中国正在经历一场经济寒冬，人口负增长，老龄化问题，失业率高企，国际直接投资快速萎缩，面对被恒大破产撕开的中国房地产问题，人们选择不买房，开发商选择不买地。而最直接的影响除了中国经济之外，就是澳洲经济了。中国钢产量超过世界1半，比第2到第9名加起来还多。在本土使用的钢材中，有1/3用在建房上。跟澳洲经济的关系来了，中国炼钢使用的铁矿石原料有60%来自澳洲，而澳洲出口的铁矿石中有85%卖到中国。2023年单这一项，澳洲就赚了1050亿澳元。如果真的像澳洲央行RBA估计的一样，在2050年, 中国建房用钢量下降到2019年的⅙，撑起澳洲GDP和澳洲财政收入的铁矿石出口，就会完全熄火。这是不是标志着“澳洲矿业繁荣30年“已经结束？澳洲经真的已经进入一个全新周期吗？澳洲房地产业会不会受到连锁反应的影响，进入慢增长时代？
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澳洲经济与中国直接相关
本来中国钢铁产能和澳洲铁矿石这类话题，我平时并不很关心，因为跟我们老百姓的生活关系不大。直到澳洲央行行长2周前在国会发言，正面表达了对中国经济的担心，这类话题才进入我的关注范围。怎么说呢？我看到了一个全新的趋势，而且这个趋势可不是什么好事儿。
RBA行长说，中国经济持续下滑，会让澳洲经济大幅度变弱，同时让铁矿石价格进一步下跌。从今年年初开始，铁矿石价格已经从144美元一吨，下降到98美元左右，跌幅超过32%。这对澳洲的铁矿石出口收入和联邦财政收入形成了双重打击。为什么对联邦财政形成打击呢？因为政府可以对出口商收税么。其实在2023和2024年两次联邦财政预算中，能够有财政盈余，并不是因为澳洲经济多好，只是因为有铁矿石出口，煤炭出口，和“税阶攀升”三驾马车撑着。这3项，没有一个跟澳洲提高生产效率相关，全都是外在因素，没法控制。其实澳洲经济已经很糟糕了，只是很幸运，勉强能撑住而已。
就在行长国会发言的同一周，世界最大钢铁公司，中国国企“宝武钢铁集团”，就是原来的上海宝钢集团，董事长胡望明在半年业绩总结会议里面发出警告，说 “钢铁行业的严冬很可能比我们预想的更长、更冷、更加难熬”。
今年，由于房地产市场下滑和工厂活动减弱，中国国内需求受到重创，钢价暴跌至多年低点，钢厂亏损累累。中国的钢铁行业在2008-2009年全球金融危机和2015-2016年期间经历了严重的下滑。这两次危机最终通过大规模刺激措施得到解决。但在2024年，随着中国政府努力重塑经济效果不佳，这种前景看起来更加渺茫。
有意思的是，这几波钢铁行业的起伏全都跟中国房地产行业兴衰直接相关。
中国房价20年间4次大跌
在很多人的观念里，1998年房地产市场化以来，中国房价好像没有下跌过，一直在涨。事实上，在总的上涨趋势背后，房价经历过4次下跌。
第一次大跌
2008年全球金融危机爆发前后，中国的房价从进入调整期开始算，下跌幅度超过了30%。当时北京实地调查的数据是，很多地方的房价下跌幅度甚至达到了40%。当然，你在官方的统计数据中没法看到这个数据。在这种情况下，2008年底，为了提高内需，政府出台了四万亿投资计划，用来应对危机，稳定经济, 其实就是印钱放水的另一种叫法。 效果立竿见影，房价从2009年初开始反弹，短短1年时间，一些地方的房价甚至翻番。期间国内钢价也大幅度下跌，但是铁矿石进口并没有受到太大影响，因为钢企知道国家将会出手相救，在明知道需求下降的情况下还是按照正常量进口铁矿石，最终等来了救市，马上恢复正常生产。澳洲真的很幸运，铁矿石出口没有受到2008金融危机影响，还因为1年之后的需求上涨，赚了更多钱，为澳洲经济注入活力，让澳洲安全度过了危机。
第二次大跌
中国房价第二次下跌是在2014年。当时一个标志性事件是2014年3月杭州房价突然下跌，之所以说突然下跌，是因为当时没有什么特殊的打压政策出台，杭州房价莫名其妙开始明显下跌。这被视为中国房价第一次市场化调整，是供需关系的直接反应。甚至有人认为，这将是中国房价的市场化的转折点。从3月开始到10月，杭州房价下跌了3-4成，下跌行情迅速蔓延，引发了全国性房价的调整。北京下跌2成，全国也差不多一样。从8月开始杭州救市，全面取消限购，大力推行棚改，再加上央行降息降准，房价迅速反弹，先是一线城市大涨，然后是二线跟进，最后三线城市也开始猛涨。同样由于国家及时出手，钢产量和铁矿石进口量并没有受到多大影响。
