【澳洲房产】全民负债房贷崩溃! 澳洲房地产危机已迫在眉睫! 澳洲房产正在上演最后的晚餐! 一口气讲清楚澳洲房产泡沫什么时候破! 买房人要小心了【澳房策364】
- 澳房策
- 5月28日
- 讀畢需時 12 分鐘
最近澳洲房产领域有个特别火的话题，说澳洲房产市场正处在泡沫期，而且泡沫越来越大。澳洲家庭最终会因为无法负担房贷，集体抛售。澳洲整个房产市场最终将会破灭。这个事情不只是专家学者在讲，好多房产自媒体也在讲。说澳洲降息了以后房价没有马上暴涨，就是因为泡沫太大，让买房的人不要太乐观，要谨慎。那么澳洲房价是不是已经太高了？市场有没有泡沫，泡沫有多大？在炒房的人是不是这一切的罪魁祸首？最关键问题是泡沫到底什么时候会破掉？我们就从数据角度分析澳洲房市泡沫，帮想要在澳洲买房的朋友看清形势，做出正确的投资决策。
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遇到澳洲房产市场任何火爆的话题, 那我当然要深挖一下。不挖不知道，居然挖到了一个YouTube影片，是自称“被誉为澳大利亚最专业买家中介”的一个博主出的，咱也不知道是被谁誉为。不过这个不重要，重要的是视频内容号召大家在现在的房产超级周期中，不要太乐观，一定要谨慎。这个影片直接参考的是一篇来自Macro Business网站的文章，他先把文章里面讲到的要点说了一遍，然后说专家学者猜测澳洲房产泡沫即将破裂。
这篇文章写得比这个博主讲的详细多了，而且更加有根据，还给了数据出处，建议较真儿的朋友自己去阅读一下。我用自己的逻辑分析和对经济的理解来讲讲澳洲房产泡沫这件事情。
房产市场关键词
开始之前，我必须要讲解一下人们在说房产市场时候，经常用到的几个词。每个人的用法和想要表达的意思都不一样，如果不说清楚的话，影片后面你会越看越糊涂，不得要领。
房产市场“崩盘”，说得是房价短时间内出现30%-50%的下跌，而且跌得很普遍。这种程度的下跌，在澳洲房产市场历史上还没有出现过。92年到22年的30年中，市场下跌幅度最快的一次是2017年到2019年，全澳洲别墅市场下跌10%。同期公寓市场下跌6%。这是大平均，如果单看不同州领地，不同市政府，不同区，同一时间内有涨的，有跌的，高端房产下跌得更多，中低端受到影响更小。但是我们说的崩盘是指普遍剧烈的下跌，这种情况30年未遇。即使是当时被认为世界末日的疫情时期，澳洲房市大盘也只下跌了1.7%。
有人说那时间轴拉长一点呢？看看澳洲过去150年的房价历史，也就是在二战价格管制期间，下跌了大概28%。之后的历次经济危机，包括1960，1970，1980，1990，房市下跌没有一次超过8%，而且在危机之后，房价必定涨得更高。
还有“炒房”这个说法。怎么叫炒呢？就是投机，快速买入卖出赚取差价。如果买房当时就是为了在2年内卖出，赚取差价， 我觉得这算是炒房。如果买房当时不是为了2年内卖出，但是出了个什么事情，比如离婚，比如还债，需要快速卖掉，2年内卖了，这不算是炒房。当然长期持有就更不算炒房了，那叫投资。把自己买不起房子这件事情归咎于房产投资者的人，习惯性把房产投资喊成“炒房”，只不过是故意抹黑而已。我的频道关注的是澳洲房产投资，不是炒房。我决定以后有人说我教人炒房，我就说他“谁让你买不起呢”，互相怼呗，娱乐娱乐又不花钱。
