欢迎来到澳房策，我是Alex老师。澳洲央行在上周再次加息0.5%, 让现金利率来到了1.35%，这是过去3个月连续第三次加息！因为加息，澳洲房市6月份已经明显下跌！但这只是这波房市崩盘的开始。它所带来的严重后果还没有完全显现出来。你看几个数据，澳洲22年第一季度通货膨胀5.1%，第二季度数字虽然还没有出来，但是按照央行加息的频率和速度来看，只会更高。上周清空率来到疫情以来的最低点。6月份全澳房价下跌0.6%，悉尼当月下降1.6%，按照这个速度，悉尼未来12个月的房价下跌15-20%还真是有可能发生的。而一向以保守稳健投资著称的澳洲最大的养老金Australian Super 也在2008次贷危机之后，第一次出现了亏损。但是这些让人失望的事实和对未来负面的预期之中，藏着一个大家都没意识到的机会，这个机会可能会让你财产翻倍。到底加息什么时候才会停止？房市何时才会反弹？下跌周期如何调整自己的投资组合让房产保值增值？本期影片我还会分享澳房策预测和预测的依据。如果您喜欢本期影片，请您点赞收藏，打开小铃铛选择全部，这样就不会错过澳房策每周发布的最新影片了。好了废话少说，马上开讲。
土地税改革
澳洲买房跨洲投资，一直都是骨灰级澳洲房产投资者合理合法避税和分散风险的终极武器。在各个州分别投资可以有效利用每个州领地各自的土地税免征额度，降低每年缴纳的地税。我们粗略地计算过，通过在不同的州领地分别投资，可以有效降低房产持有成本大概1.5%左右。对于投资者来说，这笔钱是一定要省的。
但是，就在本月初，布里斯班所在的昆士兰，首先跳出来想要堵上这个已经被投资者广泛使用税收漏洞，从30/06/2023开始对投资者，在澳洲全境持有的土地价值收取按照昆州税率计算的土地税。也就是说，从昆州政府角度，要对你个人名下所有澳洲的投资房征收土地税。同时你在其他州持有土地本来应该交给当地政府的土地税还要照缴不误。比如说，你本来有一套投资房在新州，土地价值是100万，昆州也有一套投资房，土地价值是60万，按照现行税法，你在新州每年要缴纳$2,948澳币地税，而昆州地价没有达到地税起征点所以不用交。但是在昆州税改之后，计算土地价值就变成了100万+60万=160万，你要按照土地价值160万在昆州缴纳地税，同时交给新州的地税该交还是照交不误。有人听到这里，可能已经开始心里骂娘了，没错，我在刚刚听到这个消息的时候，也在心里骂了昆州政府无数次，心想这下可完了，房产持有成本不是要飞出天际了吗？但是在仔细分析和理解政策措辞和实施细则之后，发现可能没有我们想象的那么严重，确实这项税改会影响一部分人的利益，改变一些跨州投资者的策略，但是对于另外一些人来讲可能是一件好事。在给出结论之前，我们先看一下这次的土地税政策具体是怎么改的。
昆州土地税改细则
我们继续来看官方文件的细节。从昆州政府角度，计算一个人持有的全澳境内投资房产的土地价值的时候，其实并不是简单的加总，而是需要计算一个比例。所以并不是像我们之前认为的，昆州对所有房产价值加总收一遍土地税，而是按照昆州土地价值占全部土地价值的比例来征收。这个你现在不理解没关系，我们一会儿会通过一个实例来讲解。你先记住，有个“比例” proportion 这么一回事儿。这里面，官方完儿了一个文字游戏，说，我们不会征收除昆州之外土地的土地税，但是你看完我下面的分析就知道，其实还是收了，只是官方不愿意这么说。
如果你只拥有昆州的投资房，这项新的政策对你一点影响都没有。你该交多少地税还是交多少地税。买的房子多了，土地价值累计超过了地税起征点，就按照相应档次的地税交就好了。
如果你在拥有昆州投资房的同时，还拥有其他州领地的投资房，情况就开始复杂了。你需要每一年向昆州政府主动申报你在其他州的投资房土地价值是多少。重点1是申报，就是昆州政府不帮你统计，你自己说你有值多少钱的土地，就把这个事情的责任推给了个人，估计他们在缺钱的时候肯定会下来查，我们有没有按照规定申报，有没有谎报，瞒报，少报的，然后来罚一笔狠的。所以各位如果想玩点小心思，自己就需要承担可能的后果了。重点2，是如果你说你不知道其他州投资房的土地价值是多少，这个理由是不成立的，因为查询和估价的责任在个人不在政府。
然后就来到了怎么计算其他州土地价值的问题。昆州规定，自住房不参与计算，只有投资房的土地价值参与计算。当然还有另外一些不参与计算的特殊情况，感兴趣的话，可以到昆州政府官网查询一下。
如果你是海外投资者，本来在买房的时候就需要缴纳7-8%的印花税附加，现在如果你拥有昆州的房产和其他州的房产，每年要交的土地税附加2%，你同样跑不掉。包括外国人，外国公司，和家庭信托持有人超过50%是外国人的情况。如果您各位有兴趣了解，外国人在澳洲各个州买房问题，请您在影片下面留言，人够多的话，我就专门作一期节目或者直播。
简化实例分析
