欢迎来到澳房策，我是Alex老师。两个月等待终于结束了，迎来美联储在2023年的第一次加息0.25%。在加息会议中，美联储还同时暗示随后会有小幅度加息，并且可能会更快停止加息，进入利息横盘期。但是也有一些人认为，如果美联储停止加息太早，会导致通胀反弹，引起像1970年代一样的，通胀15%，利率20%的情况,导致经济萧条。在美国利率和经济走向影响下的澳洲经济利率和房市，走向如何？到底什么时候才会停止加息，这对我们的投资到底意味着这什么呢？如果您喜欢本期影片，欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。
美联储加息
不出所料的是在沉寂了2个月之后，美联储再次加息，而出乎意料的是这次美联储只加息0.25%，并且表示会在之后多次缓慢加息。
随着美国通胀持续降温，美联储的加息步伐也逐渐缓和，如果接下来有更多证据表明美国通胀继续减缓，美联储可能在3月会议之后，考虑暂停加息。也就是说，美联储可能5月会议不再加息。
这个5月暂停加息的说法是怎么来的呢？这是基于美联储官员，拥有表决权的Waller给出的时间表推测的。Waller在近日的讲话中表示，“争论的焦点是，应该在三个月的数据出炉之后暂停，还是在六个月的数据之后暂停。从风险管理方面出发，美联储需要六个月的数据，三个月太短了。”
此前美联储公布的10月11月和12月通胀数据，都显示物价涨幅稳步放缓。比如上周五公布的美联储最关注的通胀指标——核心PCE物价指数，12月继续降温，创下14个月新低，同比增4.4%，符合预期，11月前PCE是4.7%。不过这个指标仍然是美联储2%通胀目标的超过两倍。
根据Waller的说法，如果降温趋势再持续三个月，也就是看到1月、2月和3月的数据，那么哪怕是美联储鹰派官员们，也会认为看到足够多的证据，有信心通胀朝着目标方向回落，这样美联储可以在5月2日的会议，可能选择暂停加息。作为西方世界经济风向标的美国加息走势已经逐渐明朗，这对澳洲经济和房市会产生什么影响呢？
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澳洲房市1月份继续下跌
澳洲的加息周期比美国要晚几个月。虽然澳洲在金融大趋势上面要跟着美国走，但是也需要考虑自己的经济状况。在1月份，整个澳洲从节日气氛回归，房产市场回到正常经营模式，中介开始上班，律师开始上班，买家也开始看房，再加上加息暂停了2个月，房市看起来好像变得更火热了。很多粉丝反应说自己身边有不少房子开放参观，每次拍卖都有几十组人，数据上看清空率也提高了一些。所以各种媒体就开始炒作说澳洲房市整体上已经触底反弹，中介还会宣传说1月份是最好的入市买房时机。当然中介是给卖家工作的，为卖家做宣传无可厚非，只是你要是相信了，这就你自己的问题了。
我在上一期影片澳房策209里面解释过为什么这种市场火爆的说法是站不住脚的。最根本的原因还是利率的问题。澳洲的房产市场在10几年前就已经脱离澳洲本地经济走势，上涨或者下跌大多数情况下只跟信贷量，或者说利率和贷款难易程度相关。这一点我在澳房策202里面讲过，有兴趣的话可以补补课。澳洲11月份12月份通胀继续暴涨，怎么可能停止加息呢？利息往上涨，怎么可能房市触底反弹呢？当然这次的美联储继续加息，又给澳洲在2月7日加息，和随后的多次加息提供了动力。如果你还不信澳洲1月份房产市场其实没有好转的迹象，看看统计数字就知道了。
前两天刚刚出来了CoreLogic澳洲房价统计数据显示。整个澳洲1月份房市下跌1%。悉尼下跌1.2%，墨尔本下跌1.1%，布里斯班下跌1.4%。其余所有城市都在下跌。所以从经济底层逻辑上，和统计数字上都没法说明1月份澳洲房市已经触底。当然如果你非要抬杠，说我一个朋友拍卖的时候，要跟好多人竞价，最后高出低价多少成交。这种事情可不可能发生呢？绝对可能，但你要是用你身边的1个例子，或者一个新闻报道里面说的1个例子，就想要代表澳洲所有房产的趋势，这就跟开玩笑一样了。以偏概全，偷换概念了。懂的都懂。
大家想要看澳洲房产各个城市走势，精确到每个月，最简单的方法就是到澳房策网站的“走势”页面，我们每个月都会更新数据，你还可以手动选择各个城市的对比数据，可以非常直观地看到澳洲房市走向。这要比新闻，朋友圈，还有你邻居二姐的消息靠谱得多。
第二波通胀
美国的通胀目前已经有明显的下跌趋势从顶峰的9%下降到目前的6.5%，美联储也开始减缓加息的脚步。很多人认为这就是澳洲未来几个月将会面临的局面，所以松了一口气。但是如果我们深入的研究一下，就会发现，超高的通货膨胀，在历史上，从来不可能只有一波，全都是按照波纹的形式，一波接一波地出现的。
