欢迎来到澳房策，我是Alex老师。还有41天，新州历史性的房产税改，就要开始实行了，从2023年1月16日起，悉尼所在的新州将会率先，用每年支付一次的房产税，替代成交时一次性支付的印花税。究竟这项税改对哪些人有利，买家为什么还没等到政策正式实施，就已经开始行动了？这次税改对整个澳洲房产市场的威胁究竟在哪里？是不是除了新州首次置业者之外，不久就会拓展到澳洲所有房产和买家呢？如果您喜欢本期影片请您订阅频道，这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。
正文
如果你是澳房策老粉的话，一定还记得几个月前新州财政预算案刚刚发布的时候，就已经包含了房产税改革的规划。当时我还专门制作了一期解读的影片澳房策170，非常受欢迎，没看过的可以回去补个课。这是5个月之前的事情了，在今年11月新州通过立法程序之后，这项政策已经成为了法律并且提前实行。只不过里面有一些改动。为了能跟准确地分析房产税政策给首次置业者和整个房产市场带来的影响，我们还是首先了解一下房产税的细节。
房产税要点
我帮大家总结好了房产税最重要的几个特点，知道了这几点就可以基本掌握房产税规定了。
1.从2023年1月16日开始，新州首次置业者在买房的时候可以选择缴纳一次性的印花税，或者每年支付一次的房产税。这两种税务的计算器我已经放在澳房策官网上供大家免费使用。谷歌搜索澳房策就能找到我们官网，很简单。
2.如果在11月11日到1月15日签署了购房合同，同时房产交割也就是Settlement发生在1月15日以前，需要先缴纳一次性的印花税，在6月30日之前可以申请改成房产税并且申请退款。也就是说还有反悔的机会。如果交割在1月16日以后，并且决定缴纳房产税，就不用先缴纳印花税然后退款了，跟在1月16日以后签合同的人同等待遇。
3.房产税政策只适用于房价最高150万澳币的新州房产。如果购买的是土地别墅套餐，也叫买地建房，土地部分价格必须在80万澳币以下。任何房产都可以，包括二手房，新房，公寓，联排，土地别墅都可以。如果想要计算新州任意独立房产的土地部分价格，我在澳房策官网上放了一个免费工具，欢迎大家使用。
4.房产税政策只是针对自住人士，如果想要之后改成投资房，必须先在房产交割的前12个月内住满6个月。但是要注意，投资房缴纳的房产税要比自住房多很多。
5.买房的人必须是首次置业者，以前没买过房子，18岁以上的澳洲公民或者永久居民，夫妻或者，事实夫妻购买的话，需要至少有一方是澳洲公民或者永久居民，任何一方在整个澳洲都不能拥有过房子，独立拥有或者共有都不行，使用过首次置业补贴也不行。可见条件比较苛刻。
6. 如果实行房产税的房子再转手卖出去，下一个买家如果不符合房产税要求就必须缴纳印花税，如果符合可以选择支付房产税或者印花税。
7.土地税是要每年调整的，上下浮动比例不是按照土地价格直接浮动，而是按照新州人均生产总值GSP Per Capita 浮动比例调整。新州过去15年人均GSP增长率在3.2%，这要比平均通货膨胀高一些。但是只要不按照土地价格浮动就好，因为实在涨得太快了。
8.新州的首次置业补贴仍然适用。65万以下免印花税，65万到80万只支付一部分。悉尼平均房价早就超过了这个区间，所以有没有这个政策区别不是很大。如果你买65万以下就直接不交印花税就好了，谁会去交那个房产税呢？
以上就是我对新州房产税改革条款的简化版总结。我们普通人最关心的还是这项政策对房产市场的影响。决定房价和买房一族赚不赚钱的因素太多了，个人财务情况，房子位置，价格，持有时间，贷款利息，贷款量，现金流等等，把这些要素排列组合会有无数种结果，现在又多了房产税的影响。连我天天研究澳洲房产投资，都有点跟不上了，何况有全职工作的普通人。
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房产卖家可能是最大受益群体
