【澳洲房产】以为熬过去了? 澳洲经济反弹是假象, 刚刚公布的数据让人彻底绝望! 人均GDP竟然再次陷入衰退! 房价刚涨就要见顶?【澳房策368】
- 澳房策
- 6月18日
- 讀畢需時 10 分鐘
我是真没没想到，本来以为澳洲年初已经走出了经济困境。虽然GDP涨得慢，好在已经有了起色。但是刚出来的数据，直接打消了我的幻想。澳洲经济在今年第1季度被打回原形，重新陷入了人均GDP经济衰退。针对这个问题，最近有很多人在问，人均GDP衰退到底会如何影响澳洲利率走势呢？会不会拖垮澳洲房价，让刚刚开始的全国房价上涨趋势就此打住，陷入下跌周期呢？
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澳洲重回人均GDP衰退
技术性经济衰退 (Technical Recession) 的普遍衡量标准是一个国家连续两个季度GDP负增长，整个国家连续6个月财富缩水。这种技术性衰退引起的问题非常严重，经常伴随着高失业率，企业倒闭，债务违约，银行信贷停滞和股市暴跌。我们比较熟悉的经济衰退包括了美国1929年大萧条，70-80年代的3次石油危机，2000年互联网泡沫，2008年次贷危机。每一次都严重打击了经济。
但是澳洲是个幸运的国家，在历史上曾经好几次躲过经济衰退。从1991年开始，澳洲连续经济增长30年，甚至在2008年全球金融危机期间，澳洲都没有过经济衰退。当时的澳洲是唯一一个避免技术型经济衰退的主要发达国家。直到2020疫情期间才正式进入首次衰退。2020年1季度GDP下降0.3%，2季度下降7%。除此之外就没有衰退过。从那之后到现在，几乎每个季度澳洲GDP都在增长。经济看起来非常健康。但是如果一人均，你会看到完全相反的情况。
澳洲统计局数据显示，2025年第1季度，实际GDP环比增长0.2%，同比增长1.3%，但人均GDP环比下降0.2%，这是继2024年第4季度，人均GDP微增0.1%之后，再次转为负增长，意味着澳洲人均GDP重新陷入衰退区间。2024年下半年，澳洲刚刚结束了连续21个月的人均GDP负增长的局面，但2025年1季度又回来了，说明好不容易出现的经济复苏信号，一下子就消失不见了。
我们看到了经济整体增长，但是人均负增长，到底是为什么呢？主要的原因之一就是移民。澳洲为了避免技术性经济衰退，引进了大量移民。而这些人刚到澳洲，一时半时没法赶上澳洲人创造财富的能力，所以就拖了经济的后腿。人多了自然经济总量在上升，但是经济总量平分到包括新移民的澳洲每个人头上就下降了。实际上是GDP数字掩盖了澳洲整体经济的严重问题。
另一个主要原因是澳洲央行为了抑制通胀而进入加息周期。从2022年5月开始，澳洲利率从历史低点0.1%大幅度提升到4.35%，累计加息超过400个基点。这种特别激进的加息政策严重抑制了消费者支出和企业投资，导致家庭可支配收入大幅下降。根据数据显示，澳洲家庭实际可支配收入，截止2024年6月的两年内，下降了8.2%，创历史最大降幅。那么人均GDP衰退对于澳洲银行利率会有什么影响呢？
人均GDP衰退刺激降息
既然GDP几乎不增长，人均GDP还陷入了衰退，那就要想办法刺激刺激经济。怎么刺激呢？大概有这么几种方法。
1.政府大量发行债券借钱，然后通过政府支出注入经济，其实就是印钞放水的主要方法之一。但是我们看到的数据却不支持这个方向，因为政府公共支出在减少。2025年第1季度，公共支出不增反降，成为经济增长的最大拖累之一。在过去几年中，政府支出一度成为澳洲经济的重要支柱，尤其是在疫情后的经济刺激阶段。但是现在，紧缩政策重新抬头，加上极端天气、洪水等灾害，影响了多个重要行业的正常运作，包括旅游、采矿、物流等，经济复苏受到阻碍。当然我们没法排除政府在大选结束站住脚的第3季度和第4季度发力，继续加大政府支出。但是这些钱是借来的，借钱是要还本付息的。那就必须要让利率下降，政府债务的利息还款才能维持下去。
