应，但是现在看来，当时我们都太年轻，因为后来通胀飙得更高，加息持续。所以这次到底通胀是不是见顶没人知道，我只能说我希望已经见顶。
我们看市场的预期，最准确最快的方法，就是看股市如何反应。在央行刚刚宣布加息0.25%的时间点上，澳洲股市马上反弹了0.5%。说明市场对加息0.25%的反应是正面的，或者说比预期更好。
在央行网站发布的原文中，行长没有说会连续加息，而是改为未来还需要加息，这一点被市场解读为4月份会有一次加息，但是从5月份开始，要看市场情况再做决定。有两方面的数据央行需要参考。1是23年1季度的通胀数据，会在4月26日放出。如果通胀没有像预期一样下降的话，恐怕加息还会继续，5月份的加息会议是在5月2日，正好赶得上。
2是要看就业数据。央行的两大任务是打击通胀和稳就业。如果因为澳洲经济下滑而失业率明显上涨的话，央行就有必要通过暂停加息，甚至是降息来促进企业运转，从而增加就业。目前的失业率在澳洲近25年的历史上都处在最低点。但是1月份刚刚出炉的就业数据不太好，失业率上升到3.7%。根据澳洲工作的人口基数来算，这增加的0.2%失业率，意味着在1月份有21,900个人丢掉了工作岗位。相对于通货膨胀来说，目前央行的政策重心，肯定转移到了稳就业上。如果这个失业率上涨持续下去，央行就会面临更大的压力，而停止加息。
我们一直以来的概念都是只要利息上涨，房价就会下跌，在过去的几轮周期之中确实是这样的。但是从2月份澳洲的房产市场走势来看，可能这个认知需要修改一下了。
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澳洲2月份房价走势
我们澳房策每个月第一个周六都会有一场90分钟的直播，讲的是上一个月的，全澳洲整体房产市场走势。这个惯例从澳房策成立的那天就一直保持着，没有间断过。所以想要了解澳洲房产市场走势，这个直播一定要看。只要在澳房策官网加入基础会员就会收到电邮提醒。如果想看以前直播回放的话，需要加入油管付费会员。
在上次的直播里面我们就详细分析了2月房市走势。2月份澳洲房市整体下跌0.14%，已经是连续第10个月了，正好跟10次连续加息相对应。其中最让我惊讶的是，悉尼房市单月上涨0.3%。这个就不是刹车这么简单了，直接反转了。而其他所有城市几乎都是急刹车的状态，2月份房价只是略有下跌。
值得注意的是悉尼高端房产上涨0.7%，而低端房产下跌0.2%。目前悉尼的整体房价只比疫情前高7.7%，墨尔本已经跌回了疫情前水平。阿德莱德的房价仍然比疫情前高45%。
从澳洲房产市场3个月走势图上，很明显各个城市都已经在止跌回升状态了。如果曲线高于0点，说明这个城市的房产市场已经开始上涨。从曲线上看，各个城市离0点都越来越近。
那么房产市场2月份踩刹车和悉尼房价上涨的原因到底是什么呢？
房价上涨的原因
首先，就是买房的人，对停止加息的期望，越来越确定，而提前行动了。这个很好理解，懂点经济学，财商高的人，一般都已经很有钱了，这些有钱人对于经济走势的判断，资金运用的效率和技巧不是普通人能比的。所以一旦看到希望，果断下手。这也就解释了为什么2月份悉尼涨价最快的是高端房产。买得起的人都是有钱人，有钱的一般财商高判断经济更准，同时也更愿意承担风险。我们澳房策曾经对过去几波房产市场周期做过详细调研，发现房产市场牛市都是从高端房产起飞开始的，然后逐步传递到中端房产，最后才是低端房产。而高端房产在牛市之中涨价的百分比，也远远高于中低端房产。当然这个趋势在下跌的市场之中也同样适用。房产熊市高端房产先跌而且跌得多。所以我们在看房产市场趋势的时候，高端房产市场的走势就可以作为一个参考因素。
其次，东海岸4个城市上涨或者减缓下跌的因素还要考虑出租市场紧缺的现状。上个月就有新闻出来，说一个悉尼的父亲，给自己的3个孩子买了一套价值380万澳币的老Terrace，地点在Paddington。就是因为孩子们租不起房。或者在预算内找不到房源。澳洲本来出租市场就超级紧张，再加上最近几个月的留学生和海外移民回流，更加剧了租房市场短缺的情况，在市中心和学校旁边的公寓房，租金轻轻松松上涨50%。有时候甚至不是钱的问题，有钱你也租不到。搞得很多留学生和海外移民第一站的落脚地变成了酒店，背包客旅店，甚至是高价租Airbnb。看到这样的情况，很多人就决定干脆买一套房子算了。但是又不愿意多花钱，只好去买公寓。很多中介就抓住了这一点，当作销售话术去推销学生聚居区和市中心的公寓房。当然买房可以解决眼前的租房问题，但是长久来看能不能赚到钱，我建议大家冷静思考一下，再做决定。
所以讲了这么多，加息到底什么时候会结束，房产市场已经触底反弹了吗？
未来加息对房价走势对影响
澳洲的加息周期很明显还没有过去，我们预计澳洲还有至少1-2次加息。加息频率和加息幅度，还需要看到时候澳洲的通胀数据和失业率数据来决定。这个只能猜。房价走势上，在2月份明显看到市场下跌减缓的现象。但是这到底能不能在3月份和4月份继续保持，进而形成下一波的牛市，我觉得现在下定论还太早，这个还是因为有不确定因素。
澳洲的审慎监管委员会APRA就说，他们认为央行还会加息3次，RBA利率的峰值会停在4.4%，而直到2024年中期，都会保持在4%的高位。看来澳洲官方RBA和APRA两家就对澳洲的未来预期有分歧，何况我们普通人呢？
从过去澳洲房产周期的历史上来看，整个澳洲房产大盘熊市持续的时间在6-18个月之间。我们目前正在这波熊市的第11个月，所以从统计学的观点上来看，很可能这波熊市已经接近尾声了。
澳房策的预测
从澳房策频道开播以来，我们一起经历过了1波牛市和2波熊市。2020年3月份疫情爆发，大家都被关在家里，没有工作，收入减少，没人看房买房，所以澳洲房产市场开始下跌。当时人们的普遍反应是，世界变了，房产市场完了，一辈子也抬不起头。而2020年10月，我做了一期节目澳房策017，当时就预测了澳洲房产市场的反弹，结果应验。记得还有很多酸民过来留言酸我，不知道他们后来怎么样了。从2020年11月到2022年3月，澳洲经历了多年不遇的房产大牛市，好房子上涨个50%的屡见不鲜。但是没有不散的宴席，跟下跌一样，在一波周期里面，上涨也是有尽头的。所以在2022年1月份，澳房策136里面，我又预测澳洲房产市场即将进入下跌周期。注意当时澳洲还没有开始加息。很不幸，这次又说对了。当然一如既往，视频下面有各种酸民留言。
后来我一看，哎，好像猜市场走势还挺有意思的，关键我能蒙对啊。所以在去年6月份，我在直播里面做了预测，说今年6月份澳洲房产市场有机会触底。那么现在看来，很可能非常接近实际情况。
但是我要澄清一点，我并不认为2月份就是触底，大盘可能还要下跌，只是目前不确定因素很多，很难预测。另外猜房产市场走势本身就是个游戏而已，大家不要当真，不要因为是我说了就去做买入和卖出的决策。投资这件事情，一定要自己做决定，自己负责。
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