选择支付每年一次的少量房产税而不去交一次性的印花税，让首次置业者买房的前期现金压力小了不少。如果按照房价150万澳币计算的话，最多可以减少67000澳币的现金压力。这些现金作为本金，按照8成贷款，可以贷出268,000澳币。也就是说买家能够负担更高价格的房产。自然有推高相应房产价格的动力。
包括了税务的购房成本可能因为选择缴纳房产税而降低。考虑到平均持有年限，新州财政部的预计是大多数的首次置业者购买80万澳币到150澳币的房产，支付的累计房产税将会低于一次性支付的印花税。那么问题来了，什么情况下选择一次性支付印花税更划算呢？我们澳房策的分析团队专门做了计算，把结果分享给大家。
我们做的假设是地价占房价60%，新州人均生产总值每年上涨2.5%。不同地价的房产，你持有多少年之后，累计的房产税，超过一次性支付的印花税呢？不同价位的房产年限不同，如果是买来自住的话，需要14年到17年才能达到平衡点break-even point，如果是买来投资的话，5到6年就会达到平衡点。举个例子解释一下。如果你买的是150万澳币的别墅用来自己住，如果住不到17年，就选择缴纳房产税，超过17年就选择一次性交印花税。如果是投资的话，持有不超过6年，选房产税，超过6年选印花税。
但是新州财政部的预测比我更乐观。财政部认为平衡的时间点要大大退后，公寓在36-63年，别墅在21-29年。跟以往一样，我更相信自己的估计，历史上看，政府在房产市场预测方面就没怎么对过。
房产税给买家省钱，就等于给卖家更多的提价机会，变相推高的了房价。但是新州政府和一些经济学家对这项政策还是非常赞成的。因为去掉了一次性印花税的障碍，人们就会更加倾向于选择在自己人生阶段最适合的房产，从而提高房产配置效率。我看法不同啊，我觉得是新州政府在下一届，3月份大选前拉选票的一个政策而已，真正对首次置业买家的帮助非常有限，还推高了150万以下房产的价格，并没有从根本上解决房产价格的问题。除非将来新州所有房产，任何人买都可以选择印花税或者房产税，那时房产市场就真的变天了，买房的逻辑也完全不一样。在买房和租房之间不用思考，因为只要有变动，直接卖掉，换个地方再买一套就好了，反正没有印花税。你再开个脑洞，如果整个澳洲都这样做，会怎么样呢？跨州人口流动，买房税务门槛没了，流动更加频繁，这会极大激发各个州政府提高人们生活水平建设城市的动力，因为如果不好，人口更容易流失到其他州去。
好我们收一下脑洞，在真实的市场中，我们观察到目前在看房的，想要选择房产税的首次置业者大多数人都还没有出手，等着1月16日政策实施之后再买。就因为不想先缴纳印花税，然后再退款，一是麻烦，二是这一个多月时间，这些现金可以取得不少的利息或者金融投资的回报。进一步思考的话，在1月16日以后的几个月时间里面，新州80万到150万的房产，将会迎来一小波价格上涨，至于能不能持续上涨，我们只能拭目以待。有趣的是各种开发商和房产中介们都想在这一小波上涨中分一杯羹。我看到已经有不少悉尼北区的公寓楼花项目打出150万以下2房，符合房产税要求的广告了。我真的替首次置业者们捏一把汗。很多人都不知道买房是为了什么，买自住房难道就不用考虑升值了吗？还有很多房产中介在短视频平台上面开各种账号，做各种宣传，为什么呢？因为他们只会做那种1分钟给你带来刺激，但是没有用的视频，来吸引人。在长视频平台是要看真本事的，这些人不愿意付出，也没有真东西。同时视频平台的用户比较年轻，没经验，容易上当。这也就解释了为什么房产中介都一窝蜂去短视频平台的现象，短视频平台用户的思维容易被中介说两句就改变，同时制作短视频还看不出来中介的真实水平，因为人人都说自己是几十年经验的房产专业人士，我也很无奈啊。只能希望各位首次置业买家在这波政策改变中，遇到认真负责的中介不要踩坑吧。您同意我的观点吗，欢迎在影片下面留言参与讨论。如果您喜欢本期影片，请您订阅频道，，澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
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