2.第二种方法就是直接降息。你想想是不是每当世界上的主要国家经济出现问题的时候，你就会听到降息的新闻？2008年是这样，2020年也是这样。为什么降息就能刺激经济呢？利率一降低，就减少了企业和居民的借贷成本，让买房子，消费，和企业投资的成本下降，人们更愿意借钱了。比如你有房贷，利率下降就能少还钱，这些钱释放出来就能作为家庭消费支出。所有人都这样做，整个经济中占比最大的一块儿，消费，就会更活跃，让经济繁荣起来。企业融资成本降低之后，更容易通过借贷扩张，比如做做技术升级，设立更多的岗位多招人，那就业和投资都会变好，反过来又通过消费继续刺激经济上涨。更低的利率还会让澳元相对其他货币贬值，那别的国家购买澳洲商品就会更便宜，有助于刺激出口，这会让矿业和农业复苏。从历史规律上看，降息还会刺激房市上涨，带动建筑，家居，金融等等行业，拉动经济。
3.提升创造社会财富的根本动力-生产效率。澳洲生产效率长期低迷，增速降至20年来最低水平，国际竞争力排名也大幅度下滑。2025年全球竞争力年报显示，澳洲在69个国家和地区中排名第18位，而“生产效率”单项排名更是跌到第49位，人均实际GDP增长排名暴跌至第60位，所以说澳洲论生产效率真的排不上。
澳洲生产效率是个根深蒂固的问题，远程办公，越来越多的人习惯于政府补贴，工会运动，还有澳洲传统的“上班就是上班，下了班就别来找我”这种思维，全都不利于生产效率提升。如今的AI时代，澳洲也是转型最不成功的。澳洲之前还说要成为制造业大国，成为AI大国，依我看完全是痴人说梦。为什么呢？很简单，制造业和AI都需要能源，就澳洲这个电价，就别谈什么制造业和AI了吧，永远竞争不过其他国家的。这个话题大家有兴趣的话，我可以专门开一期讲讲。
讲到这里你可能已经明白了，澳洲经济想要快点变好，人均GDP想要提升，只有降息一条路。那么澳洲的利率到底什么时候会下降，会降低多少呢？在澳洲经济不好的情况下，房价还会一路上涨吗？
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降息几乎板上钉钉
最近四大银行全部更新了降息预测。NAB预测，澳洲央行将在7月、8月和11月分别降息25个基点，2026年2月再降一次，最终把现金利率锁定在2.60%。Westpac预测，央行会在2025年7月、8月降息，2026年还会有进一步降息，年底利率有希望降到2.85%。ANZ预测7月和8月连续降息，每次25个基点，年底利率降到3.35%。CBA相对保守，预计全年降息比其他银行少，但也说7月或8月会降息。
金融市场预测7月份降息的概率达到了86%，几乎是板上钉钉。
另外还要看一下“澳洲证劵交易所30天银行间现金利率期货隐含收益率曲线”这个工具（ASX 30 Day Interbank Cash Rate Futures Implied Yield Curve）。它反应的是市场对未来RBA利率走势的预期。这个数字是从期货市场价格推导来的。是投资者、经济学家和政府预测利率走向的重要依据。曲线表示这一波降息周期会持续到明年5月份，最终的现金利率会从现在的3.85% 降低到3%左右，也就是说未来6-12个月至少还有3次降息，每次0.25%。
那降息意味着什么呢？对了，房价上涨。降息是因为经济不好，经济一不好，政府就要介入刺激经济。你可以回顾一下历史，每次政府介入去救经济的时候，会发生什么？房价上涨。
供给VS需求
讲了这么多宏观经济和历史，其实对于普通人判断眼下的房价走势，最重要的还是供给和需求。两者的对比直接决定了房价。如果一堆人都挣着买房，但是只有一套在卖，自然房价会上涨。