美国在1940年代和1970年代发生的通胀中，第1波结束之后，紧跟着都会迎来第2波更高的通胀. 这是因为经济在第1波大通胀之后，一般都会陷入衰退，这就逼着政府放水印钞票，美联储降息过度刺激经济，造成第2波更严重的通胀，但是历届政府好像都没有仔细学习这么简单的经济历史，结果1970年代的大通胀，同样第2波比第1波更严重。而目前我们可能只是通过了本轮通胀的第1波高峰而已。如果您对这部分内容感兴趣可以看一下艾财说051
而澳洲的情况跟美国当然不同，不过通胀在过去几波之中，也不是短时间内就能压得下去的。可定会有一定幅度的反弹。澳洲现在的通胀可能只是达到了这次通胀周期的第一波顶峰而已，后面可能会有更长的几年甚至十几年相对高通胀时期。所以说，在这种时期，大家学会投资，让自己手里的资产回报跑赢通胀，就变得非常重要了。
普通人如何投资
在美联储加息缓和消息出来以后，股市大涨，美股开年到现在一直在涨，澳股也涨到最近9个月的高点。好多消息出来，说是已经开始牛市反弹了。但是大空头Michael Burry几乎在美联储决定加息0.25%的同时发出推文，只说了一个词”卖掉”。然后又一次删除了自己的所有推文。那这是不是意味着他仍然看空资本市场呢？
至于比特币方面，开年到现在已经涨了45%，来到了24000美元。看来这种投机性的风险资产，还真是过山车一样啊。一不注意就咸鱼翻身，当然再一不注意也能翻身变咸鱼。
对于我们更加关心的澳洲房产投资来讲，美国加息脚步减缓，绝对是一个利好消息。因为澳洲利息政策绝对是要参考美联储行动的。美国如果5月暂停加息，那么澳洲可能在下半年停止加息。到时候澳洲的房产市场就会得到喘息的机会。这离我在去年做出的预测“澳洲房市将会在今年年中左右进入触底反弹模式”又近了一步。
对于自住房买家来说，我的建议不变，只要遇到合适的，你的现金和贷款也准备好了，可以随时出手，不用刻意等待所谓的市场时机。因为要找到适合你自己，另一半，孩子，老人，未来10-20年都能居住的房子，不是一件容易的事情。对于自住房来说，居住舒适是首要条件，投资可以次要考虑。只要你买的区域不是那种万年不涨，或者总是跑输大盘的区域，只要你买对房产类型，即使利息波动，价格波动，其实长期来看，问题不大。
对于遇到市场好就买房，看到市场不好就卖房的房产投机者来说，这种快买快卖的用交易赚钱的方法，不适合大多数的房产买家。只适合几类人，第一你自己就是建筑师或者开发商，自己有眼光，看中一块地，然后放一个选择权，买些时间去做批文，批文下来一转手一卖就能挣个快钱。当然也有批文下不来的时候，这就要看人脉，看眼光了，一般人没法做。还有一类适合快进快出赚钱方法的人，就是自己懂得改建，买个老房子自己加建改建，但是同样需要你有建筑和材料方面的经验，这还是个耗费时间和精力的事情，基本相当于一个全职工作。翻新以后卖掉挣钱。不过严格来说，这种方法属于生意，不算投资。投资在我看来，应该是那种看到一种投资标的的市场潜力，做好调研，然后投入，长期持有，让时间帮你赚钱。就像巴菲特的投资理念一样。而那种赚快钱的房产投资人，有点像是主动管理的基金经理，今年干的好赚了50%，明年干得不好，赔了70%。我自己比较喜欢巴菲特一样的以逸待劳的投资方法。因为我想留更多的时间享受人生。
今年对于聪明的投资者来说，会出现很好的机遇。虽然澳洲多数城市的房价不可能跌回疫情前的水平，但是也会出现一个房产周期中的低点。如果你现在手里面现金和贷款已经准备好了，而且找到了一个正现金流的房产，砍砍价格其实可以直接下手了。我们粉丝之中就有一位，很牛，最近在悉尼近城区买了一个2房联排，老房子，房租要价800一周，结果市场竞争太激烈，直接被一个本地人出价850一周给租走了，现在利息这么高，算算居然现金流是正的。还有几位会员，投资了澳房策专享的地产开发项目，在低价锁定2年后地块的同时，还能得到年化15%的回报。你想想，不但把高利息周期跨过去，建筑材料上涨时期跨过去，还能用低价锁定2年后房价上升期的地块。所以不少人，都是去银行做转贷，支付银行5-6%的利息，然后投资拿15%回报。也有一些纯海外人士投过来的，因为没有限制。如果你感兴趣的话，可以私信我们获得信息。
所以说无论什么市场状况下，都能够找到好的投资产品，只是难度有多大的问题。在大家都不买房的时候，你去买，1是说明你很有投资眼光，懂得投资必须反人性，2是说明，你真的有不少闲钱啊。如果您喜欢本期影片，请您订阅频道，澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
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