我之前出过一期影片，不可负担的意思就是，一些人买不起房，养不起房，租不起房，这就叫做不可负担。房价高，说的就是一些人买不起房这个事。但是“房价高”有个客观标准吗？谁定的标准? 多高算高呢？是不是澳洲有一个人买不起房子，都算房价高呢？或者多少人买不起才算？根本就没有标准。说房价高的，是看上一套房子，买不起的人。也有可能是自己置身事外，人不在澳洲，或者澳洲自住房已经还完贷款一身轻松了，用担心天下苍生的口气讲的。说房价“还好啊”，是看上同一套房子，买得起的。说这套房子“价格高但是还会更高的”，是用投资和长期眼光看，虽然买起来有点费劲，钱勉强够，但是咬牙也要买下来，因为坚信未来会升值。
所以“房价高不高”本来就一个人一个看法，一个人一个标准。就像不买房的人，永远盼着房价下跌，跌了赶紧买，买了就盼着房子涨价。这是一个道理。取决于你站在什么位置上。如果你就是去买个公寓有个住的地方就行，也不挑，那在悉尼也可以买到50-80万的公寓啊。首付才多少钱，再加上政府补贴，银行贷款，父母凑凑钱，只要不是收入太低的话，怎么着也能买得起吧。只不过澳洲人，月光是习惯，攒钱是负担，或者就要住别墅，还要住得离市中心近，那是买不起，一年赚30万澳币也买不起。
有人说房产市场总价值与GDP比值高，就算房价高；还有说房价收入比高，就算高；这两个说法还有点讨论价值，我们等会儿详细说。
泡沫就是我们视频要讲的重点了。怎么算泡沫呢？简单说就是炒房行为已经疯狂，过度信贷放水助力，让房价脱离基本面。判断泡沫有5个观察点。
1.房价上涨速度远超基本面
2.人们开始疯狂炒房占据市场
3.贷款标准过度放松信贷泛滥
4.建筑批文和开工量暴涨
5.市场情绪旺盛和媒体疯狂炒作
这5点如果同时出现，几乎可以确定有泡沫；如果只有1-2项出现，有可能有泡沫或者还在初级阶段。现在的澳洲房产市场到底有没有泡沫，是不是到了马上就爆掉的程度呢？我们现在就一起来逐项分析。
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房市泡沫五大要素
1.房价上涨速度远超基本面
房市泡沫五大要素1.房价上涨速度远超基本面。这一点是最难观察的，因为数据难挖，还很难得找到完全符合的参照物。不过在分析过的程中，还是有迹可循的。
澳洲目前房价上涨速度，其实并不快，截止2025年4月底，澳洲大盘，悉尼，墨尔本，布里斯班房市，房价月环比增幅都在0.5%以内，谈不上涨得快。时间轴拉长一点，看看整个疫情之后到现在的房市，有些不同。截止今年4月，过去5年累计增值，悉尼29.7%，墨尔本10.5%，布里斯班71%，珀斯73%，全澳洲范围的中位价上涨39%。注意这个数字没有考虑通胀因素。同一时间里，澳洲人的工资涨了多少呢？24%！这个是全职工作，不考虑通胀和税务因素，中位名义工资上涨的幅度。这么一看，确实房价比工资上涨的速度更快，但是差距也没有很夸张。
有的经济学家说，澳洲房市有泡沫，就因为这两个基本面因素。
1.房价与经济失衡：房市总值远超GDP。经济学家说，截至2024年底，澳洲住宅总价值与GDP之比来到了3.8倍，远高于加拿大的3倍和美国的1.6倍，所以澳洲房市有泡沫。但是国家和国家怎么能够横向对比呢？美国的股市总市值还是GDP的1.9倍呢，远超过国内大A，也没听说一定要投资A股，不能投资美股啊。国家间房市就没法横向对比。体制，经济结构，规律，人口，贸易，全都不一样，没有可比性。