澳洲新房批准量持续下跌。4月份总批准量下降了5.7%，只批准了不到15000套。而3月份也下降了8.8%。这对于缓解住房短缺的问题可不是什么好消息。注意，这还只是建筑批文的数量，可不是建成数量啊。有很多房子虽然拿到了批文，但是不一定会开建，还有些拖很多年才建成，甚至最终建不成的。比如说你买了一套土地别墅，土地已经交割了，建筑批文拿到了。然后开始建筑流程，打地基，砌墙，屋顶，内装，每一道工序都要不同的工种来做。从土地交割到建好别墅怎么也要8-10个月时间。如果是联排别墅或者公寓这类分契产权的房产，顺利的话需要2年，不顺利的话，赶上成本上涨，直接取消建筑计划，取消已经卖出房子的合同，这都是常有的事情。这就进一步降低了新房建成的速度，降低房产供给量。
还有一个根本问题就是当下的建筑成本，人工成本和房价的关系。你想想，如果房价不上涨，而建筑成本上涨，人工成本上涨，开发商和建筑商一开工就赔钱，那谁还愿意建房子呢？所以大家都等着，市面上的房产供给持续低于需求，促进房价上涨。等房价涨到一定程度，开发商和建筑商能赚到钱了，才会开工。澳洲政府想要5年建造120万套房子，根本没可能。
房价怎么涨呢？除了持续的供给短缺之外，加速的唯一方法就是降低利率。利率一旦降低，人们能借到更多的钱，想买更大更多更好的房子。需求上涨。而开发商和建筑商的借贷成本下降。供给和需求虽然很难达到平衡，但是会离得更近。所以只要是澳洲移民政策没有根本性改变，有持续的需求，而政府想要刺激经济，降低利率的同时发行更多政府债券增加政府支出。房价就没有下跌的道理。
即使看到了我们上面分析的结果，可能还是有人没法理解，为什么我说澳洲经济不好的时候，很可能房价会上涨。比如为什么澳洲人均GDP几乎停滞，而房价却一直涨呢？没道理啊。澳洲人的财富也没变多，哪来的钱去买更贵的房子呢？
很多人不理解的是，我们现在用的钱其实是法币，背后没有任何价值保证。原来还能用钱兑换固定重量的黄金，现在就只能去兑换政府信用。但是政府信用只几个钱呢？钱是可以创造的，直接印钞就好了。而信用，也就是贷款，也是可以创造的。直接放开银行贷款，或者发行政府债券，或者让人们买房的贷款比例从80%提高到98%，就像政府帮买政策一样，不就好了么。市场里面的钱多了，信贷也多了，自然人们就有钱去买房子。即使澳洲人没钱，不是还有移民带着钱来的么。所以说人口增长，货币供给增长，信贷杠杆增长，同时借贷成本，也就是利率下降，这就是人们买房需求上涨的重要原因。而供给端持续跟不上需求，房价就会有持续上涨动力。
还有人说，“房价肯定不会一直涨”。这句话我大体同意，但是说得太含糊。你可以把澳洲看成一个整体市场，也可以把各个州领地看成各自的市场，甚至某个城市和某个区域都可以看作一个市场。各个市场短期都有涨有跌，但是长期看呢？二战之后到现在，澳洲房价涨了75年。
最近30年更是涨得越来越快。那未来会不会涨呢？房价上涨的底层逻辑，这个在影片前半段讲过了。只要底层逻辑没有变，要素没有变，未来房价就会一直涨。
反观一下澳洲人们收入和房价上涨之间没法调和的矛盾。这个现象将会至少持续10-20年。那你现在就面临一个选择，是忍受工资上涨赶不上通胀，每年交税越来越多，还是想点办法脱离你所处的环境，让自己得到本质上的财富增长？澳洲人的生产效率长时间不会改变，人们通过劳动创造财富的能力不会改变。所以说人们不可能通过打工实现澳洲梦，脱离财富陷阱。在我看来，适合澳洲普通人跃升阶层的唯一方法就是房产投资。
而澳房策就是为了帮助普通人通过房产投资实现财富自由而存在的。我们通过VISION会员产品，已经成功为众多会员建立了全澳洲范围的房产投资组合，通过会计和财富规划专业知识建立公司，信托，和自管养老金，跨州投资，实现税务和退出机制优化。再通过澳房策自有品牌的全国短租服务，为会员提升现金流。有些房产的毛租金回报率可以达到10%，妥妥的正现金流。如果你也想通过房产投资达到财富自由，赶紧来官网做个免费的基础咨询吧。
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