上面讲了这么多，可能还有人对新政策不太懂，感觉云里雾里，没关系，我们用一个实际例子解释一下，你就懂了，非常简单。
说澳洲房产投资者小娜, 2022年6月30日，就是在老政策的情况下，在昆州拥有一套投资房，土地价值$745,000澳币。按照老政策，这套投资房的土地税怎么计算呢？很简单，拿出税表对一下就好了。土地价值$745,000 说明在税务表格第二个档次。超出600,000起征点的部分一共有$145,000澳币，这部分按照1%收取地税，也就是$1,450澳币，再加上$500，一共收取地税$1,950 很好理解，我们接着往下看。
等转过年来，情况变了。在2023年6月30日这天，小娜拥有的昆州投资房土地价值还是$745,000没变，同时还在新州买了第二套投资房，土地部分价值$1,565,000澳币。这个时候，在昆州政府计算土地税的时候，计算的土地总价值就变成了$2,310,000，按照昆州征税表格计算地税。核算时土地价值落在了第三个档次。超出100万的部分有131万，按照1.65%计算就是$21,615澳币，再加上$4,500，一共需要缴纳$26,115澳币地税。别忘了，新州土地价值$1,565,000还是需要向新州政府缴纳地税$11,988。这是本来该交的钱，昆州税改以后，你还是得照交。
但是，我们不用这么悲观，因为昆州政府给跨洲投资者留了一线生机。还记得我们影片前面提过的昆州政府只针对投资房产昆州部分征收土地税吗？其实不用交给昆州政府$26,115澳币地税，只需要按照全部澳洲投资房土地价值总和之中，昆州的部分征收就好了。在上面小娜的例子中，昆州的土地价值只占所有土地价值的32.2%。所以实际上，缴纳的地税就是用这个比例乘以$26,115，最终结果是在昆州缴纳地税$8,422澳币。怎么样，是不是松了一口气，这一下子少交了$17,000澳币。感觉压力没那么大了吧。
昆州土地税改总结
我们来对这次的昆州税改做一个简单总结，
1, 从明年6月开始投资者全国的投资房土地部分价值，需要按照昆州土地所占比例在昆州缴纳土地税。
2, 海外人士同样会被征收2%的土地税附加。
3, 自住房不参与土地价值计算，自住房在哪个州没有关系。
4, 在其他州的房产仍然需要向该州政府缴纳土地税。
昆州土地税改对投资者影响
这次的税改对澳洲房产投资的策略影响比较大。昆州政府敢这样改土地税，其实就是不想让其他州的投资者在昆州买房，抬高昆州的房价。其实相似的策略，我们已经在悉尼所在的新州见过了，新州从明年1月开始, 对海外人士投资房产征收的地税附加，原来是每年地价的2%，现在要翻倍，一共4%，就是明确告诉海外投资者，不要来新州买房。新州排斥海外投资者，昆州排斥澳洲境内的跨州投资者。所以您要是想骂昆州，捎带脚把新州也骂一遍吧。
投资者受到影响的4种情况
1，如果投资房产目前都在昆州，还继续在昆州投资，没有任何影响。
2，如果投资房产目前都在昆州，再去别的州投资，有一些影响，因为要单独交其他州的地税，同时昆州部分是按照全澳土地价值比例来缴纳地税的。这里有点复杂，有些情况下，跨州资产配置反而比投资房全都买在昆州, 土地税交得少，这话有点绕，没听懂的话，再倒回去看一次。澳房策已经针对各种情况，制作了完整的量化分析和策略影片，放在了油管会员页面，各位会员可以去看一看。如果没有加入油管会员的朋友，欢迎您点击影片下面的Join按钮加入。
3，如果投资房买在其他州，再去昆州买，影响就比较大了，所缴纳的土地税会上涨不少。但是注意，在昆州只缴纳昆州土地部分的土地税，如果在昆州的投资房，占全澳洲投资房土地价值比例，不太高的话，影响也没有很夸张。同样，具体的计算，已经放在会员影片里面。
4，如果投资房买在其他州，然后在除了昆州的其他州买投资房，没有任何影响。
昆州土地税改对房产投资规则的影响
投资者以前在各个州配置投资房产的时候，只要考虑地税免征额度就好了。但是现在各个州都在积极改变税收制度，我们在跨州投资的时候，必须要对各个州的税收制度完全了解，才能做出最适合自己财务目标的投资规划。这对于普通投资者来说几乎是不可能完成的任务。其实这就是我们澳房策存在的意义了，紧跟政策帮助投资者做出最完善的房产投资规划。如果您有任何澳洲房产投资方面的疑问，请联系我们咨询. 如果您想了解澳洲房产市场，欢迎加入澳房策基础会员领取5大礼包。链接在影片描述栏，如果你不是在TY看到影片，请您私信我们咨询。
房产投资是一门综合的学问，它涉及到经济，政策，人口流动，国家基建，等等诸多方面，而税收只是您做决策其中的一个考量因素。并不是说税收上涨，投资房产就没有意义了。这就跟利率上调一样，虽然房产持有费用增加，但是只要找到好房，您仍然可以通过长期持有，金融杠杆，加贷转贷这些操作，获得可观的投资回报。做决策的时候，不要只看一方面，需要全盘考量。
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