2. 家庭高负债：偿债能力逼近极限。经济学家说，房价高企的同时，家庭的实际还款能力却处于历史低谷，进一步推高了违约风险。澳洲家庭比其他国家的债务收入比都要高。我们不看国际之间，因为我觉得没有可比性。但就澳洲国内来说，这个比例确实是很高的。收入的很大一部分都拿去还房贷了。很多人说如果这个比例再高的话，人们就负担不起房贷还款，会集体抛售房产，到那时房市就完蛋了。但现实中真的是这样吗？
家庭的还贷压力是跟家庭支出和利息还款相关的。也就是说在贷款额度一定的情况下，跟利率直接相关。你仔细看图就会发现，目前的家庭债务收入比并不是最高，已经从2022年底的高点在稳步下降中了。
澳洲央行今年4月发布的金融稳定报告中指出，截止2024年12月，有自住房浮动利率房贷的人，房贷还款和生活费用加总超过收入，存款还能支撑6个月以内的占1%，超过6个月的占2%，也就是说有现金流压力的人占自住浮动利率贷款人的3%。而且有压力人的比例正在下降中。
房贷超过3个月没有还款的人大概占0.6%，其中低收入人群比例在0.7%。这个数字也在下降之中。所以我没看到有任何集体抛售的风险。
有人说那固定利率呢，投资者呢？这个我确实找不到数据。但是澳洲房贷目前的大头都是在自住买家和浮动利率这个类别里面，我想可以作为一个重要的参照物。
澳洲家庭负债收入比确实高，确实有风险。但是这个“风险”在现实之中，并没有人们想象中那么大，而且这个风险还在下降中。可能这就是经济学家和澳房策的区别吧，一个看理论，另一个看实战。在事实面前，任何理论都没用。
房市泡沫五大要素
2.人们开始疯狂炒房占据市场
我们影片前面解释了什么叫做炒房和投机，就是快速买入卖出赚取差价。如果买房当时就是为了在2年内卖出赚取差价，那才是炒房。炒房的数据我找不到，估计也没法统计。2年后卖不卖出去，只有2年后才知道。现在只能是猜。但是就澳房策在悉尼墨尔本布里斯班珀斯房产交易第一线听到的看到的，这几周确实交易开始热起来了，尤其是中高端市场，他们往往对降息最敏感。但说不上是炒房子。因为澳洲现在买房的交易成本已经很高了，在2年内卖掉，再把税交掉，其实赚不到什么钱。脑子够用的房产投资者应该都会算这笔帐。像是2013年到2016年那一波华人到澳洲炒公寓楼花的热潮，已经被制度卡住，没有再现的空间。
房市泡沫五大要素
3.贷款标准过度放松信贷泛滥
信贷泛滥怎么衡量呢？我自己的标准是人们太容易借到钱，放贷标准下降，首付降低，政府给买房补贴越来越多，贷款比例LVR越来越高。简单说，就是有多少没钱的人也能买房子。他们能买到房子，不是因为首付低，费用低，就是因为能贷到太多款。现在政府推出的5%首付购房，甚至2%首付政策，减免印花税政策，还好大多只是针对首次置业的人。这堆人占多少比例呢？按照ABS对于25年第1季度贷款量显示，首次置业贷款量占18%。当然还要除去首次置业人士选择不去拿政府补贴的那部分。这个数字我就查不到了。但就政府对于首次置业人士低首付高贷款比例的政策来讲，确实会让这部分原本买不起房子的人，在还贷上有压力，尤其在房价下跌，或者利率上涨的情况下。我估计3年之内市场进入调整周期的时候，会出现一些问题，但是这种情况绝对不足以撼动整个市场的稳定性。
我们可以继续观察APRA放松管制降低“还款能力测试缓冲”，因为这就是信贷市场加码，房价暴涨的时候，随之而来的肯定是一波市场调整，再接下来，房市会涨得更高。
房市泡沫五大要素
4.建筑批文和开工量暴涨