经历过这一波上涨之后，房价翻倍的城市比比皆是。从而再次导致房地产政策进入到调控周期。而这次调控的时间之长，手段之严厉，在中国房地产历史上前所未有。特别是北京2017年的“3.17新政”被称为史上最为严厉的房地产调控政策。几乎动用了能用的所有手段，限购、限贷、限价、限离婚，“三条红线”，房贷额度集中管理等等。自2017年开始，这轮调控一直到2021年9月30日因为恒大债务危机而出现松动，政策层面重提维护房地产市场的温度，维护购房者的合法权益。接近五年时间的调控，加上中国房地产自身周期的转换，使得房地产从“快速上涨”的危机，转换成整个行业的危机。从而导致了房价的第三次大调整。
第三次大跌
在2017年北京上海相继出台严厉调控措施后，房价率先调整，真实调整幅度至少在15%。很多北京买房的人对此有深刻的感受。当时一些人忽悠北京人去买环京的房子，导致环京房子暴涨。当然，在没有任何支撑的情况下，环京房子距离最高点大多价格腰斩。一线城市在经历两年的调整后，2020年又出现了反弹的情况，特别是深圳、上海、广州，2020年房价反弹明显，深圳甚至可以说是暴涨。这导致再次出台严厉的措施抑制房价。但是，在少数城市房价反弹的背后，却是整个行业的危机，以及中国房价有史以来真正的实质性的调整。在这期间，国际铁矿石价格确实走低一段时间，如果各位还有记忆的话，这段时间不但是中国的房市下跌期，同时也是澳洲经济和房产市场不太好的2年。
第四次大跌
在2021年，中国房地产创造最高的销售数据之后，行业急转直下，房价普遍调整，人们第一次陷入到全面丧失信心的地步。尽管政府自2021年9月以来出台了大量的房地产维稳措施，取消三条红线，一些城市取消限购，房贷首套利率历史性下跌到4%以下，还有后来的1万亿刺激政策，降首付，降利率，政府直接收购，整个行业的温度依旧偏低，行业的信心依旧不足。2024年1月到7月，中国全国全新商品房销售额下降24.3%，销售面积下降21.1%，全国住宅房地产开发投资同比下降10.6%。简单说就是没人买房也没人造房了。
中国前三次房市大跌，都通过各种救市方法上演了房价触底大反弹的戏码。但是当前的第四次房市大跌，再回到以前那种房市繁荣的可能性是零，因为这不是房市的周期性调整，而是进入了一个全新的周期。
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第一：普遍社会共识是，中国14亿人口是天花板。2023年全年人口减少208万，生育率加速下降，一旦开始下降，没个几十年趋势难以逆转。
第二：中国的城市化率已经达到65%，部分省份达到70%，而欧洲、美国是75%，中国的城市化率实际上是把农村里的青年人和中年人抽出来，再增长的话也就5-6%到头。城市住房需求增长跟不上。
第三：中国的老龄化成程度已经达到20%以上，到了2030年会达到30%以上，甚至2050、2060会达到40-50%都有可能。 老龄人口越多，需要的房子就越少，反而死亡的人越多，还会退出许多房子来。
以上指标都会影响住房结构，对新房子的需求会大幅度下降。
第四：中国房地产商手中造好的房子，一年以上没有买掉的有6亿平方米，中国老百姓买下的房子没有住的，就是投资房占比20%，中国总的房屋有400亿平方米，90年代以来，新建的商品房，在老百姓手中的有300亿平米，这300亿平方米有60亿是闲置的。手里有闲置房产，每年涨价没问题，如果不涨价，这个库存就会造成积压，需求会大幅萎缩。
第五：整个中国，目前人均住房，19年统计是48平方米，到了2020年已经涨到50平方米。全世界发达国家里，欧洲、美国50平米人均就是天花板；40年前我们人均5平方，现在变成50平方，上了天花板。即使想泡沫化需求，都泡沫不出来了。
第六：中国造的房子，2000年时1亿平米，到了2010年是10亿，到了2016-2017是17亿平米，这17年里面造房的建设量涨了16倍。20年翻了4番，也是天花板了。
这3个指标说的是供给量太大，人均居住面积和建设量也严重过剩。
第七，中国的土地价格和房地产的价格，翻了四番，上海最贵的地方衡山路但当年房价是6000多块，算7000块。涨了20倍的话是14万每平；在北京王府井最好的地段，你用20年前去计算，现在总归也是16倍以上；全国在原来的基础上，20年翻了4番，土地价格每亩从100万，变成1000万，变成2000万，也是十倍十几倍的涨；当一个地方二十年翻四番的趋势存在的时候，所有房产商都会囤房，那怕造了房子卖不掉，过个5年也会大涨，所以大家都不怕库存，不怕规模，然后拼命地融资贷款，不但造成了供给过剩，天量贷款还威胁中国金融稳定性。
第八，危房旧房棚户区改造，基础设施建设的规模的也差不多了，没有这个需求了。
第九，城市的学校、医院这些配套设施也到头了，包括大学过剩。80年代大学生在校生的占地，人均只有10平米，教育部当时定了一个制度，大学在校生，人均学校占地50平方米。现在整个中国 3000多个大学，人均50平方已经到了。所以也不需要再扩张，也不需要变成4000所大学。教育公共设施也到头了。
第十，房地产金融；中国的房地产商负债率都在90%。再发展你总不能零资产运营吧。房地产商的杠杆从10%、20%到80%、90%的负债率基本上也上了天花板。在过十年也不会变成105%的。
综合这些方面的判断，我认为中国房市目前的下跌趋势并不是市场周期性调整，而是进入了一个全新的市场阶段，就是实际需求全面下降的阶段，这也就解释了为什么多次下狠手刺激市场，但是效果几乎为零。中国房产市场这种需求萎缩的状态很可能持续20-30年。
现在，中国经济已经进入全新阶段，是不是澳洲的30年矿业繁荣也宣告终结呢？
澳洲人面临加税和举债的20年
我们前面提到澳洲近2年财政盈余的三驾马车，铁矿石出口，煤炭出口，和“税阶攀升”。如果最重要的铁矿石出口以及其他大宗商品价格上不去，量价齐跌，再加上澳洲本身生产效率没有提升，无法在单位时间创造更高价值，澳洲就没法变得更富有。
有人说那多引进一些移民 (Quantitative Peopling) 不就行了？不好意思，完全不行，因为过去几年的数据显示，引进移民越多，确实澳洲整体GDP稍有提高，但是实际人均GDP在下降。这叫做人均GDP衰退，个人生活水平在降低，这是人们真实感受到的东西。为了赢取选票，联邦政府已经把澳洲经济不好人们生活水平降低的矛头指向了移民，不论执政党还是反对党都在削减移民数量这条路上越走越远。
而能够维持澳洲政府正常运行的方法就只剩下，1，加税，2，削减公共开支，3，借债。无论是哪一项都是在透支澳洲经济的未来。加税不会受到澳洲人欢迎，如果像维州政府一样继续疯狂加税，你猜政府下届还能执政吗？削减公共开支，医疗，基建，福利，一样不得人心。似乎就只剩下借债一项了。未来20年，作为普通澳洲人，我们将会看到的是，交税越来越多，福利越来越少，欠债不知不觉就已经还不起的时代。这个时代面临的是消费降级，节衣缩食。但即使是这样，澳洲人还要减少工作时间，下班后不接工作电话，继续降低工作效率。所以我真的还看不到澳洲经济的出路。
那么我们最关心的问题来了，未来澳洲的房产市场会不会受到经济的拖累呢？房产投资者到底应该怎么办？
澳洲房市未来20年
我们首先排除黑天鹅事件，国际关系重大转向，或者那种破坏性创新的影响，假设目前的各种条件不变，这样来看澳洲房市的未来。澳洲经济好坏对于澳洲房价有没有直接影响呢？关于这一点，我们澳房策节目之前曾经作出过深入讨论，答案是没有直接影响。因为我们通过研究澳洲过去30年经济和房价历史发现，澳洲经济上涨时，房价有升有降，澳洲经济下滑时也一样。所以没有那种正相关或者负相关的联系。因为澳洲房价涨跌看的是供需关系，而供给和需求两端，又各自有多个因素叠加影响力，比如疫情期间澳洲经济衰退，但是房价却一飞冲天，这就是最好的例证。澳洲经济对于房产市场的影响是更底层的更缓慢的或者说潜移默化的。
澳洲人口在未来20年将会持续增长，这种增长最主要的来源就是移民，虽然现在的趋势是减少移民数量，但这只是短期的，长期看澳洲政客一旦没有了GDP增长的政绩，就又会开启大移民时代，用澳洲人均财富缩水为代价，换来整体GDP上涨。但是话说回来，之前的节目中我们研究过，即使移民归零，在澳洲家庭小型化和稳定自然出生率的支持下，对于住房的需求也会持续增长。
澳洲的房产市场未来将会持续发展，只不过接下来的发展，可能更多的是由财政政策和更高债务比例作为支撑。长期整体上涨的趋势不会改变。
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