建筑批文和开工量是我们可以直接观察到的数据。我们都知道现在澳洲房子供应不足，批文数量和开工数量都跟不上需求。目前的批文数量大概跟2013年同等水平。2012年到2016年房价暴涨，伴随着批文数量爆发。2017到2019年，房市进入回调期，批文数量跟着下降，澳洲房价大盘下降了8%左右。2020年3月到2021年3月，同样房价暴涨，建筑批文数量跟着涨，随后的2年，澳洲房价先是进入了短暂的回调，然后又开始上涨。目前的批文数量是绝对不足以支撑房产市场需求的。如果未来批文数量涨上去，确实值得我们关注。不过看现在的政府土地限制政策，税收，人工成本，建筑成本，批文数量短时间内根本上不去。也就是说需求会持续大于供给，房价上涨动力将会持续存在。
房市泡沫五大要素
5.市场情绪旺盛和媒体疯狂炒作
往往在媒体疯狂炒作房产市场价格暴涨的时候，对于投资者来说确实要开始谨慎前进了，因为这时候市场有FOMO--害怕失去的情绪，大家拼命往上飚价格。同时也可能预示着近期房产市场的高点可能到了。为什么我说“可能”呢？，你看看珀斯已经连涨了24个月，在3个月的时候，有人说别买了，快到顶了；6个月的时候有人说，这回涨到头了；12个月，18个月，24个月的时候都有人这么说。但是事实不给任何人面子，4月珀斯的房价又开始出现加速上涨的苗头。所以没人猜得到市场的顶点在哪里。
澳洲房市有泡沫吗？
那么澳洲房市真的有泡沫吗？通过上面的分析，我想您各位心里面可能都有了结论。我说说我的结论。我认为澳洲房市目前可能存在泡沫，房价确实跟实体经济脱节。但是你要说泡沫很快就会爆掉，我确实看不到。我能看到的是，在未来的澳洲房市上涨过程中，每当供给和需求关系发生根本性力量变化的时候，房市都会触发回调，挤点泡沫出去，转过头来又会继续上涨，而且比之前涨得更高。澳洲房市出现泡沫破裂和市场崩盘短时间下跌30%的情况，我看有2种可能，1.第三次世界大战; 2.澳洲人不生孩子而且全面停止引进海外移民。其他的什么各种危机，都是市场暂时回调挤泡沫而已。挤挤更健康。
澳房策经过多年的研究得出的结论是，澳洲房市“短期有涨跌，长期一直涨”。只要你买房投资看的是10-20年，而且买房没有踩到雷，赔钱的可能性微乎其微。
最后我想再补充几句。买不起房子的人, 除了领社会救济那批人之外, 不是不知道节省，就是一定要一步到位买豪宅...悉尼买不起，那你搬去北领地就好了么，社会竞争就是这样，难道所有人不管能力高低，不管贫富差距，都应该住在同一个区，同一类豪宅里面吗？竞争就是你能混出头，就住好房子，混不出头，就领社会救济，让政府也就是所有纳税人养你。房产投资者不是社会问题的根源。根源是人的贪婪和懒惰。
说到税收这个事情还挺有趣，澳房策英文频道的一期影片，讲的是如何避税。有个人留言，看名字像是开理发店的。说“如果你不想交税，就不要使用任何公共设施，我们每个人都有义务交税，只让中产交税太自私了”。怎么说呢。澳洲就是这样，穷人不交税，因为有政府养，政府的钱不是收税来的就是借债来的，反正是所有纳税人的钱。而富人能请得起好会计师，用各种合法合规的方式避税。大型国际公司，甚至比澳洲本地中型企业交税还少。所以说富人确实不怎么交税。都是中产在交，而且没有好的避税方法。所以我回复说，我宁可做不交税的富人被人骂，或者做穷人不工作吃政府，也不愿意做中产当牛马去养整个澳洲。
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